财税字[1994]26号 财政部、国家税务总局关于增值税、营业税若干政策法规的通知
发文时间:1994-05-05
文号:财税字[1994]26号
时效性:条款失效
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失效提示:

1、根据财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知(财税[2009]9号),本文第九条、第十条自2009年1月1日起废止。

2、根据财政部 国家税务总局关于公布若干废止和失效的增值税规范性文件目录的通知(财税[2009]17号),本文第四条第(一)项、第六条第(二)项、第八条、第十一条自2009年2月26日起废止。

3、根据财政部 国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知(财税[2009]61号),本文第四条第二项、第十一条自2009年1月1日起废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、税务局:  

新税制实施以来,各地陆续反映了一些增值税、营业税执行中出现的问题。经研究,现将有关政策问题法规如下:

一、关于集邮商品征税问题集邮商品,包括邮票、小型张、小本票、明信片、首日封、邮折、集邮簿、邮盘、邮票目录、护邮袋、贴片及其他集邮商品。

集邮商品的生产、调拨征收增值税。邮政部门销售集邮商品,征收营业税;邮政部门以外的其他单位与个人销售集邮商品,征收增值税。

二、关于报刊发行征税问题

邮政部门发行报刊,征收营业税;其他单位和个人发行报刊,征收增值税。

三、关于销售无线寻呼机、移动电话征税问题

电信单位(电信局及经电信局批准的其他从事电信业务的单位)自己销售无线寻呼机、移动电话,并为客户提供有关的电信劳务服务的,属于混合销售,征收营业税;对单纯销售无线寻呼机、移动电话,不提供有关的电信劳务服务的,征收增值税。

四、关于混合销售征税问题 [条款失效]

(一)根据增值税暂行条例实施细则(以下简称细则)第五条的法规,“以从事货物的生产、批发或零售为主,并兼营非应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者”的混合销售行为,应视为销售货物征收增值税。此条法规所说的“以从事货物的生产、批发或零售为主,并兼营应税劳务”,是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中,年货物销售额超过50%,非增值税应税劳务营业额不到50%。

(二)从事运输业务的单位与个人,发生销售货物并负责运输所售货物的混合销售行为,征收增值税。

五、关于代购货物征税问题

代购货物行为,从同时具备以下条件的,不征收增值税,不同时具备以下条件的,无论会计制度法规如何核算,均征收增值税。

(一)受托方不垫付资金;

(二)销货方将发票开具给委托方,并由受托方将该项发票转交给委托方;

(三)受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额(如系代理进口货物则为海关代征的增值税额)与委托方结算货款,并另外收取手续费。

六、关于棕榈油、棉籽油和粮食复制品征税问题

(一)棕榈油、棉籽油按照食用植物油13%的税率征收增值税;

(二)[条款失效]切面、饺子皮、米粉等经简单加工的粮食复制品,比照粮食13%的税率征收增值税。粮食复制品是指以粮食为原料经简单加工的生食品,不包括挂面和以粮食为原料加工的速冻食品、副食品。粮食复制品的具体范围,由国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市所属分局根据上述原则确定,并上报财政部和国家税务总局备案。

七、关于出口“国务院另有法规的货物”征税问题根据增值税暂行条例第二条:“纳税人出口国务院另有法规的货物,不得适用零税率”的法规,纳税人出口的原油;援外出口货物;国家禁止出口的货物,包括天然牛黄、麝香、铜及铜基合金、白金等;糖,应按法规征收增值税。

八、[条款失效]关于外购农业产品的进项税额处理问题增值税一般纳税人向小规模纳税人购买的农业产品,可视为免税农业产品按10%的扣除率计算进项税额。

九、[条款失效]关于寄售物品和死当物品征税问题寄售商店代销的寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内)、典当业销售的死当物品、无论寄售单位是否属于一般纳税人,均按简易办法依照6%的征收率计算缴纳增值税,并且不得开具专用发票。

十、[条款失效]关于销售自己使用过的固定资产征税问题单位和个体经营者销售自己使用过的游艇、摩托车和应征消费税的汽车,无论销售者是否属于一般纳税人,一律按简易办法依照6%的征收率计算缴纳增值税,并且不得开具专用发票。销售自己使用过的其他属于货物的固定资产,暂免征收增值税。

十一、[条款失效]关于人民币折合率问题纳税人按外汇结算销售额的,其销售额的人民币折合率为中国人民银行公布的市场汇价。

十二、本法规自1994年6月1日起执行。


财政部 国家税务总局

一九九四年五月五日


海外代购行为的法律分析


  摘要:近年来,伴随着我国商业社会的进步以及信息技术的迅猛发展,电子商务已逐渐融入到人们的日常生活中,同时,国内外高档商品的价格差,人民币购买力的升值以及国民对海外购物需求的上涨等因素,使海外代购以其独特的优势受到越来越多消费者和经营者的追捧。然而,从2010年关税的上调新政到2012年的离职空姐代购案的发生,不仅让所有网络代购的卖家心惊胆战,也使社会对海外代购的法律风险得以更充分的认识。可以说,海外代购的诱惑与风险共存。因此,在我们看到海外代购的兴起和发展对中国带来积极作用的同时,也应该看到其带来的不利影响。无论是国家还是个人都应该多方面采取积极的规范和完善措施,以促进海外代购的健康快速发展。

  关键词:海外代购 网络销售 法律界定 法律风险 关税 防范风险 完善立法

  一、 海外代购的兴起和快速发展

  代购就是为别人从不同的地方代理购买东西而提供的一种服务。网络海外代购伴随着互联网的发展应运而生。网络海外代购一般是指海外代购商通过互联网帮别人从境外购买商品寄(带)回国内,分为卖家提供的商品代购以及买家指定的商品代购、私人代购和官方代购。近年来,这一群体在不断的完善和壮大,并且海外代购的营业额在中国现已十分可观。有资料显示,2011年我国海外代购市场交易规模达265亿元,同比增长120.83%,预计今年飙升至480亿元。代购产业之所以能有如此大的规模,是因为它所具有的独特优势。

  首先,就同类商品而言,国内的增值税、消费税等各种税收叠加起来,国内的价格往往比在国外的价格高得多。甚至是本国生产的商品,因为国内的运输费、税收加上公关的各种灰色费用的附加,出现了在国外购买比在国内购买更便宜的现象。再加上国外电子商务较为成熟、竞争激烈,因此商品价格普遍较低,如数码产品、图书、首饰、护肤品、运动产品等,都有50%-60%的折扣。针对国内的收入水平,如此低价有着相当的诱惑力。

  其次,国内的食品安全等问题屡屡曝光,尤其是继三聚氰胺问题之后,乳业圈中的任何风吹草动,公众都会风声鹤唳,扩大到整个食品安全行业,国人对其质量品质一直是心有顾虑,这同样让网民不得不把目光投向于购买国外的商品特别是食品,如奶粉等。

  再次,从技术上来讲,海外代购使购物环节更高效便捷。在全球庞大的网页数量中,中文网页所占比例不足5%,这对于国内的消费者而言,相当一部分消费者将在获取国外商品信息时产生障碍。而海外网络代购恰恰能避免国际性的个人购物环节中产生的外汇管制、国际信用卡结算、通关速度、外语读写能力及资金安全等问题。

  二、对海外代购行为及产品的法律界定

  近期的“前空姐被判刑”事件,使很多人陷入一种错误的认识,认为海外代购的产品就等同于走私货。但实际上,如果依法缴纳了海关税的代购或者代购的物品本身属于免税的,那么代购就是正当的,合法的,只有在代购的物品不属于免税的,且逃避海关税收,才是非法的,涉嫌走私的。

  我国现今网上流行的代购主体概括起来主要有两种,第一种是正规的国际网络代购网站。在这些大型的购物网站上,存在着一些代购某一种或几种品牌的网上店铺,消费者通过在实体店中寻找自己喜欢的款式,然后记录下该款物品的型号和尺码等信息,再与代购店铺通过网上即时通信系统或其他联络方式协商代购费用、运输方式及费用的承担,之后分别通过网上支付系统和快递进行货物与价款的结算。采取这种方式进行代购的代购商主要是基于不同地区的商品在品种和价格上存在巨大差别而进行交易服务。由于这些代购网站是通过正规的国际邮递系统进行货物流转的,因此在入境时已按我国规定交纳了相应的进口税款,因此相对来说与在国外购买在价格上并没有太大优势,其主要解决了境内消费者在商品品种稀缺性的问题。因此在税收方面问题不大,不会存在明显的偷漏税情况。第二种就是个人国际代购者。也就是空乘一类人员,他们利用自己或他人经常出入境的机会,随身携带为委托人代购的物品入境,把该物品作为自己的使用物品,从而规避相应的进口税收,进而使代购商品具有价格优势,赚取更高额的代购费,这种行为就很有可能导致了商品的走私。据1994年海关部门出台的规定,“寄自或寄往港澳地区的个人物品,限值为800元,免税额为400元;寄自或寄往其他地区的个人物品限值为1000元,免税额为500元”。而到了2010年,海关总署连续出台了《关于调整进出境个人邮递物品管理措施有关事宜》和《关于进境旅客携带个人自用进境物品征税的规定》两份文件。这两份文件针对海外代购环节中的邮寄和私人携带征税的标准变得更加严格,免征税税额标准个人邮寄为50元,个人自用进境物品为5000元。同时,今年4月15日起,海关总署发布的《2012年第15号公告正式实施新政》进一步细化了行邮税征税物品目录,并修改境外快递清关渠道。此举推高了海外代购的运营成本,迫使很多网民们只能将眼光转向那些偷逃关税的代购商品。也就引发了空姐代购案的风波。虽然很多网民对离职空姐表示同情,但是,从法律的角度来讲,对于案件的定性是没有问题的。《海关法》第47条规定,进出境物品的所有人应当向海关如实申报,并接受海关查验。《进出口关税条例》第57条规定,海关总署规定数额以内的个人自用进境物品,免征进口税。超过海关总署规定数额但仍在合理数量以内的个人自用进境物品,由进境物品的纳税义务人在进境物品放行前按照规定缴纳进口税。可见,代购空姐案当事人的行为违反了相关海关法律法规的规定。根据我国刑法第153条的规定,个人走私普通货物,偷逃税款达到5万元的,就构成走私普通货物、物品罪,偷逃应缴税额在50万元以上的,处10年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处偷逃应缴税额一倍以上五倍以下罚金或者没收财产。可见,逃税的代购商品大多是发生在此种情况之下的。

  三、海外代购行为可能面临的法律风险

  海外代购的法律关系中,一般涉及三个主体:买家,即实际购买人;代购人,即名义购买人;还有商品出卖人。代购的整个过程实际上包含着两个法律关系:一是实际购买人和名义购买人之间的委托合同关系,委托的内容是购买指定的商品;二是名义购买人和商品出卖人之间的买卖合同关系。我国民法将此种特殊的制度称为“隐名代理”。在一般的代理关系中,代理人要以被代理人的名义从事法律行为,而隐名代理中代理人一般以自己的名义从事法律行为。在海外代购行为中,代购人作为隐名代理人参与到这一法律行为中。   对于实际购买人的权利如何保障问题而言,海外代购面临的法律风险主要在于商品售出以后。而此种风险无疑在2010年雅培公司宣布召回500万罐“甲虫奶粉”事件中可见一斑。此次问题奶粉事件,除了频现的奶粉安全问题让消费者“头又大了”,中国消费者海外代购退货无门难题也浮出水面,海外代购维权难的警钟再次被敲响。2010年9月22日雅培在美国、波多黎各、关岛以及其它一些加勒比海国家主动、自发召回部分Similac?品牌婴儿配方粉产品。并且雅培进口到中国销售的婴儿配方奶粉均未受到此次召回的影响。但事实上,通过旅游购买、亲友邮寄和网络代购等渠道,美国产的雅培奶粉早已走进中国诸多家庭。而雅培中国方面委托的公关公司却表示,雅培在中国市场的正规销售渠道仅包括商场、超市等,不包括淘宝等购物网站,雅培在中国销售的同类产品全部来自新西兰、欧洲和新加坡,安全可靠。虽然最后雅培中国对于一些中国海外代购的消费者宣布了一比一更换雅培在中国销售的产品的解决方案,但仍然使很多中国消费者在此次事件中遭遇了退货难的问题。首先,我们将海外代购分为三种:熟人海外代购、职业私人代购和官方代购。接下来,在三种代购方式中,每种方式所面临的法律风险又各有不同。

  第一,通过熟人代购奶粉的消费者,在维护自身权利时面临的风险最小。真正购买人可以从熟人那里取得购物凭证,进而主张权利。但后续的问题又比较棘手。购买人想向雅培的海外零售商诉求赔偿时,也存在两大问题,即法律的适用和合同的相对性。如代购人与海外零售商的购买合同是在美国订立的,适用美国法律,而损害发生在中国,就可能涉及法律适用性的问题。如果在中国当地主张权利,但因涉及的被告为国外的厂商,国内的法院很可能不予立案。但如果去国外主张权利,跨洋维权的成本巨大,而且网购、海外代购还可能存在证据不足等情况。另外,如果要援用合同法,名义购买人为合同的当事人,实际购买人直接起诉零售商违约,鉴于合同的相对性,原告身份会受到质疑。

  第二,通过职业代购方式购买奶粉的消费者,除会遇到熟人海外代购的各种风险外,职业私人代购还有自身特殊的风险:由于网络的虚拟性,代购环节出现问题,代购人可以轻易逃脱,正如在雅培奶粉案件中,如果实际购买人既不能与代购人取得联系又难以直接与国外商家接触,对于自身的利益便无法维护。退一步讲,由于职业私人代购服务缺乏严格的审批程序,代购人很有可能利用信息不对称的优势,赚取过多差价,损害购买人的利益;并且,大量职业私人代购还可能涉嫌逃税,触犯国家税法。

  第三,通过官方代购也就是专业类的购物网站购买奶粉的消费者,虽然它的代购方式法律风险相对较低,但是也不能避免来自于网络的潜在隐患:例如在商家信用、产品质量、投诉退货等环节出现的风险。

  四、正确适用法律,防范海外代购的法律风险

  海外代购的标的是所提供的海外代购服务,这不同于各大购物网站上一些以“代购”为招牌而本质上是网络销售的销售模式。两者在定性和法律适用上都有着很大的不同。

  (1)网络销售的标的是所销售的商品,而网络代购的标的是所提供的代购服务。

  (2)网络销售的店家是商品的提供者,而网络代购的店家是服务的提供者。

  (3)网络销售是店家已购商品的转售,网络代购是根据客户的要求采购后交付。

  (4)网络销售店家的收益足商品的转售价格,而网络代购的收益是所收取的服务报酬。

  由于两种模式的不同,其适用法律和监管机构也不尽相同。

  首先,行为适用的法律规范不同。销售货物是通过虚拟的网络来完成货物的订购、销售,其销售、食品经营的本质并没有改变。《中华人民共和国产品质量法》等多部法律、法规都对该销售行为进行严格的规范和制约。例如,在食品网络销售领域不仅《中华人民共和国食品安全法》、《食品标志管理规定》可以对其进行规制,而且在《食品标志管理规定》中从对于食品的包装、产品标志必须中文化的规定中对于从事网络销售海外食品的行为进行了规范:第24条中明确规定“食品标志所用文字应当为规范的中文”、“食品标志可以同时使用汉语拼音或者少数民族文字,也可以同时使用外文。但应当与中文有对应关系”。而且相关法律法规中对于销售进口食品的,其进口的食品、食品添加剂以及食品相关产品除制定符合食品安全国家标准外,还要求通过出入境检验检疫机关的检查。可见,此种销售模式的法律规范是相对完善的。而对于海外代购这种模式,现行的法律、法规却很难找出可以直接适用的。由于“代购”属于一种服务,当代购的产品出现质量问题时或出现其他纠纷时,可以考虑适用的只有《中华人民共和国消费者保护法》和《中华人民共和国海关法》等为数不多的一些法律、法规来对其进行规制。

  其次,商品适用税率不同。鉴于两种模式经营的标的差异,两者所适用的税率也不尽相同。对于海外产品的海外销售而言,商家进口的是货物,适用《中华人民共和国海关进出口税则》进行税款计核。对于真正的海外代购来说,由于其经营的标的是服务行为,而非商品本身,当网络店家采取邮递方式或者携运方式由境外直接获取进口商品时,该进口方式使得该进口商品可能具有物品的性质,此时则依据《入境旅客行李物品和个人邮递物品进口税税率表》来核算税费。

  第三,行为适用税种不同。根据《财政部国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》(〔94〕财税字第026号)的有关规定,代购货物行为,凡同时具备以下条件的,不征收增值税;不同时具备以下条件的,无论会计制度如何核算,均征收增值税,条件为:(1)受托方不垫付资金;(2)销货方将发票开具给委托方,并由受托方将该项发票转交给委托方;(3)受托方按售方实际收取的销售额和增值税额(如系代理进口货物则为海关代征的增值税额)与委托方结算贷款,并另外收取手续费。也就是说,根据税法对于典型代购行为的界定,代购行为应是同时满足以上三个条件代购方才免征增值税。而网络销售模式则不同:首先,销售方由于其商品渠道的特殊性,往往不能向委托方提供正规的发票,有些时候正是由于其没有缴纳相应税款才使其商品具有相对低廉的价格,其次,销售方往往在接受代购之前即已经具有了相应的物品,最后,由于现有网络支付系统的原因,销售购方一般需要垫付货款。所以,很多商家就打起“代购”的牌子逃避了应缴纳的增值税。

  五、对规范和完善海外代购的法律思考

  海外代购的兴起和发展在促进国际间资源的优化配置,丰富国内百姓的消费选择,带给国内企业积极的竞争环境等方面无疑产生积极的影响。同时,海外代购在造成国家税收损失,关税保护能力削弱,网上跨境支付可能引发多种金融风险,对国内相关企业尤其零售企业造成冲击以及会造成消费者和代购商面临诸多风险等方面也带来不利的影响。因此,为了促进海外代购的健康快速发展,应当采取积极的规范和完善措施。首先,完善海外代购的相关立法,包括对于私人代购业务准入条件及电子商务监管等方面予以规范和完善,让海外代购有法可依。同时,作为税务部门也应当加强对海外代购税收征管的监管力度,以防止国家税收的大量流失。最后,作为海外代购的消费者和代购商,更应当增强自己的风险意识,合法经营、依法维权。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。