天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告
发文时间:2016-11-28
文号:天津市地方税务局公告2016年第22号
时效性:全文有效
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根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则的相关规定,现将我市土地增值税有关政策公告如下:


  一、凡转让本市行政区域内国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应缴纳土地增值税。


  二、从事房地产开发的纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产,分别按每月取得的商品房转让不含增值税收入,乘以我市规定的预征率计算预缴土地增值税。


  三、房地产开发项目中的普通住宅,按我市公布的普通住宅标准为依据进行确定,其适用时间以纳税人签订商品房买卖合同的时间为准。


  四、土地增值税预缴的纳税期限为一个月,纳税人自期满之日起十五日内到主管税务机关申报缴纳土地增值税。待项目符合清算条件时,纳税人应按照清算规定到主管税务机关办理土地增值税清算手续并结清税款。


  五、对按政府有关部门批准建造出售的经济适用房、限价商品房等社会保障性住房项目暂不预缴土地增值税,待项目符合清算条件后进行清算,其增值额不符合《条例》第八条(一)项免税规定的,应缴纳土地增值税。


  六、纳税人应在税务机关规定的预征期限内缴纳土地增值税,对未按规定期限缴纳税款的,从缴纳期限届满的次日起加收滞纳金。


  七、转让存量房的纳税人应当自转让合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报手续,并在主管税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。


  八、在计算缴纳土地增值税时,转让房地产的成交价格低于其评估价格的,其成交价格由下列方式确定的可视同为有正当理由:


  (一)各级人民法院的生效判决或裁定;


  (二)公开竞价拍卖;


  (三)个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人;


  (四)主管税务机关认定的其他情形。


  九、存量房转让,按照其不同的取得方式,应分别按下列方法归集扣除项目金额。扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。


  (一)自建房转让扣除项目金额包括:


  1.取得土地使用权所支付的金额;


  2.房地产评估机构评定的自建房重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;


  3.自建房的评估费;


  4.与转让自建房有关的税金。


  (二)购置房转让时,凡未提供评估价格但提供购房发票的,其扣除项目金额包括:


  1.购置房原发票载明的金额;


  2.按规定加计的金额;


  3.与转让购置房有关的税金。


  十、房地产开发企业转让取得房地权证的自建商品房,不论使用时间和磨损程度如何,凡签署存量房买卖合同(协议)的均属于存量房,按存量房转让计征土地增值税。


  十一、纳税人在存量房转让环节,无法按照本公告第九条据实征收土地增值税的,主管税务机关按8%的核定征收率计算征收税款。


  十二、居住用房的认定以房地产管理部门核发的房地权证所载的房屋用途为准,房屋用途不明确或混合用途的,不得认定为居住用房。


  本公告自发布之日起施行。《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》(天津市地方税务局公告2015年第8号)废止。


  特此公告。

  天津市地方税务局

2016年11月28日


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。