合地税[2009]66号 合肥市地方税务局关于转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
发文时间:2009-06-26
文号:合地税[2009]66号
时效性:全文有效
收藏
1006

各县地方税务局、国家税务局;市地方税务局稽查局、各分局;各区国家税务局、市国家税务局稽查局:

现将《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)(以下简称《办法》)转发给你们,结合我市实际,提出以下补充意见,请一并遵照执行。

一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题

2008年未完工开发产品取得的收入计税毛利率,仍执行国税函[2008]299号文件规定的比例。自2009年1月1日起,我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入的计税毛利率暂定如下:

(一)房地产开发企业的开发项目位于合肥市区以及位于三县人民政府所在地的城区或县域范围的省级开发区的,计税毛利率暂定为20%。


(二)房地产开发企业的开发项目位于其它地区的,计税毛利率暂定为15%。


(三)属于经济适用房、限价房和危改房的,计税毛利率暂定为3%。


二、关于企业当期应纳税所得额的计算问题

计算公式:企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计毛利额-已结转本期销售的以前期预计毛利额

新增预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×计税毛利率


三、关于销售税金及有关费用税务处理问题

(一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,按照《办法》第八条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额后,允许在当期计算企业所得税时扣除营业税金及附加、土地增值税。


(二)房地产开发企业通过正式签定《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,可以作为计算扣除实际发生的业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。


(三)除经济适用房、限价房和危改房以外,房地产开发企业销售未完工开发产品的取得的收入,在按本《办法》规定的计算出的预计毛利额,减除上述(一)(二)项允许扣除与其相对应的税金和费用后的所得额,占其销售未完工开发产品的取得的收入比例低于8%的,主管税务机关应列入纳税评估,对其扣除项目进行真实性和合理性等方面的重点核查。


四、关于事后核定征收问题

根据《办法》第四条规定,房地产开发企业如出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,除按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理外,主管税务机关可对其以往应缴纳的企业所得税采用应税所得率的方法进行核定征收。我市房地产开发企业核定征收的应税所得率不得低于15%。


五、关于成本利润率问题

房地产企业发生《办法》第七条第(三)款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入(或利润)的,其成本利润率暂按15%确定。


六、关于开发产品转为自用税务处理问题

房地产开发企业将开发产品转为自用的,按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)有关规定和《办法》第二十四条的规定执行。即企业将开发产品转作固定资产不作为视同销售处理,但实际使用时间累计未超过12个月又销售的,按销售完工产品处理,计税价值应该是未扣除折旧后的原值。


七、关于预提费用问题

(一)符合《办法》第三十二条第一款预提的出包工程是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。预提的出包工程合同总金额不包括出包方(甲方)实际购买并提供材料部分的金额。

预提的出包工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。


(二)符合《办法》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用。对售房合同、协议或广告,或按照法律法规以及政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的,其已预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入当期应纳税所得额;未有明确建造期限的,在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的,其已预提的该项费用应全部并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时,再按照《办法》第二十八条有关规定计算扣除。


(三)根据《办法》第三十二条第三款的报批报建费用、物业完善费用的预提费用,必需提供政府要求上交相关费用的正式文件,除政府相关文件有明文期限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入当期应纳税所得额,以后年度实际支付时准予在税前扣除。


八、关于纳税申报问题

(一)预缴申报。房地产企业账载利润+房地产企业未完工产品取得的收入*计税毛利率,填入《中华人民共和国企业所得税月(季)度纳税申报表A类》第四行“实际利润额”栏。


(二)年度申报。

1、房地产企业销售未完工产品取得的收入*计税毛利率,填入《中华人民共和国企业所得税年度申报表(A类)附表三《纳税调整项目明细表》第52行第三列“调增金额”栏。

2、房地产企业开发产品完工后,将销售未完工产品取得的收入转为销售收入时,转回预计毛利额(即:销售未完工产品取得的收入*计税毛利率)填入《中华人民共和国企业所得税年度申报表(A类)附表三《纳税调整项目明细表》第52行第四列“调减金额”栏。


推荐阅读

增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。