江税发[2019]52号 国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知
发文时间:2019-04-02
文号:江税发[2019]52号
时效性:全文有效
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国家税务总局各市(区)税务局:


  为贯彻落实党中央、国务院减税降费的决策部署,深化“放管服”改革,优化税收营商环境,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)、《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2007]38号)、《关于调整[江门市个人所得税核定征收率表]的公告》(江门市地方税务局公告2012年第3号)、《江门市地方税务局关于调整江门市二手转让房地产土地增值税核定征收率的公告》(江门市地方税务局2013年第2号公告)等有关规定,现就我市个人二手房交易有关税收问题通知如下:


  一、纳税人提供完整、准确的纳税资料及重置成本评估报告,能够正确计算房屋原值和应纳税额的,据实征收土地增值税、个人所得税。


  二、纳税人不能提供完整、准确的纳税资料及重置成本评估报告,不能够正确计算房屋原值和应纳税额的,主管税务机关可实行核定征收,核定征收率为:


  (一)土地增值税


  1.个人住房:暂免征收;


  2.非住宅类房屋为5%。


  (二)个人所得税


  1.个人通过拍卖市场拍卖房屋为3%;


  2.其他交易的房屋为1%。


  对人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决以及司法拍卖的房屋权属转移,只要符合核定征收条件的,可参照上述核定征收率执行。对其他特殊类型房屋权属转移,国家法律法规和政策有特别规定的,从其规定。


  本通知从2019年5月1日起执行。


  附件:《国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知》问答


国家税务总局江门市税务局

2019年4月2日



《国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知》的问答


  1.问:我市制定《国家税务总局江门市税务局关于个人二手房交易有关税收问题的通知》(江税发〔2019〕52号,下称52号文)有什么意义?


  答:为了贯彻落实党中央、国务院减税降费的决策部署,深化“放管服”改革,优化税收营商环境,活跃江门市二手房产市场。


  2.问:制定52号文的依据是什么?


  答:依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)、《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2007]38号)、《关于调整[江门市个人所得税核定征收率表]的公告》(江门市地方税务局公告2012年第3号)、《江门市地方税务局关于调整江门市二手转让房地产土地增值税核定征收率的公告》(江门市地方税务局2013年第2号公告)等有关规定制定的。


  3.问:个人是单指自然人还是包括个体工商户?


  答:52号文所说个人是指自然人纳税人,不包括个体工商户。


  4.问:二手房指哪些类型?


  答:二手房类型包括个人住房和非住宅类房屋。其中住房包括普通住房和非普通住房;非住宅类房屋包括商铺、写字楼、酒店、厂房、仓库、车房(位)、公寓及其他非住宅类房屋。


  5.问:对个人二手房交易采用哪些税款征收方式?


  答:对纳税人提供完整、准确的纳税资料(包括购买合同、发票、契税完税证明等)及重置成本评估报告,能够正确计算房屋原值和应纳税额的,实行据实征收。否则,实行核定征收。


  对同一个交易采用税款征收方式只能二选其一,不能有的税种采用据实征收,有的税种采用核定征收。


  6.问:“人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决以及司法拍卖的房屋权属转移,符合核定征收条件的,可参照上述核定征收率执行。”该条款所指的房屋权属所有人包括哪些?


  答:人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决以及司法拍卖的房屋权属转移,不区分个人或企业,只要符合核定征收条件的,可参照52号文第二点核定征收率执行,其中企业转让二手房的土地增值税核定征收率为5%。


  7.问:对于人民法院判决、裁定、调解或仲裁机构裁决以及司法拍卖的企业房屋权属转移,其企业所得税如何处理?


  答:如果房屋权属所有人的纳税人状态为正常或清算的企业,应将房屋权属转移所得并入企业当期所得计算并缴纳企业所得税;如果房屋权属所有人的纳税人状态为非正常或注销的企业,只要符合《企业所得税核定征收办法(试行)》(国税发[2008]30号)第三条所规定的情形之一的,可核定征收企业所得税。


  8.问:个人以不动产投资是否属于“其他特殊类型房屋权属转移”的情形?


  答:是的,个人以不动产投资有关个人所得税征收问题,按照《国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》(国家税务总局公告2015年第20号)有关规定执行。


  9.问:52号文什么时候开始执行?


  答:从2019年5月1日起执行,以纳税人向税务机关申报缴税时间来确定。


国家税务总局江门市税务局

2019年4月25日


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。