广州市地方税务局公告2016年第5号 广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告[全文废止]
发文时间:2016-06-28
文号:广州市地方税务局公告2016年第5号
时效性:全文失效
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温馨提示——依据广州市地方税务局公告2017年第7号 广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告,本法规自2017年7月1日起全文废止。


   根据《广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(粤地税发[2010]105号)规定,现将我市土地增值税预征率公告如下:


   一、房地产开发项目分类及预征率


   (一)住宅类


   普通住宅2%,别墅4%,其他非普通住宅3%。


   (二)生产经营类


   写字楼(办公用房)3%,商业营业用房4%。


   (三)车位4%。


   (四)对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目,暂不预征土地增值税,待其项目符合清算条件时按规定进行清算。


   二、房地产开发项目的分类界定按照政府有关部门制定的标准执行。


   三、符合土地增值税预征规定的纳税人应按月申报预缴土地增值税,申报期为次月15日前。


   四、此次土地增值税预征率执行时间自2016年7月1日起至2017年6月30日止(税款所属时期)。《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》(广州市地方税务局公告2015年第12号)自本文执行之日起废止。


   特此公告。


广州市地方税务局

2016年6月28日



广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》解读


一、《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》出台的背景是什么?


为促进房地产行业健康发展,合理调节房地产开发收益,充分发挥土地增值税的调控作用,根据2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)的要求,国家税务总局下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号),明确规定各地须对目前的预征率进行调整,同时规定了各地的最低预征率及要根据不同类型房地产确定适当的预征率。为此,广州市地方税务局从2010年开始,以年度为周期对土地增值税预征率进行公告,明确广州市销售普通住宅和写字楼(办公用房)、非普通住宅、别墅、商业营业用房和车位等类型房产的土地增值税预征率。本公告是对上述规定的延续。


二、按不同房地产类型分类确定土地增值税预征率的依据是什么?


根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第一条规定,纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值税;以及第三条规定,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。因此,结合我市房管部门将商品房划分为住宅、写字楼、商业经营用房、车位、经济适用住房和限价商品住宅的情况,我局根据不同住宅类增值水平将住宅进一步划分为普通住宅、非普通住宅、别墅、经济适用住房和限价商品住宅,其他非住宅类划分为写字楼、商业经营用房、车位。


三、本次土地增值税预征率有何变化?


本次土地增值税预征率无变化。


四、对于保障性住房不预征土地增值税的依据是什么?


国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)要求地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,确保完成保障性住房建设任务。为贯彻落实中央文件的精神,积极支持保障性住房的建设,同时根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定,对房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入,暂不预征土地增值税,待其项目符合清算条件时按规定进行清算。


五、房地产类型分类和政策有效期


房地产类型的分类界定按照政府有关部门制定的标准执行。文件有效期仍为一年,即自2016年7月1日至2017年6月30日。如广东省地方税务局对土地增值税预征率进行调整,以广东省地方税务局的政策规定为准。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。