银发[1999]129号 经济适用住房开发贷款管理暂行规定
发文时间:1999-04-06
文号:银发[1999]129号
时效性:全文失效
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中国人民银行各分行、营业管理部、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行:

  为加强经济适用住房贷款管理,支持经济适用住房建设,现将《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》印发你们,请遵照执行。


                 一九九九年四月六日


     经济适用住房开发贷款管理暂行规定


       第一章 总 则

  第一条 为支持经济适用住房建设,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和国务院有关政策制定本规定。

  第二条 本规定所指的经济适用住房是指已列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

  经济适用住房开发贷款是指贷款人用信贷资金向借款人发放的用于支持经济适用住房开发建设的贷款。

  第三条 本规定所指的贷款人为中国人民银行批准设立的国有独资商业银行和住房储蓄银行。 

       第二章 借款人条件

  第四条 向社会销售的经济适用住房,其借款人为具有独立法人资格并取得建设行政主管部门核准资质证明,有一定资质等级的房地产开发企业;单位组织职工集资自建的经济适用住房,其借款人应为具有承担项目风险能力的企业法人或事业法人,或经法人授权的法人分支机构。

  第五条 借款人申请经济适用住房贷款,应具备以下条件:

  (一)在贷款银行开立基本帐户或一般存款户;

  (二)经营管理制度健全,财务状况良好,核心管理人员素质较高;

  (三)信用良好,具有按期偿还贷款本息的能力;

  (四)已落实贷款保证单位,或有与申请贷款数额相对应的贷款人认可的合法抵押物或质物;

  (五)项目已纳入国家建设计划、信贷指导性计划,已通过划拨方式取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划,能够进行实质性开发建设;

  (六)已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》;

  (七)基础设施、公共设施建设能及时配套,项目建成后,能投入正常使用;

  (八)借款人投入贷款项目的自有资金不低于规定的比例,并在贷款使用前投入项目建设;

  (九)建设项目能适应当地市场需求,具有良好的销售前景;

  (十)贷款人规定的其他条件。

       第三章 贷款期限和利率

  第六条 贷款期限由借贷双方根据经济适用住房建设周期协商确定,最长不超过3年。

  第七条 贷款利率按中国人民银行规定的同档次法定贷款利率执行。

       第四章 贷款程序

  第八条 经济适用住房贷款必须严格按贷款人的贷款程序执行。任何单位和个人不得强令贷款人发放贷款。

  第九条 经济适用住房贷款由借款人向贷款人申请。借款人申请贷款时,应首先填写《借款申请书》,并按贷款人规定的贷款条件和要求提供有关资料。

  第十条 对列入国家经济适用住房建设计划和信贷计划的项目,借款人提出贷款申请后,贷款人应尽快对项目进行评估;审查借款人是否符合贷款条件;并对借款人提供的抵押物、质物或第三方提供的保证进行确认。评估工作原则上要在15个工作日内完成。

  第十一条 贷款人同意贷款的,借贷双方应按有关规定签订借款合同。贷款人审查同意贷款后,原则上5天内办理有关贷款手续。

  第十二条 借款合同签订后,贷款人应根据合同规定和项目建设的实际需要,及时发放贷款。

       第五章 贷款担保的保险

  第十三条 借款人申请经济适用住房贷款必须提供贷款人认可的有效担保。

  第十四条 贷款的抵押物、质物应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。借款人不能提供足额抵押(质押)的,应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。

  第十五条 保证贷款应当由保证人与贷款人签订保证合同或保证人在借款合同上载明与贷款人协商一致的保证条款,加盖保证人的法人公章,并由保证人的法定代表人或其授权代理人签署姓名。抵押贷款、质押贷款应当由抵押人、出质人与贷款人签订抵押合同、质押合同,需要办理登记的,应依法办理登记。保证合同、抵押合同和质押合同的有关内容及事项,按《中华人民共和国担保法》的规定执行。

  第十六条 以在建工程作抵押的,借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的30%以上。作为抵押物的在建工程必须到当地房屋和土地管理部门办理登记,并有房屋和土地管理部门出具的合法证明。

  第十七条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,并随时接受贷款人的监督检查。由于借款人的行为造成抵押物价值减少的,贷款人有权要求借款人停止其行为。抵押物价值减少时,贷款人有权要求借款人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的担保。质押期间,质物如有损坏、遗失,贷款人应承担责任并负责赔偿。保证期间,保证人发生变更或失去保证资格、能力的,必须事先通知贷款人,并按照规定办理变更保证手续。未经贷款人许可,原保证合同不得撤销。

  第十八条 借款人到期不能归还贷款本息,或有其他违反借款合同行为的,贷款人有权依法处置抵押物或质物,或向保证人追索。处置抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向借款人或其保证人追索应偿还部分;其价款超过应偿还贷款本息部分,贷款人应退还借款人。

  第十九条 以在建工程作为抵押的,贷款人可以要求借款人在合同签定前办理在建工程保险。是否办理在建工程保险,由借贷双方根据项目实际情况,协商确定。在建工程保险的第一受益人为贷款人。抵押期间,保险单由贷款人保管。

  第二十条 办理在建工程保险的,借款人在抵押期内不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损,由借款人负相应的责任。

       第六章 贷款管理

  第二十一条 商业银行分支机构应按审批权限审查发放贷款,对超过审批权限的贷款,要逐级上报审批。

       第二十二条 在借款合同有效期内,贷款人有权对借款人执行借款合同情况、贷款人使用情况及借款人的经营情况进行监督和检查。

  第二十三条 借款人应按月向贷款人提供项目进度、贷款使用情况以及财务会计报表等有关资料,并为贷款人定期检查、了解、监督其贷款使用或项目经营管理情况提供便利条件。

  第二十四条 借款人在借款合同有效期内出现下列情况之一的,必须事先通知贷款人:

  (一)法人或法定代表人变更;

  (二)产权变动或重要财产被处置;

  (三)经营方式及经营范围有调整;

  (四)项目实施进度或资金使用计划有重大调整;

  (五)经营场所发生变更;

  (六)影响贷款人权益的其他重要变动。

  第二十五条 借款人应按合同规定按时、足额归还贷款本息。借款人要求办理展期的,应提前1个月向贷款人提出书面展期申请。保证贷款、抵押贷款、质押贷款申请展期的,应当由保证人、抵押人、出质人出具书面同意证明,抵押贷款还应办理抵押延期登记。

  第二十六条 借款人未申请展期或展期未得到批准,其贷款从到期日次日起转入逾期贷款帐户管理。

  第二十七条 借款人提前归还贷款,应当与贷款人协商。

       第七章 罚 则

  第二十八条 借款人有下列情形之一的,由贷款人对其部分或全部贷款加收利息;情节特别严重的,由贷款人停止支付借款人尚未使用的贷款,并提前收回部分或全部贷款:

  (一)不按借款合同规定用途使用贷款的;

  (二)不按借款合同规定偿还贷款本息的;

  (三)套取贷款相互借贷牟取非法收入的。

  第二十九条 借款人有下列情形之一的,由贷款人责令改正。情节特别严重或逾期不改正的,由贷款人停止支付借款人尚未使用的贷款,并提前收回部分或全部贷款:

  (一)向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料的;

  (二)不如实向贷款人提供所有开户行、帐号及存贷款余额等资料的;

  (三)拒绝接受贷款人对其使用信贷资金情况和有关生产经营、财务活动监督的。

  (四)保证人发生变更或丧失保证资格、能力,未及时通知贷款人的。

  (五)出现本规定第二十四条规定的情形,未及时通知贷款人的。

  第三十条 任何单位和个人强令银行发放贷款的,应当依照《中华人民共和国商业银行法》第八十五条,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分;造成经济损失的,承担全部或者部分赔偿责任。

  第三十一条 贷款人的工作人员对单位或者个人强令其发放贷款未予拒绝的,应当按照《中华人民共和国商业银行法》第八十五条给予纪律处分,造成损失的应当承担相应的赔偿责任。

  第三十二条 借款人采取欺诈手段骗取贷款,构成犯罪的,应当依照《中华人民共和国商业银行法》第八十条等法律规定处以罚款并追究刑事责任。

  第三十三条 贷款人有下列情形之一的,由中国人民银行责令改正:情节严重的要按有关规定进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)擅自提高贷款利率;

  (二)贷款人及其工作人员利用经济适用住房贷款,牟取个人或小团体私利。

       第八章 附 则

  第三十四条 本规定由中国人民银行负责解释和修改。

  第三十五条 本规定自发布之日起实施。

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个人同时构成内地和香港居民,适用“加比规则”确定税收居民身份

实务中,个人可能同时构成税收协定缔约国双方居民。为了解决这种情况下个人最终居民身份的归属,税收协定中普遍采取“加比规则”判定。“加比规则”的使用有先后顺序,即按照“永久性住所—重要利益中心—习惯性居处—国籍”的顺序来确定最终税收居民身份,只有当使用前一标准无法解决问题时,才使用后一标准。笔者在实践中发现,部分纳税人的生活和工作呈现出“双城模式”,其实际申报缴纳税款时,需注意居民身份的判定。

  典型案例

  王先生持有中国内地(北京)户籍和身份证,并于2018年取得了香港永久性居民身份。王先生在北京拥有一家合伙企业并任职,在北京缴纳社会保险及工资薪金所得个人所得税。同时,王先生受雇于某香港公司,从香港取得工资薪金所得,并在香港缴纳薪俸税(类似于内地个人所得税)和强制性公积金(类似于内地社保)。

  根据CRS(共同申报准则)信息交换机制,香港特别行政区税务局将王先生在港金融资产信息交换至内地主管税务机关。2025年7月,内地主管税务机关核查发现,王先生在内地按非居民身份申报纳税。进一步核查发现,王先生在内地(北京)和香港均有停留,但据本人陈述说明和后期出入境记录核验,在任意一个纳税年度内,王先生在内地的居住时间均未超过183天,在香港的停留时间也未超过180天。同时,王先生的配偶和子女长期在北京工作学习,家庭核心成员的生活重心在北京。

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  政策分析

  如何准确判定王先生的税收居民身份?根据个人所得税法及其实施条例规定,在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人。在中国境内有住所的个人,是指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。

  案例中,王先生在内地的居住天数明确未满183天,因此判断其是否构成居民个人的关键,就在于其是否因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内“习惯性居住”。“习惯性居住”是判定纳税人是居民个人还是非居民个人的一个法律意义上的标准,代表个人的长期居住意愿和生活归属。

  王先生认为,其已获得香港永久性居民身份,在香港购置物业、受雇工作、缴纳税款和强制性公积金,体现了其将香港作为长期稳定生活中心的明确意愿,其已经构成了香港的税收居民。

  内地主管税务机关认为,王先生在北京拥有住房且始终保留内地户籍,其配偶、子女等核心家庭成员均长期在内地生活、工作和学习,同时其在内地拥有合伙企业股权,且担任职务并领取薪酬、缴纳社保,这是构成家庭、经济利益关系的最有力证据,也是判定“习惯性居住”的核心要素。内地主管税务机关判断,王先生因户籍、家庭、经济利益关系而在内地习惯性居住,构成了内地的税收居民。

  案例中,王先生的情况已同时触发了内地和香港的居民身份判定条款,形成了双重税收居民身份。此时,应按照《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》(以下简称《安排》)中的“加比规则”来确定王先生的税收居民身份。

  判断结论

  根据《安排》规定,启动“加比规则”后,首先进行“永久性住所”测试。案例中,王先生在北京和香港均拥有自有住房,即王先生在内地和香港均拥有永久性住所,故此标准无法明确判定,应按照顺序转入“重要利益中心”测试。

  “重要利益中心”要求审视个人和经济关系更密切的一方,以此判定税收居民身份。案例中,王先生尽管在香港有工作并购置物业,但其配偶、子女均长期在北京生活、工作和学习,即最密切的家庭关系位于内地。同时,王先生在北京任职并领取薪酬,缴纳社保,且其主要资产(如房产、投资、银行存款)也集中于内地,这意味着王先生最主要的经济活动位于内地。

  据此,王先生的家庭纽带、经济重心和社会关系均位于内地,“重要利益中心”已明确指向内地。按照“加比规则”,当“重要利益中心”可确定时,即应认定王先生为“重要利益中心”所在国家(地区)的税收居民。

  内地主管税务机关最终判定王先生为内地税收居民,王先生认可该判定后,就此前未申报的全球所得,包括香港公司支付给王先生的薪金及香港的投资收益等,补缴个人所得税及滞纳金。

拆分收入骗享优惠再被查,合理商业目的架构如何搭建?

编者按:

  近年来,国家为支持经济发展、激发市场活力,持续推出了一系列针对小微企业和个体工商户的普惠性税收优惠政策。例如,月销售额10万元以下的增值税小规模纳税人免征增值税;年应纳税所得额不超过300万元的小型微利企业享受低至5%的企业所得税优惠税率。

  与此同时,一些本已超过标准、应正常纳税的企业,试图通过人为拆分业务、资产或收入,制造符合优惠条件的假象,从而非法获取税收利益。2025年9月,国家税务总局联合工信部、国家网信办发布《关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室公告2025年第22号),明确将分拆收入列为税收违法行为,释放出强化监管拆分收入偷税的信号。

  本文基于国税总局最新公布的三个典型“拆分收入”偷税案,从行为模式、违法动因、法律后果及合规边界等多维度展开分析,旨在为市场主体厘清“拆分收入”中合理安排与违法偷税的界限。

  一、案例引入

  (一)广西咕咕狗商务秘书有限公司拆分收入偷税案

  2020年至2022年,广西咕咕狗商务秘书有限公司通过操控关联企业拆分收入偷逃税款。该公司在广西拥有多家关联企业,均登记为独立核算的小规模纳税人,表面合规,实则由同一集团控股:销售人员由咕咕狗公司统一管理考核,但劳动合同和社保被周期性调至不同关联企业,制造独立经营假象;收入通过预收账款挂账,再按需拆分至关联公司开票,确保单家公司收入不超过小规模纳税人免税标准和小型微利企业优惠门槛。

  经查,该公司通过拆分收入违规享受税收优惠,少缴增值税、城建税、企业所得税118.94万元。2024年5月,南宁市税务局依法追缴税款、加收滞纳金并处罚款合计264.67万元。

  (二)安顺百年婚宴公司拆分收入骗享税费优惠偷税案

  2021年至2023年间,安顺百年婚宴公司为使其单体收入始终维持在增值税小规模纳税人及小型微利企业的税收优惠门槛之内,利用其员工身份注册了两家无实际经营场所的空壳个体工商户,将本属于公司的巨额婚宴收入,通过员工个人账户分流至这些空壳主体,并进行虚假的纳税申报,从而掩盖其真实营收规模。该公司因此少缴各项税费249.77万元,最终被依法追缴税款、加收滞纳金并处以罚款合计392.79万元。由于逾期未缴清款项,该案已因涉嫌犯罪被移送公安机关处理。

  (三)夏安阳拆分收入骗享个人所得税税收优惠偷税案

  2019年至2021年,夏安阳以其实际控制的9家注册于宁波象山的个体工商户为工具,承接某影视公司的综合服务项目后,将本应归属于其个人的经营收入人为拆分至多家个体户,利用个体工商户经营所得减半征收等个税优惠政策,虚假申报偷逃个人所得税。税务稽查部门最终查实其拆分收入少缴个税345.92万元。2024年9月,税务机关依法追缴税款、加收滞纳金并处以50%罚款,合计518.88万元。因夏安阳逾期未缴清款项,案件已移送公安机关侦办,面临刑事责任追究风险。

  二、从案例看“拆分收入”的常见形式

  (一)集团控制下的多主体协同拆分

  该模式常见于集团化运营企业,其核心特征是利用法人人格独立制度的形式,掩盖业务、资产、人员及资金的统一控制实质。违法性主要体现在:

  1.各关联主体在核心经营要素上不具备真实独立性,如人员由同一团队统一管理、考核与调配,业务承接与执行由同一控制方决策,资金收支实行统一归集与调度。

  2.收入款项通常先归集于某一核心主体或挂账处理,再根据各关联主体的税收优惠额度进行反向拆分配比与开票,导致发票流、资金流与真实的业务流、经营主体严重背离。

  (二)企业借助空壳个体工商户分流收入

  此模式关键识别特征在于作为收款方的个体工商户缺乏经营实质,通常表现为:

  1.注册的个体工商户无固定经营场所、无必要从业人员、无真实开展业务的能力与记录,仅作为配合主体现金流与开票的“工具主体”。

  2.业务款项往往不直接进入实际提供服务的企业账户,而是经由企业控制的个人账户或直接转入空壳个体户,形成“公司业务、个人收款、个体户开票”的资金回路,刻意阻断收入与企业主体的关联。

  3.该类个体户在整体业务链中不承担任何创造价值的经营功能,其设立和存在的唯一或主要目的即为开具发票并适用低税率或免税政策。

  (三)个人收入分拆至多个个体户

  个人将劳务报酬所得转换收入性质为经营所得进行纳税申报,主要体现为:

  1.实际控制人通常在短期内集中注册多家个体工商户,这些主体在注册地址、业务范围、开票对象上高度相似或一致,并全部由该自然人实际控制。

  2.这些个体户共同承接源自同一委托方或关联方的同一类型业务,将本应由个人作为单一提供者取得的整体收入,在无合理商业理由的情况下,机械性地拆分至多个主体进行核算与申报。

  三、违法“拆分收入”的原因

  (一)增值税优惠

  根据《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第19号),月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人免征增值税,超过该标准则适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

  对于营收规模超过免税额度的企业或个人而言,拆分收入后,单个主体的销售额可控制在免税门槛内,从而全额享受免征增值税优惠,如年销售额130万元的主体,拆分至两家个体户后,若每家月销售额均不超过10万元,可全额免税;若不拆分,则需缴纳约1.3万元增值税。

  (二)企业所得税优惠

  根据《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号),小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,实际企业所得税税率低至5%,而一般企业所得税税率为25%,税负差距高达20个百分点。

  对于年应纳税所得额超过300万元的企业,若通过拆分业务使拆分后的主体符合“年应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元”的小型微利企业条件,可大幅减少企业所得税支出。例如,年应纳税所得额400万元的企业,不拆分需缴纳100万元企业所得税(25%税率),拆分后若两家主体应纳税所得额分别为200万元,合计仅需缴纳20万元企业所得税(5%税率)。

  (三)个人所得税优惠

  个体工商户经营所得税率最高为35%,如果个人按照劳务报酬申报所得税率最高为45%,考虑到20%的扣除,实际劳务报酬税率最高为36%(45*(1-20%))。从以上看来经营所得和劳务报酬税负率相差不大,但是因为在实践中,经营所得往往可以适用核定征收的政策,例如按照10%的应税所得率进行核定,那么经营所得最高的实际税率只有3.5%,个别地方甚至能达到更低,这样大的税负差异是吸引个人成立多个个体户将收入转换为经营所得进行申报的重要原因。

  以取得增值税和附加税税后100万的收入为例,假定当年仅有6万的基本减除费用,以劳务报酬申报缴纳个税为(100*80%-6)*35%-8.592=17.3万元,而如果按照经营所得10%的应税所得率进行核定,则需缴纳个税仅为100*10%*20%-1.05=0.95万元。

  四、违法“拆分收入”的法律后果

  (一)行政责任

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定,纳税人偷税的,税务机关将追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

  前述三起案例中,税务机关均依法作出了追缴税款、加收滞纳金并处罚款的决定,罚款比例在50%左右,合计处罚金额均远超少缴税款本身,也体现了税务机关对该类违法行为的严厉打击态度。

  (二)刑事责任

  当违法行为的情节与后果达到一定程度,则可能从行政违法领域上升至刑事犯罪领域,根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上,经税务机关依法下达追缴通知后,不补缴应纳税款、不缴纳滞纳金或者不接受行政处罚的,构成逃税罪,将面临三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,将面临三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  前述安顺百年婚宴公司与夏安阳案,均因当事人逾期未缴清税款、滞纳金及罚款,案件已由税务机关依法移送公安机关刑事立案。这标志着案件性质已从行政违法质变为刑事犯罪,当事人将面临失去人身自由并处财产刑的严峻后果。

  五、具备合理商业目的的“拆分收入”不构成违法

  (一)判断标准指引

  《国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(2025年第22号公告)的解读中提出,判断拆分收入是否违法的核心标准在于其是否属于“不具有合理商业目的的安排”。

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小结:

  本文通过案例与法理相结合的分析,揭示出“拆分收入”违法与合规的本质界限在于是否具备“合理商业目的”。违法拆分通常表现为人为制造多个缺乏经营实质的主体,以套取税收优惠为核心目的,其背后是增值税、企业所得税及个人所得税的税负差异驱动。

  随着税收监管从“以票管税”迈向“以数治税”,税务机关对业务实质、资金流向与发票逻辑一致性的审查能力显著增强。不具备合理商业目的的架构安排,不仅面临补税、滞纳金和高额罚款的行政责任,更可能因逾期未缴而触发刑事风险,导致企业及负责人承担刑事责任。对于市场主体而言,税务合规已不再是可选项,而是生存发展的底线要求。任何组织架构与交易模式的调整,都应以真实业务为基础,以长期价值为导向,确保在享受政策红利的同时,不逾越法律红线。