房产项目先出租后销售,应该如何清算?
发文时间:2021-03-11
来源:中华会计网校
收藏
768

答:公司开发的商品房及商业如果转为公司的固定资产并办理房证,则再次出售时要按旧房出售,并可在持有期间计提折旧(成本价值计量模式),否则不能计提折旧。未办理房证的开发产品在销售时增值税作为新房(开发产品)处理。


土地增值税关于旧房的规定比较特殊,不同于增值税及企业所得税的规定。旧房转让扣除的是评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。


《企业会计准则第3号——投资性房地产》:


第三条 本准则规范下列投资性房地产:


(一)已出租的土地使用权。


(二)持有并准备增值后转让的土地使用权。


(三)已出租的建筑物。


第四条 下列各项不属于投资性房地产


(一)自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。


(二)作为存货的房地产。


第十一条 采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。


《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号):


七、关于新建房与旧房的界定问题


新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局确定。


《土地增值税暂行条例实施细则》:


第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:


(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。


我要补充
0

推荐阅读

中秘自贸协定升级议定书11月1日生效,原产地证书有五个实操变化

《中国—秘鲁自由贸易协定升级议定书》11月1日正式生效,海关总署同期发布经修订的进出口货物原产地管理办法(海关总署公告2026年第155号),替代2010年第186号令。对从事中秘贸易的企业,五个实操变化直接关系到通关成本。

一是微小加工或处理条款由4项扩充到13项,新增洗涤、过滤、简单研磨、简单混合等情形,更多低增值工序不再影响原产资格认定。二是原产地证书取消单份最多填写20项商品的限制,多品种拼单出口更省证书。三是符合条件、计税价格不超过600美元的秘鲁原产货物,可免于提交原产地证书或声明,小额贸易通关更快。四是产品特定原产地规则从HS2007年版转版到HS2022年版,具体产品原产地标准未变,但申报归类要按新版协调制度核对。五是完善完全获得标准:从他国或地区进口后在中国或秘鲁汇集的旧货物,不视为在当地收集,不能获得原产资格。

落地效果已经显现:11月1日,深圳海关为阿麦斯食品集团签发全国首份升级后的中秘自贸协定原产地证书,该批货物在秘鲁进口环节享受约1.9万元人民币关税减免。企业应尽快核对在途和在产订单的归类版本切换,避免用旧版规则申报新版协定税率。

来源:海关总署(海关总署公告2026年第155号)。

海南自贸港全岛封关运作:一线二线管理口径细化,加工增值30%免税扩围

海南省财政厅、发改委、商务厅联合印发《关于海南自由贸易港全岛封关运作有关管理事项的通知》(琼财税[2026]986号),依据发改办区域[2026]754号文件,细化一线、二线相关管理事项,自公布之日起实施。

一线细化:由境外进入海南自贸港内海关特殊监管区域、保税物流中心或保税仓库实施保税仓储,且未发生流转、加工、检测、维修、混兑等改变货物状态情形的保税货物,后续进入自贸港其他区域的,参照一线进口适用封关政策;此前已完成的检疫、检验、许可证件核验不再重复实施。这意味着先入区仓储、后进岛使用的货物不必再按二线补办手续,物流安排灵活度显著提升。

二线细化:自贸港内鼓励类产业企业生产的含进口料件、加工增值达到或超过30%的货物,在岛内销售的,参照经二线进入内地的加工增值政策执行,即岛内销售同样可适用免征进口关税、照章征收进口环节增值税和消费税的待遇,填补了此前岛内销售如何适用规则的空白。

结合封关后加工增值政策此前的四项升级,企业享惠面明显扩大:取消了鼓励类产业主营业务收入占比60%以上的限制;零关税进口料件开展加工也可适用,实现零关税与加工增值双重叠加;海南自产料件价值计入增值部分,更容易达到30%增值率;跨企业加工增值可累计计算,上下游联合申报享惠。截至2025年10月,已有129家试点企业内销货值约110.96亿元、免征关税约8.6亿元。在琼布局加工制造、保税仓储、国际中转业务的企业,应把是否改变货物状态、增值率如何计算、岛内销售如何归类三个问题写进内控流程,并留存加工增值核算资料备查。

来源:海南省财政厅(琼财税[2026]986号)。