国家税务总局合肥市税务局 合肥市发展和改革委员会 合肥市财政局公告2021年第1号 合肥市关于发布《合肥市存量房交易计税价格争议处理管理办法》的公告
发文时间:2021-01-07
文号:国家税务总局合肥市税务局 合肥市发展和改革委员会 合肥市财政局公告2021年第1号
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为进一步规范我市存量房交易税收管理,更好地保障纳税人合法权益,国家税务总局合肥市税务局、合肥市发展和改革委员会、合肥市财政局制定了《合肥市存量房交易计税价格争议处理管理办法》,现予发布。


  特此公告。


  


国家税务总局合肥市税务局

合肥市发展和改革委员会

合肥市财政局

2021年1月7日



合肥市存量房交易计税价格争议处理管理办法


  第一条 为进一步规范存量房交易申报纳税行为,体现依法、公正、公平治税原则,保障纳税人合法权益,依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《国家发改委 国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》(发改价格[2010]770号)、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)、《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2011]61号)、《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》(税总发[2013]129号)《安徽省涉税财物价格认定管理办法》(皖价证[2016]3号)等相关法律法规规定,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称存量房是指已取得不动产权证书(含房屋所有权证书)并可上市交易的房屋,包括住宅、商业营业用房、办公用房、车位(车库)、工业用房、酒店宾馆、加油站等房产类型。


  第三条 本办法所称存量房交易计税价格争议,是指:


  (一)进行存量房交易的单位和个人(以下简称纳税人)对主管税务机关核定的交易计税价格持有异议,并要求主管税务机关依法重新核定计税价格的行为;


  (二)主管税务机关对纳税人提供的申报价格明显偏低有异议,需要重新核定计税价格的行为。


  第四条 纳税人对存量房交易计税价格有异议的,应在申报缴纳税款前的5个工作日内填写《合肥市存量房交易计税价格争议处理申请表》(以下简称《申请表》)报主管税务机关,并在《申请表》上阐明理由,同时提供不动产权证、合同、身份证件原件和复印件以及其他能够证明其房屋价格低于计税价格的证据资料。


  第五条 主管税务机关收到纳税人《申请表》及有关资料并经审核后,对资料齐全、理由充分的,应于2个工作日内向价格主管部门出具《涉税财物价格认定协助书》;主管税务机关认为纳税人提供的申报价格明显偏低且没有正当理由的,应于2个工作日内向价格主管部门出具《涉税财物价格认定协助书》。


  存量房交易计税价格争议由房屋所在地的县(市)区价格主管部门受理;所在地的县(市)区没有价格主管部门的,由市级价格主管部门受理。不予受理的,价格主管部门应向主管税务机关作出书面回复。


  第六条 价格主管部门收到《涉税财物价格认定协助书》及相关材料后,应当在3个工作日内进行审查,对符合要求的予以受理并告知;对不符合要求的,应当当场或在3个工作日内书面一次性告知税务机关需要补正的全部内容,逾期不告知的,视为自收到《涉税财物价格认定协助书》之日起受理。


  第七条 价格主管部门应当自受理之日起7个工作日内出具《涉税财物价格认定结论书》。因交易方推迟看房时间或双方另有约定等特殊原因除外。


  第八条 价格主管部门出具的《涉税财物价格认定结论书》经税务机关确认后,可以作为存量房交易的计税价格。


  第九条 税务部门和纳税人对价格认定结论有异议的,可在收到价格认定结论之日起60日内,向有复核权限的市级以上价格认定机构逐级提出复核。提出复核不得超过两次。


  第十条 纳税人对复核后经税务机关确认的交易计税价格仍有异议的,应根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条规定,必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保,然后可以依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院起诉。


  第十一条 价格认定涉及相关费用由同级财政保障。


  第十二条 本办法由合肥市税务局会同市发改委、市财政局负责解释,未尽事宜按照现行税收法律法规和规范性文件规定执行。


  第十三条 本办法自发布之日起执行。




关于《合肥市存量房交易计税价格争议处理管理办法》的解读


  一、公告的出台背景是什么?


  存量房交易涉及纳税人,主要是自然人纳税人的切身利益,征纳矛盾相对集中,存量房交易计税价格的认定意义重大。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《国家发改委 国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》(发改价格[2010]770号)、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)、《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2011]61号)、《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》(税总发[2013]129号)《安徽省涉税财物价格认定管理办法》(皖价证[2016]3号)等相关法律法规规定,结合我市实际,起草了《合肥市存量房交易计税价格争议处理管理办法》(以下简称《管理办法》),以明确存量房交易计税价格争议发生时的管理办法,便于基层税务机关和纳税人操作,保障纳税人合法权益,妥善解决征纳双方对计税价格的异议。


  二、《管理办法》出台的目的是什么?


  规范我市存量房交易税收交易,解决征纳双方对计税价格的争议,切实保障纳税人合法权益,遵循公平、简便和效率原则,制定本办法。


  三、《办法》的主要内容有哪些?


  《管理办法》共有十三条。


  (一)第一条明确了《管理办法》的制定的依据。


  (二)第二条明确了存量房的概念。


  (三)第三条明确了存量房交易计税价格争议的概念和发起人范围。


  (四)第四、五、六、七、八条,明确了处理计税价格争议的程序、纳税人应提供的资料以及税务机关受理申请后的操作流程、办理时限和应出具的文书。


  (五)第九、第十条明确了存量房交易价格争议的后续事项管理。税务部门和纳税人对价格认定结论有异议的,可以申请复核,纳税人对复核后确定的价格仍有异议的,可依法申请行政复议或向人民法院起诉。


  (六)第十一条明确了价格认定涉及相关费用的承担主体。


  (七)第十二条明确了《管理办法》的最终解释权。


  (八)第十三条明确了《管理办法》的执行日期为自发布之日起执行。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。