中国人民银行令[2021]第3号 金融机构反洗钱和反恐怖融资监督管理办法
发文时间:2021-04-15
文号:中国人民银行令[2021]第3号
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《金融机构反洗钱和反恐怖融资监督管理办法》已经2021年4月12日中国人民银行2021年第3次行务会议审议通过,现予发布,自2021年8月1日起施行。


  行 长 易纲

  2021年4月15日



金融机构反洗钱和反恐怖融资监督管理办法


  第一章 总则


  第一条 为了督促金融机构有效履行反洗钱和反恐怖融资义务,规范反洗钱和反恐怖融资监督管理行为,根据《中华人民共和国反洗钱法》《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国反恐怖主义法》等法律法规,制定本办法。


  第二条 本办法适用于在中华人民共和国境内依法设立的下列金融机构:


  (一)开发性金融机构、政策性银行、商业银行、农村合作银行、农村信用合作社、村镇银行;


  (二)证券公司、期货公司、证券投资基金管理公司;


  (三)保险公司、保险资产管理公司;


  (四)信托公司、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、消费金融公司、货币经纪公司、贷款公司、银行理财子公司;


  (五)中国人民银行确定并公布应当履行反洗钱和反恐怖融资义务的其他金融机构。


  非银行支付机构、银行卡清算机构、资金清算中心、网络小额贷款公司以及从事汇兑业务、基金销售业务、保险专业代理和保险经纪业务的机构,适用本办法关于金融机构的监督管理规定。


  第三条 中国人民银行及其分支机构依法对金融机构反洗钱和反恐怖融资工作进行监督管理。


  第四条 金融机构应当按照规定建立健全反洗钱和反恐怖融资内部控制制度,评估洗钱和恐怖融资风险,建立与风险状况和经营规模相适应的风险管理机制,搭建反洗钱信息系统,设立或者指定部门并配备相应人员,有效履行反洗钱和反恐怖融资义务。


  第五条 对依法履行反洗钱和反恐怖融资职责或者义务获得的客户身份资料和交易信息,应当予以保密,非依法律规定不得对外提供。


  第二章 金融机构反洗钱和反恐怖融资内部控制和风险管理


  第六条 金融机构应当按照规定,结合本机构经营规模以及洗钱和恐怖融资风险状况,建立健全反洗钱和反恐怖融资内部控制制度。


  第七条 金融机构应当在总部层面建立洗钱和恐怖融资风险自评估制度,定期或不定期评估洗钱和恐怖融资风险,经董事会或者高级管理层审定之日起10个工作日内,将自评估情况报送中国人民银行或者所在地中国人民银行分支机构。


  金融机构洗钱和恐怖融资风险自评估应当与本机构经营规模和业务特征相适应,充分考虑客户、地域、业务、交易渠道等方面的风险要素类型及其变化情况,并吸收运用国家洗钱和恐怖融资风险评估报告、监管部门及自律组织的指引等。金融机构在采用新技术、开办新业务或者提供新产品、新服务前,或者其面临的洗钱或者恐怖融资风险发生显著变化时,应当进行洗钱和恐怖融资风险评估。


  金融机构应当定期审查和不断优化洗钱和恐怖融资风险评估工作流程和指标体系。


  第八条 金融机构应当根据本机构经营规模和已识别出的洗钱和恐怖融资风险状况,经董事会或者高级管理层批准,制定相应的风险管理政策,并根据风险状况变化和控制措施执行情况及时调整。


  金融机构应当将洗钱和恐怖融资风险管理纳入本机构全面风险管理体系,覆盖各项业务活动和管理流程;针对识别的较高风险情形,应当采取强化措施,管理和降低风险;针对识别的较低风险情形,可以采取简化措施;超出金融机构风险控制能力的,不得与客户建立业务关系或者进行交易,已经建立业务关系的,应当中止交易并考虑提交可疑交易报告,必要时终止业务关系。


  第九条 金融机构应当设立专门部门或者指定内设部门牵头开展反洗钱和反恐怖融资管理工作。


  金融机构应当明确董事会、监事会、高级管理层和相关部门的反洗钱和反恐怖融资职责,建立相应的绩效考核和奖惩机制。


  金融机构应当任命或者授权一名高级管理人员牵头负责反洗钱和反恐怖融资管理工作,并采取合理措施确保其独立开展工作以及充分获取履职所需权限和资源。


  金融机构应当根据本机构经营规模、洗钱和恐怖融资风险状况和业务发展趋势配备充足的反洗钱岗位人员,采取适当措施确保反洗钱岗位人员的资质、经验、专业素质及职业道德符合要求,制定持续的反洗钱和反恐怖融资培训计划。


  第十条 金融机构应当根据反洗钱和反恐怖融资工作需要,建立和完善相关信息系统,并根据风险状况、反洗钱和反恐怖融资工作需求变化及时优化升级。


  第十一条 金融机构应当建立反洗钱和反恐怖融资审计机制,通过内部审计或者独立审计等方式,审查反洗钱和反恐怖融资内部控制制度制定和执行情况。审计应当遵循独立性原则,全面覆盖境内外分支机构、控股附属机构,审计的范围、方法和频率应当与本机构经营规模及洗钱和恐怖融资风险状况相适应,审计报告应当向董事会或者其授权的专门委员会提交。


  第十二条 金融机构应当在总部层面制定统一的反洗钱和反恐怖融资机制安排,包括为开展客户尽职调查、洗钱和恐怖融资风险管理,共享反洗钱和反恐怖融资信息的制度和程序,并确保其所有分支机构和控股附属机构结合自身业务特点有效执行。


  金融机构在共享和使用反洗钱和反恐怖融资信息方面应当依法提供信息并防止信息泄露。


  第十三条 金融机构应当要求其境外分支机构和控股附属机构在驻在国家(地区)法律规定允许的范围内,执行本办法;驻在国家(地区)有更严格要求的,遵守其规定。


  如果本办法的要求比驻在国家(地区)的相关规定更为严格,但驻在国家(地区)法律禁止或者限制境外分支机构和控股附属机构实施本办法的,金融机构应当采取适当的补充措施应对洗钱和恐怖融资风险,并向中国人民银行报告。


  第十四条 金融机构应当按照规定,结合内部控制制度和风险管理机制的相关要求,履行客户尽职调查、客户身份资料和交易记录保存、大额交易和可疑交易报告等义务。


  第十五条 金融机构应当按照中国人民银行的规定报送反洗钱和反恐怖融资工作信息。金融机构应当对相关信息的真实性、完整性、有效性负责。


  第十六条 在境外设有分支机构或控股附属机构的,境内金融机构总部应当按年度向中国人民银行或者所在地中国人民银行分支机构报告境外分支机构或控股附属机构接受驻在国家(地区)反洗钱和反恐怖融资监管情况。


  第十七条 发生下列情况的,金融机构应当按照规定及时向中国人民银行或者所在地中国人民银行分支机构报告:


  (一)制定或者修订主要反洗钱和反恐怖融资内部控制制度的;


  (二)牵头负责反洗钱和反恐怖融资工作的高级管理人员、牵头管理部门或者部门主要负责人调整的;


  (三)发生涉及反洗钱和反恐怖融资工作的重大风险事项的;


  (四)境外分支机构和控股附属机构受到当地监管当局或者司法部门开展的与反洗钱和反恐怖融资相关的执法检查、行政处罚、刑事调查或者发生其他重大风险事件的;


  (五)中国人民银行要求报告的其他事项。


  第三章 反洗钱和反恐怖融资监督管理


  第十八条 中国人民银行及其分支机构应当遵循风险为本和法人监管原则,合理运用各类监管方法,实现对不同类型金融机构的有效监管。


  中国人民银行及其分支机构可以向国务院金融监督管理机构或者其派出机构通报对金融机构反洗钱和反恐怖融资监管情况。


  第十九条 根据履行反洗钱和反恐怖融资职责的需要,中国人民银行及其分支机构可以按照规定程序,对金融机构履行反洗钱和反恐怖融资义务的情况开展执法检查。


  中国人民银行及其分支机构可以对其下级机构负责监督管理的金融机构进行反洗钱和反恐怖融资执法检查,可以授权下级机构检查由上级机构负责监督管理的金融机构。


  第二十条 中国人民银行及其分支机构开展反洗钱和反恐怖融资执法检查,应当依据现行反洗钱和反恐怖融资规定,按照中国人民银行执法检查有关程序规定组织实施。


  第二十一条 中国人民银行及其分支机构应当根据执法检查有关程序规定,规范有效地开展执法检查工作,重点加强对以下机构的监督管理:


  (一)涉及洗钱和恐怖融资案件的机构;


  (二)洗钱和恐怖融资风险较高的机构;


  (三)通过日常监管、受理举报投诉等方式,发现存在重大违法违规线索的机构;


  (四)其他应当重点监管的机构。


  第二十二条 中国人民银行及其分支机构进入金融机构现场开展反洗钱和反恐怖融资检查的,按照规定可以询问金融机构工作人员,要求其对监管事项作出说明;查阅、复制文件、资料,对可能被转移、隐匿或者销毁的文件、资料予以封存;查验金融机构运用信息化、数字化管理业务数据和进行洗钱和恐怖融资风险管理的系统。


  第二十三条 中国人民银行及其分支机构应当根据金融机构报送的反洗钱和反恐怖融资工作信息,结合日常监管中获得的其他信息,对金融机构反洗钱和反恐怖融资制度的建立健全情况和执行情况进行评价。


  第二十四条 为了有效实施风险为本监管,中国人民银行及其分支机构应当结合国家、地区、行业的洗钱和恐怖融资风险评估情况,在采集金融机构反洗钱和反恐怖融资信息的基础上,对金融机构开展风险评估,及时、准确掌握金融机构洗钱和恐怖融资风险状况。


  第二十五条 为了解金融机构洗钱和恐怖融资风险状况,中国人民银行及其分支机构可以对金融机构开展洗钱和恐怖融资风险现场评估。


  中国人民银行及其分支机构开展现场风险评估应当填制《反洗钱监管审批表》(附1)及《反洗钱监管通知书》(附2),经本行(营业管理部)行长(主任)或者分管副行长(副主任)批准后,至少提前5个工作日将《反洗钱监管通知书》送达被评估的金融机构。


  中国人民银行及其分支机构可以要求被评估的金融机构提供必要的资料数据,也可以现场采集评估需要的信息。


  在开展现场风险评估时,中国人民银行及其分支机构的反洗钱工作人员不得少于2人,并出示合法证件。


  现场风险评估结束后,中国人民银行及其分支机构应当制发《反洗钱监管意见书》(附3),将风险评估结论和发现的问题反馈被评估的金融机构。


  第二十六条 根据金融机构合规情况和风险状况,中国人民银行及其分支机构可以采取监管提示、约见谈话、监管走访等措施。在监管过程中,发现金融机构存在较高洗钱和恐怖融资风险或者涉嫌违反反洗钱和反恐怖融资规定的,中国人民银行及其分支机构应当及时开展执法检查。


  第二十七条 金融机构存在洗钱和恐怖融资风险隐患,或者反洗钱和反恐怖融资工作存在明显漏洞,需要提示金融机构关注的,经中国人民银行或其分支机构反洗钱部门负责人批准,可以向该金融机构发出《反洗钱监管提示函》(附4),要求其采取必要的管控措施,督促其整改。


  金融机构应当自收到《反洗钱监管提示函》之日起20个工作日内,经本机构分管反洗钱和反恐怖融资工作负责人签批后作出书面答复;不能及时作出答复的,经中国人民银行或者其所在地中国人民银行分支机构同意后,在延长时限内作出答复。


  第二十八条 根据履行反洗钱和反恐怖融资职责的需要,针对金融机构反洗钱和反恐怖融义务履行不到位、突出风险事件等重要问题,中国人民银行及其分支机构可以约见金融机构董事、监事、高级管理人员或者部门负责人进行谈话。


  第二十九条 中国人民银行及其分支机构进行约见谈话前,应当填制《反洗钱监管审批表》及《反洗钱监管通知书》。约见金融机构董事、监事、高级管理人员,应当经本行(营业管理部)行长(主任)或者分管副行长(副主任)批准;约见金融机构部门负责人的,应当经本行(营业管理部)反洗钱部门负责人批准。


  《反洗钱监管通知书》应当至少提前2个工作日送达被谈话机构。情况特殊需要立即进行约见谈话的,应当在约见谈话现场送达《反洗钱监管通知书》。


  约见谈话时,中国人民银行及其分支机构反洗钱工作人员不得少于2人。谈话结束后,应当填写《反洗钱约谈记录》(附5)并经被谈话人签字确认。


  第三十条 为了解、核实金融机构反洗钱和反恐怖融资政策执行情况以及监管意见整改情况,中国人民银行及其分支机构可以对金融机构开展监管走访。


  第三十一条 中国人民银行及其分支机构进行监管走访前,应当填制《反洗钱监管审批表》及《反洗钱监管通知书》,由本行(营业管理部)行长(主任)或者分管副行长(副主任)批准。


  《反洗钱监管通知书》应当至少提前5个工作日送达金融机构。情况特殊需要立即实施监管走访的,应当在进入金融机构现场时送达《反洗钱监管通知书》。


  监管走访时,中国人民银行及其分支机构反洗钱工作人员不得少于2人,并出示合法证件。


  中国人民银行及其分支机构应当做好监管走访记录,必要时,可以制发《反洗钱监管意见书》。


  第三十二条 中国人民银行及其分支机构应当持续跟踪金融机构对监管发现问题的整改情况,对于未合理制定整改计划或者未有效实施整改的,可以启动执法检查或者进一步采取其他监管措施。


  第三十三条 中国人民银行分支机构对金融机构分支机构依法实施行政处罚,或者在监管过程中发现涉及金融机构总部的重大问题、系统性缺陷的,应当及时将处罚决定或者监管意见抄送中国人民银行或者金融机构总部所在地中国人民银行分支机构。


  第三十四条 中国人民银行及其分支机构监管人员违反规定程序或者超越职权规定实施监管的,金融机构有权拒绝或者提出异议。金融机构对中国人民银行及其分支机构提出的违法违规问题有权提出申辩,有合理理由的,中国人民银行及其分支机构应当采纳。


  第四章 法律责任


  第三十五条 中国人民银行及其分支机构从事反洗钱工作的人员,违反本办法有关规定的,按照《中华人民共和国反洗钱法》第三十条的规定予以处分。


  第三十六条 金融机构违反本办法有关规定的,由中国人民银行或者其地市中心支行以上分支机构按照《中华人民共和国反洗钱法》第三十一条、第三十二条的规定进行处理;区别不同情形,建议国务院金融监督管理机构依法予以处理。


  中国人民银行县(市)支行发现金融机构违反本规定的,应报告其上一级分支机构,由该分支机构按照前款规定进行处理或提出建议。


  第五章 附则


  第三十七条 金融集团适用本办法第九条第四款、第十一条至第十三条的规定。


  第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释。


  第三十九条 本办法自2021年8月1日起施行。本办法施行前有关反洗钱和反恐怖融资规定与本办法不一致的,按照本办法执行。《金融机构反洗钱监督管理办法(试行)》(银发[2014]344号文印发)同时废止。


  附:【附件请前往电脑端下载】


  1.反洗钱监管审批表.doc

2.反洗钱监管通知书.doc

3.反洗钱监管提示函.doc

4.反洗钱监管意见书.doc

5.反洗钱约谈记录.doc


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。