内政办发[2022]87号 内蒙古自治区人民政府办公厅关于加强房地产市场监管规范房地产开发与经营活动的通知
发文时间:2022-12-11
文号:内政办发[2022]87号
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内蒙古自治区人民政府办公厅关于加强房地产市场监管规范房地产开发与经营活动的通知

内政办发〔2022〕87号             2022-12-11

各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:

  为切实解决当前我区房地产市场管理中存在的突出问题,加强房地产市场监管,规范房地产开发与经营活动,经自治区人民政府同意,现就有关事宜通知如下。

  一、严格房地产开发土地供应管理

  (一)除保障性安居工程可按划拨方式供应国有建设用地使用权外,商品住宅等经营性房地产开发用地应当以招标、拍卖、挂牌方式出让,出让应当依照国家有关规定通过公开的交易平台进行交易,并纳入统一的公共资源交易平台体系,出让底价应当根据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等集体决策、综合确定。

  二、依法履行房地产开发项目基本建设程序

  (二)从事房地产开发经营活动的企业必须取得房地产开发资质,不得通过其他非正当途径先取得土地后办理营业执照或申请房地产开发资质。

  (三)建立房地产开发项目手续公开、公示制度。房地产开发项目须取得《国有建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《不动产权证书》《建筑工程施工许可证》等,依法选定具备资质条件的勘察、设计、施工、监理单位。鼓励投保住宅工程质量潜在缺陷保险。房地产开发项目开工建设后,必须在项目工地固定场所醒目位置公示《建设项目工地信息公示牌》、该房地产项目取得的立项批准或备案文件及《国有建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《不动产权证书》《建筑工程施工许可证》,进行预售的还要公示《商品房预售许可证》,接受社会监督。

  (四)新建商品住宅小区必须严格按照自治区住房城乡建设厅等8部门联合印发的《内蒙古自治区新建商品住宅小区交付使用标准》进行建设,达到交付使用条件后方可交付使用。商品房交付使用前,房地产开发企业应当按照经批准的规划条件,完成小区内绿化、道路、车位(车库)、安防等公共服务及其他配套设施建设。开发项目及其配套设施经验收合格后,方可向买受人交付商品房。未经验收或者验收不合格的,开发企业不得交付。

  三、加强商品房预销售管理

  (五)严格实行商品房预售许可审批制度和预售许可公示制度,禁止违规预售商品房。严格执行商品房预售管理规定,凡未达到预售条件的商品房项目,均不得发放商品房预售许可证;住房城乡建设行政主管部门和有关部门要严格按照商品房预销售管理有关规定,通过全区商品房预销售网络管理系统,在线审批并发放商品房预销售许可证。严格审查商品房预售方案,对建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、是否全装修商品住房以及采取的节能措施等进行严格审查。

  (六)进一步加强和优化商品房预售资金监管工作,实施监管的预售资金为由购房人按合同约定支付的全部预购房款,包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各项购房款项。要遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,规范监管账户的设立,通过公开招标方式确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明,并在商品房销售现场显著位置以及盟市、旗县(市、区)住房城乡建设部门网站进行公示。优化监管资金的支出和使用管理,按照工程建设进度予以拨付,首次拨付节点不得早于地下结构完成,最后拨付节点为房屋所有权首次登记,对符合条件的要加快审核拨付,保证及时用于商品房预售项目工程建设。

  (七)明确单套普通商品住房标准。住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的单套住房为普通商品住房,享受相关优惠政策。

  四、规范房地产交易管理

  (八)全面推行房屋网签备案制度,实现新建商品房、存量房买卖合同网签备案全覆盖,落实房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案制度,逐步构建以房屋网签备案制度为基础的房地产交易管理体系,优化网签备案服务效能,逐步推行“互联网+网签”,提高网签数据使用效能,强化信息共享,推动预售商品房合同备案与预告登记协同办理,提升公共服务水平。积极推行“交房即交证”工作,推动房地产开发企业积极履行市场主体责任,逐步做到新建商品房“交房即交证”,实现住权和产权同步。

  (九)规范前期物业管理。依法加强新建商品房前期物业服务的招标投标监管,严禁前期物业服务指定、物业费随意定价等行为。房地产开发企业、物业服务企业要严格按照程序开展项目承接查验工作,签订承接查验协议并备案,做好项目及资料交接,明确各自的权利和义务,并承担相应责任。在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售前,房地产开发企业应将划定物业管理区域的资料报送物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门进行备案,并在商品房买卖合同中明示备案的物业管理区域。在筹备成立业主大会过程中,房地产开发企业要积极配合协助筹备组开展工作,及时准确提供相关材料数据。

  五、严肃查处违法违规行为

  (十)严禁领导干部利用职权违规干预和插手房地产开发经营活动。加大对房地产开发过程中领导干部违法违规行为的查处力度,坚持下查一级,重点查处领导干部在房地产开发项目上有无因批条子、打招呼、走关系,致使房地产开发用地规避“招拍挂”、假“招拍挂”、超容积率,以及为不符合条件的商品房办理预售许可,为要件不齐或有权属问题的房地产办理产权交易登记和房地产抵押登记等违规违纪行为。

  (十一)按照“双随机、一公开”原则,规范和加强房地产开发经营行为的监督检查。持续开展房地产开发和中介违法违规行为专项整治行动,依法依规重点查处违法建设、违法发包、压缩合理工期和降低工程质量、无资质开发、违规预售、逃避网签、挪用监管资金、捂盘惜售、捆绑收费、虚假宣传、订立阴阳合同、不进行从业备案等违法违规行为。加强房地产企业信用管理,对房地产开发经营过程中的违法违规行为实施联动查处、联合惩戒,营造诚实守信、依法经营的房地产市场环境,促进全区房地产市场平稳健康发展。

  本通知自印发之日起施行,《内蒙古自治区人民政府办公厅关于加强房地产市场监管规范房地产开发与经营活动的通知》(内政办发〔2014〕63号)同时废止。

内蒙古自治区人民政府办公厅

2022年12月11日

  (此件公开发布)


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个人同时构成内地和香港居民,适用“加比规则”确定税收居民身份

实务中,个人可能同时构成税收协定缔约国双方居民。为了解决这种情况下个人最终居民身份的归属,税收协定中普遍采取“加比规则”判定。“加比规则”的使用有先后顺序,即按照“永久性住所—重要利益中心—习惯性居处—国籍”的顺序来确定最终税收居民身份,只有当使用前一标准无法解决问题时,才使用后一标准。笔者在实践中发现,部分纳税人的生活和工作呈现出“双城模式”,其实际申报缴纳税款时,需注意居民身份的判定。

  典型案例

  王先生持有中国内地(北京)户籍和身份证,并于2018年取得了香港永久性居民身份。王先生在北京拥有一家合伙企业并任职,在北京缴纳社会保险及工资薪金所得个人所得税。同时,王先生受雇于某香港公司,从香港取得工资薪金所得,并在香港缴纳薪俸税(类似于内地个人所得税)和强制性公积金(类似于内地社保)。

  根据CRS(共同申报准则)信息交换机制,香港特别行政区税务局将王先生在港金融资产信息交换至内地主管税务机关。2025年7月,内地主管税务机关核查发现,王先生在内地按非居民身份申报纳税。进一步核查发现,王先生在内地(北京)和香港均有停留,但据本人陈述说明和后期出入境记录核验,在任意一个纳税年度内,王先生在内地的居住时间均未超过183天,在香港的停留时间也未超过180天。同时,王先生的配偶和子女长期在北京工作学习,家庭核心成员的生活重心在北京。

  由于王先生的主要经济利益和社会关系均集中于内地,内地主管税务机关对王先生是否构成中国税收居民身份,是否须就全球所得在内地履行申报义务发出核查通知。

  政策分析

  如何准确判定王先生的税收居民身份?根据个人所得税法及其实施条例规定,在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人。在中国境内有住所的个人,是指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。

  案例中,王先生在内地的居住天数明确未满183天,因此判断其是否构成居民个人的关键,就在于其是否因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内“习惯性居住”。“习惯性居住”是判定纳税人是居民个人还是非居民个人的一个法律意义上的标准,代表个人的长期居住意愿和生活归属。

  王先生认为,其已获得香港永久性居民身份,在香港购置物业、受雇工作、缴纳税款和强制性公积金,体现了其将香港作为长期稳定生活中心的明确意愿,其已经构成了香港的税收居民。

  内地主管税务机关认为,王先生在北京拥有住房且始终保留内地户籍,其配偶、子女等核心家庭成员均长期在内地生活、工作和学习,同时其在内地拥有合伙企业股权,且担任职务并领取薪酬、缴纳社保,这是构成家庭、经济利益关系的最有力证据,也是判定“习惯性居住”的核心要素。内地主管税务机关判断,王先生因户籍、家庭、经济利益关系而在内地习惯性居住,构成了内地的税收居民。

  案例中,王先生的情况已同时触发了内地和香港的居民身份判定条款,形成了双重税收居民身份。此时,应按照《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》(以下简称《安排》)中的“加比规则”来确定王先生的税收居民身份。

  判断结论

  根据《安排》规定,启动“加比规则”后,首先进行“永久性住所”测试。案例中,王先生在北京和香港均拥有自有住房,即王先生在内地和香港均拥有永久性住所,故此标准无法明确判定,应按照顺序转入“重要利益中心”测试。

  “重要利益中心”要求审视个人和经济关系更密切的一方,以此判定税收居民身份。案例中,王先生尽管在香港有工作并购置物业,但其配偶、子女均长期在北京生活、工作和学习,即最密切的家庭关系位于内地。同时,王先生在北京任职并领取薪酬,缴纳社保,且其主要资产(如房产、投资、银行存款)也集中于内地,这意味着王先生最主要的经济活动位于内地。

  据此,王先生的家庭纽带、经济重心和社会关系均位于内地,“重要利益中心”已明确指向内地。按照“加比规则”,当“重要利益中心”可确定时,即应认定王先生为“重要利益中心”所在国家(地区)的税收居民。

  内地主管税务机关最终判定王先生为内地税收居民,王先生认可该判定后,就此前未申报的全球所得,包括香港公司支付给王先生的薪金及香港的投资收益等,补缴个人所得税及滞纳金。

拆分收入骗享优惠再被查,合理商业目的架构如何搭建?

编者按:

  近年来,国家为支持经济发展、激发市场活力,持续推出了一系列针对小微企业和个体工商户的普惠性税收优惠政策。例如,月销售额10万元以下的增值税小规模纳税人免征增值税;年应纳税所得额不超过300万元的小型微利企业享受低至5%的企业所得税优惠税率。

  与此同时,一些本已超过标准、应正常纳税的企业,试图通过人为拆分业务、资产或收入,制造符合优惠条件的假象,从而非法获取税收利益。2025年9月,国家税务总局联合工信部、国家网信办发布《关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室公告2025年第22号),明确将分拆收入列为税收违法行为,释放出强化监管拆分收入偷税的信号。

  本文基于国税总局最新公布的三个典型“拆分收入”偷税案,从行为模式、违法动因、法律后果及合规边界等多维度展开分析,旨在为市场主体厘清“拆分收入”中合理安排与违法偷税的界限。

  一、案例引入

  (一)广西咕咕狗商务秘书有限公司拆分收入偷税案

  2020年至2022年,广西咕咕狗商务秘书有限公司通过操控关联企业拆分收入偷逃税款。该公司在广西拥有多家关联企业,均登记为独立核算的小规模纳税人,表面合规,实则由同一集团控股:销售人员由咕咕狗公司统一管理考核,但劳动合同和社保被周期性调至不同关联企业,制造独立经营假象;收入通过预收账款挂账,再按需拆分至关联公司开票,确保单家公司收入不超过小规模纳税人免税标准和小型微利企业优惠门槛。

  经查,该公司通过拆分收入违规享受税收优惠,少缴增值税、城建税、企业所得税118.94万元。2024年5月,南宁市税务局依法追缴税款、加收滞纳金并处罚款合计264.67万元。

  (二)安顺百年婚宴公司拆分收入骗享税费优惠偷税案

  2021年至2023年间,安顺百年婚宴公司为使其单体收入始终维持在增值税小规模纳税人及小型微利企业的税收优惠门槛之内,利用其员工身份注册了两家无实际经营场所的空壳个体工商户,将本属于公司的巨额婚宴收入,通过员工个人账户分流至这些空壳主体,并进行虚假的纳税申报,从而掩盖其真实营收规模。该公司因此少缴各项税费249.77万元,最终被依法追缴税款、加收滞纳金并处以罚款合计392.79万元。由于逾期未缴清款项,该案已因涉嫌犯罪被移送公安机关处理。

  (三)夏安阳拆分收入骗享个人所得税税收优惠偷税案

  2019年至2021年,夏安阳以其实际控制的9家注册于宁波象山的个体工商户为工具,承接某影视公司的综合服务项目后,将本应归属于其个人的经营收入人为拆分至多家个体户,利用个体工商户经营所得减半征收等个税优惠政策,虚假申报偷逃个人所得税。税务稽查部门最终查实其拆分收入少缴个税345.92万元。2024年9月,税务机关依法追缴税款、加收滞纳金并处以50%罚款,合计518.88万元。因夏安阳逾期未缴清款项,案件已移送公安机关侦办,面临刑事责任追究风险。

  二、从案例看“拆分收入”的常见形式

  (一)集团控制下的多主体协同拆分

  该模式常见于集团化运营企业,其核心特征是利用法人人格独立制度的形式,掩盖业务、资产、人员及资金的统一控制实质。违法性主要体现在:

  1.各关联主体在核心经营要素上不具备真实独立性,如人员由同一团队统一管理、考核与调配,业务承接与执行由同一控制方决策,资金收支实行统一归集与调度。

  2.收入款项通常先归集于某一核心主体或挂账处理,再根据各关联主体的税收优惠额度进行反向拆分配比与开票,导致发票流、资金流与真实的业务流、经营主体严重背离。

  (二)企业借助空壳个体工商户分流收入

  此模式关键识别特征在于作为收款方的个体工商户缺乏经营实质,通常表现为:

  1.注册的个体工商户无固定经营场所、无必要从业人员、无真实开展业务的能力与记录,仅作为配合主体现金流与开票的“工具主体”。

  2.业务款项往往不直接进入实际提供服务的企业账户,而是经由企业控制的个人账户或直接转入空壳个体户,形成“公司业务、个人收款、个体户开票”的资金回路,刻意阻断收入与企业主体的关联。

  3.该类个体户在整体业务链中不承担任何创造价值的经营功能,其设立和存在的唯一或主要目的即为开具发票并适用低税率或免税政策。

  (三)个人收入分拆至多个个体户

  个人将劳务报酬所得转换收入性质为经营所得进行纳税申报,主要体现为:

  1.实际控制人通常在短期内集中注册多家个体工商户,这些主体在注册地址、业务范围、开票对象上高度相似或一致,并全部由该自然人实际控制。

  2.这些个体户共同承接源自同一委托方或关联方的同一类型业务,将本应由个人作为单一提供者取得的整体收入,在无合理商业理由的情况下,机械性地拆分至多个主体进行核算与申报。

  三、违法“拆分收入”的原因

  (一)增值税优惠

  根据《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第19号),月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人免征增值税,超过该标准则适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

  对于营收规模超过免税额度的企业或个人而言,拆分收入后,单个主体的销售额可控制在免税门槛内,从而全额享受免征增值税优惠,如年销售额130万元的主体,拆分至两家个体户后,若每家月销售额均不超过10万元,可全额免税;若不拆分,则需缴纳约1.3万元增值税。

  (二)企业所得税优惠

  根据《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号),小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,实际企业所得税税率低至5%,而一般企业所得税税率为25%,税负差距高达20个百分点。

  对于年应纳税所得额超过300万元的企业,若通过拆分业务使拆分后的主体符合“年应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元”的小型微利企业条件,可大幅减少企业所得税支出。例如,年应纳税所得额400万元的企业,不拆分需缴纳100万元企业所得税(25%税率),拆分后若两家主体应纳税所得额分别为200万元,合计仅需缴纳20万元企业所得税(5%税率)。

  (三)个人所得税优惠

  个体工商户经营所得税率最高为35%,如果个人按照劳务报酬申报所得税率最高为45%,考虑到20%的扣除,实际劳务报酬税率最高为36%(45*(1-20%))。从以上看来经营所得和劳务报酬税负率相差不大,但是因为在实践中,经营所得往往可以适用核定征收的政策,例如按照10%的应税所得率进行核定,那么经营所得最高的实际税率只有3.5%,个别地方甚至能达到更低,这样大的税负差异是吸引个人成立多个个体户将收入转换为经营所得进行申报的重要原因。

  以取得增值税和附加税税后100万的收入为例,假定当年仅有6万的基本减除费用,以劳务报酬申报缴纳个税为(100*80%-6)*35%-8.592=17.3万元,而如果按照经营所得10%的应税所得率进行核定,则需缴纳个税仅为100*10%*20%-1.05=0.95万元。

  四、违法“拆分收入”的法律后果

  (一)行政责任

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定,纳税人偷税的,税务机关将追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

  前述三起案例中,税务机关均依法作出了追缴税款、加收滞纳金并处罚款的决定,罚款比例在50%左右,合计处罚金额均远超少缴税款本身,也体现了税务机关对该类违法行为的严厉打击态度。

  (二)刑事责任

  当违法行为的情节与后果达到一定程度,则可能从行政违法领域上升至刑事犯罪领域,根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上,经税务机关依法下达追缴通知后,不补缴应纳税款、不缴纳滞纳金或者不接受行政处罚的,构成逃税罪,将面临三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,将面临三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  前述安顺百年婚宴公司与夏安阳案,均因当事人逾期未缴清税款、滞纳金及罚款,案件已由税务机关依法移送公安机关刑事立案。这标志着案件性质已从行政违法质变为刑事犯罪,当事人将面临失去人身自由并处财产刑的严峻后果。

  五、具备合理商业目的的“拆分收入”不构成违法

  (一)判断标准指引

  《国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(2025年第22号公告)的解读中提出,判断拆分收入是否违法的核心标准在于其是否属于“不具有合理商业目的的安排”。

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小结:

  本文通过案例与法理相结合的分析,揭示出“拆分收入”违法与合规的本质界限在于是否具备“合理商业目的”。违法拆分通常表现为人为制造多个缺乏经营实质的主体,以套取税收优惠为核心目的,其背后是增值税、企业所得税及个人所得税的税负差异驱动。

  随着税收监管从“以票管税”迈向“以数治税”,税务机关对业务实质、资金流向与发票逻辑一致性的审查能力显著增强。不具备合理商业目的的架构安排,不仅面临补税、滞纳金和高额罚款的行政责任,更可能因逾期未缴而触发刑事风险,导致企业及负责人承担刑事责任。对于市场主体而言,税务合规已不再是可选项,而是生存发展的底线要求。任何组织架构与交易模式的调整,都应以真实业务为基础,以长期价值为导向,确保在享受政策红利的同时,不逾越法律红线。