财会便函[2024]43号 关于征求《关于加强和规范村级会计委托代理服务工作的意见[征求意见稿]》 意见的函
发文时间:2024-9-10
文号:财会便函[2024]43号
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财政部会计司 农业农村部政策与改革司关于征求《关于加强和规范村级会计委托代理服务工作的意见[征求意见稿]》 意见的函

财会便函[2024]43号           2024-9-10

各省、自治区、直辖市财政厅(局)、农业农村厅(局、委),新疆生产建设兵团财政局、农业农村局,有关单位:

  为更好发挥村级会计委托代理服务工作在提升乡村治理效能和推进农业农村现代化中的积极作用,财政部会计司、农业农村部政策与改革司联合起草了《关于加强和规范村级会计委托代理服务工作的意见(征求意见稿)》。现印发给你们,请组织征求意见,并于2024年10月10日前将意见以纸质材料或电子文本形式反馈。反馈意见材料中请注明联系人及联系方式。欢迎有关方面提出宝贵意见。

  联系方式:

  财政部会计司会计人员管理处

  电话:010-68553024

  传真:010-68554214

  通讯地址:北京市西城区三里河南三巷3号100820

  电子邮箱:renyuanchu@mof.gov.cn

  农业农村部政策与改革司集体资产处

  电话:010-59193149

  传真:010-59193126

  通讯地址:北京市朝阳区农展南里11号100872

  电子邮箱:jgszcc@agri.gov.cn

  附件:

  1.关于加强和规范村级会计委托代理服务工作的意见(征求意见稿)

  2.《关于加强和规范村级会计委托代理服务工作的意见(征求意见稿)》起草说明

财政部会计司 农业农村部政策与改革司

2024年9月10日


关于加强和规范村级会计委托代理服务工作的意见(征求意见稿)

  加强农村财务管理、规范农村基层会计工作是加强乡村治理,推进乡村全面振兴的重要基础。村级会计委托代理服务作为提升农村财务、强化会计监督的有效模式,自实施以来在规范农村集体“三资”管理、推进村级财务公开、加强农村基层党风廉政建设等方面发挥了重要作用。为更好发挥村级会计委托代理服务的作用,根据《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国农村集体经济组织法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等,现就加强和规范村级会计委托代理服务工作提出以下意见。

  一、总体要求

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神,深入贯彻落实习近平总书记关于“三农”工作的重要论述,坚持农村基层党组织的领导核心地位不动摇,坚持在履行民主程序的基础上因地制宜选择会计工作组织方式,坚持村集体对集体资产所有权、使用权、审批权和收益权不变,坚持各级财政、农业农村等相关部门统筹协同、分级负责,进一步加强村级会计委托代理服务工作,规范农村会计核算,严肃农村财经纪律,提升乡村治理效能,为发展壮大新型农村集体经济、加快建设农业强国、推进农业农村现代化提供有力支撑。

  二、进一步优化和完善制度安排

  (一) 明确组织方式。村级组织(包括村级农村集体经济组织和村民委员会)应当根据会计业务的需要,设置会计机构,或者设置会计岗位并指定会计主管人员,也可以按照规定委托代理记账。村级组织委托代理记账既可以委托乡镇人民政府或街道办事处(以下统称代理服务机构),即村级会计委托代理服务,也可以委托经批准设立从事会计代理记账业务的中介机构。

  (二) 规范代理服务。村级组织采取村级会计委托代理服务的,需经农村集体经济组织成员(代表)大会或村民(代表)会议讨论决定。农村集体经济组织与村民委员会分设会计账套和银行账户的,实施委托代理时,农村集体经济组织、村民委员会应当分别签订委托协议;村民委员会依法代行农村集体经济组织职能的,由村民委员会签订委托协议。

  (三) 明晰职责分工。农村集体经济组织理事长或村民委员会主任是相应村级组织财务、会计工作的负责人,对会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。农村集体经济组织监事会(含未设立监事会的农村集体经济组织的监事,下同)或村务监督委员会切实履行村级组织财务管理监督职责,提出质询和改进建议。代理服务机构受村级组织委托负责会计凭证审核及填制、会计账簿登记及核算、财务会计报告编制、会计档案管理等,并可对村级财务管理与决策提供相关意见和建议。实行村级会计委托代理服务的,村民委员会与农村集体经济组织应分别设立报账员(日常业务较少的,报账员可兼任),由农村集体经济组织成员(代表)大会或村民(代表)会议在集体成员(村民)中推选产生,定期向代理服务机构报账。监事会和村务监督委员会成员及其近亲属不得担任或兼任报账员。

  (四) 强化财务公开。代理服务机构应当及时向村级组织提供财务会计报告等相关信息,各村级组织应当至少每个季度公开一次,业务量大的,可每月公开一次,包括资产负债表、收益及收益分配表等,接受村集体成员(村民)的监督。涉及重大事项的,应当及时公开。各村级组织要创新公开形式,充分利用村务公告栏、门户网站、村级事务“阳光公开”监管平台等,提供及时、便捷、真实、全面、准确的财务会计相关信息。

  (五) 完善监督机制。各县级人民政府财政、农业农村部门应当结合本地实际,对村级会计委托代理服务工作建立权责清晰、约束有力的监督机制,推动监督工作常态化、制度化。农村集体经济组织监事会或村务监督委员会成员中应有具备财会、管理知识的人员,明确职责,落实民主理财责任。农村集体经济组织监事会、村务监督委员会应当加强对本村民主理财、财务公开等制度落实情况的监督与审核。代理服务机构应当加强对代理服务工作的日常管理和内部控制,并配合做好上级主管部门及其他有关单位对村级组织实施的审计、纪检监察等监督。

  (六) 引入中介机构。各村级组织可参照村级会计委托代理服务的程序、分工等,和中介机构签订委托代理记账协议。乡镇级以上地方人民政府可以通过适当方式接受所辖村委托,为其统一选聘中介机构,并将服务质量作为选聘的重要因素。农村集体经济组织监事会或村务监督委员会在履行民主程序后,可对中介机构负责的本村账目进行定期审查,或聘请第三方机构进行审计。中介机构应当严格依据《代理记账管理办法》(财政部令第98号)、《代理记账基础工作规范(试行)》(财会[2023]27号)等规定开展代理记账活动,县级以上人民政府财政、农业农村部门要依法依责加强对中介机构承办相关业务的指导和监督。

  三、切实强化会计基础工作

  (七) 依法依规开展工作。代理服务机构应当加强会计基础工作,严格遵守《中华人民共和国会计法》和《会计基础工作规范》(财政部令第98号)的各项要求,以村级组织为单位建立会计账簿,进行会计核算,实行会计监督。要严格代理程序,不断完善内部管理和会计核算,严禁平调、挪用委托代理的资金。依法代行农村集体经济组织职能的村民委员会应当参照执行《农村集体经济组织财务制度》(财农[2021]121号)和《农村集体经济组织会计制度》(财会[2023]14号)。

  (八) 合理设置会计岗位。代理服务机构应当根据自身情况和代理服务业务需要合理设置会计岗位,配备会计人员并指定主管代理服务业务的负责人,同时确保不相容岗位分离。会计人员应当具备从事会计工作所需要的专业能力,遵守职业道德,并熟悉相应的会计信息化软件操作和应用;主管代理服务业务的负责人除具备上述条件外,还应当熟悉农村财务、会计工作,并具备会计师以上专业技术资格或者从事会计工作3年以上经历。会计人员离岗时应当做好工作交接,没有办清交接手续的,不得调动或者离职。

  (九) 持续规范会计核算。村级组织应当及时向代理服务机构提供真实、完整的原始凭证和其他相关资料。代理服务机构应当根据村级组织提供的原始凭证和其他相关资料,严格按规定填制会计凭证,登记会计账簿、编制财务会计报告。代理服务机构应当加强对原始凭证的审核,对不符合国家统一的会计制度规定的原始凭证等,应当及时退回,要求更正、补充。记账凭证上各要素应填写齐全。鼓励代理服务机构利用现代信息技术手段,推进会计工作信息化。

  (十) 加强会计档案管理。代理服务机构应当严格依据《会计档案管理办法》(财政部令第79号)做好村级组织会计档案的收集、整理、保管和移交等工作。代理服务机构在向村级组织移交会计档案时,应当编制会计档案移交清册,并按照国家档案管理的有关规定办理移交手续。村级组织保管会计档案确有困难的,可以委托代理服务机构或专业档案管理机构代为管理会计档案。代理服务机构应当对各村级组织的会计档案分别管理并编制档案目录。

  四、持续加强农村财会队伍建设

  (十一) 建立健全岗前培训制度。各级财政、农业农村部门应当建立新任用村级报账员、村级组织财会人员、代理服务工作人员岗前培训制度,重点就会计法规制度、会计人员职业道德以及农村财务、会计、审计和资产管理等相关制度规定进行培训,促进农村财会队伍专业能力和职业素质的提升。

  (十二) 强化相关人员定期培训。各级财政、农业农村部门应当建立完善农村财会及相关人员定期培训制度,培训对象包括农村集体经济组织理事长、村民委员会主任、农村集体经济组织监事会成员、村务监督委员会成员、村级报账员、村级组织财会人员、代理服务工作人员等。要因地制宜开展培训工作,切实提升培训效果。对完成培训考核合格的人员,做好登记记录。县级财政部门应当加强对农村会计人员的继续教育,按照会计人员继续教育专业科目指南,有针对性地加强相关知识的学习,创新培训方式方法,增强对新政策、新规定的理解掌握,推动知识更新。

  (十三) 加强农村财会师资建设。各级财政、农业农村部门应当做好农村财会专业师资培训,不断提高农村财会培训师资力量。鼓励行业学会、协会发挥自身优势,加大农村会计、财务问题研究,并通过形式多样的培训教育活动,培7育并壮大农村财会师资储备。

  (十四) 促进农村财会队伍稳定。村级报账员确定后应保持相对稳定,在不违反法律、法规和财经纪律的前提下,不宜随意更换。加大对农村财会人员的关爱帮扶,创新农村财会人员评价激励机制,在培养使用、评优评先等方面予以重点关注,引导财会人员扎根基层,保持农村财会队伍稳定性。

五、组织实施

  (十五) 加强组织领导。各级财政、农业农村部门等应当通力协作,密切配合,切实加强对村级会计委托代理服务工作的指导和监督,提升乡村治理效能。各地可结合实际制定具体实施方案,不断提高村级财务管理水平和会计信息质量。乡镇级、组级农村集体经济组织会计委托代理工作参照本意见执行。

  (十六) 加大宣传引导。加大政策宣传力度,让村民能够广泛了解村级组织开展会计工作的方式、村级会计委托代理服务的内容和要求,根据实际选择适合的会计工作组织方式。及时总结村级会计委托代理服务的典型经验和做法,加强经验交流分享。鼓励支持有条件的村级组织依法探索创新工作方式,采取有效措施,逐步提高村级组织会计核算和财务管理的独立自主能力。

《关于加强和规范村级会计委托代理服务工作的意见(征求意见稿)》起草说明

  为更好发挥村级会计委托代理服务工作在提升乡村治理效能和推进农业农村现代化中的积极作用,我们研究起草了《关于加强和规范村级会计委托代理服务工作的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。有关情况说明如下:

  一、起草背景

  “三农”工作关系党和国家事业发展全局,是全面建设社会主义现代化国家的“重中之重”。加强农村财务管理、规范农村基层会计工作是加强乡村治理,推进乡村全面振兴的重要基础。在推进村级财务管理规范化建设的进程中,各地立足实际,积极实践,探索出了由乡镇人民政府或街道办事处(以下统称代理服务机构)为村级组织(村级农村集体经济组织和村民委员会)代办会计业务这一有益做法。即村级会计委托代理服务,也称“村账乡管”。按照村民自治、村务公开、民主管理、加强监督的原则,各代理服务机构依法与村级组织签订委托代理服务协议。实施代理服务后,维持村级组织集体资产的所有权、使用权、审批权和收益权不变。

  财政部作为全国会计工作的主管部门,为加强村级会计委托代理服务工作的管理,于2008年8月印发《关于开展村级会计委托代理服务工作的指导意见》(财会[2008]8号),对代理服务工作的主要内容、组织形式、监督管理以及村级债务和农村票据管理等内容作了明确;原农业部印发《关于进一步规范和完善村集体经济组织会计委托代理的意见》(农经发[2008]4号),明确提出村级会计委托代理要坚持民主自愿、“四权”不变的原则;2010年2月,为规范农村集体财务管理,进一步加强村级会计委托代理服务工作,深入推进农村党风廉政建设,中纪委、财政部、原农业部、民政部联合印发《关于进一步加强村级会计委托代理服务工作指导意见的通知》(财会[2010]4号),对村级会计委托代理服务工作的制度建设、票据管理、队伍建设等作了进一步要求;2013年6月,原农业部、财政部、民政部、审计署联合印发了《关于进一步加强和规范村级财务管理工作的意见》(农经发[2013]6号),其中再次强调实行村级会计委托代理要充分尊重农民群众意愿和民主权利、代理机构要切实提高服务能力和水平、要以村级组织为独立会计核算主体和加强档案管理等要求。

  立足新发展阶段,为推进乡村全面振兴,加快农业农村现代化,2021年底,国务院办公厅印发《“十四五”推进农业农村现代化规划》(国发[2021]25号),提出要开展村级事务阳光工程,进一步规范村级会计委托代理制。在此背景下,2023年,我们会同农业农村部启动了《意见》的研究起草工作。2024年6月28日,第十四届全国人民代表大会常务委员会第十次会议表决通过《关于修改〈中华人民共和国会计法〉的决定》,在单位会计工作组织形式中增加了“国务院财政部门规定的其他方式”,同时该次会议通过农村集体经济组织法,明确农村集体经济组织可按规定委托代理记账,强化了村级会计委托代理服务工作的法律依据。

  二、起草过程

  一是前期政策研究。2023年2月至4月,我们系统梳理了村级会计委托代理服务相关的政策文件,与地方有关部门积极沟通,收集整理执行过程中的实际情况,初步掌握了村级会计委托代理服务工作的发展现状和目前存在的问题。

  二是实地调研并形成讨论稿。2023年4月至7月,我们赴重庆、甘肃、辽宁、湖北等地开展调研,实地走访有关村镇,深入了解地方村级会计委托代理服务工作的开展情况;通过工作座谈等方式,了解山西、山东等地做法,广泛听取各方面意见。在前期政策研究和实地调研的基础上对当前村级会计委托代理服务的问题进行了梳理,开展针对性研究,形成了《意见》讨论稿。

  三是系统内征求意见。2023年8月,我们与中纪委、中央社会工作部、农业农村部在工作层面进行了沟通交流,根据各方反馈意见对讨论稿进一步修改完善后形成《意见》征求意见稿。2023年9月13日,印发《财政部会计司、农业农村部政策与改革司关于征求<关于规范村级会计委托代理服务工作的意见(征求意见稿)>意见的函》,面向中纪委、中央社会工作部家中央单位,条法司、农业农村司2家部内司局,以及地方财政和农业农村部门征求意见。

  四是形成公开征求意见稿。我们会同农业农村部政策与改革司对所有反馈意见进行认真梳理,对《意见》进行了修改完善。2024年,根据第十四届全国人民代表大会常务委员会第十次会议表决通过的会计法修改以及农村集体经济组织法,对《意见》作了进一步修改完善。9月上旬,经会计司会计技术小组审议通过后,形成公开征求意见稿。

  三、《意见》主要内容

  《意见》包括五个部分,主要内容说明如下。

  (一) 总体要求。提出了规范村级会计委托代理服务工作的工作目标以及坚持党的领导、坚持因地制宜、坚持“四权”不变、坚持协同联动等工作原则。

  (二) 进一步优化和完善制度安排。根据有关法律规定明确村级组织可以选择的会计工作组织方式。规范代理服务,强调村级会计委托代理服务必须采取自愿委托形式,经农村集体经济组织成员(代表)大会或村民(代表)会议讨论决定;明晰了农村集体经济组织理事长或村民委员会主任、农村集体经济组织监事会或村务监督委员会、代理服务机构、各村报账员等的职责范围,厘清责任主体;强化财务公开,进一步规范公开的内容、形式、时间等;强调对代理服务工作的监督管理,明确职责,保障权限;鼓励在村级组织会计工作中,引入中介机构等。

  (三) 切实强化会计基础工作。推动代理服务机构依法依规开展工作,加强会计基础工作,严格规范代理程序;强调代理服务机构中会计人员的专业性,合理设置会计岗位,做好工作交接;持续规范会计核算,明确代理服务机构应当严格依据《会计基础工作规范》填制会计凭证,登记会计账簿、编制财务会计报告;加强会计档案管理,明确了档案管理的基本要求和责任主体。

  (四) 持续加强农村财会队伍建设。建立健全岗前培训制度,做好新任用村级报账员、村级组织财会人员、代理服务工作人员岗前培训;强化相关人员定期培训,进一步扩大培训范围,强调做好培训登记,有针对性地开展继续教育;加强农村财会师资建设,做好农村财会专业师资培训,鼓励培育并壮大农村财会师资储备;加大对农村财会人员的关爱帮扶,有效促进农村财会队伍稳定。

  (五) 组织实施。明确了各级财政、农业农村部门等应当通力协作,各地可结合实际制定具体实施方案;加大政策宣传力度,及时总结村级会计委托代理服务的典型经验和做法,鼓励加强经验交流分享。此外,支持有条件的村级组织依法探索创新工作方式,采取有效措施,逐步提高村级组织会计核算和财务管理能力。

  四、需要说明的问题

  (一) 关于村级组织会计工作组织方式。目前,村级组织会计主要有三种组织方式:

  一是由乡镇人民政府或街道办事处代理记账,即村级会计委托代理服务。实务中又细分为由乡镇财政职能机构或乡镇农村经管职能机构具体开展代账工作。

  二是由中介机构代理记账,随着代理记账行业的发展,近年来地方积极探索取得较好效果。

  三是村级组织自行记账。其中,村级会计委托代理服务居多。为此,《意见》主要围绕加强村级会计委托代理服务工作提出要求。此外,按照《农村集体经济组织财务制度》(财农[2021]121号)等,《意见》在要求做好委托代理服务工作的同时,也鼓励支持有条件的村级组织不断提高会计核算和财务管理的独立自主能力。

  (二) 关于农村集体经济组织和村民委员会合账或分账情况下的代理服务。农村集体经济组织是以土地集体所有为基础,依法代表成员集体行使所有权,实行家庭承包经营为基础、统分结合双层经营体制的地区性经济组织,村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。目前,农村集体经济组织和村民委员会的会计核算有统一核算和分账核算两种形式。村民委员会依法代行农村集体经济组织职能的,设置一套会计账套和银行账户。分账核算情况下,也存在村民委员会由7乡镇财政职能机构代理记账,农村集体经济组织由乡镇财政或农业农村职能机构代理记账。考虑到各地情况不一,《意见》对两种情况签订委托协议的要求进行明确。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。