财会[2025]21号 财政部关于印发《〈企业可持续披露准则-基本准则[试行]〉应用指南》的通知
发文时间:2025-9-3
文号:财会[2025]21号
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财政部关于印发《〈企业可持续披露准则-基本准则[试行]〉应用指南》的通知

财会[2025]21号        2025-9-3

国务院有关部委、有关直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,有关单位:

  根据《企业可持续披露准则——基本准则(试行)》(财会[2024]17号),财政部会同外交部、国家发展改革委、工业和信息化部、生态环境部、商务部、中国人民银行、国务院国资委、金融监管总局、中国证监会研究制定了《〈企业可持续披露准则——基本准则(试行)〉应用指南》,现予印发,在实施范围及实施要求作出规定之前,由企业自愿实施。

财政部

2025年9月3日

企业可持续披露准则——基本准则(试行)》应用指南

  一、关于价值链

  《企业可持续披露准则——基本准则(试行)》(以下简称本准则)第四条规定,企业开展可持续信息披露应当考虑价值链情况。

  (一) 价值链范围确定的原则。

  企业可持续风险、机遇和影响不仅源自企业自身的经营活动,还源自上下游价值链活动。企业获取价值链信息需要从其不控制或者不具有所有者权益的各方收集,导致获取必要信息以确定其价值链的范围具有很大挑战。本准则未规定企业需要考虑的价值链范围,企业应当以向可持续信息基本使用者提供可合理预期会影响企业发展前景的重要信息为依据,合理确定价值链范围。为减轻负担,本准则允许企业使用相称性原则确定与每项可持续风险、机遇和影响有关的价值链的范围,包括价值链广度和构成。

  (二) 价值链中风险、机遇和影响范围的重新评估。

  企业在发生重大事件或者情况发生重大变化时,应当重新评估其整个价值链中所有受影响的可持续风险、机遇和影响的范围。此类重大事件或者情况的重大变化通常包括:

  1.企业的价值链发生重大变化;

  2.企业的业务模式、活动或者组织结构发生重大变化;

  3.企业的可持续风险、机遇和影响发生重大变化。

  二、关于信息的关联

  本准则第六条规定,企业应当关注可持续信息和财务报表信息的关联、可持续信息和与财务报表一同披露的其他信息之间的关联。

  可持续信息和财务报表信息的关联,包括定量信息之间的关联,以及叙述性信息和财务报表相关信息之间的关联。可持续信息中包含的定量化、货币化的财务数据与财务报表存在结构性关联,主要体现在资产、负债、收入、费用、现金流入、现金流出等多个方面。叙述性信息和财务报表相关信息之间的关联,包括企业战略、指标和目标与财务报表相关信息之间的关联等。例如,在提供关联信息时,企业可能需要说明其战略、用于计量目标实现进展的指标对财务报表或者财务规划的影响。企业应当关注可持续信息与财务报表信息的关联,以共同反映企业的整体绩效和长期价值创造能力。

  与财务报表一同披露的其他信息,是指在企业年度报告中包含的除财务报表和审计报告以外的财务信息和非财务信息,通常包括管理层讨论与分析等。企业应当关注此类关联,通过建立可持续信息与其他信息之间的逻辑链接,揭示企业可持续活动与其整体战略、风险管理和利益相关方沟通的协同性,便于可持续信息使用者识别企业可持续发展投入如何转化为财务绩效,有利于企业重塑自身价值定位、构建未来竞争力。

  三、关于可持续信息使用者

  (一) 关于可持续信息基本使用者。

  本准则第八条将投资者、债权人作为可持续信息基本使用者,旨在为投资者、债权人和企业可持续发展之间建立资金和信息的桥梁,有助于投资者、债权人作出与向企业提供资源相关的决策。这些决策通常包括买入、卖出或者持有权益和债务工具,提供或者偿还贷款及其他形式的信贷,对影响企业经济资源使用的管理层行动行使表决权或者以其他方式施加影响。其中,投资者更加关注其投资的风险和回报,需要可持续信息来帮助其更加全面地评估企业长期财务表现、风险管理及增长潜力,尤其是环境、社会和治理因素对投资回报的影响,以此判断投资价值,确保投资的安全性和收益性;债权人更加关注企业的偿债能力和财务稳定性,尤其是环境、社会和治理风险对财务状况的影响,需要可持续信息来帮助其判断偿债能力和违约风险,保障债权的安全。

  (二) 关于政府及其有关部门和其他利益相关方。

  除投资者、债权人之外,可持续信息使用者还包括政府及其有关部门和其他利益相关方。政府及其有关部门关注企业经营活动是否合法合规、对社会的贡献及对环境的影响,需要可持续信息来制定宏观政策和进行宏观调控,对企业的可持续活动进行市场监管与规范、对公共资源进行分配与引导,推动国家可持续发展战略的实现。在其他利益相关方中,业务伙伴,是指与企业有直接商业往来或者合作关系的组织或者个人,通常以经济利益为核心目标,基于合同或者协议建立,旨在通过合作实现双方的商业利益。如供应商、分销商、客户、战略合作伙伴等。社会伙伴,是指与企业在社会责任、可持续发展或者社区发展方面有合作关系的组织或者个人,通常不以经济利益为核心目标,而是为了促进社会公益、环境保护或者社区福祉。如非政府组织、社区组织、学术机构、媒体机构等。

  四、关于重要性评估

  本准则第九条规定,可持续信息披露应当符合重要性原则。企业应当结合具体适用的企业可持续披露准则的要求,按标准开展重要性评估。重要性评估是识别、判断和披露可持续风险、机遇和影响的核心流程,是企业管理和监督可持续信息披露工作的基础。

  (一) 重要性评估整体流程。

  步骤一:确定初步议题清单。

  1.确定评估范围与边界。

  分析以下企业活动和业务关系:

  (1) 分析企业战略、业务活动、财务报表、价值链等。

  (2) 梳理法律法规、行业政策,同业对标。

  (3) 识别受影响的利益相关方。

  2.建立初始议题清单。

  (1) 基于企业可持续披露具体准则等梳理议题。

  (2) 结合行业特性、业务模式、价值链等补充议题。

  (3) 通过政策分析、同业分析等完善议题清单。

  步骤二:开展可持续风险和机遇信息的重要性评估。

  1.评估因素:可持续风险和机遇发生的可能性、财务影响程度。

  2.评估标准:按照本准则第九条的规定。

  3.工具:可持续信息基本使用者调研、情景分析等。

  4.输出:确定可持续风险和机遇的重要性优先级,识别出重要的可持续风险和机遇信息。

  步骤三:开展可持续影响信息的重要性评估。

  1.评估因素:规模、范围、发生可能性以及不可补救性。

  2.评估标准:按照本准则第九条的规定。

  3.工具:利益相关方调研、专家评分、阈值判定等。

  4.输出:确定可持续影响的重要性优先级,识别出重要的可持续影响信息。

  步骤四:编制可持续发展报告。

  1.整合评估结果。通过交叉分析、关联性分析将可持续风险、机遇和影响的评估结果叠加取并集,视情况补充优化相关信息后,确定最终披露信息。

  2.动态管理与披露。每年定期复核更新议题,根据利益相关方反馈纳入新议题或者调整阈值。

  (二) 可持续风险和机遇信息的重要性评估。

  企业对可持续风险和机遇信息进行重要性评估时,可以参考以下流程:

  步骤一:识别具有潜在重要性的可持续风险和机遇信息。

  企业应当按照企业可持续披露准则的要求识别具有潜在重要性的可持续风险和机遇信息。对于本准则和相关具体准则中未作要求,但企业判断某项信息对可持续信息基本使用者理解可持续风险和机遇对企业发展前景的影响是必要的,则该信息也属于具有潜在重要性的信息。

  步骤二:根据具体事实和情况,运用判断来评估步骤一中识别的具有潜在重要性的信息是否确实具有重要性,从而得到初步的重要信息。

  1.重要性判断。

  本准则未统一规定任何重要信息的阈值,也没有预设在特定情况下哪些信息必然具有重要性。企业在作出重要性判断时,对当期财务影响的重要性判断,要与编制财务报表时所运用的重要性判断保持一致;对于未来可能发生的、无法确定结果的事件的信息的重要性判断,应当重点考虑该项信息是否能够影响可持续信息基本使用者对企业发展前景的评估,以及对企业经济资源管理的评估,从而足以影响可持续信息基本使用者的决策。

  在评估信息是否能够影响可持续信息基本使用者的决策时,企业应当考虑定量和定性因素。

  2.考虑定量因素。

  企业通常可以将可持续风险或者机遇的影响程度与其他指标进行比较,来评估该信息是否具有重要性。常见的定量因素包括对现金流、资源消耗量、投资回报率或者市场份额的影响。

  企业应当运用判断确定进行定量评估的衡量标准。该判断取决于与可持续风险或者机遇相关的衡量标准,以及与可持续信息基本使用者相关的信息。定量因素可以用来评估定量信息或者定性信息的重要性。

  3.考虑定性因素。

  企业在作出重要性判断时所考虑的定性因素应当基于企业自身的特征。在作出重要性判断时,企业需要考虑其特定的内外部定性因素。企业内部定性因素通常包括可持续风险或者机遇的性质、企业的业务模式和战略在多大程度上依赖于特定资源或者关系,以及趋势的变化等。企业外部定性因素通常包括企业的地理位置、企业所在的行业或者产业部门,以及企业运营所处经济体的状态等。

  4.综合考虑定量和定性因素。

  企业可能根据一项或者多项定量或者定性因素将信息识别为重要信息。通常情况下,适用于特定可持续风险或者机遇的因素越多,或者这些因素可能产生的影响越重大,则与该特定风险或者机遇相关的信息可能就越具有重要性。定量因素和定性因素没有优劣等级之分。企业在为评估信息重要性而考虑定量和定性因素时,不能仅依赖纯粹的数字性指导原则或者对所有重要性判断统一应用一套定量阈值,也不能仅凭定量或者定性评估作出所有的重要性判断。

  5.考虑具有不确定结果的未来事件。

  在评估具有不确定结果的未来事件的信息是否具有重要性时,企业应当根据本准则考虑可能结果的范围及发生概率。在考虑可能结果时,企业应当考虑所有相关的事实和情况。如果潜在影响显著且事件很可能发生,则该信息更可能具有重要性。此外,企业还应当考虑发生概率低但结果影响显著的事件相关信息是否具有重要性。

  6.考虑变化后的情况和假设。

  企业应当在每个报告日考虑变化后的情况和假设,以重新评估其重要性判断。

五、关于相称性原则

  本准则第十一条规定了可持续信息披露应当符合的相称性原则,该原则包括两个方面:一是企业在识别可持续风险、机遇和影响,确定价值链范围,编制可持续风险或者机遇预期财务影响的信息,以及编制可持续影响信息时,应当使用报告日合理且有依据的信息(该信息无须付出过度成本或者努力即可获得);二是企业在编制可持续风险或者机遇预期财务影响的信息时,应当采用与其技能、能力和资源相称的方法。

  (一) 报告日合理且有依据的信息(该信息无须付出过度成本或者努力即可获得)。

  合理且有依据的信息,是指企业所使用的信息既要有合理依据、基于可靠的数据来源,又要与所报告内容相关,通常包括有关过去事项、当前状况和未来状况预测的信息。企业应当采取适当的治理和控制措施,确保所使用的信息有证据支撑。企业应当考虑所有合理可用的信息,不得忽视其已知信息。

  无须付出过度成本或者努力,是指企业应当考虑成本效益原则,无须投入与其规模和资源不匹配的过高成本或者努力、全面详尽地搜索信息。关于过度成本或者努力的评估,取决于企业的具体情况,需要权衡企业付出的成本和努力以及由此产生的信息对可持续信息使用者的效益。例如,中小型企业可能无法像大型企业那样进行全面数据采集,但可以通过合理的方法,如估算或者参考行业标准提供足够可靠的信息。随着时间的推移,该评估可能会随着情况的变化而变化。

  企业在使用合理且有依据的信息时,应当考虑企业特有的因素和外部环境的一般情况,可以同时使用内外部数据来源。企业在编制财务报表、运营业务模式、制定战略以及管理风险和机遇时已使用的信息,属于无须付出过度成本或者努力即可获得的信息。此外,企业无须进行全面详尽的信息搜索来识别可合理预期会影响企业发展前景的可持续风险和机遇,以及可持续影响。

  企业不得基于不合理或者没有依据的信息高估或者低估可持续风险或者机遇的预期财务影响。

  (二) 采用与其技能、能力和资源相称的方法。

  企业在编制可持续风险或者机遇预期财务影响的信息时,应当采用与其技能、能力和资源相称的方法,即所采用的方法应当适合企业的规模、发展阶段、技术条件、专业能力、团队水平和资源条件等,且能够在合理的成本内完成,避免资源浪费和过度复杂化。

  六、关于可持续风险和机遇的当期和预期财务影响

  本准则第二十条规定,企业应当披露可持续风险和机遇的当期和预期财务影响。当期和预期财务影响,是指可持续风险和机遇对企业报告期间和未来期间的财务状况、经营成果和现金流量的影响。这种影响通常与财务报表信息形成关联。在可持续发展报告中披露的当期和预期财务影响,按照企业会计准则相关要求已在财务报表表内和附注列示或者披露的,可以通过交叉索引的方式与企业当期的财务报表进行关联;否则,应当视具体情况在可持续发展报告中披露。

  (一) 当期财务影响。

  当期财务影响,是指可持续风险和机遇对当前报告期间的财务状况、经营成果和现金流量产生的影响。在分析当期财务影响时,企业应当披露识别出的对下一年度报告期间相关财务报表的资产和负债账面价值存在重大调整风险的可持续风险和机遇。资产账面价值的重大调整风险,是指因可持续风险或者机遇,可能导致下一年度资产账面价值显著增加或者减少的情形。负债账面价值的重大调整风险,是指因可持续风险或者机遇,可能导致下一年度负债账面价值显著增加或者减少的情形。

  (二) 预期财务影响。

  预期财务影响,是指企业基于管理可持续风险和机遇的战略,预计其财务状况、经营成果和现金流量在未来短期、中期和长期内的变化。在分析预期财务影响时,企业应当考虑投资和处置计划、实施战略所计划的资金来源等因素。投资和处置计划包括资本性支出计划、重大收购和撤资、合营企业、业务转型、创新、新业务领域和资产报废等。

  (三) 财务影响定量信息披露的例外情况。

  如果企业确定其无须提供有关某项可持续风险或者机遇的当期或者预期财务影响的定量信息,企业应当披露未提供定量信息的原因、有关财务影响的定性信息(包括财务报表中最有可能受到或者已经受到该可持续风险或者机遇影响的项目),以及关于该可持续风险或者机遇、其他可持续风险或者机遇和其他因素的综合财务影响的定量信息(除非该定量信息没有价值)。

图1 提供财务影响定量和定性信息的判断


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七、企业的战略和业务模式对可持续风险的韧性

  本准则第二十条规定,企业应当披露其战略和业务模式对可持续风险韧性的信息。韧性,是指企业的战略和业务模式对可持续风险有关的不确定性作出调整的能力。企业就战略和业务模式对可持续风险的韧性开展评估时,应当披露所采用的情景分析等方法和关键假设、输入值或者参数、时间范围等。

  有条件的企业可以采用情景分析方法开展可持续风险韧性的评估。情景分析是一种常见的描述未来不确定性的战略管理工具,是指在不确定情况下,识别和评估未来事件可能结果范围的过程,旨在理解企业在不同的未来状况下可能的表现。情景,是指导致未来某一特定结果的合理假设的发展路径,企业需要考虑如果情景中描述的未来成为现实,对企业的战略可能会有怎样的影响。情景分析特别适用于对具有高度不确定性的问题的分析和评估。

  通常情况下,情景分析可通过以下五步法开展:

  1.识别可持续风险。重点关注最有可能对财务状况、经营业绩或者风险状况产生重大影响的因素。

  2.定义情景。

  (1) 确定关键假设,明确每个情景的核心假设。

  (2) 选择输入值或者参数,如使用历史数据、行业通用核算因子等作为输入值。

  (3) 设定时间范围,可参考本准则第二十条分为短期、中期和长期。

  3.评估并分析企业在不同情景下的财务影响。

  4.评估并报告与情景相关的实际结果,并调整运营和财务假设。

  5.评估情景对于企业价值等方面的影响。

  企业也可采用其他方法开展可持续风险的韧性评估,如通过与投资者和其他利益相关方以及行业专家的接触,并结合自身对行业和业务的了解,对可持续风险有关的不确定性进行评估。

  八、关于可持续影响信息披露

  本准则第二十四条规定,为满足信息使用者的信息需求,除按照本准则相关规定外,企业还应当按照具体准则和应用指南的规定,披露本准则第十八条至第二十三条未涵盖的重要的可持续影响信息。

  可持续影响信息披露的核心是让可持续信息使用者了解企业与可持续议题相关的活动对经济、社会和环境产生的实际影响或者可预见的潜在影响,包括积极影响或者消极影响,以评估企业活动对可持续发展的贡献或者损害。例如,保护环境、创造经济价值、提升社会福祉或者导致环境破坏、资源浪费、社会不公等。

  本准则第十八条至第二十三条关于四个核心要素的披露要求,聚焦可持续风险和机遇,以满足可持续信息基本使用者的信息需求。与其他信息使用者相比,可持续信息基本使用者直接受到企业发展前景相关的财务效应的影响(享受企业价值上升的收益,承担企业价值下跌的损失),更加关心可合理预期会影响企业发展前景的可持续风险和机遇信息。其他信息使用者同样关心企业可持续发展情况,尤其是企业活动对经济、社会和环境产生的影响。

  在某些情况下,可持续风险和机遇信息已经包含部分可持续影响信息。例如,在治理层面,董事会设立可持续发展委员会,这不仅是管理可持续风险和机遇,也是企业社会责任的体现;在战略层面,企业设定的长期目标包含碳减排计划,不仅是应对可持续风险,也包含了对环境的积极影响;在风险和机遇管理层面,企业积极选择本地绿色供应商以降低供应链中断风险,这不仅有经济影响,还将产生环境影响;在指标和目标层面,企业设定的目标本身可能就包含对经济、社会和环境产生的影响,如碳减排目标、可再生能源使用比例目标等包含对环境产生的影响;员工健康与安全目标、社区投资目标等包含对社会产生的影响。

  对于可持续风险和机遇中未包含的可持续影响信息,企业应当按照本准则第二十四条的要求进行补充披露,以满足除可持续信息基本使用者外,其他可持续信息使用者的信息需求。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。