离婚分割房产,注意契税缴纳有变化
发文时间:2021-11-17
作者:中国税务报
来源:中国税务报
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当前,离婚时分割婚姻存续期间的共同财产(即“离婚析产”)引发的法律问题,越来越受关注。房产作为重要的财产,相关涉税处理的关注度也越来越高。


  前段时间,财政部、税务总局发布《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2021年第29号,以下简称“29号公告”),从契税立法原则上对离婚析产涉及的不动产权属变动是否征收契税进行重新界定,明确夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更,免征契税。


  核心变化:变“不征”为“免征”


  夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的,由不征契税变为免征契税。


  契税法施行前,《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函〔1999〕391号)规定,夫妻共有房屋属共同共有财产,因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。也就是说,此前夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更行为,不属于契税的征税范围。


  今年9月1日起施行的契税法明确了契税的征税范围——转移土地、房屋权属,包括土地使用权出让、转让(包括出售、赠与、互换),房屋买卖、赠与、互换行为。《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)则进一步明晰,征收契税的土地、房屋权属,具体为土地使用权、房屋所有权。据此,29号公告明确,夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更,属于契税征税范围,但给予免税待遇。


  从“不征”契税到“免征”契税,意味着离婚分割共同房产,需要申报减免契税。那么,具体如何申报呢?根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》(国家税务总局公告2021年第25号,以下简称“25号公告”)第一条规定,契税申报以不动产单元为基本单位。因而夫妻离婚分割共同财产,增减共有人导致土地、房屋权属转移的,也应以不动产为单元。申报契税时,纳税人应填报《财产和行为税纳税申报表》和《契税税源明细表》。同时,根据25号公告相关规定、纳税人所在省(区、市)税务局的要求,纳税人需要附送离婚证、离婚协议(法院判决书或调解书)、不动产权证书等具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证等资料。


  关键要素:只有“夫妻共同财产”可免征


  需要说明的是,适用免征契税优惠的客体,须为夫妻共同财产。同时,夫妻间应已形成婚姻关系解除的事实。


  29号公告第一条明确,夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的,免征契税。其中,夫妻共同财产,指夫妻在婚姻关系存续期间所得,符合民法典第1062条列举范围的财产。具体来说,民法典第1062条明确,夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬,生产、经营、投资的收益,知识产权的收益等,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有。该条同时明确,夫妻对共同财产,有平等的处理权。


  实务中,一些常见的情形,因不属于“夫妻共同财产”范围,无法适用29号公告免征契税的规定。例如,对于夫妻一方出于补偿或损害赔偿,将其个人拥有的不动产给予另一方而发生的权属转移。民法典第1063条具体明确了“夫妻一方的个人财产”的具体概念,包括一方的婚前财产,一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿,遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产,一方专用的生活用品以及其他应当归一方的财产。根据规定,这些财产都不能适用免征契税规定。


  案例


  A婚前拥有一套价值100万元(以下均为不含增值税价格)的住房,首付30万元,按揭贷款70万元,产权登记在其名下。与B结婚前,A偿还了贷款10万元,婚后约定共同偿还剩余贷款60万元。在协议离婚时,房贷已全部还完,参照房屋买卖的市场价值,房屋现值200万元,增值率100%。其中:A首付及婚前偿还的贷款40万元部分对应现值80万元;共同偿还的按揭贷款60万元部分对应现值120万元。双方约定A净身出户,将房屋权属变更为B一人所有,作为对B的补偿。已知当地契税税率为3%,假设不符合契税其他减免条件。


  本例涉及两项契税规定,A、B婚姻关系存续期间,共同偿还的按揭贷款60万元对应现值120万元部分,属于夫妻共同财产,房屋权属由A变更为B,按29号公告执行,免征契税,免征额120×3%=3.6(万元);A于婚前购房时交纳的首付款及个人偿还的贷款对应现值为80万元,按照民法典规定,属于A的个人财产,假设B不符合契税其他减免条件,则B应当依法缴纳契税80×3%=2.4(万元)。


  重要提示:有别于“婚内变更”免征规定


  值得注意的是,夫妻之间婚内变更房屋产权免征契税,不区分共同财产还是个人财产。


  契税法第六条第一款第(四)项明确,婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,免征契税。民法典第1065条规定,男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。此时,夫妻之间变更土地、房屋权属,该不动产不论是个人所有还是夫妻共有均可适用免税政策,这有别于离婚分割夫妻共同财产免税规定,不能相互混淆。


  延用上例,如果A、B婚姻美满,房贷全部还完时,夫妻双方约定将房屋过户至B名下。此时,无论是A首付及婚前偿还的贷款对应现值80万元的部分,还是共同偿还的按揭贷款对应现值120万元的部分,均可享受免征契税的优惠政策,免征额200×3%=6(万元)。


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《增值税法》重塑出口退税(八):出口免税

  出口货物在增值税方面有三种待遇,按对于出口企业的有利程度可分为出口退(免)税(以下简称“出口退税”)、出口免税以及出口征税。这三种待遇的适用范围在《关于出口业务增值税和消费税政策的公告》(财政部 税务总局公告2026年第11号,以下简称“11号公告”)的第一、六和七条分别列出。出口退税是指出口销售免销项税,同时全部或者部分退回因购买或者生产出口货物而发生的进项增值税。出口免税则是指出口销售免销项税,因购买或者生产出口货物而发生的进项增值税不予退回、全部转入成本。出口征税则是视同内销计征销售项同时抵扣进项税。

  对大多数货物和大多数企业来说,增值税一般纳税人出口货物能够收齐出口报关单和进项发票等单证,则可以申请出口退税(指商贸型企业出口退税,生产型企业出口退税不需要提供进项发票);如果不能收齐单证,则可以适用出口免税政策。以上是适用出口免税政策的一般情形。同时针对某些特殊货物和特殊企业在出口免税方面存在特殊规定。本篇我们来介绍各种情形下的出口免税政策。

  一、增值税出口免税政策的适用范围

  11号公告第六条第一款列举了出口货物适用增值税免税政策的19种情形。由于出口货物的标准税务处理是出口退税,且出口退税待遇优于出口免税,免税都是不得已而为之,这19种情形都可以看做不符合条件而无法出口退税的特殊情形。笔者将其特殊之处归结为六类,如下:

  1、出口企业方面的特殊情形,如:

  - 增值税小规模纳税人出口的货物。

  - 放弃退(免)税选择免征增值税的出口业务。根据国家税务总局公告2026年第5号发布的《出口业务增值税和消费税退(免)税管理办法》(以下简称《管理办法》)第五十五条规定,适用退(免)税的出口业务,纳税人全部放弃退(免)税并选择免征增值税或者缴纳增值税的,应当向主管税务机关报送《出口业务放弃退(免)税声明》。纳税人放弃退(免)税的出口业务,三十六个月内不得再次适用退(免)税或者免征增值税。

  2、特殊货物,如:

  - 软件产品。其具体范围包括:①海关商品编码前四位为“9803”的货物。②采取网上传输方式向境外出口,并取得商务主管部门出具的软件出口合同登记证书的软件产品。

  在国家税务总局网站“纳税服务-出口退税率查询”网页上查询软件产品,结果如下图所示:

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  请注意上图中软件产品的增值税退税率为零,但是退税率为零的商品并不一定享受出口免税待遇。而上图中的特殊商品编码为“2”,则一定表明该商品出口免税。

  3、特殊情形下的货物,如:

  - 非列名生产企业出口的不符合视同自产条件的外购货物。

  - 农业生产者自产农产品。农产品的具体范围按照财政部、税务总局公布的农产品范围注释的有关规定执行。

  - 生产企业出口实行简易计税方法的货物。

  4、特殊贸易方式,如:

  - 来料加工复出口货物。

  - 特殊区域内的纳税人出口的特殊区域内的货物。

  - 以人民币现金作为结算方式的边境地区纳税人从所在省(自治区)的边境口岸出口到接壤国家的一般贸易和边境小额贸易出口货物。

  - 国家批准设立的免税店销售的免税货物〔包括进口免税货物和已实现退(免)税的货物,下同〕。

  - 同一特殊区域、不同特殊区域内的纳税人之间销售特殊区域内的货物。

  5、单证不符合出口退税要求,如:

  - 外贸企业出口货物取得下列合法有效进货凭证之一的:①普通发票。②政府非税收入票据。③从依法拍卖单位购买货物出口的,未取得增值税专用发票但取得与拍卖人签署的成交确认书及有关收据。④通过合并、分立、重组改制等资产重组方式设立的纳税人,出口重组前的企业无偿划转的货物,未取得增值税专用发票但取得资产重组文件、无偿划转的证明材料。

  - 纳税人出口确实无法收汇且不符合视同收汇规定的货物。

  6、出口企业财务税务处理方面的原因,如:

  - 出口但未按照会计制度规定做销售的样品、展品。

  - 适用退(免)税政策的出口业务,国内收购价格或者出口货物和跨境销售服务、无形资产的价格明显偏高且无正当理由的[1]。

  - 纳税人未按规定进行单证备案的出口货物。

  - 已申报增值税退(免)税,但未在规定的期限内向税务机关补齐增值税退(免)税凭证的出口业务。

  以上六种情形中,前五种都是由于企业或者业务的原因导致无法取得出口退税,只能适用出口免税政策,其中有些情形可以通过事先规划交易从而满足出口退税条件;最后一种情形则可能是业务的原因所致,也可能是财务税务处理不当所致。出口企业要尽量避免因财务税务处理不当而导致不能出口退税。

  二、出口货物免税申报

  11号公告第九条第(一)款第4目规定,纳税人应当在规定的期限内向主管税务机关申报增值税退(免)税、免税和征税,消费税退(免)税、免税和征税。也就是说,出口免税的申报期限与出口退(免)税相同,都是在货物报关出口之日次月起至次年4月30日前的各增值税纳税申报期内,向主管税务机关申报增值税免税;如果考虑到收汇等因素,报关出口之日起36个月内申报免税即可。该第4目第(6)细目规定,适用免税政策的出口业务,纳税人未按照上述期限在36个月内申报免税的,视同向境内销售货物或者服务、无形资产。也就是说如果36个月内未申报,就要视同内销征税。关于出口免税,下一篇文章专门介绍。

  出口货物适用增值税免税政策的,如果未在出口退税系统中申报退(免)税,可以直接在增值税纳税申报系统中进行免税申报。如果是已经在出口退税系统中申报退(免)税的,适用《管理办法》第五十六条以下规定:

  主管税务机关已受理纳税人的出口退(免)税申报,在规定的申报期限之后做出不予退(免)税决定的,若符合增值税免税政策条件,纳税人可在主管税务机关做出不予退(免)税决定的次月申报增值税免税。

  国家税务总局以税总发[2018]48号文件下发了《全国税务机关出口退(免)税管理工作规范(2.0版)》(以下简称《工作规范》),针对税务机关的出口退税管理和服务工作进行指导。《工作规范》第四条规定,出口货物劳务及跨境应税行为适用增值税和消费税免税、征税的管理,由主管税务机关的征税部门负责。

  三、进项税额转出

  免税政策的核心是销项税额为零,进项税额不得抵扣。11号公告第六条第(二)款规定,适用增值税免税政策的出口业务,其进项税额不得抵扣和退税,应当转入成本。除出口卷烟外,适用增值税免税政策的其他出口业务不得抵扣进项税额的计算,按照增值税免税政策的统一规定执行。其中,涉及销售额的计算,出口货物,除来料加工复出口货物的销售额为其加工费收入外,销售额均为出口货物离岸价或者销售额。

  出口企业适用免退税方法的,只有采购货物取得增值税专用发票的税额可以部分或者全部退还,该发票之外的费用支出对应的进项税额一律不得退还,发生时就应计入成本费用。如果这类出口货物因税务机关不予退税而转为免税,则只须将采购发票上的进项税额转入成本即可。由于采购发票之外的费用支出对应的进项税额不涉及进项税额转出,这类进项税转出计算过程中不涉及分摊计算的问题。

  出口企业适用免抵退税方法的,其采购原辅料、半成品、水电气、办公用品等直接或者间接应归属于出口货物的进项税额一并参与抵扣。如果这类出口货物因税务机关不予退税而转为免税,则以上所有进项税额都应转出进成本。这种情形下由于出口货物与进项税额之间很少存在直接对应关系,只能大量采用分摊方法来计算进项税额转出金额。过程中最常用的分摊因子就是销售额。如前所述,采用的销售额一般为出口货物离岸价或者销售额。

       注:

  [1] 该条来自11号公告第九条第(二)9款。

【原创】你还在这样拆分收入吗?

在实务工作中,经常会有客户问到:将业务放到不同主体公司核算,享受小型微利企业和小规模纳税人的优惠政策,是否可行?在新增值税法正式落地实施以来,税务监管力度持续加大,对于拆分收入享受税收优惠政策的操作,可经过全方位精准比对,发现漏洞。今天小编带大家一起进行分析,是否还能拆分收入?

一、“拆分收入”的两种模式 

(一)通过拆分经营主体实现拆分收入

通过拆分经营主体实现拆分收入的核心是:同一实控人,通过不同员工或亲戚朋友名义,注册多家小微企业,将完整的业务拆分至其控制下的各个小微企业进行核算,从而享受增值税、企业所得税的优惠政策。但通过该模式操作,也存在明显的漏洞,例如:注册地址相同、人员混同、制度流程混同、资金流向相同等。

(二)通过拆分财务周期实现拆分收入

通过拆分财务周期实现拆分收入的核心是:将周期内的收入拆分后,通过控制季度或年度收入总额,将部分收入延迟至下一个纳税周期确认,主要享受小规模纳税人的起征点或免税优惠政策。该操作模式本质上已经违反了增值税法纳税义务时间确认的规定,造成主观意义上的延迟纳税行为,违反国家税收制度。同事,在目前金税四期的监管比对下,通过资金、合同、业务的分析,非常容易找出漏洞。

二、“拆分收入”是否合理的三个核心要点 

(一)是否存在合理的商业目的

是否存在合理的商业目的,在实务操作中,很难判定,主要看个人理解以及是否符合逻辑。例如:制造企业将研发、生产、销售等版块业务进行拆分,放在不同的主体公司进行经营,便于内部管理、考核、核算等。拆分的核心原因是在于拆分的导向是优化业务布局,拆分前后,整体税负基本保持不变,而非避税。

(二)业务是否真实

各个版块是否真实存在相应独立的业务、专业团队人员、独立的资产等等。且与其他版块业务不存在地址相同、人员混同、业务混同、组织架构混同的情况。

(三)交易是否公允

各个版块主体之间是否存在关联交易,关联交易是否公允;有无通过关联交易转移定价、转移利润、变相降低企业的整体税负情况。

三、总结 

综上所述,若拆分收入的动机在于避税,必然存在缺乏真实合理资料的支撑,会给企业带来更大的财税风险和损失;若拆分收入的动机在于企业发展、优化企业经营结构、强化核心竞争力、优化资产结构、提高资产运营效率,需做到以下几点:

1.梳理好业务逻辑;

2.对拆分方案进行全面审核和合规评估;

3.留存相关佐证资料,包括业务拆分方案、合同协议、履约凭证、财务核算资料、关联交易定价依据、人员考勤记录、资产台账等,确保资料完整、真实、有效。