离婚分割房产,注意契税缴纳有变化
发文时间:2021-11-17
作者:中国税务报
来源:中国税务报
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当前,离婚时分割婚姻存续期间的共同财产(即“离婚析产”)引发的法律问题,越来越受关注。房产作为重要的财产,相关涉税处理的关注度也越来越高。


  前段时间,财政部、税务总局发布《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2021年第29号,以下简称“29号公告”),从契税立法原则上对离婚析产涉及的不动产权属变动是否征收契税进行重新界定,明确夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更,免征契税。


  核心变化:变“不征”为“免征”


  夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的,由不征契税变为免征契税。


  契税法施行前,《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函〔1999〕391号)规定,夫妻共有房屋属共同共有财产,因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。也就是说,此前夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更行为,不属于契税的征税范围。


  今年9月1日起施行的契税法明确了契税的征税范围——转移土地、房屋权属,包括土地使用权出让、转让(包括出售、赠与、互换),房屋买卖、赠与、互换行为。《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)则进一步明晰,征收契税的土地、房屋权属,具体为土地使用权、房屋所有权。据此,29号公告明确,夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更,属于契税征税范围,但给予免税待遇。


  从“不征”契税到“免征”契税,意味着离婚分割共同房产,需要申报减免契税。那么,具体如何申报呢?根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》(国家税务总局公告2021年第25号,以下简称“25号公告”)第一条规定,契税申报以不动产单元为基本单位。因而夫妻离婚分割共同财产,增减共有人导致土地、房屋权属转移的,也应以不动产为单元。申报契税时,纳税人应填报《财产和行为税纳税申报表》和《契税税源明细表》。同时,根据25号公告相关规定、纳税人所在省(区、市)税务局的要求,纳税人需要附送离婚证、离婚协议(法院判决书或调解书)、不动产权证书等具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证等资料。


  关键要素:只有“夫妻共同财产”可免征


  需要说明的是,适用免征契税优惠的客体,须为夫妻共同财产。同时,夫妻间应已形成婚姻关系解除的事实。


  29号公告第一条明确,夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的,免征契税。其中,夫妻共同财产,指夫妻在婚姻关系存续期间所得,符合民法典第1062条列举范围的财产。具体来说,民法典第1062条明确,夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬,生产、经营、投资的收益,知识产权的收益等,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有。该条同时明确,夫妻对共同财产,有平等的处理权。


  实务中,一些常见的情形,因不属于“夫妻共同财产”范围,无法适用29号公告免征契税的规定。例如,对于夫妻一方出于补偿或损害赔偿,将其个人拥有的不动产给予另一方而发生的权属转移。民法典第1063条具体明确了“夫妻一方的个人财产”的具体概念,包括一方的婚前财产,一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿,遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产,一方专用的生活用品以及其他应当归一方的财产。根据规定,这些财产都不能适用免征契税规定。


  案例


  A婚前拥有一套价值100万元(以下均为不含增值税价格)的住房,首付30万元,按揭贷款70万元,产权登记在其名下。与B结婚前,A偿还了贷款10万元,婚后约定共同偿还剩余贷款60万元。在协议离婚时,房贷已全部还完,参照房屋买卖的市场价值,房屋现值200万元,增值率100%。其中:A首付及婚前偿还的贷款40万元部分对应现值80万元;共同偿还的按揭贷款60万元部分对应现值120万元。双方约定A净身出户,将房屋权属变更为B一人所有,作为对B的补偿。已知当地契税税率为3%,假设不符合契税其他减免条件。


  本例涉及两项契税规定,A、B婚姻关系存续期间,共同偿还的按揭贷款60万元对应现值120万元部分,属于夫妻共同财产,房屋权属由A变更为B,按29号公告执行,免征契税,免征额120×3%=3.6(万元);A于婚前购房时交纳的首付款及个人偿还的贷款对应现值为80万元,按照民法典规定,属于A的个人财产,假设B不符合契税其他减免条件,则B应当依法缴纳契税80×3%=2.4(万元)。


  重要提示:有别于“婚内变更”免征规定


  值得注意的是,夫妻之间婚内变更房屋产权免征契税,不区分共同财产还是个人财产。


  契税法第六条第一款第(四)项明确,婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,免征契税。民法典第1065条规定,男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。此时,夫妻之间变更土地、房屋权属,该不动产不论是个人所有还是夫妻共有均可适用免税政策,这有别于离婚分割夫妻共同财产免税规定,不能相互混淆。


  延用上例,如果A、B婚姻美满,房贷全部还完时,夫妻双方约定将房屋过户至B名下。此时,无论是A首付及婚前偿还的贷款对应现值80万元的部分,还是共同偿还的按揭贷款对应现值120万元的部分,均可享受免征契税的优惠政策,免征额200×3%=6(万元)。


我要补充
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企业支付并承担旅游费的财税处理


在实务中,企业可能基于奖励或集体福利等因素,企业组织员工旅游,由企业支付并承担全部或部分旅游费。对于这类旅游费支出,企业很多财务人员对其增值税和企业所得税处理存在困惑。


1.旅游费支出对应的进项税额不得抵扣


旅游费支出中包括往返机票等旅客运输发票,以及可能旅行社开具了旅行服务的增值税专用发票,根据财税[2016]36号附件1第二十七条规定,作为集体福利或个人消费支出取得进项税额不得抵扣进项税额。因此,对于旅游费支出中取得的进项税额是不能抵扣进项税额的。


2.旅游费支出的税前扣除问题


旅游费支出的税前扣除,各地税务局存在执行口径的差异。


河北税务:根据《河北省国家税务局关于印发<企业所得税若干政策问题解答>的通知》(冀国税函[2013]161号)第十二条规定:企业为职工支付的旅游费能否作为职工福利费列支?和《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)第三条关于职工福利扣除问题规定,企业发生的旅游费支出,不能作为职工福利费列支。


河南税务(2021-04-23)答复:单位组织全体员工旅游的费用不符合企业职工福利费扣除范围,不能作为职工福利费在企业所得税税前扣除。


山东税务(2020-01-02)答复:根据企业所得税法及相关政策规定,企业组织员工进行旅游活动发生的费用,与生产经营没有直接关系,不得在税前扣除。


厦门税务(2021-04-27)答复:你司为员工集体免费提供的旅游费,按规定扣缴个人所得税后,如确实是为企业全体属于职工福利性质的费用支出目的,且符合《税法》规定的权责发生制原则,以及对支出税前扣除合法性、真实性、相关性、合理性和确定性要求的,可以作为职工福利费按规定在企业所得税前扣除。


苏州税务:《苏州市地方税务局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(苏州地税函[2009]278号)第6个问答:“问:企业组织职工旅游发生的费用支出能否列入职工福利费,按不超过工资薪金总额14%的比例税前扣除?答:根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)规定,职工福利费包括为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。从组织职工旅游的性质来看,其具有缓解工作压力,进一步提高生活质量的积极意义,因此,企业组织职工旅游发生的费用支出暂纳入职工福利费管理范畴,并按照税收规定扣除。如果企业以职工旅游的名义,列支职工家属或者其他非本单位雇员所发生的旅游费,则属于与生产经营无关的支出,不得纳入职工福利费管理,也不得税前扣除。”


更多税务局执行口径就不再逐一列举,企业在面对旅游费支出时需要搞清楚企业所在地税务局的执行口径。对于当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以“福利费”税前扣除的,可以转换为奖励等进行规避。


3.旅游费支出的会计处理


公司支付的旅游费如何进行会计处理,需要区分参加旅游人员的性质,根据不同的税务处理做出不同的会计处理。


(1)旅游参与人属于公司员工


个人所得税:公司以奖励等名义提供旅游费,公司员工参与的,应将旅游费并入员工的工资,并按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。


①当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以福利费税前扣除的


会计核算上直接按照“工资薪金支出”进行核算,税前扣除并按照“工资薪金支出”申报扣除,可以全额扣除。不能直接以“管理费用”或“职工福利费支出”进行扣除。


支付旅游费:

借:其他应收款——XX员工

贷:银行存款

说明:支付旅游费时,直接体现为代员工支付的费用。


在当月实际发放工资时,将代垫的旅行费作为奖励金额加入员工的税前收入中并作为工资发放,同时在税后扣除代垫款项:

借:应付职工薪酬——工资

贷:银行存款

应付职工薪酬——五险一金个人部分

其他应收款——XX员工

应交税费——应交个人所得税


②当地税务局执行口径可以福利费税前扣除的


计提福利费:

借:管理费用——福利费等

贷:应付职工薪酬——福利费

实际支付旅游费时:

借:应付职工薪酬——福利费

贷:银行存款

应交税费——应交个人所得税(也可暂时不确认,待合并工资计算后再确认)


(2)旅游参与人属于公司雇员以外的营销人员


依照财税[2004]11号规定,对商品营销活动中,企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),对企业雇员其他人员享受的此类奖励,应作为当期的劳务收入,按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,通常不在双方营销服务协议中,且虽然财税[2004]11号作为外部人员的劳务收入,但是外部人员通常也不会提供对应的劳务费发票,因此不能计算为佣金。如果当地税务局执行口径没有明确规定旅游费不得税前扣除的,可以按照“业务招待费”进行税前扣除,按照计算扣除限额。


借:管理费用/销售费用——业务招待费

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


通常由于不会向免费参与旅游的企业雇员以外的营销人员收取个人所得税,需要把支付的旅游费换算为包含个人所得税的金额,再计入“业务招待费”。如果当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除的,即使会计核算计入“业务招待费”也不得税前扣除,在企业所得税汇算清缴时需要全额纳税调增。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,在双方营销服务协议中有明确的约定(比如超额完成某业绩指标的),且对方按照劳务费提供了等额的税务局代开发票,可以作为佣金支出按照财税[2009]29号等规定进行税前扣除。在此种情况下,企业支付旅游费实际上等于代垫费用。


借:其他应收款——XX营销人员

贷:银行存款


在实际支付营销人员当月报酬和收到对方在税务局代开发票时:

借:销售费用——佣金

贷:银行存款

其他应收款——XX营销人员

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


(3)旅游参与人属于公司员工家属


有些公司会安排员工家属免费参与旅游,其实质也是对公司员工的鼓励与奖励,因此应视为是该员工的奖励所得,应并入该员工的工资薪金,按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。

具体处理,参见前述“(1)旅游参与人属于公司员工”。


(4)旅游参与人属于公司关系户或促销抽奖中奖者


公司为了维护客情关系,邀请公司客户等参与免费旅游,属于一种交际薪酬行为。除当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除外,支付的旅游费应按照“业务招待费”在企业所得税税前进行扣除。


另外,部分企业也经常把免费旅游作为促销噱头,把旅游指标用于抽奖。


个人所得税:《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部税务总局公告2019年第74号)第三条规定:企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。


因此,对于免费提供旅游的,应按照“偶然所得”扣缴个人所得税。实务中,通常不会向旅游参与人收取税金,而是由企业自行承担。

借:管理费用——业务招待费(招待关系户)

销售费用——业务宣传费(促销)

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“偶然所得”)


根据《企业所得税法》第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。会计核算无论是计入“业务招待费”,还是“业务宣传费”,都必须收集并留存相关证明材料,用于证明该项旅游费支出是跟企业的收入具有相关性,否则即便是当地税务局没有明确规定旅游费不得扣除的,也可能存在后期被税务局稽查而不予认可的风险。


企业购买“结构性存款”的账务处理


一、结构性存款属于投资理财还是企业存款


保本的我们一般计入“存款”,所获得收益计入“利息收入”;不保本的我们视作理财,计入“投资性金融资产”,亏损与盈利计入“投资收益”。事实上,结构性存款是在普通存款的基础上,通过运用利率、汇率产品,来获取收益,达到增值目的的一种创新存款。它属于理财产品当中的一种。结构性存款是在存款的基础上嵌入金融衍生工具,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得更高收益。


这里需要说明的是,结构性存款并不保本,是有可能出现亏损的一种理财。它通过期权与固定收益产品间的组合,使得结构性产品的投资报酬与连接到标的关联资产价格波动产生联动效应,虽然这种金融衍生品出现亏损的概率并不高,但却并不保本。


《中国银保监会办公厅关于进一步规范商业银行结构性存款业务的通知》(银保监办发[2019]204号)第一条规定,本通知所称结构性存款是指商业银行吸收的嵌入金融衍生产品的存款,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩或者与某实体的信用情况挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得相应的收益。


结构性存款因为其有“存款”两个字,一直存在账务处理的争议。很多会计认为结构性存款就是存款,应当计入“银行存款”科目下。不过我们通过上面研究结构存款是什么得知,结构性存款是理财产品,不属于存款,不适用进入“银行存款”。


其实在2021年, 财政部、国资委、银保监会、证监会联合发布《关于严格执行企业会计准则 切实加强企业2020年年报工作的通知》(下称《通知》)。《通知》明确,企业持有的结构性存款,应记入“交易性金融资产”科目,并在资产负债表中“交易性金融资产”项目列示。


例:2021年,甲企业买入结构性存款200万元。分录如下:


借:交易性金融资产——成本 200万

贷:银行存款 200万


2021年底该笔结构性存款获益 15万


借:交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

贷:公允价值损益 15万


2022年10月 以220万出售该比资产


借:银行存款 220万

贷:交易性金融资产——成本 200万


交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

投资收益 5万


二、“结构性存款”涉增值税处理


1、免增值税


根据结构性存款的性质,我们知道,结构性存款并不是存款,而是一种理财产品,属于不保本理财。


《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第一条规定,《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税[2016]36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。


2、所得税


结构性存款属于“交易性金融资产”科目。其在未出售前的收益并不需要缴纳企业所得税,应在资产负债表日调减纳税额,计“递延所得税负债”,待出售时转回“递延所得税负债”调增纳税额。


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