房地产企业投资性房地产税会疑难解析
发文时间:2022-06-09
作者:汤茹亦
来源:中道财税
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作为房地产开发企业自行开发建造的房产,成本在“开发成本”科目归集,建成后应当属于企业“存货”,即类似于商贸企业持有以备出售的产成品或商品由“开发成本”转入“开发产品”。“开发产品”本身就是房地产企业的存货,不应计提折旧,但需要类比存货期末计量方式进行减值测试。


  此时,开发产品即为地产财务人员熟悉的现售房,如果企业已经完成土地增值税清算,未出售现房即为企业的尾盘,其成本一般按照土增清算中已经确认的单方成本*已售房源建筑面积求出,虽然已经建成可售但是从未投入使用因此销售还是按照新房处理。


  一、“开发产品”转为“投资性房地产”


  首先,从性质上“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值,或两者兼而有之而持有的房地产。以下我们分情况解释:


  1.开发产品转自持自用


  比如房开企业建成项目,后续将部分空置房转为办公室或储藏室等自用,这种情况应当将对应的“开发产品”成本转为“固定资产”,后续正常折旧。


  按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》相关规定,房屋、建筑物等折旧年限不得低于20年,因此企业在账务处理时为减少税会差异,建议可以将该类“固定资产”折旧年限确定为20年。


  2.开发产品出租


  有别于上一种,此时开发商是准备或者已经将空置房作为租赁房产,出租给物业或者其他主体以赚取租金收入,按照《企业会计准则》的要求应当将该部分出租房产由“开发产品”转为“投资性房地产”。


  在账务处理时遵循“非投资性房地产”与“投资性房地产”的转换方式进行,同时还要区分“投资性房地产”后续是按照成本模式计量,还是公允价值模式计量。简单地解释,成本模式下的“投资性房地产”其后续计量与“固定资产”其实差别不大,也需要正常按期折旧;相反公允价值模式下投房更像是一种投资,不计提折旧可以在账面反应其价值波动。


  成本模式具体分录如下:


  借:投资性房地产(倒挤账面金额)


  存货跌价准备(如有)


  贷:开发产品


  公允价值模式转换分录


  需要考虑借贷差异的不同影响,将差额计入“公允价值变动损益”(借差)或“其他综合收益”(贷差)。


  注意


  开发产品可售未售不需要转为投资性房地产,原理刚才已经解释过了,房地产企业行业特殊性,其生产的“存货”就是“开发产品”即待售房,因此不满足出售以图资本增值,因而不需要转为将无法售出的现房转为“投资性房地产”。


  二、“投资性房地产”房产税、土地使用税的计算


  经过上述分析,我们可以看出,投资性房地产的入账价值,主要取决于开发产品的账面价值,而“开发产品”如果其本身包含在地上可售面积内,其成本构成应当包含土地成本、建安成本、公共配套成本等可直接或间接归属的成本。


  因此,当“开发产品”转为“投资性房地产”后,租赁期内应当按照租金作为房产税的计税依据,而免租期内按照房产原值计算房产税时应当考虑房屋的全成本而不应当将土地成本进行剥离,即转为“投资性房地产”后不会影响资产计税基础发生变化。(财税[2010]121号)


  同理,土地使用税也是一样的,“投资性房地产”也需要正常计算缴纳土地使用税。


  三、“投资性房地产”税会差异


  1.资产减值损失


  “投资性房地产”成本模式下如发生“资产减值损失”,根据《企业所得税法》第十条与《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十五条相关规定,“除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。”可见,税法并不承认一般性资产减值损失,需要在企业所得税计算时纳税调增。


  2.累计折旧


  主要针对公允价值模式下“投资性房地产”在账面不计提折旧,不减值,但是在每期末需要确认公允价值变动。


  税法层面主要借鉴北京市税务局2019年《企业所得税实务操作政策指引》以及秉持《企业所得税法》及《实施条例》的执法口径,一般认为公允价值模式下“投资性房地产”账面不计提折旧,但是在企业所得税纳税调整时需要考虑折旧金额,并且进行纳税调减,同时,相关资产的公允价值损益波动税法不认可,除非相关资产处置,否则也需要进行纳税调整。


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近期,众多涉税专业服务机构(如代理记账公司、税务师事务所等)在开具发票时,系统频繁提示“系统未检测到您与购买方存在有效的《涉税专业服务协议要素信息采集表》,请报送后开具”或询问“是否开具涉税专业服务发票品目?”。这并非系统故障,而是国家税务总局系统11月底升级,加强涉税专业服务监管、推行信用评价体系而实施的重要举措。

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政策落地,技术封堵漏洞:

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  (三)专业税务顾问。对纳税人、扣缴义务人的涉税事项提供长期的专业税务顾问服务。

  (四)税务合规计划。对纳税人、扣缴义务人的经营和投资活动提供符合税收法律法规及相关规定的纳税计划、纳税方案。

  (五)涉税鉴证。按照法律、法规以及依据法律、法规制定的相关规定要求,对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明。

  (六)纳税情况审查。接受行政机关、司法机关委托,依法对企业纳税情况进行审查,作出专业结论。

  (七)其他税务事项代办。接受纳税人、扣缴义务人的委托,代理建账记账、发票领用、减免退税申请等税务事项。

  (八)其他税务代理。

  注意:不具备税务师事务所、会计师事务所、律师事务所资质的涉税专业服务机构,不能违规从事专业税务顾问、税务合规计划、涉税鉴证、纳税情况审查四类特定涉税专业服务。

3、电子税务局开具发票的具体操作如下:

  (1)登录电子税务局

  涉税专业服务机构进入电子税务局页面,选择【企业业务】,输入纳税人识别号、身份证号/手机号、密码,点击“登录”。

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(2)进入发票开具页面

  登录后,进入【我要办税】模块,选择【发票使用】,点击【蓝字发票开具】;

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(3)开具涉税专业服务发票

  进入蓝字发票开具页面后,点击【立即开具】,可选择开具“电子发票”或“纸质发票”,“选择票类”可选择“增值税专用发票”或“普通发票,选择后点击【确定】,跳转至提示选择【是】;

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(4)选择开票单位

  选择已采集的涉税专业服务协议的单位;

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(5)填写开票信息

  填写购买方信息、销售方信息;

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 (6)开具发票

  根据实际业务,按照涉税专业服务类别对应的商品和服务税收分类编码,输入开票信息中的【项目名称】等内容。填写完整开票信息后,点击【发票开具】,即可完成。

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涉税专业服务协议要素信息采集操作指引

  01如何报送协议要素信息

  规定要求

  涉税专业服务机构应当于首次为委托人提供业务委托协议约定的涉税服务前,向主管税务机关报送《涉税专业服务协议要素信息采集表》。

  操作指引

  报送协议要素信息有涉税专业服务机构发起和委托方发起两种方式。

  (1)若由涉税专业服务机构发起信息报送

  第一步:登录新电子税局。

  选择“企业业务”,输入涉税专业服务机构统一社会信用代码(纳税人识别号)、代理人员身份证号(手机号码或用户名)、代理人员个人新电子税局密码,拖动滑块,点击“登录”。

image.png

第二步:报送协议信息。

  点击“我要办税”-“涉税专业服务”-“涉税专业服务机构管理” (如为税务师事务所,请在该界面选择“税务师事务所管理”进入)。点击“协议要素信息”下方“管理”,点击“新增”,录入相关信息,点击“确定”新增一条协议信息。点击“导入”,下载模板,按照模板要求填写完整后再选择文件进行清单导入,可批量导入协议信息。勾选需提交的协议,点击“提交”完成协议报送。

image.pngimage.pngimage.png

注意:若服务项目包含“纳税申报代理”或“其他税务事项代理”,还需委托方确认才能完成协议采集。委托方登录新电子税局后,依次点击“我的待办”-“其他”-“办理”,确认信息无误,点击“同意”,协议采集成功。

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温馨提示:涉税专业服务机构最多可同时报送30条涉税专业服务协议要素信息。

  (2)若由委托方发起信息报送

  第一步:登录新电子税局。

  选择“企业业务”,输入委托方统一社会信用代码(纳税人识别号)、实名身份证号(手机号码或用户名)、实名个人新电子税局密码,拖动滑块,点击“登录”。

image.png

第二步:报送协议信息。

  点击“我要办税”-“涉税专业服务”-“我的代理机构”-“新增”。再次点击“新增”,根据业务实际填写委托服务项目,如“纳税申报代理”“其他税务事项代理”等,对应添加服务大类、服务中类、功能权限及服务人员,点击“确定”。

image.pngimage.png

第三步:涉税专业服务机构确认。

  涉税专业服务机构通过“企业业务”登录新电子税局,依次点击“我的待办”-“其他”-“办理”,确认信息无误,点击“同意”,协议采集成功。

image.pngimage.png

02变更或终止协议要素信息

  规定要求

  业务委托协议发生变更或者终止的,应当自变更或终止之日起30日内向主管税务机关重新报送《涉税专业服务协议要素信息采集表》。

  操作指引

  第一步:登录新电子税局。

  选择“企业业务”,输入涉税专业服务机构统一社会信用代码(纳税人识别号)、代理人员身份证号(手机号码或用户名)、代理人员个人新电子税局密码,拖动滑块,点击“登录”。

image.png

第二步:变更或终止协议。点击“我要办税”-“涉税专业服务”-“涉税专业服务机构管理”(如为税务师事务所,请在该界面选择“税务师事务所管理”进入)。点击“协议要素信息”下方“管理”。点击“编辑”变更协议信息。勾选想终止企业信息,点击“终止”终止协议。image.pngimage.pngimage.png

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重点提醒

  涉税专业服务机构及其涉税服务人员未按照业务信息采集要求报送从事涉税专业服务有关情况的,主管税务机关责令限期改正或予以约谈。

  逾期不改正的,由税务机关降低信用等级或纳入信用记录,暂停受理所代理的涉税业务(暂停时间不超过六个月)。

  情节严重的,由税务机关纳入涉税服务失信名录,予以公告并向社会信用平台推送,其所代理的涉税业务,税务机关不予受理。

  热点问答

  Q:在批量采集协议要素模块提交导入的清册后,显示“部分信息导入失败”,是什么原因?

  A:提交清册后出现该提示是因为在表格中填写信息时更改了表格的格式,如粘贴复制时带格式粘贴,改变单元格下拉选项里的内容等,因此填写该表格时务必注意不得改变原有表格的格式及选项内容。

  Q:报送协议后在办税进度查询里显示导入失败并提示“与其他涉税专业服务机构存在有效的服务协议”,是什么原因?

  A:出现该提示是因为导入的新协议服务时间与以往导入的旧协议服务时间存在重叠,即新导入的协议服务时间起应在旧协议服务时间止之后,如旧协议服务时间为“2022-01-01至2023-01-01”,新协议服务时间起应为“2023-01-02”或之后。

  Q:之前报送了协议要素信息,但是有一些客户我已经不做了,协议要素怎么取消?

  A:协议要素信息在协议的服务期限到期后会自动终止,无需额外操作,若在未到期前停止服务,可在【涉税专业服务协议信息变更及终止】中选择相应协议要素信息进行终止操作。

税务是如何通过资金回流判断企业虚开发票的?

资金回流是指一笔资金以“货款”名义从受票方支付给开票方后,经过一个或多个中间账户的掩饰,最终又全部或大部分返回到受票方或其关联人员手中的过程。这暴露了“有票无货”或“有票少货”的虚假交易本质。

  以下是税务部门通过资金回流判断企业虚开的具体方法和步骤:

  一、核心逻辑与调查起点

  税务稽查通常从受票企业入手,检查其取得的发票是否真实、业务是否真实。

  1. 发现疑点:通过大数据分析,发现企业存在“进销项不符”(如大量采购煤炭但销售电子产品)、购销地分离、税负异常、法定代表人关联多家高风险企业等初步疑点。

  2. 锁定资金流:一旦发票和合同(票流、物流)存在疑点,资金流的穿透检查就成为关键突破口。稽查人员会调取涉案企业、法定代表人、实际控制人、财务人员、主要经办人等人的所有相关银行账户流水。

  二、识别资金回流的典型模式与特征

  税务和银行系统会利用大数据模型追踪资金路径,常见的回流模式有:

  1. 直接回流(低级手法):

  受票方公户付款给开票方公户 → 开票方在短时间内(如当天、次日)将相近金额转回至受票方法定代表人、股东或指定人员的个人账户。其特征是路径短、时间快、金额相近。这是最明显的证据。

  2. 间接回流、环流(常见手法):

  受票方付款 → 开票方公户 → 开票方法人个人账户 → 多个无关的中间账户(“过桥账户”,用于切断追踪) → 最终回到受票方法人或其关联人账户,甚至可能形成“闭环”:A付给B,B付给C,C付给……最终回到A。其特征是路径复杂,涉及多个个人卡,但通过图谱分析仍能清晰还原路径。

  3. 差额回流(有真实交易但虚增部分):

  交易有真实部分,但发票金额远大于真实交易额。例如,真实交易100万,却开了500万的发票。那么,受票方支付的500万“货款”中,对应真实货款的100万被开票方留下,而虚增的400万则会通过上述方式回流,其特征是回流金额约等于发票价税合计金额减去一个合理利润/成本后的数额。

  4. 关联方回流:

  资金不是直接回到原公司或个人,而是流向受票方的关联公司、兄弟公司、母公司或其它受控实体,用于其他用途。其特征是资金最终受同一控制人支配,实现了“资金回流”的实质。

  三、税务稽查的具体分析手段

  1. “四流一致”比对:

  核查发票流、资金流、合同流、货物流是否一致。虚开案件中,资金流与其他“三流”必然脱节。

  2. 时间与金额匹配分析:

  时间紧密性:支付“货款”与收到“回流款”的时间间隔异常短,不符合正常商业逻辑。

  金额对应性:回流金额与发票金额、支付金额存在固定比例关系(如扣除约定好的开票费后的余额)。

  3. 账户性质分析:

  (1)大量使用个人银行卡进行大额公对私、私对私转账,是典型的掩饰手段。

  (2)频繁新开立账户,并在业务完成后迅速销户。

  4. 资金路径图谱:

  利用现代数据技术,将海量银行流水数据可视化,绘制出清晰的资金流向网络图。回流路径在图上会呈现出清晰的“起点-终点重合”的闭环或特征路径。

  5. 人员关联分析:

  追踪资金最终收款人,发现其与受票企业法定代表人、员工或亲属的关系,坐实资金实际控制人未变。

  6. 审讯突破与证据固定:

  在资金流水铁证面前,对企业负责人、财务、中间人进行询问,结合其他证据(虚假运输单据、虚假入库单、虚假产能等),形成完整的证据链。

  【案例】

  受票企业A(需要进项发票抵扣) -> 支付“货款”117万(含税) -> 开票企业B(空壳公司),受票企业A的老板个人卡 <- 经过中间人C的个人卡倒手 <- 收到“货款”后,B企业老板个人卡,(实际收到回流款约113万,扣除4万“开票费”)。税务判断:资金从A出发,最终回到了A的实际控制人手中。证明这117万的交易是虚假的,B公司为A公司虚开了发票,并收取了约3.4%的开票费。

  在“金税四期”系统和大数据深度应用的背景下,税务部门与人民银行、商业银行的信息共享机制日益完善,资金流转的透明度极高。试图通过复杂账户网络掩盖资金回流的做法,在专业的税务稽查和大数据图谱分析面前几乎无所遁形。资金回流是证明虚开违法行为最直接、最有力的铁证之一,也是企业绝对不能触碰的法律红线。合法经营、真实交易才是企业长久发展的根本。