关于以转让股权名义转让房地产的土地增值税处理!
发文时间:2023-05-30
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来源:中道财税
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一般情况下,股权转让(收购)不是土地增值税的征税范围。但对一些以转让股权形式,实质转让房地产的,可能被要求缴纳土地增值税。


一、房地产开发企业股东之间转让股权是否征税问题


房地产企业股东之间转让股权,股权转让涉及房地产(包括土地使用权),同时房地产所有权属于房地产企业。该项股权变更是否需要缴纳土地增值税?


根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照该条例缴纳土地增值税。


因此,房地产企业股东之间涉及房地产的股权转让,不属于上述《土地增值税暂行条例》规定的征税情形,不需要缴纳土地增值税。


二、以转让股权名义转让房地产的土地增值税处理


由于企业转让房地产需要缴纳土地增值税、印花税、增值税及附加,受让方需要缴纳契税、印花税,而股东转让持有的公司股权只需要缴纳所得税和印花税。因此,有些企业将转让资产行为改变交易模式,变成企业股东转让持有公司的10转地权转让行为征收土地增值税呢?国家税务总局曾在《国家税务总局关于以转让股权名义转上房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税限(2000687号)中对深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权一案给广西省地税局批复:“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。”


根据《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函(2011)415号)的规定,经研究,同意天津市地方税务局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权,实质是房地产交易行为”的认定,应依照《土地增值税暂行条例》的规定,征收土地增值税。


《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函(2009)387号)明确,鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后,于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续,同月25日即将股权进行了转让,且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此,税务总局认为这一行为实质上是房地产交易行为,应按规定征收土地增值税。


但这些批复文件仅是针对个案且仅批复至相关税务局。基层税务局是否有反避税的权力对股权转让行为刺破公司面纱征收土地增值税?启动反避税要满足什么样的条件,反避税应遵循何种程序,企业有何救济渠道?实务中也有对此情形征税的案例,但由于缺乏明确的规定,导致实务中税企常常因这些问题发生争议。


三、股权转让征收土地增值税的具体规定


《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》皖地税政三字(19967367号)明确:对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系,正常撤资的,其股权转让行为,暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让,应按规定征收土地增值税。


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PART.01、办理出口退(免)税备案

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  步骤一:登录电子税务局,依次点击进入“我要办税-出口退税管理-出口退(免)税企业资格信息报告-出口退(免)税备案”功能菜单。

  步骤二:纳税人确认预填信息或根据实际情况填写信息,并填报办理退(免)税人员身份信息。请注意,生产型企业退(免)税计算方法应选择“免抵退税”。

  步骤三:确认内容填写无误后,点击“提交”,显示申请成功。

PART.02、完成增值税纳税申报

  生产型出口企业应在每月的增值税纳税申报期内,按时完成增值税申报,具体步骤如下。

  步骤一:将公司本月出口货物的销售额填写在《增值税及附加税费申报表附列资料(一)》“三、免抵退税”的第16栏“货物及加工修理修配劳务销售额”栏次。

  步骤二:计算本期的免抵退税不得抵扣进项税额,计算方法如下:本期申报免抵退税的出口销售额×(征税率 - 退税率),填列在《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》“二、进项税额转出额”第18栏“免抵退税办法不得抵扣的进项税额”。

  步骤三:回到主表,检查主表上是否已经采集了附表中相关的申报数据,检查无误就可以提交申报了。

PART.03、进行免抵退税申报

  实行免抵退税办法的出口企业出口货物及修理修配服务后,应当收齐有关凭证,在货物报关出口之日次月起至次年4月30日前的各增值税纳税申报期内,向主管税务机关申报增值税、消费税退(免)税,并按规定收汇;未在次年4月30日前收汇的,应当缴回已退(免)税款。

  纳税人未在上述期限内申报退(免)税的,可以在次年4月30日后至报关出口之日起36个月内的各增值税纳税申报期内,收齐有关凭证,同时提供收汇材料,按照规定向主管税务机关申报增值税、消费税退(免)税。

  生产型企业免抵退税申报

  具体办理路径如下

  01、登录电子税务局

  首先,登录电子税务局后,点击【我要办税】-【出口退税管理】-【出口退(免)税申报】-【免抵退税申报】功能菜单。

  02、导入报关单

  进入功能菜单后,根据当前系统时间默认展示所属期,页面上方展示当前系统内报关单条数和代理出口货物证明条数,其中包含待处理数据和可勾选申报数据条数,页面下方展示当前免抵退税额合计、应退税额、免抵税额、出口货物及修理修配服务明细、跨境销售服务及无形资产明细。

  页面相关功能简介如下

  1.点击【待处理数据】和【可勾选申报数据】按钮可对应跳转至“数据管理”、“处理数据”界面。

  2.点击【去导入】按钮,弹出导入报关单界面,可将从电子口岸下载的报关单数据导入至系统内。

  3.点击【获取】按钮,可获取代理出口货物证明数据。

  4.点击【填写明细】、【退税申报】可分别跳转至“填写明细表”、“提交申报表”界面。

  03、数据管理

  点击【待处理数据】按钮跳转至“数据管理—处理数据”界面。也可直接点击【②数据管理】按钮进入界面。

  页面相关功能简介如下

  1.点击【数据管理】-【待处理数据】-【出口报关单待处理数据】,系统自动将纳税人导入的出口报关单数据进行分类,分为“待补填出口发票号数据”、“待补填币制”、“待确定汇率数据”、“待确认商品码数据”和“待确认运费数据”。根据系统上的提示进行补填和确认。

  2. 点击【数据管理】-【待处理数据】-【代理出口货物证明待处理数据】,系统自动将纳税人获取的代理出口货物证明数据进行分类,分为“待补填出口发票号数据”、“待确认汇率数据”和“待确认商品码数据”。根据系统上的提示进行补填和确认。

  3. 点击【数据管理】-【基础数据管理】-【出口报关单管理】,若无电子信息数据,可点击【更新电子信息】按钮可将当前筛选条件下的所有数据进行信息更新,如系统内存在外部数据将从此列表中移动至待处理数据中;点击【删除】按钮,可将勾选数据进行删除。

  4.点击【汇率管理】按钮,可对下载的报关单中的币种对应月份的汇率进行管理。

  若要录入汇率数据,在汇率管理页面点击【新增】按钮,页面将弹出汇率采集框,录入需要的“币种代码”,自动带出币种名称,录入“汇率日期”、“汇率”数据,点击【保存】按钮。

  若需要编辑数据,点击数据后方的【编辑】按钮进行编辑。

  若需要删除数据,勾选该条数据点击【删除】按钮,即可将勾选数据进行删除。

  在汇率管理界面,点击【汇率规则设置】按钮,可按需求自行选择“销售额发生当月1日汇率”或者“销售额发生当天汇率”。

  04、勾选数据

  点击【③勾选报关单】按钮,跳转至“勾选报关单”界面。界面展示已处理过的报关单数据。

  05、填写明细表

  点击【④填写明细表】按钮,可跳转至“填写明细表”界面。

  “填写明细表”界面可以对申报数据进行录入采集,根据企业的业务情况可在此菜单对以下业务数据进行采集:“生产企业出口货物及修理修配服务免抵退税申报明细表”“海关出口商品代码、名称、退税率调整对应表”“出口货物收汇情况表”“出口货物离岸价差异原因说明表”,点击后可进入对应表单界面。

  如在生产企业出口货物及修理修配服务免抵退税申报明细表界面,点击【新增】按钮,页面将弹出采集框,进行生产企业出口货物及修理修配服务免抵退税申报明细采集。

  在填报明细表的主页面还可以利用筛选条件和功能按钮,对已录入数据进行增、删、改、查操作。

  06、提交申报表

  点击【⑤提交申报表】按钮,可跳转至“提交申报表”界面。该界面展示当前所属期的汇总信息及疑点自检情况。

  1.点击【上传资料】按钮,弹出上传附列资料窗口,可上传当前所属期的附列资料。

  2.点击【生成汇总表】按钮,可根据当前明细表中的数据,重新生成汇总表。

  3.点击【查看汇总表】按钮,可查看已生成的汇总表数据。

  4.点击【开始自检】按钮,将当前数据进行数据自检,弹出“开始自检”弹窗,点击确定等待片刻后,可刷新最新疑点结果。

  5.点击【去处理】按钮,可直接跳转至“填写明细表”界面进行更正。

  6.确认数据无误后,可将数据提交。数据提交成功后,界面跳转至提交成功界面,完成申报。

PART.04、出口货物备案单证管理

  纳税人应当在申报出口退(免)税后十五日内,将下列备案单证妥善留存(因成交方式特性,纳税人没有相应备案单证的除外),并按照申报出口退(免)税的时间顺序制作备案单证目录,注明备案单证存放方式,以备税务机关核查。

  1.购销合同

  包括:出口合同、外贸综合服务合同、外贸企业购货合同、生产企业收购非自产货物出口的购货合同等。

  2.出口货物的运输单据

  包括:海运提单、航空运单、铁路运单、货物承运单据、邮政收据等承运人出具的货物单据,纳税人承付运费的国内运输发票,纳税人承付费用的国际货物运输代理服务费发票等。

  3.纳税人委托其他单位报关的单据

  包括:委托报关协议、受托报关单位为其开具的代理报关服务费发票等。

  纳税人无法取得上述备案单证的,可以用具有相似内容或者作用的其他资料替代。除另有规定外,备案单证由纳税人存放和保管,不得擅自损毁,保存期为十年。

红筹未死,且慢烧纸

  一篇“红筹已死”的文章引来了一堆朋友的讨论,附和者有之,反对者有之,也有冷静分析和讨论实操的情况,还有的则直接开卖配套服务“拆红筹”交易安排。互联网现在的逻辑就是仅仅为了提供一个简单的信息“证监会一定程度上加强了对红筹结构的监管”,就开始用上了一个耸人听闻的标题,以至于抢救的时候也只能以此为名。

  其实,站在今天的视角,不难发现认为红筹已死的观点有着以下几个典型事实作为背景板,这些背景板的出现多少给红筹未来的发展蒙上了一层阴影。无论是M公司的上市公告受益所有人被税务检查和调整,还是证监会收紧红筹结构境外上市审批,抑或是更早一些的Manus交易的调查和变数。这些消息的共性是都有着红筹架构这样的内容因素,然而每个问题其实都和“红筹已死”无关,某种程度上,如果按简单的推理,这些因素甚至可以推导出“全球化已死”,虽然的确,全球化的方式和进程在过去和未来的一段时间里遭受了、遭受着或者还将遭受严峻的挑战。但是,就拿我国政府的态度来看,坚定不移的对外开放仍然是未来的重要发展战略,无他,所有人都已经认识到了,站在中国经济的持续发展角度,出海和全球化布局是一个不可避免的趋势,如同此前的发达经济体那样,只有在全球化的市场上才能有最大的发展机会和基础。也因此,毋庸置疑的,就如另一篇文章所言,目前的环境,只能说红筹结构不再是出海的优选架构,企业需要更加务实、结合未来的发展战略根据不同情况和不同时期的业务要求去进行比较和安排。以下是对背景板故事的一点观察和想法。

  首先,可以非常负责任的说,此前M公司的受益所有人资格被挑战和红筹架构并无直接关系,真正从事税务工作的人都知道,受益所有人的规则中有一条安全港规则,其适用的典型对象就是在香港上市的公司间接持有中国境内公司股权认定受益所有人,显然这一架构是包括红筹架构的香港上市情形的。M公司的公告所表明的只是中国税务机关在受益所有人税收优惠上普遍收紧的态度叠加税法对受益所有人规则的模糊状态产生出的争议和疑惑,未来我们会有一篇文章讨论受益所有人安排的实质和挑战。

  其次,红筹架构从来不是外汇上资金出境的路径,无论37号文登记还是用其他方式构建的复杂红筹架构,外汇管理的路径安排都是单独受到严格监管的;另一方面,其实随着人民币国际化的进程,外汇管理从长期来看也会更加平衡,显然,以外管的角度来看红筹也是一个中性判断,这大概也是,虽然总体的审核口径更加注重合理商业目的需求,不再仅仅是纸面审核,但是37号文登记仍然是正常进行的状态。

  再看看资本市场,当然,目前的市场口径是,在境内证监会的审批路径上,H股的方式明显优于红筹。然而,从最终结果看,即便在人工智能这样的超级竞争领域,智谱和Minimax分别上市,一个是H股一个是红筹,也仍然都完成了审批,显然红筹也并非不可行的路径。香港未来的国际化定位决定了其仍然需要国际化资本的交汇,H股上市的公司因为注册在中国境内,显然必须考虑到中国公司法和香港证券法对公司治理规定的一系列冲突,因此H股现在不是,将来也不可能是中国企业海外上市的唯一路径。当然,在这个过程中,一段时间的环境变化会直接影响企业的选择。然而,只要想清楚,就架构的选择而言,资本市场的选择是一系列监管措施、国家战略、香港发展需求、未来国际形势等多个因素共同作用的结果,就不会把一时的动荡作为最后的方向,甚至给出结束历史使命这样的论述。

  最后,红筹架构的核心实际上还是,因为其海外架构的特殊性,存在税收、外汇、资产管理等多个方面的影响。特别是,如果借助红筹进行资产外翻,形成财富的外化甚至导致核心资产外流,当然的确可能是有风险,也是会常常被关注的。然而,政府征管的每个方面都有足够的工具,也都有自身平衡的逻辑。就拿税收来看,在CRS全面推进,境外所得开始普遍征收的情况下,红筹的税收规避功能本来就已经大幅限缩了,然而合理的架构和有效的实质仍然是税收安排中的重要考量,这个与红筹并无直接关联。换另一个角度,其实在跨境资源监管的角度,人是最重要也是最难管理的部分,而这部分的管理本来也和架构本身没有直接关系。所以,其实可以得出的结论非常简单,红筹仍然会继续发挥着跨境整体安排中的重要作用,但是配套的监管必然会把它从随意使用的规避工具变为正常运作的架构体系。

  这并不是一篇严谨的分析文章,我甚至都没有对红筹做出界定,在下一篇人工智能所写的文章出来之前,这篇文章就只是瞎比比一下。从传播学的角度,中性分析最不合适,从经营角度,法律的平衡也最烦,可行不可行没个结论的,来来去去。然而,经历多了看多了就会知道,之所以世界需要模糊而复杂的法律是因为,涉及利益和人性,最好最持久的中间的平衡状态,极左或者极右都只是一时痛快。