虚开改逃税!解读最高法逃税罪、逃避追缴欠税罪典型案例
发文时间:2025-11-26
作者:华税
来源:华税
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编者按:近日,最高人民法院发布八个依法惩治危害税收征管犯罪典型案例,涉及逃税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、虚开增值税专用发票等危害税收征管类犯罪,有效回应了涉税刑事实务中的新情况、新问题,为两高涉税司法解释的实践运用提供典型司法样本。本文对其中两则逃税罪案例及一则逃避追缴欠税罪案例进行解析。

  01、郭某、刘某逃税案:在应税义务范围内采取虚开手段抵扣税款构成逃税罪

  (一)案件基本情况

  2018年2月至12月间,郭某、刘某实际控制的索某公司在与四川泸州某贸易有限公司等多家公司没有真实交易的情况下,从上述公司取得增值税专用发票用于抵扣税款,价税合计1.6亿元,税额2300余万元。经查,索某公司2018年度申报销项税额5200余万元,申报增值税进项抵扣税额5025万余元。

  天津市西青区人民法院审理认为,郭某、刘某违反国家税收管理规定,在无真实交易的情况下,让其他公司为索某公司虚开增值税专用发票用于抵扣税款,数额巨大,其行为均已构成虚开增值税专用发票罪;判处被告人郭某有期徒刑十三年六个月,并处罚金人民币四十万元;判处被告人刘某有期徒刑四年六个月,并处罚金人民币十五万元。宣判后,被告人郭某提出上诉。天津市第一中级人民法院审理认为,虚开增值税专用发票罪与逃税罪的界分,关键在于行为人主观上是基于骗取国家税款的故意,还是基于逃避纳税义务的故意。负有纳税义务的行为人在应纳税义务范围内,通过虚增进项进行抵扣以少缴纳税款构成犯罪的,即便采取了虚开抵扣的手段,主观上还是为不缴、少缴税款,根据主客观相统一原则,应以逃税罪论处;郭某、刘某系以欺骗手段进行虚假纳税申报,该行为导致逃避缴纳税款数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上,已构成逃税罪;以逃税罪改判被告人郭某有期徒刑六年,并处罚金人民币四十万元;被告人刘某系从犯,以逃税罪对其判处有期徒刑二年,并处罚金人民币十五万元。

  (二)虚开与逃税的界分:应坚持主客观相统一和罪责刑相适应原则

  司法实践中,通过虚开抵扣税款构成逃税罪还是虚开增值税专用发票罪、对于逃税罪“虚抵进项税额”如何理解存在诸多争议。最高法法官在两高涉税司法解释《理解与适用》一文中指出,“纳税人在应纳税义务范围内,通过虚增进项进行抵扣以少缴纳税款的,即便采取了虚开抵扣的手段,但主观上还是为不缴少缴税款,根据主客观相统一原则,应以逃税罪论处。这也是《解释》第1条第1款第3项将‘虚抵进项税额’作为逃税罪的‘欺骗、隐瞒手段”之一规定的考虑’”,本案裁判观点与上述观点一致,即纳税人在应纳税义务范围内采取虚开手段抵扣税款的,应以逃税罪论处,与两高涉税司法解释限缩虚开犯罪圈的核心精神相契合,也为采取虚开手段抵扣税款的行为在虚开犯罪与逃税罪间的界分提供司法样本,有利于防止对实体企业轻罪重罚,对于涵养国家税源具有重要意义。

  从主客观相一致的原则看,两高涉税司法解释第十条第二款的“出罪条款”、逃税罪所规定的“虚抵进项税额”罪状及上述案件均表明了虚开增值税专用发票可以作为逃税手段,纳税人实施了虚开专票行为不等于构成虚开犯罪,还需考虑是否具有骗抵税款目的、是否造成税款被骗损失。从罪责刑相适应原则看,两罪所打击的行为本质与危害程度明显不同,逃税罪所打击的是不履行应纳税义务、逃避缴纳税款的行为,此种通过虚开的手段“虚抵进项税额”的行为造成国家应征税款损失;而虚开增值税专用发票罪所打击的是骗取国家税款的行为,即行为人以非法占有为目的,通过虚开的手段“骗抵”国家已收税款,危害性更大。不难看出,对于两罪的界定关键在于应纳税义务的确定,如若在应纳税义务范围内通过虚开发票的手段虚抵进项税额,则应以逃税罪论处,若超出应纳税义务范围虚开发票、骗取国家税款,超出部分则应以虚开增值税专用发票罪论处。

  在应纳税义务范围的界定上,增值税纳税义务系以销项税额与进项税额之差厘定,即真实的销售行为所形成的销项税额减去真实的购进行为取得的发票所反映进项税额,两者之差为纳税人的应纳税义务,在该应纳税义务范围内取得无真实交易的虚开发票抵扣税款,所少缴的增值税即为所逃避纳税义务而少缴的税款。如前文所述,在虚增的进项税额未超过应纳税义务的情况下,侵害的仍是国家应征税款利益而非已征税款,应当以逃税罪论处。

  (三)准确理解与适用逃税罪阻却事由,防控刑事责任风险

  值得注意的是,《刑法》第二百零一条第四款规定了不予追究刑事责任的逃税罪阻却事由,即“有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外”。

  本案公布的事实较为简单,未具体披露案件税务程序及阻却事由情况,但越来越多将虚抵进项税额以逃税罪论处案件的出现也提醒我们应当关注上述阻却事由及行刑衔接问题。例如,在(2025)新2323刑初70号一案中,同样存在以虚开发票抵扣税款的情形,稽查局将该企业的行为认定为偷税并处罚款,涉案企业未在规定期限内缴清税款、滞纳金、罚款,也未提起复议、诉讼。法院审理认为,涉案人员采取用他人虚开的专票进行虚假纳税申报,数额巨大并且占应纳税额的百分之三十以上,在税务机关依法对其做出处罚后拒不履行纳税人义务,其行为构成逃税罪。

  两高涉税司法解释明确,“纳税人有逃避缴纳税款行为,税务机关没有依法下达追缴通知的,依法不予追究刑事责任”,即对于逃税行为,应当以税务机关先行行政处理为前提,不能不经税务机关行政处理而直接进入刑事诉讼程序。如若在一般情形下,税务先以偷税定性、处罚,纳税人在规定期限内解缴税款、滞纳金及罚款即可发挥刑事责任阻却事由,但在实践中,对行为以逃税认定往往发生于不同阶段,如本案中系一审以虚开犯罪论处,而二审以逃税罪进行改判,在此种情形下逃税罪阻却事由如何发挥、案件能否退回税务层面处理存在颇多争议,亟需立法或司法实践予以明确。

  02、新疆百某房地产开发有限公司、毛某某逃税案:通过阴阳合同偷税,未在期限内完税被判逃税罪

  (一)案件基本情况

  2012年至2018年,被告人毛某某与周某某(已死亡)通过挂靠并使用被告单位新疆百某公司房地产开发资质,在沙湾县从事“林某苑”房地产开发建设项目并对外进行销售。其间,通过采取将收取的部分房款打入周某某个人银行卡中隐瞒收入;签订与实际收款金额不一致的商品房买卖合同,不按实际收款金额申报;明知拆迁补偿房屋应视同销售申报,但对未开具发票的拆迁补偿房屋不进行申报的手段,不缴和少缴营业税、增值税、城市维护建设税、企业所得税等共计386万余元,占应纳税额的30.49%。2020年11月30日,新疆塔城地区税务局稽查局向新疆百某公司送达税务行政处罚决定书、税务处理决定书,责令限期缴纳税款。该公司未在规定期限内补缴税款。

  新疆维吾尔自治区沙湾市人民法院经审理认为,被告单位新疆百某公司逃避缴纳税款税额巨大且占应纳税额百分之三十以上,经税务机关通知仍未按规定补缴税款;被告人毛某某作为项目具体负责人,积极参与上述逃税行为,与被告单位新疆百某公司均构成逃税罪;对被告单位新疆百某公司判处罚金人民币五十万元,对被告人毛某某判处有期徒刑三年,并处罚金人民币五万元。宣判后,被告人毛某某提出上诉,认罪认罚,请求从轻处理。新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院经审理,裁定驳回上诉,维持原判。

  (二)重点打击利用阴阳合同偷逃税行为

  上述案件中,被告人以私户收款、签订阴阳合同等手段偷税,经税务机关下达处理、处罚决定仍未在规定期限内缴纳税款,法院审理认为其构成逃税罪。在房地产、股权转让、文娱等领域,以阴阳合同隐匿收入、逃避缴纳税款的行为十分常见,两高涉税司法解释明确将签订阴阳合同隐匿收入、财产列入逃税罪的手段,释放严厉打击利用阴阳合同偷逃税款行为的信号。

  阴阳合同具有知情范围小、隐蔽性强的特征,在税收征管中存在难点。但随着税收征管数字化升级和智能化改造的全面推进,多地税务机关利用大数据分析等技术手段,联合多部门实现协同治税,精准识别阴阳合同涉税风险。例如在深圳市税务局第四稽查局查处的一起房开企业以阴阳合同隐匿租金收入案件中,税务机关即是通过大数据分析发现该企业申报的租金收入远远低于同地区同类型物业的租金水平,且租金水平8年来未发生过变化,税务部门依托多部门联合打击税收违法机制,与公安部门人员进一步调查发现,该公司与承租方签订“阴阳”两份租赁合同,一份用于向房产管理部门登记备案,其中约定通过对公银行账户收取租金、开具发票;另一份则用于约定实际租金,明确与阳合同之间的差额部分通过现金方式收取、不开具发票,通过该手段隐匿租金收入2700余万元。在“以数治税”背景下,纳税人异常涉税行为的识别效率显著提升,交易价格不公允、不合理的情形极易被发现,应当避免以阴阳合同逃避缴纳税款的行为,防范定性偷税、追究刑事责任的风险。

  03、梁某某逃避追缴欠税案:转移欠税企业财产致使税务机关无法追缴欠税,构成逃避追缴欠税罪

  (一)案件基本情况

  梁某某于2019年1月在四川省仁寿县成立个体工商户伟某建材厂,从事砂石收购、加工、出售等业务,于2021年底停止经营,其间未按照规定缴纳税款。2021年10月,四川省眉山市税务局第二稽查局对伟某建材厂经营期间涉税问题进行检查,发现该厂欠缴应纳税款共计406万余元。2022年2月22日,眉山市税务局第二稽查局向伟某建材厂送达《税务处理决定书》,要求15日内补缴上述税款。梁某某到期未缴纳。2022年3月14日,眉山市税务局第二稽查局再次向该厂送达《税务事项通知书》,责令3月18日前缴纳上述拖欠税款。为逃避税务机关追缴,梁某某于2022年3月至11月间,将伟某建材厂收入资金秘密转给其子梁某,包括通过对公账户8次转账共计372万余元,通过个人中国农业银行账户28次转账共计282万余元,通过个人井研县农村信用合作联社账户30次转款共计150万元。梁某某上述行为,致使眉山市税务局无法追缴梁某某经营伟某建材厂期间所欠相应税款。

  四川省仁寿县人民法院审理认为,被告人梁某某欠缴应纳税款,在税务机关下达补缴税款通知后,通过将账户资金转移到他人账户方式隐匿财产,致使税务机关无法追缴欠缴的税款406万余元,其行为已构成逃避追缴欠税罪。鉴于梁某某自首、自愿认罪认罚,对其依法从轻处罚并适用缓刑。据此,以逃避追缴欠税罪判处被告人梁某某有期徒刑三年,缓刑四年,并处罚金人民币四百一十万元。宣判后,在法定期限内无上诉、抗诉。判决已发生法律效力。

  (二)两高涉税司法解释明确逃避追缴欠税罪罪状,激活罪名适用

       去年3月出台的两高涉税司法解释对逃避追缴欠税罪中何为“采取转移或隐匿财产的手段”作出进一步的解释,以正向列举及兜底条款的方式明确了逃避追缴欠税罪的罪状,用司法解释这一供给手段激活了逃避追缴欠税罪的适用,为司法机关查处此类案件提供了明确的裁判依据。

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最高法披露的案件中,涉案人员经税务机关多次下达追缴通知后,仍未解缴税款,并将欠税企业财产转移、隐匿至他人账户,导致税务机关无法追缴欠税。今年以来,四川、辽宁等地税务机关也披露了多起逃避追缴欠税的案例,相关人员均被追究逃避追缴欠税罪的刑事责任。在公开的案件中,涉案人员多通过将税务机关查封的资产擅自处分、将公司对公账户收取的资金转移到个人账户内、变更注册地址及法定代表人信息且未告知税务机关等手段转移或隐匿财产。

  (三)什么情况下会构成逃避追缴欠税?如何防范行政、刑事风险?

  欠缴税款的情形在实践中并不罕见,企业在什么情况下会构成逃避追缴欠税,什么情形下会触发逃避追缴欠税罪的刑事责任风险,在持续经营中应当如何防范涉税行政、刑事风险,值得进一步关注与探讨。

  首先,欠税事实的存在是构成逃避追缴欠税行政违法、刑事犯罪的前提。对于何为欠税,《欠税公告办法(试行)》作出了较为明确的规定,即纳税人超过税收法律、行政法规规定的期限或者纳税人超过税务机关依照税收法律、行政法规规定确定的纳税期限未缴纳的税款。需要注意的是,根据《国家税务总局关于欠税追缴期限有关问题的批复》(国税函[2005]813号)的规定,欠税不受税款追征期的限制,税务机关可以就纳税人欠缴的税款无限期追征。因此,纳税人如若对纳税事项有异议的,应及时与税务机关沟通并提交证据材料进行陈述申辩,避免进入欠税状态,如若确已形成应交税款但无力缴纳,应当及时与税务机关沟通,申请延期缴纳税款。

  其次是欠缴税款的纳税人实施了逃避追缴欠税的行为,参照两高涉税司法解释的规定,放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的价格进行交易、隐匿财产、不履行税收义务并脱离税务机关监管等情形均构成“采取转移或者隐匿财产的手段”逃避追缴欠税。纳税人进入欠税状态后仍持续生产经营的,对于财产的处置应当关注目的的合理性与价格的公允性,避免被认定为转移、隐匿财产。此外,根据《税收征收管理法》及其实施细则的规定,欠缴税款5万元以上的纳税人在处分其不动产或者大额资产之前,应当向税务机关报告。

  最后从刑事犯罪的主客观相一致原则看,纳税人对于逃避追缴欠税的指控可以从主观、结果层面争取不构罪或罪轻辩护。在主观上,须是出于逃避税务机关追缴的目的而实施了转移或隐匿财产的行为,如在一起不起诉案例中,某欠税企业因银行账户被冻结,公司负责人为支付职工工资、经营款项,将公司收入转移至个人账户上进行使用,且有流水证据证明转入其个人账户的资金系用于公司的运营和偿还债务,检察院认为在案证据不足以认定该负责人将公司财产转入个人账户的主观目的是逃避追缴欠税,故不予起诉。而在结果上,纳税人逃避追缴欠税须造成“致使税务机关无法追缴欠缴的税款”达到一万元以上的追诉标准,实践中对于“致使税务机关无法追缴”如何认定、税款数额如何确定存在争议,根据《税收征收管理法》,税务机关可以对欠缴税款采取税收保全措施或强制执行措施,同时税务机关还可以行使代位权、撤销权,则税务机关是否需要穷尽税法赋予的手段追缴欠税、最终无法追缴入库的部分才认定为“致使税务机关无法追缴”存在不同看法。在个案中,纳税人可以根据案件的实际情况,结合税务机关已采取的追缴措施,就“致使税务机关无法追缴”的数额进行申辩,争取有利的量刑空间。

  04、小结

  郭某、刘某逃税案明确了在应纳税义务范围内以虚开的手段虚抵进项税额的,应以逃税罪论处,厘清了虚开与逃税的边界,在涉税争议解决实践中,纳税人还应重点关注逃税罪刑事责任阻却事由的适用,争取将风险化解在行政阶段。此外,纳税人在经营中应依法依规确认收入,避免采取签订“阴阳合同”等手段逃避缴纳税款;存在欠税状态的纳税人对财产的处置应当关注是否具有合理的商业目的、定价是否公允,防范逃避追缴欠税的行政、刑事责任风险。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。