房地产行业印花税能否核定
发文时间:2020-06-05
作者:刘文怡
来源:税税有道
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税法规定及主流观点


  根据税收征管法第三十五条及国家税务总局公告2016年第77号《印花税管理规程(试行)》,税务机关可以根据《征管法》确定本地区不同行业应纳税凭证的核定标准,纳税期限为一个月或一个季度,主管税务机关应当向纳税人送达《税务事项通知书》,并注明核定征收的方法和税款缴纳期限。


  因此,印花税可以核定,核定的一般方法为按销售收入的一定比例确定计税依据,但大部分地区对于房地产企业的核定比例为100%(北京、广州、青岛、天津、贵州、安徽、大连、山东、四川、海南、广西、河北、河南、湖北等),部分地区规定房地产企业不得核定(如重庆)。


  特殊情况


  《辽宁省地方税务局关于印发的通知》(辽地税函〔2005〕288号)规定,从事房地产开发的单位和个人按采购金额的70%-100%+销售收入的100%。


  《福建省印花税核定征收管理办法(试行)》(闽地税发〔2004〕319号)规定,外贸、房地产开发业按购销总额的80%-100%。


  《宁波市地方税务局转发财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》甬地税二〔2006〕268号规定,对购销合同核定征收印花税的行业合同签订比例调整为:……房地产企业按销售(营业)收入的20%比例核定。(宁波只规定了房地产企业购销合同的核定办法,未规定产权转移书据)


  Part.1实操指南


  部分地区规定印花税核定不得由纳税人主动申请,只能由税务机关发起。可主动申请的地区包括北京、广州、天津、广西、河北、江苏、青海、重庆。


  Part.2政策依据


  《中华人民共和国税收征收管理法》“第三十五条纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:


  (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的;


  (二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的;


  (三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的;


  (四)虽设置帐簿,但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查帐的;


  (五)发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;


  (六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


  税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。”


  国家税务总局公告2016年第77号《印花税管理规程(试行)》“第十二条税务机关可以根据《征管法》及相关规定核定纳税人应纳税额。


  第十三条税务机关应分行业对纳税人历年印花税的纳税情况、主营业务收入情况、应税合同的签订情况等进行统计、测算,评估各行业印花税纳税状况及税负水平,确定本地区不同行业应纳税凭证的核定标准。


  第十四条实行核定征收印花税的,纳税期限为一个月,税额较小的,纳税期限可为一个季度,具体由主管税务机关确定。纳税人应当自纳税期满之日起15日内,填写国家税务总局统一制定的纳税申报表申报缴纳核定征收的印花税。


  第十五条纳税人对主管税务机关核定的应纳税额有异议的,或因生产经营情况发生变化需要重新核定的,可向主管税务机关提供相关证据,主管税务机关核实后进行调整。


  第十六条主管税务机关核定征收印花税,应当向纳税人送达《税务事项通知书》,并注明核定征收的方法和税款缴纳期限。”


我要补充
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现房销售模式下的增值税处理分析

案例:


A企业属于房地产企业,2018年开发的楼盘属于新项目,企业采用一般计税方法计算缴纳增值税,2020年项目竣工验收,开始陆续给业主交房,企业将已售面积结转为产品销售收入计算缴纳增值税。


2021年3月A企业与甲公司签订不动产销售合同,合同总价500万元,同时由于地产企业内部原因,合同约定同年6月交付房产给客户,在双方签订不动产销售合同当月,甲公司支付A企业房款的30%即150万元,同时,甲公司要求A企业按9%开具了增值税发票。


请问:A企业收到的预收房款150万元是否要按3%预缴增值税?还是在开具发票的3月,直接按发票开具的销项税额减去当月可以抵扣的进项税缴纳增值税而无需预缴增值税?


政策依据:

根据国家税务总局2016年18号公告规定及2016年36号文件附件2的规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,均应当在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税。


根据上述政策,目前以下两种观点:


观点一:需要预交增值税

由于A企业与甲公司在3月签订了不动产销售合同,收到150万预收款,合同约定同年6月将不动产交付给客户,因此该笔款属于预收账款,需要按3%预缴增值税,同时根据《营改增试点实施办法》第45条规定,增值税纳税义务发生时间为:...... 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。因此,该笔预收款属于提前开具发票,增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天。

账务处理:

(1)借:银行存款   150万

贷:预收账款   150万/1.09

应交税费-应交增值税-销项税额  150万/1.09*9%

(2)同时,按规定计算预交增值税,并在次月申报缴纳:

借:应交税费-预交增值税   150万/1.09*3%

贷:银行存款  150万/1.09*3%

(3)月末,将预交增值税结转:

借:应交税费-未交增值税  1 50万/1.09*3%

贷:应交税费-预交增值税  150万/1.09*3%


观点二:不需要预交增值税

A企业在预收款的当月收到150万预收房款的同时,已经给甲公司开具了9%的不动产销售发票,增值税纳税义务已经发生,当月企业即可按应交纳的销项税额合计减去可以抵扣的进项税额来申报缴纳增值税,不需要再按3%预缴增值税。


笔者观点:

上述两种观点都提出了自己的政策依据,那么现在问题聚焦在:目前地产公司是属于现房销售,但客户缴纳预收房款的合同签订月份与房屋交付不在同一个月,如果在客户缴纳房款的同时,将房屋同时交付,因为增值税纳税义务已经发生,那么无论从哪个层面来说,都不需要预缴增值税,直接按当月销项税额减去进项税额来进行增值税申报缴纳。


上述案例中,虽然地产公司是现房销售,但由于合同签订的时间与房屋交付不在同一个月,属于2016年18号公告规定的采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,需要按预收款的3%的计算预缴增值税。


建议企业在具体实务操作过程中,还是要就相关问题提前和主管税务机关做好沟通,尽量采取有利于减轻企业资金压力但不违背税法规定的操作办法,以免带来补交及罚款滞纳金的风险。


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