无产权车库车位是否属于土地增值税征税范围
发文时间:2021-01-21
作者:王力
来源:每日税讯精选
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近日,笔者在进行房地产开发企业土地增值税清算审核时发现是否将无产权车库车位纳入土地增值税清算范围,对整个项目清算结果影响较大。比如某项目总开发成本11000万元,可售房产面积50000平方米,无产权车库车位5000平方米,按照建筑面积法车库车位分摊1000万元的成本,而无产权车库车位销售价格明显低于住宅和商铺,这就导致了是否将无产权车库车位计入清算范围会极大的影响清算结果。


  哪到底无产权车库车位是否应计入土地增值税征税范围,按规定缴纳土地增值税呢?各地的政策也是众说纷纭。


  比如政策明确将无产权车库车位不计入土地增值税征税范围的有贵州省、江苏省等。


  《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号)第三十四条规定:“房地产开发企业单独销售无产权的车库(位)等不能办理产权的其他房地产的,不确认土地增值税计税收入,不扣除相应的成本和费用”


  《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[2015]8号)文件第四条解读明确:建成转让后不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),不属于土地增值税征税范围,不计收入,也不扣除相关成本费用。


  而有些地方则出台政策将无产权车库车位计入土地增值税征税范围,比如浙江省、江西省等。


  《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第五条规定:“对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的,其取得的让渡收入应规定计算征收土地增值税。”


  《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号)第五条第一款规定:“销售地下车库(位)取得的收入,不论开具何种票据,均计入“其他类型房地产”的转让收入。”


  那到底无产权车库车位是否属于土地增值税征税范围?笔者更赞同于江苏、贵州等地税务机关的观点,即无产权车库车位不属于土地增值税征税范围,无需预缴土地增值税,也不需要进行土地增值税的清算,不计收入,也不扣除相关成本费用。


  我们不妨追本溯源,首先看看1993年出台的《土地增值税暂行条例》对于征税范围的规定,《暂行条例》第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。”——此条款明确了国有土地使用权转让属于征税范围,而对地上建筑物是否需要有产权并未明确。


  我们再看看1995年国家税务总局印发的《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号)第四条对于土地增值税的征收范围的规定:“土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。”——这里立法的本意就很明确了,土地增值税只对房地产产权转让的行为征税,没有发生房地产的产权转让,不属于土地增值税的征收范围,如果本身就是无产权车库车位,更不会发生产权转让行为,当然不应属于土地增值税的征收范围。


  2019年7月,财政部、国家税务总局也就土地增值税立法发布了《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,意见稿第一条关于纳税人的描述是:“在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税人。”——亮点在于将转让房地产改为转移房地产,何谓转移,即产权转移,立法的目的应该在于明确土地增值税的征税范围是对产权转移的行为征税。


  那无产权车库车位如果不属于土地增值税征税范围,是不是成本费用一律不得扣除呢?根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款的有关规定,如果无产权车库车位作为公共配套设施,建成后属于全体业主所有的或者无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。——这里笔者认为至少应该通过公证、司法裁定、销售合同载明等方式表明属于全体业主所有。


  我们期待土地增值税立法落地,在法律层面明确土地增值税的征税范围,解决各省对无产权车库车位是否属于土地增值税征税范围政策口径不一致的问题。

 



  2018年3月的解读——


转让无产权车位永久使用权 是否应征土地增值税?


  众所周知,无法办理权属登记的不动产不可销售。然而现实中有些开发商却与业主签订车位使用权转让合同,一次性收取租金或与业主签订长期租赁合同,约定租赁期满后赠送使用权。对于该种让渡无产权车位永久使用权收取的高额租金,是否应确认为收入,征收土地增值税?


  一房企转让无产权车位的永久使用权


  江苏B市地税局前不久遇到一个特别案例。


  A公司从2010年起在B市开发H项目,其中包括普通住宅、非普通住宅和商铺等房产。该项目几个月前达到了清算条件。按照有关规定,某B市地税局对H项目实施土地增值税清算。在清算过程中,税务人员发现,开发商将部分无产权的地下车位(含人防车位)与业主签订了期限长达20年的租赁合同,约定由业主一次性交付车位使用费10万元(与当时该小区有产权车位的售价相当)。期满后,业主可按所居住房屋产权的期限无偿享有该车位的使用权,双方不再另行签订租赁合同。


  计征土地增值税的提法受到房企质疑


  税务人员指出,这种转让无产权车位永久使用权的行为应纳入清算范围,计征土地增值税。


  开发商不认同此意见,称该行为不属于土地增值税暂行条例规定的纳税范围。理由有三:一是能否办理产权登记是车位能否销售的前提,这些无产权车位显然是不可售的。二是其与业主签订的是车位使用权而非所有权的转让协议,对应的收入为让渡资产使用权而非所有权的收入。三是土地增值税是对转让房地产取得的增值额征收的一种税,有关转让行为并未使地下车库产生增值。


  对这个问题应从两个关键方面找答案


  因从现行法律、法规中未找到有关此问题的明确规定,税务机关最终未对有关转让行为计征土地增值税。对于这个棘手问题,笔者认为可从两个关键点找到答案。


  1.转让无产权车库永久使用权是什么行为?


  无产权车位一般主要有两种:人防车位和作为配套设施建设使用、未单独办理产权登记的车位。前者的所有权不属于开发商也不属于全体业主,后者的所有权一般归全体业主。这里抛开产权归属问题,单就让渡车位永久使用权的行为作分析界定。


  本案中,开发商与业主签订长达20年的租赁合同,并约定租期满后赠送使用权。这意味着签此合同的业主对有关车位享有长期占有、使用、转租的权利,并承担有关风险,事实上从开发商处承接了与对应车位所有权有关的全部收益和风险。另外,开发商收取的车位出租费已相当于其同期销售有产权车位的价格。由此可见,开发商这种转让行为,除不能履行产权登记手续外,性质与转让车库所有权的销售行为并无二样。因此,应当将该种长期让渡车库使用权、一次性收取报酬的行为视同销售行为。


  2.有关转让是否属于土地增值税的征税范围?


  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号)第四条第三款规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校等公共设施,按以下原则处理:建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。


  可见,不能办理产权登记的车库在建成后有偿转让的,应计算收入并在扣除成本和费用后缴纳土地增值税。虽然其中没有对转让车库永久使用权作出明确规定,但笔者认为这里的“有偿转让”应按照实质重于形式的原则认定,除出售所有权的方式外,还包括转让永久使用权。因此,对于本案中转让车库永久使用权的行为,应视同销售处理,对有关所得在扣除成本和费用后计征土地增值税。


  其实,现实中有的省份已经以公告或函的形式,将转让无产权车位永久使用权的行为纳入了土地增值税征税范围。如天津地税公告2015年第9号规定:符合下列情形之一的地下车库(位)可参与整体清算:(一)转让使用权年限与所售商品房占地使用年限一致的;(二)转让永久使用权的;(三)随销售商品房附赠使用权的等。浙江地税公告2014年第16号规定:对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的,其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税……


  综上所述,笔者认为,无论是有偿转让人防车位的永久使用权,还是有偿转让属于全体业主的无产权车位永久使用权,其本质都是变相销售行为,都应纳入土地增值税征税范围。


  来源:中国税务报  作者:任丽萍 朱伟


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  (一)法律适用错误:单独引用民事司法解释推定纳税义务发生,混淆了民事规则与税法课税要件

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  (二)事实认定不清、证据不足:无充分证据证明纳税人实际取得应税所得

  复议机关适用《个人所得税法实施条例》第二十四条关于 “扣缴义务人向个人支付应税款项时,应当依照规定代扣代缴税款” 的规定,明确税法中纳税义务的触发以 “实际支付” 为前提,而 “支付” 包括现金支付、转账支付、有价证券支付等实际的经济利益转移形式。本案中,现有证据无法证明 A 公司已向 B 基金实际支付股息红利,亦无法证明纳税人甲因案涉利润分配决议实际取得了收入,税务机关在无充分事实依据的情况下,认定甲的个税纳税义务已发生,属于事实认定不清、证据不足。

  复议机关的审查结论,再次确立了 “实际取得所得” 作为股东分红个税纳税义务发生时间核心判断标准的地位,厘清了民事法律规则与税法课税要件的适用边界,彰显了税法征管中 “经济实质重于形式” 的基本原则。

  四、实务痛点:股东分红个税纳税义务认定中的常见问题梳理

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  1.民事规则与税法规则混同适用:部分税务机关在征管中依赖民事法律文件(如股东会决议、法院判决),将民事层面的权利义务关系直接等同于税法层面的所得取得事实,未适用税法的独立课税要件进行实质判断,忽视了税法与民法在立法目的、规范对象上的本质差异。

  2.会计账务处理与税法 “支付” 概念边界模糊:实务中,部分企业根据股东会决议完成利润分配的账务处理后,即便未实际支付股利,也易被认定为已触发纳税义务。税务机关与企业之间对 “账面计提应付股利是否属于税法意义上的支付” 存在认知分歧,凸显了会计核算规则与税法征管规则的衔接问题。

  3.复合交易安排中交易实质认定困难:在股权转让与利润分配交织、债务抵销替代现金支付、非货币性资产分配等复合交易中,部分交易以 “利润分配” 为形式表述,实则为其他交易的对价结算工具。因缺乏统一的交易实质认定标准,税务机关易仅凭形式表述认定纳税义务,忽视交易的整体经济实质。

  4.证据留存与举证责任分配不明确:在利润分配未实际执行的情形下,关于 “纳税人是否实际取得所得” 的举证责任分配,实务中尚未形成统一标准。企业因未妥善留存利润分配未实际支付的相关证据,在税务检查中易陷入举证不利的困境,进而被认定为已取得所得并需补缴税款。

  五、规则厘清:股东分红个人所得税纳税义务发生时间的认定核心准则

  结合本案复议审查结论及现行税收法律法规、实务操作惯例,笔者团队系统梳理出股东分红个人所得税纳税义务发生时间认定的四大核心准则,明确税法适用的核心要点,为企业及税务机关提供统一的判断指引:

  (一)核心准则一:实际 “取得” 所得是纳税义务发生的唯一法定前提

  根据《个人所得税法》及实施条例的规定,利息、股息、红利所得的纳税义务,以纳税人实际取得所得为法定前提。此处的 “取得” 应作税法上的实质解释,判断标准为经济利益的实质归属与现实转移,即纳税人是否已实际占有、支配股息红利所得,具体表现为股息红利已通过现金、转账、有价证券、实物等形式实际支付,或已划转至纳税人可控制的账户,纳税人对该经济利益拥有独立的支配权和处置权。仅有公司法层面的分配约定,而无实际的经济利益转移,不能认定为 “取得” 所得,纳税义务亦不发生。

  (二)核心准则二:会计账务处理≠税法上的 “支付”,不单独触发纳税义务

  企业根据股东会决议作出的 “计提应付股利” 账务处理,仅属于会计核算行为,其法律效果是在公司与股东之间形成会计负债,并未产生实际的经济利益转移,不属于《个人所得税法实施条例》规定的税法意义上的 “支付”。依据国税函〔1997〕656 号文的规定,公司账面计提应付股利本身不产生个税纳税义务,只有当应付股利通过实际支付、债务抵销生效等方式完成实际清偿,导致经济利益发生现实转移时,才构成税法上的 “支付”,进而触发纳税义务。

  (三)核心准则三:民事法律规则仅为参考,不得替代税法课税要件的独立判断

  《公司法》及其司法解释关于利润分配决议的效力、履行期限的规定,属于公司法法律范畴,其仅能作为判断股东分红个税纳税义务的参考依据,而非法定依据。税务机关在认定纳税义务时,应坚持税法规则的独立性,以税收法律法规为核心依据,结合经济实质对纳税人是否 “取得” 所得进行独立判断,不应将民事层面的利润分配履行义务,直接推定为税法层面的所得取得事实,更不得单独援引民事司法解释作为个税征管的法律依据。

  (四)核心准则四:复合交易安排中,穿透形式表述认定交易实质

  在股权转让与利润分配交织、债务抵销替代现金支付等复合交易组合中,应遵循 “经济实质重于形式”的税法基本原则,穿透交易的形式表述,把握交易的整体经济实质。若 “利润分配” 仅为其他交易(如股权转让)的对价结算工具,而非独立的利润分配行为,则股东分红个税纳税义务的发生时间,应与主交易的履行进度相衔接,以整个交易链条中经济利益实际转移的时点为准(如股权完成权属变更、债务抵销实际生效)。若主交易的核心环节未完成,利润分配的对价支付尚未实际履行,纳税人未取得确定的经济利益,则个税纳税义务尚未发生。

  六、专业评述:股东分红个税征管的实践反思与合规启示

  从本案及同类争议案件的处理来看,股东分红个税纳税义务发生时间的认定问题,不仅是税法与民事法律交叉适用的典型问题,更折射出当前税收征管与企业实务操作的衔接痛点。在企业交易安排日趋复杂、税法体系不断完善的背景下,厘清股东分红个税认定的核心规则,规范税务机关的征管行为,强化企业的税务合规意识,具有重要的现实意义。

  从税收征管层面来看,本案的处理为税务机关提供了重要的征管反思:个税征管应坚守税法的独立性和 “经济实质重于形式” 的基本原则,避免民事规则向税法领域的过度延伸。税务机关在认定股东分红纳税义务时,应摒弃 “唯决议论”“唯账务论” 的形式判断思路,聚焦 “纳税人是否实际取得所得” 这一核心课税要件,结合交易实质、资金流向、证据材料等进行综合判断,确保税收征管的合法性与合理性。

  从企业实务层面来看,随着税务监管的日趋严格,企业及股东在利润分配环节的税务合规管理亟待加强。股东会利润分配决议的作出,仅意味着民事权利义务关系的成立,并不当然触发税法纳税义务,企业应避免将民事规则与税法规则混同,更不应因单纯的账务处理而忽视税务合规风险。尤其在复合交易安排中,企业应准确把握交易实质,提前研判税务影响,避免因交易形式与经济实质脱节而引发税务争议。

  此外,股东分红个税争议的高发,也凸显了专业税务法律服务在企业合规管理中的重要性。税务争议涉及税法、民法、公司法等多领域的交叉适用,专业性极强,企业在遭遇税务检查、税务处理决定时,应及时委托专业税务律师介入,通过合法的行政复议、行政诉讼等救济途径维护自身合法权益,避免因缺乏专业研判而遭受不必要的税收损失。

  七、实操指引:企业及股东利润分配环节的税务合规与风险防控建议

  结合本案的处理经验及股东分红个税认定的核心规则,笔者团队为企业及自然人股东在利润分配环节提供针对性的税务合规与风险防控实操指引,助力企业规避税务争议,维护合法税收权益:

  (一)审慎区分民事决议效力与税法纳税义务,规范账务处理

  企业应明确股东会利润分配决议的民事效力与税法纳税义务的边界,通晓决议作出、账务处理均不单独触发个税纳税义务。在根据决议进行账务处理时,应同步结合税法规定评估纳税义务发生条件,避免在利润分配未实际支付的事实,因账务处理不当引发税务机关的关注与质疑。对未实际支付的应付股利,应在财务报表中如实列示,并做好相应的台账记录。

  (二)妥善留存证据材料,筑牢举证维权基础

  若利润分配方案因故未能实际执行,企业及股东应全面、完整留存相关证据材料,形成闭合的证据链,以证明分红未实际支付、纳税人未实际取得所得。具体包括:各期财务报表中 “应付股利” 的挂账记录、银行资金流水、未收到分配款项的书面说明、股权变更登记办理状态、法院判决及执行情况、股东会决议变更 / 撤销文件、交易各方的沟通记录等。充分的证据材料,是企业在税务检查、税务争议解决中举证维权的核心基础。

  (三)复杂交易安排提前规划,强化税务实质研判

  在设计股权转让与利润分配交织、债务抵销、非货币性资产分配等复杂交易安排时,企业应在交易方案设计阶段即引入专业税务法律服务,由专业团队对交易实质进行研判,明确交易各环节的法律性质、时间节点及纳税义务触发条件,优化交易结构,避免以 “利润分配” 的形式掩盖其他交易实质,从源头降低税务争议风险。必要时,企业可就交易的税务处理申请税收事先裁定,获取明确的征管指引。

  (四)强化税务争议应对意识,依法行使救济权利

  企业及股东若对税务机关作出的税务处理、处罚决定有异议,切勿消极应对,应充分了解并依法行使法定救济权利。根据《税收征收管理法》的规定,纳税人对税务机关的处理决定有争议的,可依法申请行政复议,对行政复议决定不服的,可依法向人民法院提起行政诉讼。在税务争议应对过程中,应及时委托专业税务律师介入,由专业团队梳理案件事实、精准适用法律、有效组织证据,最大限度维护自身的合法税收权益。

  (五)建立常态化税务合规审查机制,动态防控风险

  企业应建立利润分配环节的常态化税务合规审查机制,定期对公司的利润分配决议、账务处理、实际支付情况进行合规审查,及时发现并纠正潜在的税务风险。同时,加强对财务人员、法务人员的税法培训,提升其对税法与民事法律规则边界的认知,避免因专业认知不足引发税务合规问题。

  八、结语

  股东分红个人所得税纳税义务发生时间的认定,是税法与民事法律交叉适用的典型问题,其核心判断标准始终是纳税人是否实际取得所得,股东会决议的作出、公司的会计账务处理均不能替代该实质判断。本案的成功维权,不仅为客户挽回了 300 余万元的税收损失,更在实务层面厘清了税法 “取得” 概念与民事法律 “履行期限” 的边界,明确了股东分红个税征管的核心规则。

  在企业交易安排日趋复杂、税收征管不断精细化的背景下,税务机关应坚守税法独立性与经济实质原则,规范纳税义务认定标准;企业及股东应强化税务合规意识,准确把握民商事规则与税法规则的边界,做好证据留存与风险防控。同时,专业税务法律服务在企业税务合规管理、税务争议解决中的作用愈发凸显,借助专业团队的力量,企业能够更精准地研判税务风险、更有效地应对税务争议,实现税务合规与企业发展的良性互动。


  作者简介

  刘章   合伙人

  业务领域:税务、政府监管与合规、争议解决

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