国家税务总局揭阳市税务局 揭阳市住房和城乡建设局关于发布揭阳市2017-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告
发文时间:2020-07-20
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为进一步做好我市房地产开发企业土地增值税清算管理工作,促进我市房地产业持续健康发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发[1996]48号)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局广东省税务局关于发布[国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程]的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)等有关规定,国家税务总局揭阳市税务局和揭阳市住房和城乡建设局联合发布《揭阳市2017-2018年土地增值税扣除项目金额标准》(见附件)。现将有关事项公告如下:


  一、适用范围


  在土地增值税清算审核过程中,纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人申报的计税依据明显偏低,且无正当理由的”的规定以及符合《国家税务总局广东省税务局关于发布[国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程]的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第二十七条有关“凭证资料不符合清算要求或不实”情形的,税务机关通过土地增值税扣除项目金额标准(以下简称“标准”)测算楼宇建筑工程、室外工程、户内装饰、园林绿化工程造价,并据以核定扣除成本。


  二、适用时间


  税务机关通过标准测算工程造价时,适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的标准数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的,适用所跨年度标准数值的加权平均值;竣工验收所在年度无对应标准数值的,按竣工验收年度向前追溯的原则,参照最接近一个年度的标准数值确定。


  三、争议解决机制


  纳税人对税务机关按照标准核定扣除成本有异议的,应当提供相关证据材料,经税务机关认定后,予以调整。上述相关证据材料包括但不限于工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)等。


  本公告自发布之日起施行,有效期5年。


  特此公告。


  附件:


  1.揭阳市2017-2018年土地增值税扣除项目金额标准


  2.关于《国家税务总局揭阳市税务局揭阳市住房和城乡建设局关于发布揭阳市2017-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》的解读


国家税务总局揭阳市税务局

揭阳市住房和城乡建设局

2020年7月20日



关于《国家税务总局揭阳市税务局 揭阳市住房和城乡建设局关于发布揭阳市2017-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》的解读


  国家税务总局揭阳市税务局和揭阳市住房和城乡建设局联合制发了《国家税务总局揭阳市税务局揭阳市住房和城乡建设局关于发布揭阳市2017-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》(以下简称《公告》),现解读如下:


  一、制订《公告》的背景及依据


  根据《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发[1996]48号)第二条规定“各级房地产管理部门要根据建设部的统一部署,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,做好房地产交易管理和权属登记工作,根据需要向税务部门提供全面准确的房地产权属及转让时间、价格等征税资料,并按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用,配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作,防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失。”、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第二项规定“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。”、《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第五条规定“税务机关可参照当地工程造价指标,结合市场因素,确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。”,国家税务总局揭阳市税务局和揭阳市住房和城乡建设局联合发布了《公告》。


  二、适用范围


  在土地增值税清算审核过程中,纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人申报的计税依据明显偏低,且无正当理由的”的规定以及符合《国家税务总局广东省税务局关于发布[国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程]的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第二十七条有关“凭证资料不符合清算要求或不实”情形的,税务机关通过土地增值税扣除项目金额标准(以下简称“标准”)测算楼宇建筑工程、室外工程、户内装饰、园林绿化工程造价,并据以核定扣除成本。


  三、适用时间


  税务机关通过标准测算工程造价时,适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的标准数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的,适用所跨年度标准数值的加权平均值;竣工验收所在年度无对应标准数值的,按竣工验收年度向前追溯的原则,参照最接近一个年度的标准数值确定。


  四、争议解决机制


  纳税人对税务机关按照标准核定扣除成本有异议的,应当提供相关证据材料,经税务机关认定后,予以调整。上述相关证据材料包括但不限于工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)等。


  五、《公告》的执行时间


  由于《公告》公布的标准为2017-2018年的土地增值税扣除项目金额标准,是对以前年度已建成房地产项目的建安成本核算,立即施行不会改变项目的历史成本,不对纳税人的合法权利和义务造成影响。但若不立即施行将导致部分达到清算条件的跨年度房地产项目没有扣除项目参照金额标准,有碍房地产项目清算审核工作的正常开展,因此本公告自发布之日起施行。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。