国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号 国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告[条款废止]
发文时间:2018-06-15
文号:国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号
时效性:条款失效
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温馨提示——依据国家税务总局福建省税务局公告2019年第12号 国家税务总局福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告,自2020年2月1日起本法规第六条第(三)项废止。


  根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则和国家税务总局的有关规定,现将土地增值税若干政策公告如下:


  一、关于土地增值税预缴申报期限问题


  房地产开发企业在办理土地增值税清算纳税申报前,对取得的房地产销售(预售)收入,实行按月预缴申报,并自月份终了之日起15日内申报预缴税款。


  二、关于土地增值税预征率问题


  (一)除保障性住房实行零预征率外,各地不同类型房地产预征率如下:


  1.普通住房2%;


  2.非普通住房,福州市4%,其他设区市3%;


  3.非住房,福州市6%,其他设区市5%。其中非住房中的工业厂房2%。


  房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴;对未分别核算预缴的,从高适用预征率预征土地增值税。


  (二)对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目,可以实行单项预征率,即:在房地产预售环节,依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况,测算应纳土地增值税税额(考虑普通住房免税因素后),以测算的应纳税额除以预计的转让收入,计算出该项目土地增值税税负率水平;若测算的税负率水平,明显高于以预征率测算的预征税额计算出的项目整体预征率水平的,可以实行单项预征率预征。单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定,并依据税负变化情况适时调整。确定单项预征率未超过6%(含)的,由县级税务机关领导班子集体审议确定;确定单项预征率超过6%的,报经设区市级税务机关领导班子集体审议确定。各县级税务机关应将单项预征率的执行情况于年后15日内报告设区市级税务机关,各设区市级税务机关经汇总后在年后30日内向报省局备案。


  三、关于土地增值税清算单位问题


  房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前,向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息,并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。


  四、关于“已转让的房地产建筑面积”计算问题


  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条规定,已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。


  五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题


  同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间,原则上按可售面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。


  六、关于土地增值税清算纳税申报和清算审核期限问题


  房地产开发企业应当如实办理土地增值税清算纳税申报,多退少补;清算申报认为已多缴税款的,经税务机关审核后,按规定给予办理退税。按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的有关规定,对我省清算纳税申报、补正资料、清算审核的期限明确如下:


  (一)对符合应进行土地增值税清算的项目,房地产开发企业应当在满足应清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。对符合可进行土地增值税清算的项目,主管税务机关确定需要进行清算的,房地产开发企业应当在税务机关要求清算的税务事项通知书送达之日起,90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。


  (二)房地产开发企业办理清算申报,但报送的清算资料不全的,主管税务机关应当要求房地产开发企业在10个工作日内补报,补齐资料后予以受理。


  (三)[条款废止]房地产开发企业办理清算申报后,主管税务机关应当在90日内完成清算审核。


  七、关于尾盘销售纳税申报问题


  房地产开发企业办理清算申报后转让剩余房地产的,实行按月申报,并自月份终了之日起15日内申报缴纳税款。


  房地产开发企业清算申报的扣除项目金额与税务机关清算审核结果有差异的,应当在审核结果通知书下达后的次月15日内办理更正申报。


  八、关于土地增值税核定征收问题


  (一)在土地增值税清算过程中,对房地产开发企业符合核定征收条件的,可以实行核定征收。其中:普通住房核定征收率不得低5%,非普通住宅核定征收率不得低于5.5%,非住房核定征收率不得低于6%。


  (二)对转让旧房及建筑物,既未提供评估价格,也未提供购房发票的,税务机关可以根据《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收,确定的核定征收率不得低于5%。


  本公告自2018年6月15日起施行。《福建省地方税务局关于印发


  特此公告。


国家税务总局福建省税务局

2018年6月15日



关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》的解读


  一、本公告的制定目的


  为贯彻落实党中央、国务院关于国税地税征管体制改革的有关要求,按照税务总局的统一部署,对机构合并前福建省地方税务局制定的土地增值税现行有效的规范性文件进行清理,并在新机构的挂牌当日重新发布。


  二、本公告归集现行有关政策的主要内容


  根据清理结果,对《福建省地方税务局关于印发


  一是修正土地增值税预缴和尾盘销售的申报期限的规定。根据原《福建省地方税务局关于印发


  二是延续现行预征率规定。因厦门为计划单列市,国地税机构合并后,本公告延续《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》(福建省地方税务局公告2013年第2号)规定的预征率,但对重新发布的各地预征率不包括厦门。同时,为便于基层税务人员和纳税人更好地理解单项预征率政策,对实行单项预征率的内容,在文字表述上,按同一口径作适当修正。


  三是延续了《福建省地方税务局关于印发


  四是延续了办理清算纳税申报的有关期限的规定。延续《福建省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(闽地税发[2009]105号)规定的90日内办理清算手续的规定,同时根据《税收征收管理法》第二十五条的规定,对“办理清算手续”适当修正文字表述为“办理清算纳税申报”。


  五是延续《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(闽地税发[2007]24号)对“已转让的房地产建筑面积”计算规定。


  六是延续了《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》(闽地税发[2008]64号)中同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊规定。


  七是延续《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》(福建省地方税务局公告2014年第4号)中的核定征收规定。


  三、本公告的执行时间


  本公告自2018年6月15日起施行。


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  一、减资的定义

  公司减资是指公司注册资本的减少。对上市公司而言,是其通过法定程序,减少记载于公司章程的注册资本,并在公司登记机关变更登记。需要注意的是,在我国实行了多年的认缴制下,公司减资减少的不仅仅是公司的现有注册资本,还包括股东对公司未来认缴出资的减少。

  二、减资的分类

  (一)实质减资与形式减

  资根据公司减资时公司的净资产是否发生了实质的变化为标准进行划分,可以划分为实质减资与形式减资。实质减资是指公司在减少注册资本总额时,确实有资产从公司实际向外流向股东,公司在减少注册资本的同时,也减少了公司的净资产。而形式减资是指公司只是从形式上减少了注册资本,并不实际发生公司资产的转移。

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  (三)免缴出资型减资、弥补亏损型减资、返还资本型减资及混合型减资

  根据公司减资时的不同目的为标准进行划分,可以划分为免缴出资型减资、弥补亏损型减资返还资本型减资及混合型减资。

  免缴出资型减资是指对股东已经认缴而尚未实缴的注册资本金,免除股东部分或全部的出资义务,这种情形虽然没有导致公司已有资产的实质性减少,但是会减少公司对股东的预期应收出资。弥补亏损型减资是指为了弥补公司亏损而发生的减资,这种减资是为了使公司的注册资本向真实的净资产回归,并不会发生公司资产的实质转移。返还资本型减资是指将已经实缴的注册资本金返还给股东,这种情形下会发生公司资产的实质转移。混合型减资是上述几类减资的特殊组合形式。

  三、减资的程序

  (一)编制资产负债表和财产清单

  新公司法第224条第一款规定,公司减少注册资本,应当编制资产负债表及财产清单。该规定目的在于理清公司的资产情况,使公司股东和债权人了解公司的经营管理状况,了解公司的偿债能力与支付能力及现有财务、财产等状况。新公司法增加规定了公司在亏损情况下减资的特殊规定,因此编制资产负债表及财产清单就变得更为重要。

  (二)制定减资方案,并经董事会审议通过

  公司董事会应结合资产负债表及财产清单情况,制定减资方案,明确减资方式、股权比例、对价支付方式等。而后,召开董事会会议,审议并表决通过减资方案。

  (三)召开股东会会议,作出减资决议

  股东会应就减资事项进行表决,作出决议,并相应修改公司章程。

  (四)通知债权人和对外公告

  公司应当自作出减资决议之日起10日内,通知债权人,并于30日内在报纸上或者国家企业信用信息公示系统公告。

  (五)清偿债务或提供担保

  债权人自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的自公告之日起45日内,有权要求公司清偿债务或提供相应的担保。

  (六)修订公司章程并办理工商变更登记

  公司完成减资后,应及时对公司章程进行相应修改,并完成工商变更登记手续的办理。企业应提前与当地市场监督部门沟通确认所需材料,确保顺利完成变更。

  四、减资的税务处理

  (一)《中华人民共和国公司法》减资相关规定

  【公司一般减资】第二百二十四条:公司减少注册资本,应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自股东会作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上或者国家企业信用信息公示系统公告。债权人自接到通知之日起三十日内,未接到通知的自公告之日起四十五日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。公司减少注册资本,应当按照股东出资或者持有股份的比例相应减少出资额或者股份,法律另有规定、有限责任公司全体股东另有约定或者股份有限公司章程另有规定的除外。

  【公司简易减资】第二百二十五条:公司依照本法第二百一十四条第二款的规定弥补亏损后,仍有亏损的,可以减少注册资本弥补亏损。减少注册资本弥补亏损的,公司不得向股东分配,也不得免除股东缴纳出资或者股款的义务。依照前款规定减少注册资本的,不适用前条第二款的规定,但应当自股东会作出减少注册资本决议之日起三十日内在报纸上或者国家企业信用信息公示系统公告。公司依照前两款的规定减少注册资本后,在法定公积金和任意公积金累计额达到公司注册资本百分之五十前,不得分配利润。

  (二)被投资企业盈利时减资的税务处理

  1、法人股东减资企业所得税的处理

  (1)税务处理依据

  《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号,以下简称“34号文”)第五条规定:“投资企业从被投资企业撤回或减少投资,其取得的资产中,相当于初始出资的部分,应确认为投资收回;相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分,应确认为股息所得;其余部分确认为投资资产转让所得”。

  (2)税务处理方法

  法人股东减资取得的资产应当分为三部分:

  第一部分为初始出资的部分,即实际缴纳出资的部分,属于投资收回,不需要缴纳企业所得税;

  第二部分为被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分,属于股息所得,根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称“《企业所得税法》”)第二十六条之规定,“企业的下列收入为免税收入:(二)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;”,故居民企业的股息所得免征股息红利企业所得税;

  第三部分为投资企业从被投资企业撤回或减少投资时取得的资产扣除前两部分后剩余的资产,属于投资资产转让所得,需缴纳企业所得税。

  2、个人股东减资的税务处理

  (1)税务处理依据

  《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第41号,以下简称“41号文”)第一条规定,个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为,从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等,均属于个人所得税应税收入,应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。

  应纳税所得额的计算公式如下:应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-(原实际出资额+相关税费)

  (2)税务处理方法

  1)股东减资时未取得收益,无需纳税

  公司亏损状态下,且股东减资时取得的资产未超过投资本金,相当于未收回全部投资成本,属于投资损失,股东不会产生所得,也就无需缴纳个人所得税。

  新《公司法》第二百一十条第四款规定:“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司按照股东实缴的出资比例分配利润,全体股东约定不按照出资比例分配利润的除外;股份有限公司按照股东所持有的股份比例分配利润,公司章程另有规定的除外。”如果全体股东或者公司章程约定按照实缴出资比例分配利润,股东减少认缴资本,未取得任何股权对价款,不需要缴纳税款。

  2)股东减资时取得收益,需进行纳税申报

  认缴出资股东减资,如果全体股东或者公司章程约定未实缴出资也可以享受利润分配,股东减少注册资本,取得对应收益,自然人股东就减资取得的资产在扣除初始投资成本(认缴出资下初始投资成本虽然为0,但基于补缴义务,因此认定投资成本为认缴金额)后的部分需要按“财产转让所得”20%税率计算个人所得税。

  实缴出资股东减资,取得对应收益在扣除初始投资成本后按照“财产转让所得”20%税率计算个人所得税。

  (三)被投资企业亏损时减资的税务处理

  1、减资补亏的内在逻辑

  新《公司法》第二百一十四条第二款规定:“公积金弥补公司亏损,应当先使用任意公积金和法定公积金;仍不能弥补的,可以按照规定使用资本公积金。”第二百二十五条第一款规定:“公司依照本法第214条第二款的规定弥补亏损后,仍有亏损的,可以减少注册资本弥补亏损。”

  公司减资弥补亏损仅是公司内部财务数据上的调整,究其本质是公司所有者权益科目内部调整,具体表现为通过减少实收资本,来弥补亏损。

  2、减资弥补亏损的税务处理

  减资弥补亏损存在两种观点,一种是需分解为两步,会涉及所得税;另一种是无需分解,不产生应税所得,仅是权益科目内部调整。

  观点一:需分解处理

  减资弥补亏损是指通过减少注册资本的方式去弥补企业以前年度的亏损,即:企业将减资应返还给股东的钱,直接弥补亏损。

  税务处理上,减资弥补亏损与未分配利润转增实收资本、非货币性资产投资等类似,需分解为两步分别处理。假设以现金方式返还,减资弥补亏损相当于投资返还(减资)+现金捐赠,企业先将减资的钱返还给股东,股东再将收到的钱捐给企业用于弥补亏损。

  第一步因投资返还会使股东产生相应的纳税义务。如果股东是企业,按照34号文的规定,从被投资企业减少投资,其取得的资产中,相当于初始出资的部分,应确认为投资收回;相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分,应确认为股息所得;其余部分确认为投资资产转让所得。实操中,由企业股东自行申报。

  如果股东是个人,按照《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》(国家税务总局公告2014年第67号,以下简称“67号文”)与41号文的规定,以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按“财产转让所得”缴纳个人所得税。其中,股权转让收入是指转让方因股权转让而获得的现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。转让方取得与股权转让相关的各种款项,包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等,均应当并入股权转让收入。合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。实操中,由被投资企业为个人股东代扣代缴个税。

  第二步的捐赠会使被投资企业产生营业外收入——捐赠利得。在企业所得税下,该捐赠利得属于接受捐赠收入,需要并入收入总额缴纳企业所得税。

  观点二:无需分解处理

  股东并未实际获得任何现金或非货币性资产,因此没有所得就不会有所得税问题。此外,因为没有所得,所以一借一贷只能调整权益性科目,属于权益内部调整,被投资企业的净资产总额未发生变化,也不产生所得税问题。

  小编提示:鉴于不同税务机关有不同观点,上述理由可供公司在与税务机关沟通时使用。

  五、税务风险

  (一)自然人股东减资税务风险

  申报股权转让收入明显偏低,税务机关有权对股权转让收入进行核定。若自然人股东减资过程中申报个人转让所得为零或者以明显偏低的价格转让股权且无正当理由的,有可能被税务机关视为股权转让收入明显偏低,税务机关有权对转让收入进行核定,计算缴纳个人所得税。

  67号文第十一条规定:“符合下列情形之一的,主管税务机关可以核定股权转让收入:(一)申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的;(二)未按照规定期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;(三)转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料;(四)其他应核定股权转让收入的情形。”

  因此可以看出,若自然人股东在减资过程中申报个人转让所得为零或者转让收入明显偏低,税务机关有权对转让收入进行核定,导致税负上升,公司股东在减资过程中应注意避免因此产生的税务风险。

  (二)法人股东减资税务风险

  根据《企业所得税法》第二十六条规定:“企业取得的符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益……为免税收入。”在计算股息所得时,初始出资部分的价值相对固定,法人股东当然希望将更多的减资所得资产计入股息所得中,因此进行股息所得的确认时,部分企业认为应当以其减少的出资额占注册资本的比例计算股息所得。但34号文第五条明确规定:“投资企业从被投资企业撤回或减少投资,其取得的资产中,相当于初始出资的部分,应确认为投资收回;相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分,应确认为股息所得;其余部分确认为投资资产转让所得。”法人股东未实缴出资的部分所得的累计未分配利润和累计盈余公积不构成股息所得,若法人股东在减资时未减少实缴资本,则股息所得为0,相应收入应当依法纳税。