陕政发[2022]15号 陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知
发文时间:2022-7-4
文号:陕政发[2022]15号
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各市、县、区人民政府,省人民政府各工作部门、各直属机构:


现将《陕西省城镇土地使用税实施办法》《陕西省房产税实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行。


陕西省人民政府

2022年7月4日



陕西省城镇土地使用税实施办法


第一条 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《条例》),结合本省实际,制定本办法。


第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,依照《条例》和本办法规定缴纳城镇土地使用税。


前款所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人。


第三条 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照下列规定进行确定:


(一)持有县级以上人民政府核发的土地使用证书的,按证书确认的土地使用面积确定土地占用面积;


(二)对尚未核发土地使用证书的,按县级以上人民政府土地管理机关批准征用土地文件确定土地面积,或以土地管理机关认可的其他土地权属资料确认土地面积;


(三)没有土地使用证书、无征用土地批准文件或土地管理机关认可的其他土地权属资料的,由主管税务机关根据实际使用土地情况核实确定土地占用面积。


土地占用面积的测量工作由省人民政府确定的单位组织测定。


第四条 城市、县城、建制镇、工矿区的征税范围:


(一)城市为市行政区(不含建制镇)的区域范围;


(二)县城为县城镇行政区的区域范围;


(三)建制镇为镇行政区的区域范围;


(四)工矿区为工商业比较发达,尚未设立镇建制的工矿园区区域范围。


第五条 根据《条例》第四条、第五条的规定,本省城镇土地使用税每平方米年税额如下:


(一)西安市1.5元至27元;


(二)宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元;


(三)汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元;


(四)县级市0.9元至10元;


(五)县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。


第六条 各市、县、区人民政府应当根据实际情况,将本地区土地划分为若干等级,在省人民政府确定的税额幅度内,制定相应的适用税额标准,报省人民政府批准执行。


经省人民政府批准,经济落后地区城镇土地使用税的适用税额可以适当降低,但降低额不得超过本办法第五条规定最低税额的30%。


各设区的市、县(市、区)城镇土地使用税单位税额标准按照省人民政府批准的城镇土地使用税单位税额标准执行。


第七条 下列土地免缴城镇土地使用税:


(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地;


(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;


(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;


(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;


(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;


(六)经批准开山整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴城镇土地使用税8年;


(七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。


第八条 城镇土地使用税按年计算,分季征收,纳税人应在季度终了后15日内申报纳税。


第九条 城镇土地使用税由纳税人向土地所在地的主管税务机关缴纳。纳税人使用土地不在同一税务机关管辖范围以内的,应分别向土地所在地的主管税务机关缴纳。


纳税人应将使用土地的坐落地址、面积、用途等情况,据实向所在地主管税务机关申报登记。申报登记后,发生变更地址、新征土地、土地权属转移、土地面积增加或减少等事项,纳税人应在30日内,向所在地主管税务机关申报。


土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。


第十条 城镇土地使用税的征收管理,依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和本办法的规定执行。


第十一条 本办法自2022年7月18日起施行。


陕西省房产税实施细则


第一条 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)的规定,结合本省实际,制定本细则。


第二条 城市、县城、建制镇、工矿区的征税范围:


(一)城市为市行政区(不含建制镇)的区域范围;


(二)县城为县城镇行政区的区域范围;


(三)建制镇为镇行政区的区域范围;


(四)工矿区为工商业比较发达,尚未设立建制镇的工矿园区区域范围。


第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。


对产权共有的,由共有人确定代表缴纳或经协商分别缴纳房产税。


本条第一款、第二款所列的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税人。


第四条 无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。


第五条 根据《条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除20%后的余值计算缴纳。


对纳税人没有房产原值作为计税依据的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定价格计算征收。


第六条 下列房产免征房产税:


(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产;


(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;


(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;


(四)个人所有非营业用的房产;


(五)经财政部批准免税的其他房产。


第七条 《条例》第五条规定的国家机关、人民团体、军队自用的房产,是指这些单位的办公用房和公务用房。


事业单位自用的房产,是指这些单位的业务用房。


宗教寺庙自用的房产,是指举行宗教仪式等活动的房屋和宗教人员的生活用房。


公园、名胜古迹自用的房产,是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房。


上述单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房,应征收房产税。


第八条 纳税人纳税确有困难,需要减税或免税的,按照省人民政府的相关政策规定执行。


第九条 根据《条例》第七条的规定,房产税按年计算,分季征收,纳税人应在季度终了15日内申报纳税。


第十条 房产税的征收管理,依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定执行。


第十一条 本实施细则自2022年7月18日起施行。


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实务中,个人可能同时构成税收协定缔约国双方居民。为了解决这种情况下个人最终居民身份的归属,税收协定中普遍采取“加比规则”判定。“加比规则”的使用有先后顺序,即按照“永久性住所—重要利益中心—习惯性居处—国籍”的顺序来确定最终税收居民身份,只有当使用前一标准无法解决问题时,才使用后一标准。笔者在实践中发现,部分纳税人的生活和工作呈现出“双城模式”,其实际申报缴纳税款时,需注意居民身份的判定。

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拆分收入骗享优惠再被查,合理商业目的架构如何搭建?

编者按:

  近年来,国家为支持经济发展、激发市场活力,持续推出了一系列针对小微企业和个体工商户的普惠性税收优惠政策。例如,月销售额10万元以下的增值税小规模纳税人免征增值税;年应纳税所得额不超过300万元的小型微利企业享受低至5%的企业所得税优惠税率。

  与此同时,一些本已超过标准、应正常纳税的企业,试图通过人为拆分业务、资产或收入,制造符合优惠条件的假象,从而非法获取税收利益。2025年9月,国家税务总局联合工信部、国家网信办发布《关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室公告2025年第22号),明确将分拆收入列为税收违法行为,释放出强化监管拆分收入偷税的信号。

  本文基于国税总局最新公布的三个典型“拆分收入”偷税案,从行为模式、违法动因、法律后果及合规边界等多维度展开分析,旨在为市场主体厘清“拆分收入”中合理安排与违法偷税的界限。

  一、案例引入

  (一)广西咕咕狗商务秘书有限公司拆分收入偷税案

  2020年至2022年,广西咕咕狗商务秘书有限公司通过操控关联企业拆分收入偷逃税款。该公司在广西拥有多家关联企业,均登记为独立核算的小规模纳税人,表面合规,实则由同一集团控股:销售人员由咕咕狗公司统一管理考核,但劳动合同和社保被周期性调至不同关联企业,制造独立经营假象;收入通过预收账款挂账,再按需拆分至关联公司开票,确保单家公司收入不超过小规模纳税人免税标准和小型微利企业优惠门槛。

  经查,该公司通过拆分收入违规享受税收优惠,少缴增值税、城建税、企业所得税118.94万元。2024年5月,南宁市税务局依法追缴税款、加收滞纳金并处罚款合计264.67万元。

  (二)安顺百年婚宴公司拆分收入骗享税费优惠偷税案

  2021年至2023年间,安顺百年婚宴公司为使其单体收入始终维持在增值税小规模纳税人及小型微利企业的税收优惠门槛之内,利用其员工身份注册了两家无实际经营场所的空壳个体工商户,将本属于公司的巨额婚宴收入,通过员工个人账户分流至这些空壳主体,并进行虚假的纳税申报,从而掩盖其真实营收规模。该公司因此少缴各项税费249.77万元,最终被依法追缴税款、加收滞纳金并处以罚款合计392.79万元。由于逾期未缴清款项,该案已因涉嫌犯罪被移送公安机关处理。

  (三)夏安阳拆分收入骗享个人所得税税收优惠偷税案

  2019年至2021年,夏安阳以其实际控制的9家注册于宁波象山的个体工商户为工具,承接某影视公司的综合服务项目后,将本应归属于其个人的经营收入人为拆分至多家个体户,利用个体工商户经营所得减半征收等个税优惠政策,虚假申报偷逃个人所得税。税务稽查部门最终查实其拆分收入少缴个税345.92万元。2024年9月,税务机关依法追缴税款、加收滞纳金并处以50%罚款,合计518.88万元。因夏安阳逾期未缴清款项,案件已移送公安机关侦办,面临刑事责任追究风险。

  二、从案例看“拆分收入”的常见形式

  (一)集团控制下的多主体协同拆分

  该模式常见于集团化运营企业,其核心特征是利用法人人格独立制度的形式,掩盖业务、资产、人员及资金的统一控制实质。违法性主要体现在:

  1.各关联主体在核心经营要素上不具备真实独立性,如人员由同一团队统一管理、考核与调配,业务承接与执行由同一控制方决策,资金收支实行统一归集与调度。

  2.收入款项通常先归集于某一核心主体或挂账处理,再根据各关联主体的税收优惠额度进行反向拆分配比与开票,导致发票流、资金流与真实的业务流、经营主体严重背离。

  (二)企业借助空壳个体工商户分流收入

  此模式关键识别特征在于作为收款方的个体工商户缺乏经营实质,通常表现为:

  1.注册的个体工商户无固定经营场所、无必要从业人员、无真实开展业务的能力与记录,仅作为配合主体现金流与开票的“工具主体”。

  2.业务款项往往不直接进入实际提供服务的企业账户,而是经由企业控制的个人账户或直接转入空壳个体户,形成“公司业务、个人收款、个体户开票”的资金回路,刻意阻断收入与企业主体的关联。

  3.该类个体户在整体业务链中不承担任何创造价值的经营功能,其设立和存在的唯一或主要目的即为开具发票并适用低税率或免税政策。

  (三)个人收入分拆至多个个体户

  个人将劳务报酬所得转换收入性质为经营所得进行纳税申报,主要体现为:

  1.实际控制人通常在短期内集中注册多家个体工商户,这些主体在注册地址、业务范围、开票对象上高度相似或一致,并全部由该自然人实际控制。

  2.这些个体户共同承接源自同一委托方或关联方的同一类型业务,将本应由个人作为单一提供者取得的整体收入,在无合理商业理由的情况下,机械性地拆分至多个主体进行核算与申报。

  三、违法“拆分收入”的原因

  (一)增值税优惠

  根据《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第19号),月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人免征增值税,超过该标准则适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

  对于营收规模超过免税额度的企业或个人而言,拆分收入后,单个主体的销售额可控制在免税门槛内,从而全额享受免征增值税优惠,如年销售额130万元的主体,拆分至两家个体户后,若每家月销售额均不超过10万元,可全额免税;若不拆分,则需缴纳约1.3万元增值税。

  (二)企业所得税优惠

  根据《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号),小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,实际企业所得税税率低至5%,而一般企业所得税税率为25%,税负差距高达20个百分点。

  对于年应纳税所得额超过300万元的企业,若通过拆分业务使拆分后的主体符合“年应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元”的小型微利企业条件,可大幅减少企业所得税支出。例如,年应纳税所得额400万元的企业,不拆分需缴纳100万元企业所得税(25%税率),拆分后若两家主体应纳税所得额分别为200万元,合计仅需缴纳20万元企业所得税(5%税率)。

  (三)个人所得税优惠

  个体工商户经营所得税率最高为35%,如果个人按照劳务报酬申报所得税率最高为45%,考虑到20%的扣除,实际劳务报酬税率最高为36%(45*(1-20%))。从以上看来经营所得和劳务报酬税负率相差不大,但是因为在实践中,经营所得往往可以适用核定征收的政策,例如按照10%的应税所得率进行核定,那么经营所得最高的实际税率只有3.5%,个别地方甚至能达到更低,这样大的税负差异是吸引个人成立多个个体户将收入转换为经营所得进行申报的重要原因。

  以取得增值税和附加税税后100万的收入为例,假定当年仅有6万的基本减除费用,以劳务报酬申报缴纳个税为(100*80%-6)*35%-8.592=17.3万元,而如果按照经营所得10%的应税所得率进行核定,则需缴纳个税仅为100*10%*20%-1.05=0.95万元。

  四、违法“拆分收入”的法律后果

  (一)行政责任

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定,纳税人偷税的,税务机关将追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

  前述三起案例中,税务机关均依法作出了追缴税款、加收滞纳金并处罚款的决定,罚款比例在50%左右,合计处罚金额均远超少缴税款本身,也体现了税务机关对该类违法行为的严厉打击态度。

  (二)刑事责任

  当违法行为的情节与后果达到一定程度,则可能从行政违法领域上升至刑事犯罪领域,根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上,经税务机关依法下达追缴通知后,不补缴应纳税款、不缴纳滞纳金或者不接受行政处罚的,构成逃税罪,将面临三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,将面临三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  前述安顺百年婚宴公司与夏安阳案,均因当事人逾期未缴清税款、滞纳金及罚款,案件已由税务机关依法移送公安机关刑事立案。这标志着案件性质已从行政违法质变为刑事犯罪,当事人将面临失去人身自由并处财产刑的严峻后果。

  五、具备合理商业目的的“拆分收入”不构成违法

  (一)判断标准指引

  《国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(2025年第22号公告)的解读中提出,判断拆分收入是否违法的核心标准在于其是否属于“不具有合理商业目的的安排”。

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小结:

  本文通过案例与法理相结合的分析,揭示出“拆分收入”违法与合规的本质界限在于是否具备“合理商业目的”。违法拆分通常表现为人为制造多个缺乏经营实质的主体,以套取税收优惠为核心目的,其背后是增值税、企业所得税及个人所得税的税负差异驱动。

  随着税收监管从“以票管税”迈向“以数治税”,税务机关对业务实质、资金流向与发票逻辑一致性的审查能力显著增强。不具备合理商业目的的架构安排,不仅面临补税、滞纳金和高额罚款的行政责任,更可能因逾期未缴而触发刑事风险,导致企业及负责人承担刑事责任。对于市场主体而言,税务合规已不再是可选项,而是生存发展的底线要求。任何组织架构与交易模式的调整,都应以真实业务为基础,以长期价值为导向,确保在享受政策红利的同时,不逾越法律红线。