财办会[2024]25号 财政部办公厅关于征求《行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿)》意见的函
发文时间:2024-07-26
文号:财办会[2024]25号
时效性:全文有效
收藏
1199

财政部办公厅关于征求《行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿)》意见的函

财办会[2024]25号                   2024-07-26

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,党中央有关部门办公厅(室),国务院各部委、各直属机构办公厅(室),全国人大常委会办公厅秘书局,全国政协办公厅秘书局,最高人民法院办公厅,最高人民检察院办公厅,各民主党派中央办公厅(室),财政部各地监管局,有关人民团体办公厅(室),有关单位:

  为贯彻落实《中华人民共和国会计法》和中央办公厅、国务院办公厅《关于进一步加强财会监督工作的意见》的有关要求,规范行政事业单位内部控制评价工作,促进内部控制的持续改进,不断提升内部控制有效性,根据《行政事业单位内部控制规范(试行)》(财会[2012]21号)等有关文件规定,我们研究起草了《行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿)》。现转去,请组织征求意见,并于2024年9月1日前将意见反馈至财政部会计司,反馈意见材料中请注明反馈单位、联系人及联系方式。

  联 系 人:财政部会计司 米传军 牛青清

  通讯地址:北京市西城区三里河南三巷3号,100820

  联系电话:010-61965143 61965183

  电子邮箱:nbkzbzwyh@163.com

  附件:

  1.行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿).docx" style="font-size: 12px; color: rgb(0, 102, 204);">行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿).docx

  2.行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿)》起草说明.docx" style="font-size: 12px; color: rgb(0, 102, 204);">《行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿)》起草说明.docx

财政部办公厅

2024年7月26日


  附件1

行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿)

  第一章 总 则

  第一条 【目的和依据】为规范行政事业单位内部控制评价工作,促进内部控制的持续改进,不断提升内部控制有效性,根据《中华人民共和国会计法》及中央办公厅、国务院办公厅《关于进一步加强财会监督工作的意见》,《行政事业单位内部控制规范(试行)》(财会[2012]21号)、《关于全面推进行政事业单位内部控制建设的指导意见》(财会[2015]24号)等法律法规和相关规定,制定本办法。

  第二条 【适用对象】本办法适用于各部门、各单位的内部控制评价工作。

  各部门是指与本级政府财政部门直接发生预算缴拨款关系的国家机关、政党组织、事业单位、社会团体和其他单位。各单位是指各部门本级及所属行政事业单位。

  第三条 【定义】本办法所称内部控制评价包括单位内部控制自我评价和部门内部控制评价两种方式。单位内部控制自我评价是指各单位对内部控制建立与实施情况进行综合评价、形成评价结果、出具评价报告的过程。部门内部控制评价是指各部门对本部门内部控制建立与实施整体情况进行评价、出具评价报告的过程。

  第四条 【基本原则】内部控制评价应当遵循以下基本原则:

  (一)全面性原则。评价工作应当贯穿内部控制建立与实施各个环节,涵盖单位各类经济活动、相关业务活动和内部权力运行,综合反映单位的内部控制水平。

  (二)重要性原则。评价工作应当在全面评价的基础上,重点关注重要经济和业务事项及高风险领域,特别是权力集中、资金密集、资源富集的重点领域和关键岗位。

  (三)客观性原则。评价工作应当以国家法律法规、制度规范以及单位内部管理制度等为依据,结合单位实际情况,如实反映内部控制建立与实施情况,采用定性和定量相结合的方式,客观公正地评价单位内部控制水平。

  (四)持续性原则。评价工作应当形成定期评价、问题整改、优化提升的管理闭环,不断提升单位内部控制水平。

  第五条 【单位基本要求】各单位应当根据本办法和上级主管部门有关要求,结合单位内部控制建立与实施实际情况,制定具体的内部控制评价工作方案,明确相关机构或岗位的职责权限,按照规定的程序、方法和要求,有序开展内部控制评价工作。

  单位负责人对内部控制评价报告的真实性、完整性负责。

  第六条 【部门基本要求】各部门应当按照管理权限,逐级对本部门所属单位内部控制自我评价报告实施复核,并出具复核意见。同时根据本部门实际情况,细化部门内部控制评价指标体系,对本部门内部控制建立与实施整体情况进行评价。

  第七条 【财政部门基本要求】各级政府财政部门应当结合有关部门内部控制评价情况,每年抽取一定比例的部门,对其内部控制评价整体情况进行监督检查,督促各部门持续完善内部控制体系。

  第八条 【信息化要求】鼓励各部门、各单位采用信息化手段,开展内部控制评价相关工作。

  第二章 单位内部控制自我评价

  第九条 【评价部门】各单位应当指定内部审计部门或专门机构(以下简称内部控制评价部门)负责组织实施本单位内部控制自我评价工作。单位内部控制评价部门(岗位)应当与内部控制建设牵头部门(岗位)相互分离。

  单位根据需要可以委托第三方机构协助实施内部控制评价。为单位提供内部控制建设服务的第三方机构,不得同时为同一单位提供内部控制评价服务。

  第十条 【评价工作方案】内部控制评价部门应当制定评价工作方案,明确评价范围、工作任务、人员组织、进度安排等相关内容,报经单位负责人审批后实施。

  第十一条 【评价内容】单位内部控制自我评价的主要内容包括:

  (一)单位层面内部控制情况。包括议事决策机制、权力制衡机制、内部控制信息系统建立与实施情况,以及其他补充指标;

  (二)业务层面内部控制情况。包括预算、收支、政府采购、资产、建设项目、合同等各类经济活动和相关业务活动内部控制制度、流程的建立与实施情况;

  (三)内部监督情况。包括内部监督制度建立和实施情况;

  (四)其他情况。包括单位收到的各级政府财政部门、上级主管部门或其他部门内部控制相关表彰、批评等情况。

  第十二条 【评价方法】单位应当根据内部控制有关要求和本单位职能职责、业务特点,综合运用询问访谈、调查问卷、专题讨论、穿行测试、实地查验、抽样和比较分析等方法,充分收集有效证据,对单位内部控制进行全面客观评价。

  第十三条 【工作底稿】单位应当建立内部控制自我评价工作过程记录和档案管理制度。评价工作应当形成工作底稿,详细记录执行评价工作的过程,包括评价方法、各项评价指标的内容、得分情况、评价结果及其认定依据、评价人员等。

  单位应当妥善保管评价的有关文件资料、工作底稿和证明材料等。

  第十四条 【评价得分】单位应当根据《行政事业单位内部控制评价指标体系》(附1),结合评价工作底稿,对每一项评价指标进行评价打分。所有评价指标的得分总和,即为单位内部控制自我评价得分。

  第十五条 【评价结果】内部控制自我评价结果采取定性与定量相结合的方式,划分为优、良、中、差四个档次。90(含)至100分为“优”、80(含)至90分为“良”、60(含)至80分为“中”、60分以下为“差”。

  内部控制自我评价结果的认定应当符合单位内部控制建立与实施实际情况。单位发生与内部控制相关的违法违纪行为的,内部控制评价结果下调一个档次。

  第十六条 【评价报告】单位应当根据内部控制评价得分和评价结果等材料,参考《行政事业单位内部控制自我评价报告(参考格式)》(附2),形成内部控制自我评价报告及相关材料。

  第十七条 【报告基准日】单位应当以12月31日作为年度内部控制自我评价报告的基准日,并于基准日后3个月内完成内部控制评价工作。

  第十八条 【对外报送】单位应按照同级政府财政部门和上级主管部门要求,在报送行政事业单位内部控制报告时,报送经单位负责人签字并加盖单位公章的内部控制自我评价报告、内部控制自我评价指标体系得分情况等相关材料。

  第十九条 【主管部门复核】各部门根据平时本部门管理与监督中掌握的情况和所属单位内部控制自我评价底稿及自评得分情况,结合行政事业单位内部控制报告审核工作安排,分级组织实施对所属单位内部控制自我评价得分的复核工作。各部门复核发现所属单位内部控制自我评价过程中存在未识别的内部控制问题的,应当按照《行政事业单位内部控制自我评价指标体系》中相关评分标准,调整单位内部控制评价自评得分,形成《年度内部控制自我评价复核意见书》(附3),并及时向被评价单位反馈相关得分调整情况。经各级主管部门复核调整后的得分,为单位内部控制评价最终得分。

  第三章 部门内部控制评价

  第二十条 【评价部门】各部门应当指定内部审计机构或专门机构负责组织实施对本部门内部控制建立与实施整体情况的评价工作。未设立下属单位的部门不再开展部门内部控制评价,参照单位内部控制自我评价对部门本级开展评价。

  第二十一条 【评价内容】对本部门内部控制建立与实施整体情况实施评价,主要包括以下四个方面:

  (一)部门在单位层面内部控制、业务层面内部控制、内部监督等方面的整体情况;

  (二)部门本级及所属单位内部控制自我评价开展情况和内部控制评价结果应用情况;

  (三)部门根据履职范围和行业特点,自行制定的评价指标。

  (四)其他情况。包括收到的各级政府财政部门、上级主管部门或其他部门内部控制相关表彰、批评等情况。

  第二十二条 【实施评价】各部门应当在复核部门本级及所属单位内部控制自我评价结果及相关材料的基础上,完善《部门内部控制评价指标体系》(附4),形成本部门的内部控制评价指标体系,并参考单位内部控制自我评价的程序和方法,对本部门内部控制建立与实施整体情况开展评价,形成部门内部控制评价报告(附5)。

  第二十三条 【评价基准日】各部门应当以12月31日作为年度内部控制评价的基准日,并于基准日后5个月内完成部门内部控制评价工作。

  第二十四条 【对外报送】各部门应当按同级政府财政部门要求,在报送行政事业单位内部控制报告时,报送部门内部控制评价报告、评价指标体系得分情况等相关材料。

  第四章 财政部门内部控制评价监督检查

  第二十五条 【财政监督检查的主体】各级政府财政部门负责组织实施同级政府各部门内部控制评价监督检查工作。

  第二十六条 【财政监督检查内容】各级政府财政部门应当在获取各部门内部控制评价结果和相关材料的基础上,对各部门内部控制评价整体情况开展监督检查。主要包括以下三个方面:

  (一)核查部门内部控制评价反映的单位层面内部控制、业务层面内部控制、内部监督等方面情况;

  (二)核查部门内部控制评价的组织实施情况和内部控制评价结果应用情况;

  (三)核查部门落实各级政府财政部门其他内部控制有关要求的情况等。

  第二十七条 【监督检查范围和频率】各级政府财政部门应当结合行政事业单位内部控制报告审核工作安排,每年抽取一定比例的同级政府部门,对其内部控制评价工作开展监督检查,对于新设立的部门应当及时纳入监督检查范围。

  第二十八条 【实施监督检查】各级政府财政部门应当采取查阅内部控制评价报告等资料、现场检查等方式,对有关部门内部控制评价情况进行监督检查,并向被检查部门反馈检查结果。如检查结果与内部控制评价结果不一致,可要求被检查部门调整部门内部控制评价结果。

  第五章 评价结果应用

  第二十九条 【问题整改】针对内部控制评价中反映的突出问题和薄弱环节,各单位应当认真查找问题原因,及时制定整改措施,进一步完善单位内部控制体系。各级政府财政部门、各部门应当跟踪有关单位的整改情况,督促其按要求完成整改工作。

  第三十条 【结果应用】各单位、各部门应当切实加强内部控制评价结果的分析应用,将评价结果作为完善内部管理制度、预算安排、绩效管理、财会监督的依据,作为监督问责、领导干部选拔任用的参考。

  第三十一条 【与其他监督方式的协同】各单位、各部门应当加强内部控制评价与财会监督、巡视巡察、纪检监察、审计等监督工作有机贯通、相互协调和信息共享,形成监督合力,提高内部控制评价结果应用的效率和效果。

  第六章 附 则

  第三十二条 【实施细则】各地区、各部门应当结合实际制定具体的实施细则。

  第三十三条 【生效日期】本办法自印发之日起施行。

  附:

  1.行政事业单位内部控制自我评价指标体系

  2.单位年度内部控制自我评价报告(参考格式)

  3.年度内部控制自我评价复核意见书

  4.部门内部控制评价指标体系

  5.部门内部控制评价报告(参考格式)

  附件2

行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿)》起草说明

  为贯彻落实《中华人民共和国会计法》和中央办公厅、国务院办公厅《关于进一步加强财会监督工作的意见》的有关要求,进一步推动行政事业单位(以下简称单位)加强内部控制,更好发挥内部控制在强化财会监督、防范化解风险、推动治理能力和治理水平现代化过程中的重要支撑作用,根据《行政事业单位内部控制规范(试行)》(财会[2012]21号)等有关文件规定,结合近年来单位内部控制建设及实施情况,我们研究起草了《行政事业单位内部控制评价办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)。现将有关情况说明如下:

  一、有关背景

  2012年,为提高单位内部管理水平,财政部制定《行政事业单位内部控制规范(试行)》(财会[2012]21号),对各单位开展内部控制体系建设进行指导和规范,并对单位内部控制评价提出总体要求。2015年,财政部印发的《关于全面推进行政事业单位内部控制建设的指导意见》(财会[2015]24号)提出,单位应当按照内部控制规范的要求开展内部控制自我评价工作。2017年,财政部出台《行政事业单位内部控制报告管理制度(试行)》(财会[2017]1号),要求各单位编制并报送内部控制报告,通过“以报促建”的方式,督促各级各类单位加强内部控制建设。总体来看,各单位对内部控制工作重视程度逐年提高,内部控制建设与实施工作取得阶段性成效,但部分单位尚未开展内部控制评价工作,部分开展内部控制评价工作的单位也存在评价标准不统一、评价结论不客观不准确等问题,没有形成有效的内部控制工作管理闭环。

  第十四届全国人大常委会第十次会议表决通过《关于修改〈中华人民共和国会计法〉的决定》,首次将内部控制写入会计法,明确提出“各单位应当建立、健全本单位内部会计监督制度,并纳入本单位内部控制制度”,为各单位开展内部控制评价工作提供了坚实的法律保障。2023年2月,中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步加强财会监督工作的意见》,明确要求各级财政部门“加强对财务管理、内部控制的监督,督促指导相关单位规范财务管理,提升内部管理水平”;各单位要“结合自身实际建立权责清晰、约束有力的内部财会监督机制和内部控制体系”。因此,制定出台《办法》,推动各单位开展内部控制评价工作,是贯彻落实新会计法和加强财会监督的客观要求,同时也是通过“以评促建”方式,推动各单位进一步加强内部控制建设的重要举措。

  二、起草过程

  (一)调查研究阶段。2024年4月,在总结近年来行政事业单位内部控制建设与实施情况的基础上,研究分析了行政事业单位内部控制建设现状、存在的问题及制定《办法》的必要性和紧迫性。同时,借鉴了企业内部控制评价和绩效评价做法,吸收了有关中央部门和地方财政部门开展内部控制检查评价工作的有益经验,起草了《办法》草稿。

  (二)形成讨论稿阶段。5月,组织部分中央部门、各省(市)财政厅(局)有关负责同志,行政事业单位代表以及中介机构专家,对《办法》的框架结构和具体内容进行专题研讨,并根据研讨会意见对《办法》草稿进行修改完善,形成《办法》讨论稿。

  (三)形成征求意见稿阶段。6月,向部分中央部门、各省财政厅、高校学者以及中介机构专家征求意见,听取有关各方对《办法》讨论稿的意见和建议,并根据反馈意见对《办法》讨论稿进行修改完善。7月下旬,经财政部会计司技术小组审议通过后,最终形成《办法》征求意见稿。

  三、主要内容

  《办法》征求意见稿共6章33条。主要框架和内容包括:

  (一)总则。明确了单位内部控制评价的目的和依据、适用对象、定义、基本原则、基本要求等内容。

  (二)单位内部控制自我评价。主要规定了单位内部控制自我评价的部门、内容、方法、程序、评价结果形成过程、报告报送、主管部门复核等内容。

  (三)部门内部控制评价。主要规定了各部门对本部门内部控制建立与实施整体情况进行评价的内容、过程、报送等内容。

  (四)财政部门内部控制评价监督检查。主要规定了各级财政部门对同级各部门开展内部控制评价监督检查的内容、主体、范围和频率等内容。

  (五)评价结果应用。主要规定了内部控制相关问题整改、结果应用与其他监督方式的协同等内容。

  (六)附则。主要规定实施细则、生效日期等内容。

  此外,为配合《办法》的有效实施,《办法》还附有5个附件,包括行政事业单位内部控制自我评价指标体系、单位年度内部控制自我评价报告(参考格式)、年度内部控制自我评价复核意见书、部门内部控制评价指标体系、部门内部控制评价报告(参考格式)。

  四、征求意见的主要问题

  我们拟重点就以下问题征求意见建议:

  1.《办法》的框架结构是否合理?如果有不同意见,请说明理由,并提出修改建议。

  2.《办法》中基本要求、评价主体、评价内容、评价方式方法、评价流程是否科学合理?需要修改或补充哪些内容?请说明理由,并提出修改建议。

  3.《办法》附件中指标体系设置是否科学合理?需要修改或补充哪些内容?请说明理由,并提出修改建议。

  4.对《办法》有无其他意见和建议,请说明理由,并提出修改建议。


推荐阅读

一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。