金规[2024]12号 国家金融监督管理总局关于印发金融机构涉刑案件管理办法的通知
发文时间:2024-9-2
文号:金规[2024]12号
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国家金融监督管理总局关于印发金融机构涉刑案件管理办法的通知

金规[2024]12号           2024-9-2

各金融监管局,各政策性银行、大型银行、股份制银行、外资银行、直销银行、金融资产管理公司、金融资产投资公司、理财公司,各保险集团(控股)公司、保险公司、保险资产管理公司、养老金管理公司,各金融控股公司:

  现将《金融机构涉刑案件管理办法》印发给你们,请遵照执行。

国家金融监督管理总局

2024年9月2日


  (此件发至金融监管分局与地方法人金融机构)

金融机构涉刑案件管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为进一步规范和加强金融机构涉刑案件(以下简称案件)管理工作,建立责任明确、协调高效的工作机制,依法、及时、稳妥处置案件,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国保险法》等法律法规,制定本办法。

  第二条 本办法所称金融机构是指在中华人民共和国境内设立的金融控股公司、政策性银行、商业银行、农村合作银行、农村信用合作社、农村资金互助社、贷款公司、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、消费金融公司、货币经纪公司、信托公司、理财公司、金融资产投资公司、人身保险公司、财产保险公司、保险资产管理公司、保险集团(控股)公司、再保险公司、政策性保险公司、相互保险组织、保险专业代理机构、保险经纪人。

  外国银行代表处、外国保险机构代表机构、保险公估人等金融监管总局及其派出机构监管的其他机构适用本办法。

  第三条 本办法所称案件管理工作包括案件信息报送、案件处置和监督管理等。

  第四条 案件管理工作坚持机构为主、属地监管、分级负责、依法处置原则。

  第五条 金融机构承担案件管理的主体责任,应当建立与本机构资产规模、业务复杂程度和内控管理要求相适应的案件管理体系,制定并有效执行本机构的案件管理制度,负责本机构案件信息报送、案件处置等工作。

  第六条 金融监管总局负责指导、督促派出机构和金融机构的案件管理工作,负责金融监管总局直接监管的金融机构法人总部案件的管理工作,负责案件管理相关监管制度和信息化建设等工作。

  金融监管总局可以提级查处派出机构管辖的案件,也可以授权或者指定派出机构查处金融监管总局管辖的案件。

  第七条 金融监管总局各级派出机构按照属地监管原则,负责辖区内案件管理工作,并承担上级监管部门授权或者指定的相关工作,必要时可以提级查处下级派出机构管辖的案件。

  第二章 案件定义

  第八条 案件是指金融机构从业人员在业务经营过程中,利用职务便利实施侵犯所在机构或者客户合法权益的行为,已由公安、司法、监察等机关立案查处的刑事案件。

  金融机构从业人员违规使用金融机构重要空白凭证、印章、营业场所等,套取所在机构信用参与非法集资等非法金融活动,已由公安、司法、监察等机关立案查处的刑事案件,按照案件管理。

  第九条 案件风险事件是指可能演化为案件,但尚未达到案件确认标准的有关事件。下列情形属于案件风险事件:

  (一)金融机构从业人员在业务经营过程中,涉嫌利用职务便利实施侵犯所在机构或者客户合法权益的行为,金融机构向公安、司法、监察等机关报案,但尚未立案的;

  (二)金融机构从业人员被公安、司法、监察等机关立案调查,但无法确定其违法犯罪行为是否与经营业务有关的。

  第十条 有下列情形之一的案件,属于重大案件:

  (一)涉案业务余额等值人民币一亿元(含)以上的;

  (二)自案件确认后至案件审结期间任一时点,风险敞口金额(指涉案金额扣除已回收的现金或者等同现金的资产)等值人民币五千万元(含)以上,且占案发法人机构净资产百分之十(含)以上的;

  (三)性质恶劣、引发重大负面舆情、造成挤兑或者集中退保以及可能诱发区域性系统性风险等具有重大社会不良影响的;

  (四)金融监管总局及其派出机构认定的其他属于重大案件的情形。

  第十一条 自查发现案件是指金融机构在日常经办业务或者经营管理中,通过风险排查、业务检查、内审监督、纪检监察、巡视巡察以及本机构受理的投诉举报等内部途径,主动发现线索、主动报案并及时向金融监管总局案件管理部门或者属地派出机构报送案件报告的案件。

  金融机构通过外部转办的投诉举报、外部审计、监管检查、舆情监测、外部巡视巡察等渠道发现的案件,不属于自查发现案件。

  第三章 信息报送

  第十二条 案发机构在知悉或者应当知悉案件发生后,应当于五个工作日内分别向属地派出机构和法人总部报告。派出机构收到报告后,应当审核报告内容,于五个工作日内完成案件确认报告。

  金融监管总局直接监管的金融机构在知悉或者应当知悉法人总部案件发生后,应当于五个工作日内向金融监管总局案件管理部门报告,并抄送机构监管部门。

  金融机构分支机构发生重大案件的,金融机构法人总部在收到其分支机构案件报告后,应当审核报告内容,于五个工作日内向金融监管总局或者属地派出机构报告。

  第十三条 金融机构应当综合考虑相关人员作案时的身份和业务经办机构等因素,按照实质重于形式的原则,将与案件联系最紧密的机构确定为案件报送主体。

  第十四条 金融机构内部发生多起案件,且案件之间无关联的,应当分别报送案件。单一案件涉及多家金融机构的,各金融机构应当分别报送案件。单一案件涉及金融机构内部多家机构,且由同一派出机构监管的,可以由较高层级案发机构合并报送案件。

  第十五条 涉案人员先后在同一金融机构内部不同机构任职,办案机关通报信息明确任职机构的,由任职机构报送案件;未明确任职机构的,由符合案件定义的最后任职机构报送案件。涉案机构由不同派出机构监管的,案件报送机构的属地派出机构负责牵头案件处置,其他派出机构对辖区内涉案机构的违法违规行为进行查处,并及时将查处情况通报牵头部门。

  派出机构在案件处置过程中发现辖区外金融机构案件线索的,应当按照监管权限,及时向金融监管总局或者属地派出机构移交。

  第十六条 案件应当当年报告、当年统计,按照监管部门案件确认时间纳入年度统计。案件性质、涉案金额等依据公安、司法、监察等机关的立案信息确定。不能知悉相关信息的,案发机构初步核查后,按照监管权限,由金融监管总局或者属地派出机构认定。

  第十七条 案件处置过程中,涉案金额、涉案机构、涉案人员以及涉案罪名等发生重大变化的,金融机构应当及时报送案件续报。

  第十八条 对于公安、司法、监察等机关依法撤案,不予移送检察机关起诉,检察机关不予起诉,审判机关依法终止审理、不予追究刑事责任、判决无罪或者经监管部门核查不符合案件定义的,金融机构应当及时撤销案件。

  对于已撤销的案件,相关金融机构和人员存在违法违规行为的,应当依法查处。

  第十九条 案件风险事件报告、续报报送要求与案件一致。金融机构在报送案件风险事件报告后,应当及时开展核查,持续关注事件进展,符合案件定义的,及时报送案件报告;明确不符合案件定义的,及时撤销案件风险事件。

  对于已撤销的案件风险事件,相关金融机构和人员存在违法违规行为的,应当依法查处。

  第四章 机构处置

  第二十条 金融机构对案件处置工作负主体责任,主要承担以下职责:

  (一)按规定报送案件、案件风险事件等案件信息;

  (二)开展涉案业务调查,按规定报送调查报告;

  (三)对案件责任人员进行责任认定并开展追责问责;

  (四)排查并弥补内部管理漏洞;

  (五)对造成重大社会不良影响的重大案件,及时向地方政府报告案件情况;

  (六)按规定报送案件审结报告;

  (七)对案件进行通报,重大案件应当开展全员警示教育。

  第二十一条 金融机构应当成立调查组开展涉案业务调查工作。金融机构发生重大案件或者法人总部直接管理人员涉案的,调查组组长由法人总部负责人担任;分支机构发生非重大案件的,调查组组长由其上级机构负责人或者相关部门主要负责人担任。

  农村合作金融机构发生重大案件的,调查组组长由省级机构负责人或者其管理行负责人担任;不属于省级机构或者管理行管理的农村合作金融机构,按照本条第一款规定执行。

第二十二条 涉案业务调查相关工作主要包括:

  (一)对涉案人员经办业务进行排查,制定处置方案;

  (二)查清基本案情,确定案件性质,总结案发原因,查找内控管理存在的问题;

  (三)最大限度挽回损失,依法维护机构和客户权益;

  (四)提出自查发现案件的认定意见和理由;

  (五)做好舆情管理和流动性风险管理,必要时争取地方政府支持,维护案发机构正常经营秩序;

  (六)积极配合公安、司法、监察等机关侦办案件。

  第二十三条 金融机构应当在报送案件报告后六个月内向金融监管总局案件管理部门或者属地派出机构报送调查报告。不能按期报送的,应当书面申请延期,每次延期时间不超过六个月。

  第二十四条 金融机构应当制定与本机构资产规模和业务复杂程度相适应的案件问责制度或者在问责制度中明确案件问责情形,报送金融监管总局案件管理部门或者属地派出机构。

  国有金融机构应当按照国有企业管理人员处分相关规定,加强对履行组织、领导、管理、监督等职责人员的教育、管理、监督,严格依规对案件责任人员开展追责问责。

  第二十五条 金融机构应当分级开展案件追责问责工作。金融机构发生重大案件或者法人总部直接管理人员涉案的,追责问责工作由法人总部牵头开展,其余案件追责问责工作由案发机构的上级机构牵头开展。

  农村合作金融机构发生重大案件或者法人总部负责人涉案的,由省级机构或者管理行依据干部管理权限对案发机构法人总部相关负责人开展追责问责,其余案件追责问责由案发机构法人总部负责;不属于省级机构或者管理行管理的农村合作金融机构,按照本条第一款规定执行。

  第二十六条 金融机构应当追究案发机构案件责任人员的责任,并对其上一级机构相关条线部门负责人、机构分管负责人、机构主要负责人以及其他案件责任人员进行责任认定,对存在案件责任的应当予以问责。

  发生重大案件的,金融机构除对案发机构及其上一级机构案件责任人员进行责任认定外,还应当对其上一级机构的上级机构相关条线部门负责人、机构分管负责人、机构主要负责人等进行责任认定,对存在案件责任的应当予以问责。

  认定为自查发现案件的,金融机构对主动作为、发现案件的案件责任人员,可以结合其在自查发现案件中起到的作用,适当减轻问责。

  第二十七条 金融机构应当针对案件制定整改方案,建立整改台账,明确整改措施,确定整改期限,落实整改责任。整改完成后,向属地派出机构报告整改落实情况;金融监管总局直接监管的金融机构法人总部向金融监管总局机构监管部门报告总部案件整改落实情况,抄送金融监管总局案件管理部门。

  第二十八条 金融机构应当在报送案件报告后一年内查清违法违规事实、完成案件追责问责,向金融监管总局案件管理部门或者属地派出机构报送审结报告。不能按期报送的,应当书面申请延期,每次延期时间不超过六个月。金融机构申请延期报送调查报告的,审结报告报送时限自动顺延。

  金融机构应当及时向金融监管总局或者属地派出机构报送案件司法判决文书。

  案件处置工作结束后,应当保存有关档案资料。

  第五章 监管处置

  第二十九条 金融监管总局案件管理部门或者属地派出机构应当指导、督促案发机构做好案件处置。主要承担以下职责:

  (一)指导、督促金融机构开展涉案业务调查,及时掌握案件调查和侦办情况,审核相关案件报告;

  (二)指导、督促金融机构开展追责问责和问题整改;

  (三)开展案件调查,对金融机构和案件责任人员的违法违规行为依法采取相应监管措施或者实施行政处罚;

  (四)对案件是否属于自查发现作出结论;

  (五)必要时向地方政府报告重大案件情况;

  (六)视风险情况组织辖区内金融机构对同类业务进行排查。

  第三十条 金融监管总局及其派出机构应当对重大案件实施现场督导或者非现场督导,对案情复杂、金额巨大、涉及面广的重大案件,原则上应当实施现场督导。

  各金融监管局应当加强对辖区内重大案件处置工作的指导,必要时提级查处或者指定异地派出机构查处重大案件。

  第三十一条 金融监管总局及其派出机构应当重点关注各级机构负责人案件,督促案发机构深入分析案发原因、强化制度流程管控、加强关键人员管理、以案为鉴开展警示教育。

  第三十二条 金融监管总局及其派出机构应当按照监管权限,综合考虑案件涉及违法违规行为的事实、性质、情节、危害后果以及主观过错等因素,对相关金融机构和案件责任人员依法采取监管措施或者实施行政处罚。

  金融监管总局及其派出机构应当严格依据法律、行政法规、监管规定以及行政处罚裁量权的有关要求实施行政处罚。对自查发现案件实施行政处罚时,应当考虑自查发现情节,依据相关裁量原则,可以依法对相关金融机构和案件责任人员从轻、减轻或者不予行政处罚。

  第三十三条 案件业务涉及多家金融机构的,金融监管总局及其派出机构应当按照穿透原则,依法对相关金融机构和责任人员的违法违规行为进行查处。

  第三十四条 金融监管总局及其派出机构应当加强与公安、司法、监察等机关的沟通对接,推动案件信息共享、协同办案。

  第三十五条 金融监管总局及其派出机构应当及时对典型案件编发案情通报、风险提示,向金融机构通报作案手法和风险点、提出监管意见。

  各金融监管局发布的案情通报、风险提示应当抄送金融监管总局案件管理部门和机构监管部门。

  第三十六条 金融监管总局及其派出机构应当严格审核金融机构审结报告,及时高效推动案件处置,在金融机构报送审结报告后六个月内完成监管审结。不能按期审结的,应当书面申请延期,每次延期时间不超过六个月。

  对报送案件报告后两年内未审结的案件,金融监管总局及其派出机构应当视情节依法对案发机构采取监管约谈、责令限期整改、下发监管意见书等监管措施,督促案发机构及时审结案件。

  对作出不予立案调查决定或者经立案调查决定不予行政处罚的案件,应当在审结报告中明确,并说明理由。

  案件处置工作结束后,应当保存有关档案资料。

  第六章 监督管理

  第三十七条 金融监管总局及其派出机构在对金融机构进行监管评级评估、市场准入、现场检查计划制定时,应当体现差异化监管原则,综合参考案件发生、处置以及自查发现案件等情况。

  第三十八条 金融机构应当按照本办法开展案件管理工作。违反本办法的,由金融监管总局或者属地派出机构依据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国保险法》等法律法规,采取相应监管措施或者实施行政处罚。

  第三十九条 派出机构违反本办法,不及时报告辖区内案件、未按规定处置案件的,由上级监管部门责令其改正;造成重大不良后果或者影响的,依据相关追责问责和纪律处分规定,追究相关单位和人员的责任。

  第四十条 金融机构、金融监管总局及其派出机构应当保守案件管理过程中获悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私。对违反保密规定,造成重大不良影响的,应当依法处理。

  第七章 附则

  第四十一条 本办法所称“从业人员”是指按照《中华人民共和国劳动合同法》规定,违法犯罪行为发生时,与金融机构签订劳动合同的在岗人员,金融机构董(理)事会成员、监事会成员及高级管理人员,签订代理合同的个人保险代理人以及金融机构聘用或者与劳务派遣机构签订协议从事辅助性金融服务的其他人员。

  本办法所称“案件责任人员”是指在违法违规行为发生时,负有责任的金融机构从业人员,包括相关违法违规行为的实施人或者参与人,以及对案件发生负有管理、领导、监督等责任的人员。

  本办法所称“违法违规行为”是指违反法律、行政法规、规章和规范性文件中有关银行业保险业监督管理规定的行为。

  第四十二条 金融机构涉嫌单位犯罪的,适用本办法。

  金融机构组织架构和层级不适用本办法相关要求,案件涉及国家秘密或者有关部门对案件具有特殊规定的,金融机构可以提出申请,由金融监管总局案件管理部门或者属地派出机构根据实际情况决定案件管理形式。

  第四十三条 本办法由金融监管总局负责解释。金融监管总局派出机构可以依据本办法制定实施细则。

  第四十四条 本办法自印发之日起施行。

  第四十五条 本办法生效后,《银行保险机构涉刑案件管理办法(试行)》(银保监发[2020]20号)、《中国银监会办公厅关于落实案件防控工作有关要求的通知》(银监办发[2012]127号)、《银行业金融机构案防工作评估办法》(银监办发[2013]258号)、《银行业金融机构案件风险排查管理办法》(银监办发[2014]247号)、《中国银保监会办公厅关于银行保险机构涉刑案件信息报送管理有关事项的通知》(银保监办发[2020]55号)、《银行保险机构重大案件督导实施细则(试行)》(银保监办发[2021]99号)、《农村中小金融机构案件责任追究指导意见》(银监办发[2009]38号)、《保险机构案件责任追究指导意见》(保监发[2010]12号)同时废止。

  附件:报告模板.doc

 


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。