国务院国资委令第45号 中央企业发展规划管理办法
发文时间:2025-06-06
文号:国务院国资委令第45号
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中央企业发展规划管理办法

国务院国资委令第45号       2025-06-06

  第一章 总则

  第一条 为全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,依法履行企业国有资产出资人职责,规范中央企业发展规划管理,强化发展规划引领作用,引导中央企业完整准确全面贯彻新发展理念,增强核心功能和提升核心竞争力,根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律法规,制定本办法。

  第二条 本办法所称中央企业是指国务院国有资产监督管理委员会(以下简称国务院国资委)代表国务院履行出资人职责的国家出资企业。本办法所称发展规划是指中央企业在分析宏观环境和内部发展现状及其变化趋势的基础上,对未来一定时期内企业发展作出的方向性、全局性部署,突出对产业布局优化结构调整的战略性、整体性安排,是企业的发展纲领。

  第三条 中央企业是发展规划的制定主体、执行主体和责任主体,应当健全发展规划管理机制,开展发展规划编制,强化发展规划执行,组织发展规划评估和调整,建立完善发展规划引领企业改革发展工作体系。

  第四条 国务院国资委健全中央企业发展规划监督管理制度和工作机制,统筹发展规划编制,组织对发展规划进行审核,监督发展规划执行和调整情况,开展综合评价,推动中央企业发展规划管理与国务院国资委监管职责联动。

  第二章 发展规划管理机制建设

  第五条 中央企业根据本办法规定,建立健全发展规划管理制度,经董事会审议通过后报送国务院国资委。发展规划管理制度应当包括以下内容:

  (一)发展规划决策程序、决策机构及其职责;

  (二)发展规划管理流程、管理部门及其职责;

  (三)发展规划编制、执行、评估、调整有关管理规定;

  (四)发展规划与预算、投资、考核等职能的衔接安排;

  (五)其他应当纳入的有关内容。

  第六条 中央企业发展规划编制、调整、年度工作计划及执行情况报告等重大事项应当经党委(党组)会前置研究后提请董事会决策。

  第七条 中央企业董事长是发展规划管理第一责任人。董事会应当明确专门委员会负责发展规划决策咨询和支撑,指定经理层人员负责统筹发展规划管理工作。

  第八条 中央企业应当明确工作部门,归口负责发展规划管理工作,牵头组织发展规划编制、执行、评估、调整等,相关职能部门与各级子企业做好衔接支持,按照职责分工落实发展规划各项工作安排。

  第九条 中央企业应当明确专门机构,具体承担企业发展规划重大问题研究,支撑发展规划编制、执行、评估、调整等工作,根据需要可引入外部咨询机构。

  第十条 中央企业应当加强发展规划基础信息管理,跟踪监测产业发展情况,动态评估发展规划执行情况。

  第十一条 国务院国资委健全专家咨询机制,建立完善信息系统,建设发展规划数据库,作为推进国有经济布局优化结构调整的基础支撑。

  第三章 发展规划编制

  第十二条 国务院国资委统筹总体发展规划、重点任务规划、企业规划三级规划编制和组织实施,加强与各管理部门战略协同。

  第十三条 国务院国资委按照国家规划周期,编制中央企业总体发展规划,明确未来五年发展总体思路、发展目标、重点任务和保障措施。

  第十四条 国务院国资委根据中央企业总体发展规划重点任务安排编制相关规划,明确具体目标和举措。

  第十五条 中央企业依据上位规划编制本企业总体发展规划、重点领域规划和子企业规划,各级各类规划应当定位准确、功能互补、统一衔接。

  第十六条 中央企业编制发展规划应当贯彻落实国家战略部署、行业发展要求,体现出资人意志,立足做强做优做大国有资本和国有企业,围绕推动国有资本向关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域集中,向关系国计民生的公共服务、应急能力、公益性领域集中,向前瞻性战略性新兴产业集中,坚持聚焦主责主业,统筹发展和安全,确保内容完整、目标清晰、措施可行、科学有效。

  第十七条 中央企业发展规划应当履行前期研究、编制起草、专家论证、内部决策等程序。董事会应当召开会议专题研究发展战略定位等重大问题,听取外部董事意见。

  第十八条 中央企业应当在规划期前一年启动发展规划预研工作,深入研判内外部环境形势、行业发展态势,明确业务布局重点。国务院国资委组织召开发展规划编制会商研讨会,明确重点领域发展任务。

  第十九条 中央企业应当于规划期首年6月30日前将董事会审议通过的发展规划报送国务院国资委。应当包括以下内容:

  (一)发展现状,包括企业基本情况、发展基础、发展环境、行业对标及竞争力分析;

  (二)总体要求、战略定位、发展目标;

  (三)产业布局安排,包括发展目标、路径举措、重点任务、重大工程项目等;

  (四)发展规划执行落地的保障措施;

  (五)其他应当纳入的有关内容。

  第二十条 国务院国资委依据中央企业战略使命、布局优化结构调整安排和企业主责主业,从发展定位、发展目标、发展方向、发展路径等方面对企业发展规划实施审核,组织相关部门合议会商,委托外部专家论证评审,向企业书面反馈意见。中央企业应当根据国务院国资委意见对发展规划作出修改。作出重大调整的,应当重新履行内部决策程序。

  第二十一条 国务院国资委对授权放权清单明确授权董事会决定发展规划的中央企业发展规划实施备案管理。

  第二十二条 经审核同意的发展规划作为中央企业财务预算、资本金支持、债券发行、专业化整合、投资监管等工作的重要基础。发展规划重点指标纳入中央企业负责人经营业绩考核范围,任期及年度经营业绩考核目标应当与发展规划目标值及其年度分解目标相衔接。

  第四章 发展规划执行

  第二十三条 中央企业按照国务院国资委发展规划年度工作要求,对发展规划目标、任务等进行分解,形成企业发展规划年度工作计划,明确当年工作目标、重点任务、重大工程项目等。

  第二十四条 中央企业应当建立完善发展规划与投资、预算、考核等衔接机制,对发展规划年度工作计划明确的目标、任务进行责任绩效分解,作为责任主体和责任人年度考核依据。纳入发展规划的重大工程项目,应当纳入企业投资计划,配套资源支持。

  第二十五条 中央企业党委(党组)、董事会定期听取发展规划执行情况,研究解决实施中的重大问题,优化工作目标和任务举措。

  第二十六条 中央企业每年对发展规划执行情况进行评估总结,重点监测产业发展情况,形成发展规划年度执行情况报告。

  第二十七条 中央企业应当于每年1月31日前将经董事会审议的年度工作计划及执行情况报告报送国务院国资委。应当包括以下内容:

  (一)本年度工作计划,包括发展规划年度分解目标、产业发展安排、资源配置实施计划等;

  (二)上年度发展规划执行情况,包括年度工作计划执行情况、规划目标任务完成情况、重点产业发展情况等;

  (三)本年度投资计划;

  (四)其他应当纳入的有关内容。

  第二十八条 国务院国资委按年度开展中央企业发展规划执行情况综合评价,组织专家质询评议,重点关注产业引领作用、产业支撑能力、产业创新成果等,评价结果向中央企业通报,并作为企业董事会评价,领导班子、领导人员综合考核评价,发展规划管理授权放权的重要依据。

  第二十九条 国务院国资委按照中央企业总体发展规划与重点任务规划部署安排,监测中央企业产业发展动态,督导重点任务执行进展,协调解决问题困难。

  第五章 发展规划评估和调整

  第三十条 中央企业应当于规划期第三年开展中期评估,并将中期评估报告报送国务院国资委。中期评估应当重点对内外部环境形势变化等进行分析,客观评判发展规划执行中发展目标、重点任务和重大工程项目完成情况,结合实际作出细化完善。

  第三十一条 中央企业应当强化发展规划权威性、严肃性,审慎评估发展规划调整的必要性,确需调整的报经国务院国资委同意后重新履行审核程序。

  第三十二条 发展规划调整的情形包括:

  (一)落实党中央、国务院重大决策部署;

  (二)企业主责主业调整;

  (三)企业发生重组、整合等重大事项;

  (四)企业培育和发展新质生产力需要;

  (五)企业发展内外部环境形势发生重大变化,影响发展规划执行;

  (六)其他应当调整的情形。

  第三十三条 中央企业应当于规划期第五年开展总结评估,作为下一个规划期发展规划编制的重要依据。国务院国资委及时总结发布中央企业发展规划重大成果。

  第三十四条 国务院国资委监督检查中央企业发展规划执行情况、重大工程项目实施情况、重点任务完成情况,对发展方向出现明显偏差、执行进度严重滞后、发展质量低下等问题,按照有关规定进行提示、约谈或通报,对偏离发展规划方向盲目投资等的,根据情节严重程度给予考核扣分处理。

  第六章 附则

  第三十五条 股权多元化中央企业发展规划有关重大事项,依据公司章程、权责清单等制度应当提请股东会审议的,由国务院国资委股东代表通过股东会依法行使表决权。

  第三十六条 中央企业违反本办法有关规定,未履行或未正确履行发展规划管理职责造成国有资产损失或其他严重不良后果的,由责任追究机构按有关规定严肃追责问责。涉嫌违纪违法的,移送有关纪检监察机构或司法机关处理。

  第三十七条 各地方国有资产监督管理机构可以参照本办法,结合实际制定本地区国有企业发展规划管理有关规定。

  第三十八条 本办法由国务院国资委负责解释。

  第三十九条 本办法自2025年6月1日起施行。国务院国资委于2004年发布的《中央企业发展战略和规划管理办法(试行)》(国务院国资委令第10号)同时废止。

国务院国资委印发《中央企业发展规划管理办法

来源:规划局   时间:2025-06-06

  近日,国务院国资委印发《中央企业发展规划管理办法》(国务院国资委令 第45号)(以下简称《办法》)。《办法》出台后,国务院国资委规划发展局有关负责同志就《办法》回答了记者提问。

  问:请介绍一下《办法》出台的背景和意义。

  答:习近平总书记指出,科学制定和接续实施五年规划,是我们党治国理政一条重要经验,也是中国特色社会主义一个重要政治优势。党的二十届三中全会对健全发展规划制度体系、强化规划衔接落实机制作出了系统安排。为切实发挥发展规划战略导向作用,国务院国资委始终将加强中央企业规划管理作为优化调整国有经济布局结构的重要抓手,指导企业锚定发展目标,落实国家战略,不断提高规划编制的科学化、规范化水平。

  2004年,国务院国资委以部门规章形式印发了《中央企业发展战略和规划管理办法》(国务院国资委令第10号),为规范中央企业规划编制和管理发挥了重要作用。党的十八大以来,党中央国务院对中央企业赋予了新的使命责任,世界百年未有之大变局加速演进,科技革命与大国博弈相互交织,发展面临的外部环境更加复杂多变,中央企业自身情况也发生了很大变化,这些都对规划引领提出了新要求,需要进一步完善制度,确保规划工作更好服务央企改革发展。

  在此背景下,国务院国资委认真推进10号令修订工作,系统总结多年来中央企业规划管理工作经验,深入开展调研论证,通过座谈会、调查问卷、实地调研等形式向全部中央企业征集修订意见,形成了修订思路。此后,多轮次征求中央企业、有关专家学者意见,与国家发展改革委等部门充分沟通,并向全社会公开征求意见,反复修改完善,形成了《办法》。

  此次印发的《办法》,首次以制度形式明确建立国资央企三级规划体系,完善规划编制、执行、评估、调整、评价闭环管理工作机制,是贯彻落实党的二十届三中全会精神的重要举措,是加强出资人监管的有力抓手,是推动中央企业强化规划引领、推动规划落地的顶层制度安排,对推动中央企业坚决服务国家战略、履行使命责任、聚焦主责主业加快实现高质量发展具有重要意义。

  问:请介绍一下《办法》相较10号令,有什么主要不同。

  答:《办法》以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神,坚持引领企业优化布局和尊重企业发展实际并重,通过加强顶层设计、规范程序、强化执行、统筹联动,着力构建全流程、能监测、可评估的规划管理体系。相对于10号令的主要变化,具体体现为三个“更加突出”:

  一是更加突出产业导向。建立“中央企业总体发展规划+重点任务规划+企业规划”的三级规划体系,将产业优化调整作为三级规划的重点内容,推动国有资本向关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域集中,向关系国计民生的公共服务、应急能力、公益性领域等集中,向前瞻性战略性新兴产业集中。

  二是更加突出闭环管理。完善国务院国资委和中央企业两个层面的规划编制、执行、评估、调整、评价等闭环管理工作机制,实现规划全链条、全过程、全级次监管。比如,编制阶段,“一企一策”审核企业规划,指导企业贯通承接国家、行业及国资央企规划指标和重点任务,明晰战略定位、发展目标和实施路径,形成规划体系合力。执行阶段,构建“长期战略-发展规划-年度计划”推进机制,将规划目标任务按年度细化分解和推动落实。

  三是更加突出刚性约束。加强制度执行硬约束,将发展规划作为中央企业投资监管、财务预算、资本经营预算、专业化整合、考核分配、监督追责等工作的重要基础,对规划执行中发现的发展方向出现明显偏差、执行进度严重滞后、发展质量低下等问题线索,将按照有关规定开展责任追究。

  问:请介绍一下《办法》的主要内容

  答:《办法》共分6章39条,主要规定了以下内容:

  (一)总体要求。在总则中明确,发展规划是指中央企业在分析宏观环境和内部发展现状及其变化趋势的基础上,对未来一定时期内企业发展作出的方向性、全局性部署,突出对产业布局优化结构调整的战略性、整体性安排,是企业的发展纲领,强调中央企业是发展规划的制定主体、执行主体和责任主体,并对国务院国资委和中央企业开展规划管理的权责界限等作出规定。

  (二)发展规划管理机制建设。一是规定企业应当建立健全发展规划管理制度,经董事会审议通过后报送国务院国资委。二是对企业发展规划的决策机构、工作机构及支撑机构等作出规定,强调企业发展规划编制、调整、年度工作计划及执行情况报告等重大事项应当经党委(党组)会前置研究后提请董事会决策,董事长是发展规划管理的第一责任人。三是提出发展规划信息化建设的具体要求,明确企业应当加强发展规划基础信息管理,跟踪监测产业发展情况。

  (三)发展规划编制。一是明确国务院国资委统筹三级规划编制和组织实施,企业依据上位规划编制本企业总体发展规划、重点领域规划和子企业规划。二是对企业发展规划编制应当遵循的基本原则和工作要求作出规定。三是明确企业发展规划报送、审核等程序要求,强调企业发展规划应当履行前期研究、编制起草、专家论证、内部决策等程序。四是明确国务院国资委对企业发展规划的联动管理要求,强调将发展规划重点指标纳入中央企业负责人经营业绩考核范围等。

  (四)发展规划执行。一是规定企业应当按照国务院国资委发展规划年度工作要求,对发展规划目标、任务等进行分解,形成企业发展规划年度工作计划,设置年度目标、任务和重大工程项目。二是强调企业应当建立完善发展规划与投资、预算、考核等衔接机制,党委(党组)、董事会定期听取发展规划执行情况,研究解决实施中的重大问题。三是明确发展规划年度工作计划及执行情况报告的报送要求。四是强调国务院国资委将开展规划执行情况综合评价,评价结果作为企业董事会评价,领导班子、领导人员综合考核评价,发展规划管理授权放权的重要依据。

  (五)发展规划评估和调整。一是明确企业发展规划中期评估、总结评估的重点内容和程序。二是对企业发展规划调整的方式和情形作出规定,强调发展规划的权威性、严肃性。三是明确国务院国资委将对企业发展规划执行情况进行监督检查,按照有关规定进行提示、约谈或通报,对偏离发展规划方向盲目投资等的,根据情节严重程度给予考核扣分处理等工作安排。

  (六)附则。明确了股权多元化企业特殊情形、责任追究、地方参考、解释及生效条款等规定。

  问:请介绍国务院国资委下一步的工作安排。

  答:下一步,国务院国资委将结合“十四五”规划总结评估、“十五五”规划编制和实施各项工作,抓好《办法》出台后续组织实施工作,健全完善发展规划闭环管理制度体系,指导中央企业进一步强化规划引领,健全规划体系,完善规划制度,科学编制规划,推动规划落实落地。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。