财会[2025]22号 关于印发《管理会计应用指引第305号——生命周期成本法》和《管理会计应用指引第406号——标杆管理》的通知
发文时间:2025-9-17
文号:财会[2025]22号
时效性:全文有效
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国务院有关部委、有关直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,有关单位:

为贯彻落实《财政部关于全面深化管理会计应用的指导意见》(财会[2024]22号),健全完善管理会计指引体系,提升单位管理会计工作水平,根据《管理会计基本指引》(财会[2016]10号),我们制定了《管理会计应用指引第305号——生命周期成本法》和《管理会计应用指引第406号——标杆管理》,现予印发,请各单位在开展管理会计工作中参照执行。 


财政部

2025年9月4日 


管理会计应用指引第305号——生命周期成本法


第一章 总 则 


第一条 生命周期成本法,是指将产品、资产、劳动力等特定对象生命周期内各个阶段的全部成本纳入成本管理,使企业成本管理同生命周期管理相互结合,实现企业成本管理全生命周期化改进的一种管理方法。 


第二条 企业应用生命周期成本法的主要目标,是通过全面分析产品、资产、劳动力等特定对象全生命周期的成本,在产品研发、产品定价、资产配置、人员配置、工程建设、可持续发展等方面作出符合企业发展需要的决策,从而有效控制成本、优化成本决策。 


第三条 生命周期成本法通常用于对产品、资产、劳动力等特定对象在生命周期内的各阶段成本进行管理,也可用于对工程、研发等项目或特定服务的全过程成本管理。 


生命周期成本法一般适用于制造业企业成本管理,也可在建筑、城市规划、能源、高新技术、现代服务业、生物资产等涉及长期资产、复杂流程或需全生命周期成本控制的行业应用。 


企业应结合自身商业模式和产品或服务特性,明确界定特定对象生命周期的起止点和关键阶段,以及考虑各关键阶段之间的相互作用与影响。 


第四条 生命周期成本法主要包括产品生命周期成本法、资产生命周期成本法、劳动力生命周期成本法、项目生命周期成本法、服务生命周期成本法等。 


第五条 企业在成本管理中,可将生命周期成本法与目标成本法、标准成本法、变动成本法、作业成本法等成本管理工具方法结合使用,以实现成本的控制和优化,提高决策的科学性和有效性。 


第二章 应用环境 


第六条  企业应用生命周期成本法,应遵循《管理会计应用指引第300号——成本管理》中对应用环境的一般要求。 


第七条 企业应成立跨部门团队,建立跨部门协同机制,一般由财务部门、战略部门或经营管理部门牵头,研究与开发、采购、生产、营销、售后、人力资源、信息技术等部门参与,细化部门职责分工,共同分析企业生产经营全过程的成本构成及成本动因,确定生命周期和成本类别,制定并实施相应的成本控制和优化策略,确保生命周期内的效益最大化。企业应用生命周期成本法,应得到管理层的支持,并与企业长期战略目标保持一致。 


第八条 企业应配备完善的信息系统,充分整合管理、生产、销售、财务等系统,并积极引入大数据、人工智能、云计算、物联网、区块链等现代信息技术,以实现全链条成本相关信息的输入、存储、处理、控制和输出,进而对生命周期内的全部成本进行管理和控制。 


企业应建立生命周期成本动态管控体系,及时准确地掌握成本信息。外部采集的数据应具备准确性、相关性、完整性、可比性和可追溯性。对于部分长期成本预测,企业应根据市场需求变化和技术迭代引入回归模型、时间序列模型等动态模型,定期更新成本,调整成本策略。 


企业应将碳排放、环保合规等成本纳入生命周期成本法模型,支持环境、社会和治理(ESG)目标的达成。 


第三章  应用程序 


第一节 产品生命周期成本法应用程序 


第九条 按成本构成划分,企业应用产品生命周期成本法,一般按照确定基本成本分类、细分成本分类、定义和量化成本组成要素、估计产品经济寿命、加总成本等程序计算生命周期成本。企业在对成本构成进行分类时,可综合考虑各类隐性成本,如声誉成本、合规成本等。 


(一)确定和细分成本分类。企业应根据生产和经营特点,确定成本分类的基础,并在基本成本分类的基础上进一步细化成本分类,系统地掌握成本类别的构成,准确预测、管理和控制成本; 


(二)定义和量化成本组成要素。企业应明确各环节的成本要素组成,进行量化评估,为后续的比较和分析提供基础; 


(三)估计产品经济寿命。企业应合理预测产品的经济寿命并定期复核,对产品整个生命周期内的成本进行分析,实现对成本的长期规划和管理; 


(四)加总成本。在确定成本组成、量化成本数额、明确经济寿命的基础上,企业应将所有相关的成本按特定对象加总,计算产品的生命周期成本。 


第十条  按环节划分,产品生命周期成本主要包括产品研发设计、生产制造、营销推广、顾客使用、弃置回收等生命周期各环节的成本。 


(一)研发设计阶段。企业应通过客户需求分析、市场调研等方法,合理确定产品的性能、规格、目标价格等关键要素,在完成产品的初步研发后进行测试,根据测试结果不断改进或迭代产品,直到产品能够满足市场期望并达到成本最优。企业应持续进行市场动态跟踪,以使产品更好满足市场,避免成本浪费; 


(二)生产制造阶段。企业应按照标准流程进行产品生产,构建动态成本数据库,进行成本分析和过程控制,设置成本风险预警机制,在保证产品质量的同时最大程度控制成本。企业应关注原材料成本变动对产品成本的影响,优先采用绿色环保材料进行生产,以通过降低后期处置成本进而降低产品总成本; 


(三)营销推广阶段。企业应建立符合实际情况的营销战略,应用现代信息技术最大范围拓展营销渠道,优化营销管理体系,准确定位细分市场,在提升营销效果的同时有效降低营销成本; 


(四)顾客使用阶段。企业应建立顾客支持渠道,保障产品的使用和售后维护。企业应及时回应顾客需求并相应调整产品和服务,准确把控顾客使用环节的成本; 


(五)弃置回收阶段。企业应综合评估产品处置过程中的潜在成本,包括废弃物回收、污染治理、植被恢复、土壤改良等环境保护和生态恢复成本,将ESG相关成本纳入生命周期成本法。 


第二节 其他生命周期成本法应用程序 


第十一条 资产生命周期成本包括资产从获得直至报废整个生命周期的成本。企业应用资产生命周期成本法,应综合考虑初始投资成本、运行维护成本和处置成本。 


初始投资成本,是指企业对厂房、设备、土地等资产的购置成本,为筹集资金所发生的成本,以及设备安装、操作人员培训等其他成本。企业应通过竞争性招标、战略合作、比选替代方案等方式,合理控制厂房、设备、土地等资产的购置成本,并统筹考虑设备安装、操作人员培训等相关投入,以实现资源的最优配置与长期价值最大化。 


运行维护成本,是指企业在日常使用过程中对资产进行定期维修保养、保证资产正常运行的成本。企业应建立数字化监控体系、实施预测性维护和标准化作业流程,加强对资产的定期维修保养,在保证资产正常运行的基础上,优化运行效率同时降低运行成本。 


处置成本,是指资产生命周期结束时报废毁损、弃置回收所需的成本。企业应通过优化处置渠道、拓展循环经济合作等方式,推动废弃资产的合规处置与资源化利用,降低环境风险、提升综合效益。 


第十二条 劳动力生命周期成本包括员工从应聘到离职后整个期间的成本。企业应用劳动力生命周期成本法,应综合考虑雇佣成本、使用成本和工作环境成本。 


雇佣成本,是指企业招聘和培训员工的成本。企业应优化人力结构,加强合规风险防控,合理控制招聘和培训员工等人力成本,同时提升员工胜任力与人岗匹配度。 


使用成本,是指员工进入工作岗位的工资、奖金、一般管理费用等。企业应通过制定合理的绩效考核方案、优化上岗周期与流程等方式,降低员工流失率和员工使用成本等。 


工作环境成本,是指企业为员工提供良好的工作环境、提供员工福利而产生的各类成本,如清洁维护费、隔音设施费、工伤康复与赔偿、退休金等。企业应维持良好的工作环境,优化空间布局,提高员工满意度。 


第十三条 项目生命周期成本主要包括项目从启动到结束整个项目生命周期各环节的成本。服务生命周期成本主要包括服务从开始到结束整个服务过程各环节的成本。企业应用项目、服务生命周期成本法,根据具体项目、服务类型,参照产品、资产等生命周期成本法的程序进行。 


第四章 工具方法评价 


第十四条 生命周期成本法的主要优点包括:提供成本的全景视图,有助于企业更全面、更精准地理解和控制成本,优化企业资源配置,支持长期决策;强调生命周期各个阶段的成本联系,有助于企业进行前瞻性成本管控,提高成本管理的效率;考虑外部市场因素,有助于企业更好地适应市场变化,并制定相应策略,以增强企业的市场竞争力。 


第十五条 生命周期成本法的主要缺点包括:数据获取难度较大,对企业信息化水平要求较高;操作难度较大,成本分摊复杂;动态环境适应性差,对企业的应变和适应能力要求较高。 


第五章 附则 


第十六条 本指引由财政部负责解释。 


管理会计应用指引第406号——标杆管理


第一章 总 则 


第一条 标杆管理,是指在企业内外寻找在某一项指标或某一个方面具有较强竞争力的部门、组织等主体,或某一项最佳管理实践,将其作为标杆,并将本企业的业务流程、产品、技术、服务、管理或其他相关实践的状况与标杆进行比较,进一步分析标杆竞争力形成的原因,制定改进策略,并不断循环该过程,实现预期目标的一种管理方法。 


第二条 企业应用标杆管理工具方法的主要目标,是通过与标杆进行对比分析,识别差距、优化流程并制定改进策略,以持续改进企业经营状况,优化企业管理效能,提高企业核心竞争力。 


第三条 标杆管理主要适用于在激烈市场竞争中未占据绝对市场优势或在某些方面未达到行业内外最佳水平的企业,尤其适用于处于转型升级阶段、寻求提升管理水平或优化运营效率的企业。 


企业通常在产品服务降本增效、业务流程优化创新、人力资源管理改进、商业模式创新等流程中应用标杆管理。 


第四条 按标杆来源,标杆管理一般分为内部标杆管理和外部标杆管理。其中,外部标杆管理按竞争关系,一般分为竞争性标杆管理和非竞争性标杆管理;按标杆适用性,一般分为通用性标杆管理和功能性标杆管理。 


内部标杆管理,是指与企业内部不同部门或业务单元进行对比和学习,识别和推广内部最佳管理实践,提升企业整体绩效。 


竞争性标杆管理,是指与直接竞争对手进行对比和学习,通过分析竞争对手的优势和劣势,找出自身差距,提升竞争力。 


非竞争性标杆管理,是指与非直接竞争对手进行对比和学习,借鉴其他企业在特定领域的优秀实践,提升自身管理水平。 


通用性标杆管理,是指在跨行业或跨领域中寻找通用的最佳管理实践,通过学习这些通用实践,提升企业的整体运营效率和管理水平。 


功能性标杆管理,是指在特定功能或流程上与其他企业进行对比和学习。特定功能或流程包括物流管理、客户服务、供应链管理等。 


第五条 企业应用标杆管理方法应遵循以下基本原则: 


(一)可比性原则。企业应确保所选标杆对象在业务性质、规模、市场环境等方面与本企业具有可比性,保证对比结果准确、可靠。 


(二)持续性原则。企业应将标杆管理作为一项长期任务,持续进行对比分析和改进。 


(三)实用性原则。企业应结合实际情况,确保标杆管理方法可操作,具有实际应用价值。 


(四)合法性原则。企业应合法获取标杆对象的相关经营数据、指标及管理流程等信息,并进行合规性审查。 


第二章 应用环境 


第六条 企业应用标杆管理工具方法,应遵循《管理会计应用指引第400号——营运管理》中对应用环境的一般要求。 


第七条 标杆管理一般应由负责企业目标制定、战略管理与绩效管理的部门牵头,开展标杆管理的策划、组织、跟踪、评估等工作,并建立跨部门协同机制,共同负责本企业的标杆管理计划与实施工作。标杆管理应得到管理层的支持,并提供必要的组织和资源保障。集团公司可基于下属企业的规模、地理位置等属性开展分组对标,实现良性竞争与协同发展。 


第八条 企业应建立完善的内部信息系统和外部信息渠道,确保能够及时、准确、高效地获取企业自身和标杆对象的相关经营数据、指标及管理流程等信息。企业应具有对收集到的内外部数据进行深入分析的能力,可以利用大数据、人工智能、云计算等现代信息技术,提取有价值的数据并进行深度学习和预测分析,识别出关键绩效指标之间的差异,并找出潜在的改进领域。企业应建立数据标准化管理体系,确保所采集信息的完整性、准确性、一致性和可比性。 


第九条 企业应建立标杆管理反馈和改进机制,对标杆管理实施情况进行总结和评估,及时发现和解决问题。 


第十条 企业应加强对员工的培训和宣传,帮助员工理解标杆管理的理念和方法,提升其参与标杆管理的积极性和能力,培养企业内部标杆管理文化。 


第三章 应用程序 


第十一条 企业进行标杆管理,一般应按照标杆对象选择与计划、指标体系设计与数据收集、数据分析与差距识别、改进方案制定与资源整合、执行监督以及绩效评估等程序开展。 


(一)标杆对象选择与计划。企业应根据行业评价指标体系、企业战略目标、竞争情况和自身经营现状,确定需要进行标杆分析的具体项目,并制定标杆管理实施计划。 


企业应最大范围地搜索和调查备选对象,并选择在某领域具有最佳管理实践的对象作为标杆。可选择的标杆对象包括组织内部的优秀部门、优秀的竞争对手、职能类似的跨行业企业、其他领域的优秀企业等。 


(二)指标体系设计与数据收集。企业应设计出一套科学合理的指标体系,并在此基础上开展数据资料的收集和整理工作。企业可通过公开渠道、行业报告、实地考察等多种途径,收集标杆对象的相关信息。对于集团企业可以采用内部标杆指标测算方式,确立管理指标,并在后续年度持续优化完善。 


(三)数据分析与差距识别。企业应对收集和整理的数据资料进行分析,识别自身与标杆在关键绩效指标和管理实践上的差距。分析对标对象的优势,明确关键差距,找出原因,设定未来的绩效目标,为后续的学习和改进提供明确方向。 


(四)改进方案制定与资源整合。企业应根据前期计划和分析阶段的工作成果,制定改进方案,重新整合内部资源,确保资源的有效利用,并在企业内部形成共识。 


(五)执行监督。企业应严格执行改进方案并监督工作进展情况,不断与标杆进行比较,确保工作按照预期方向开展并取得阶段性成果。 


(六)绩效评估。企业应在标杆管理基本完成时做好绩效评估工作,检验管理活动的效果是否达到预期,按照计划、实施、检查、处理等四个阶段形成闭环管理,既对整个标杆管理的结果进行经验总结,也为开始新一轮标杆管理做好准备,从而实现持续改进。企业应在每轮标杆管理周期结束后,总结提炼可复制、可推广的内部最佳管理实践,形成更先进的实践方法,推动标杆管理的持续优化。 


第十二条 企业也可以利用“标杆环”规划标杆管理的整体流程,具体包括立标、对标、达标、创标等环节,四个环节前后衔接,形成持续改进、螺旋上升的良性循环。 


(一)立标。在企业内外寻找最佳管理实践,或在企业内部培养或遴选某一具体方法、流程、管理模式,将其作为标杆和学习对象。 


(二)对标。比照标杆寻找差距,通过不断分析和探索,找到适合自身特点、补足自身短板、达到甚至超越标杆的具体方案。鼓励引入对标访谈、体验式学习、深度案例研究等方法,增强对标的深入性和实践性。 


(三)达标。落实方案,通过学习和实践达到甚至超越标杆水平。 


(四)创标。超越标杆对象,形成更先进的实践方法,成为新标杆。 


第四章 工具方法评价 


第十三条 标杆管理的主要优点包括:为企业提供优秀实践的标杆,帮助企业快速适应市场变化,构建学习型组织,促使企业积极学习外界先进的管理方法和理念,通过不断的学习和改进,使企业在市场竞争中保持领先地位。 


第十四条 标杆管理的主要缺点包括:选择标杆难度大、数据获取成本高、文化适应困难、短期效果有限等。 


第五章 附则 


第十五条 本指引由财政部负责解释。 

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。