国务院令第820号 生态环境监测条例
发文时间:2025-10-31
文号:国务院令第820号
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生态环境监测条例

国务院令第820号     2025-10-31

  《生态环境监测条例》已经2025年10月17日国务院第70次常务会议通过,现予公布,自2026年1月1日起施行。

总理 李强

2025年10月31日

生态环境监测条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范生态环境监测活动,提升生态环境监测能力和水平,保障生态环境监测数据质量,更好发挥生态环境监测在支撑生态文明和美丽中国建设、服务经济社会高质量发展中的重要作用,根据有关法律,制定本条例。

  第二条 在中华人民共和国领域及管辖的其他海域开展生态环境监测及其相关活动,适用本条例。法律、行政法规另有规定的,依照其规定。

  本条例所称生态环境监测,包括政府及其有关部门为履行生态环境保护等职责开展或者组织开展的生态环境监测(以下统称公共监测),以及负有法定监测义务的企业事业单位和其他生产经营者(以下统称企事业单位)就其相关活动对生态环境的影响开展的自行监测。

  第三条 生态环境监测工作应当贯彻党和国家路线方针政策、决策部署,坚持依法监测、科学监测、诚信监测,构建政府主导、部门协同、企事业单位履责、社会参与、公众监督的机制。

  第四条 国家建立健全生态环境监测制度,完善生态环境监测规范和标准。开展生态环境监测应当遵守生态环境监测规范和标准。

  第五条 国家加强生态环境监测能力建设,加快建立现代化生态环境监测体系,构建陆海统筹、天地一体、上下协同、信息共享的生态环境监测网络,全面提升生态环境监测的自动化、数字化、智能化水平。

  第六条 县级以上人民政府应当加强对生态环境监测工作的组织领导和支持保障,统筹协调解决生态环境监测工作中的重大问题,按照财政事权和支出责任划分原则将开展生态环境监测工作所需经费列入本级预算。

  第七条 国务院生态环境主管部门在其职责范围内负责全国的生态环境监测工作。国务院自然资源、住房和城乡建设、交通运输、水行政、农业农村、气象、林业草原、疾病预防控制等有关部门按照职责分工,负责生态环境监测有关工作。

  地方人民政府生态环境主管部门在其职责范围内负责本行政区域内生态环境监测工作。地方人民政府有关部门按照职责分工,负责本行政区域内生态环境监测有关工作。

  第八条 地方各级人民政府应当建立健全防范和惩治生态环境监测数据弄虚作假的责任体系和工作机制,确保生态环境监测数据真实、准确、全面。

  第九条 国家鼓励、支持生态环境监测先进技术和装备的研究、开发和应用,加大生态环境监测专业人才培养力度,促进生态环境监测国际交流合作。

  国家建立健全生态环境监测数据汇交制度和集成共享机制,鼓励、支持生态环境监测数据深度开发和应用。

  第二章 公共监测

  第十条 地方各级人民政府、县级以上人民政府有关部门应当认真履行生态环境监测职责,依照法律、法规规定以及生态环境保护工作需要,开展或者组织开展生态环境质量监测、生态环境监督监测、突发生态环境事件应急监测等公共监测。

  第十一条 国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门组织国家生态环境监测网络。设区的市级以上地方人民政府生态环境主管部门会同同级有关部门组织本行政区域内地方生态环境监测网络。

  组织生态环境监测网络,应当坚持布局合理、功能完善、分级分类、共建共享的原则,推进国家生态环境监测网络和地方生态环境监测网络互联互通。

  第十二条 国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门统一规划国家生态环境质量监测站点设置。省、自治区、直辖市人民政府生态环境主管部门会同同级有关部门统一规划本行政区域内地方生态环境质量监测站点设置。设置、调整和撤销地方生态环境质量监测站点,应当报国务院生态环境主管部门或者国务院有关部门备案。

  生态环境质量监测站点设置应当符合生态环境监测规范的要求,避免重复建设。

  第十三条 生态环境主管部门、其他有关部门应当按照职责分工,加强对生态环境质量监测站点的管理,保证生态环境质量监测站点正常运行。

  地方各级人民政府应当依法为生态环境质量监测站点的建设、运行提供保障,并采取措施加强对生态环境质量监测站点的保护。

  任何单位和个人不得侵占、损毁生态环境质量监测站点及其设施、设备,不得干扰生态环境质量监测站点正常运行。

  第十四条 国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门组织开展重点区域、流域、海域生态环境质量监测,为推动区域协调发展、科学实施生态保护补偿、优化产业布局等提供支撑。

  县级以上地方人民政府及其有关部门可以根据实际需要,联合组织开展跨行政区域的生态环境质量监测,推动监测信息共享、监测数据互认。

  第十五条 国务院生态环境主管部门和省、自治区、直辖市人民政府生态环境主管部门按照有关规定统一发布生态环境质量监测信息,定期发布生态环境状况公报。

  任何单位和个人不得违法发布生态环境质量监测信息。

  第十六条 生态环境主管部门、其他有关部门应当按照职责分工,依法加强对各类污染源(包括移动污染源)等的监督监测,并根据监测结果向有关单位或者个人提出相关建议、要求或者作出处理决定。

  鼓励在生态环境监督监测中使用遥感监测等非接触式技术手段,提升监测效率,减少对正常生产经营活动等的影响。

  第十七条 生态环境主管部门、其他有关部门应当加强对生态环境风险的监测预警,提升生态环境风险预警能力;发现可能危害生态环境安全或者公众健康情形的,县级以上人民政府应当依法及时发布预警信息。

  第十八条 县级以上人民政府应当建立健全突发生态环境事件应急监测管理体系,将突发生态环境事件应急监测纳入相应的应急预案,提高突发生态环境事件应急监测响应能力。

  突发生态环境事件发生后,生态环境主管部门和其他有关部门应当根据应急处置工作统一部署开展应急监测。突发生态环境事件应急处置工作结束后,有关人民政府应当立即组织评估事件造成的环境影响和损失,并及时将评估结果向社会公布。

  第十九条 地方各级人民政府、县级以上人民政府有关部门工作人员不得以任何方式对公共监测数据弄虚作假或者明示、暗示有关单位、个人对公共监测数据弄虚作假,不得对依法履行职责或者拒绝、抵制监测违法行为的单位、个人打击报复。

  第三章 自行监测

  第二十条 企事业单位对其生产经营等活动中污染物、温室气体等的排放情况以及建设项目、突发生态环境事件等对生态环境的影响,依照法律、法规规定开展自行监测。

  第二十一条 开展自行监测应当按照生态环境监测有关规范和标准制定监测方案,明确监测点位设置、监测指标、监测频次、监测方式等。

  自行监测的主要监测点位应当按照规定安装、使用可以获取监测活动过程和监测设备运行情况的视频监控设备,并与生态环境主管部门或者其他有关部门联网。

  第二十二条 开展自行监测应当使用符合国家标准和规范的监测设备,并对监测设备进行经常性维护、保养和定期检定、校准,保证监测设备正常运行。

  第二十三条 依照法律、法规规定应当安装、使用自动监测设备的企事业单位,其自动监测设备应当与生态环境主管部门联网。

  企事业单位发现自动监测设备传输数据异常的,应当及时报告生态环境主管部门,并对自动监测设备进行检查、修复。

  第二十四条 采用手工监测方式开展自行监测的,应当如实记录手工监测期间的生产负荷、污染防治设施运行情况等工况,确保监测数据具有代表性。

  第二十五条 企事业单位应当建立健全监测数据质量管理制度。企事业单位及其负责人对监测数据的真实性、准确性负责。

  企事业单位不得实施或者明示、暗示有关单位、个人实施下列对监测数据弄虚作假的行为:

  (一)未实际开展监测,直接出具监测报告;

  (二)篡改、伪造原始监测记录、监测数据;

  (三)故意漏检监测项目或者改变监测条件;

  (四)调换监测样品或者擅自改变采样点位、时间等,干扰采样环境或者采样活动;

  (五)通过不正常运行、破坏监测设备,擅自修改监测设备参数设置,虚假标记自动监测设备状况或者生产设施、污染防治设施工况,或者使用作弊工具等手段,使监测数据失真;

  (六)其他对监测数据弄虚作假的行为。

  第二十六条 企事业单位应当依照法律、法规规定的期限保存自行监测的原始监测记录;法律、法规没有规定保存期限的,原始监测记录至少保存5年。

  企事业单位应当依法公开自行监测相关信息,接受社会监督。

  第四章 技术服务机构

  第二十七条 政府及其有关部门、企事业单位可以委托依法设立的技术服务机构开展生态环境监测相关服务(以下简称监测服务)。

  第二十八条 开展监测服务的技术服务机构应当具备相应的设施设备、技术能力、技术人员和管理能力,并按照规定向生态环境主管部门备案。其中从事检验检测活动的,应当依法取得检验检测机构资质认定。

  技术服务机构办理备案,应当向生态环境主管部门提交书面承诺,书面承诺应当包括其设施设备、技术能力、技术人员、管理能力方面的信息,技术服务机构对信息的真实性负责。

  生态环境主管部门应当将备案的技术服务机构及其书面承诺、业务范围等向社会公布,并提供备案信息查询服务。

  技术服务机构具体管理办法由国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门制定。

  第二十九条 技术服务机构不得超出其业务范围接受委托,不得违反约定将受托业务转委托。

  技术服务机构应当独立、客观、公正开展监测服务,不得同时接受可能存在利益冲突的委托。

  第三十条 技术服务机构接受委托开展监测服务,应当遵守生态环境监测规范和标准。

  委托单位及其有关人员应当配合技术服务机构开展监测服务,并提供必要的便利和条件。

  委托单位应当按规定对技术服务机构监测服务活动加强监督。

  第三十一条 技术服务机构接受委托开展生态环境监测设备运行维护,应当建立运行维护记录制度;对发现的影响生态环境监测设备正常运行的问题,应当及时处理,不得隐瞒。

  第三十二条 接受委托开展监测服务的技术服务机构应当建立监测数据质量管理制度,不得以任何方式对监测数据弄虚作假。

  本条例第二十五条的规定,适用于接受委托开展监测服务的技术服务机构。

  技术服务机构及其负责人对技术服务机构出具的监测数据的真实性、准确性负责。

  第三十三条 接受委托开展监测服务的技术服务机构应当按照规定保存其开展业务的相关数据、报告、记录以及委托合同等材料,保证业务活动全过程可追溯。

  第五章 监督管理

  第三十四条 国务院生态环境主管部门推动通过生态环境监测管理服务平台开展监测数据报送、技术服务机构备案、相关信息公布等管理与服务,并与国务院有关部门建立信息共享机制。

  第三十五条 生态环境主管部门、其他有关部门应当按照职责分工,加强对生态环境监测活动的监督检查。生态环境主管部门、其他有关部门应当加强协调配合,能够联合检查的实行联合检查,鼓励通过非现场检查、使用非接触式技术手段开展监督检查。

  生态环境主管部门、其他有关部门根据需要对企事业单位、技术服务机构及相关场所等进行现场检查的,可以要求有关单位、个人就相关事项作出说明,查阅、复制相关资料,查询、检查相关信息系统,查封涉嫌违法的相关设备、场所等,并可以开展现场监测。有关单位、个人应当予以配合,不得拒绝、阻碍。

  检查人员对检查中知悉的国家秘密、工作秘密、商业秘密、个人隐私和个人信息,依法负有保密义务。

  第三十六条 国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门建立生态环境监测信用评价制度,依法依规将相关违法违规行为记入信用记录,纳入全国信用信息共享平台。

  第三十七条 生态环境主管部门根据技术服务机构的规模、技术能力、技术人员水平、管理能力、信用状况等,对技术服务机构实行分级分类监管,引导技术服务机构规模化发展,提升专业化水平和市场公信力。

  第三十八条 生态环境监测相关行业组织应当建立健全行业规范,加强行业自律管理,促进行业健康发展。

  第三十九条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为,有权向生态环境主管部门和其他有关部门举报。接到举报的部门应当依法及时处理。

  第六章 法律责任

  第四十条 侵占、损毁生态环境质量监测站点及其设施、设备,或者干扰生态环境质量监测站点正常运行的,由生态环境主管部门或者其他有关部门依据职责责令改正,处2万元以上20万元以下的罚款。

  第四十一条 地方各级人民政府、县级以上人民政府有关部门工作人员有下列情形之一的,依法给予处分,并予以通报:

  (一)对公共监测数据弄虚作假或者明示、暗示有关单位、个人对公共监测数据弄虚作假;

  (二)对依法履行职责或者拒绝、抵制监测违法行为的单位、个人打击报复;

  (三)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的情形。

  第四十二条 企事业单位在开展自行监测中有下列情形之一的,由生态环境主管部门或者其他有关部门依据职责责令改正,处2万元以上20万元以下的罚款;拒不改正的,责令停产停业:

  (一)不遵守生态环境监测规范或者标准,导致监测数据失真;

  (二)使用不符合国家标准或者规范的监测设备,或者未对监测设备进行经常性维护、保养或者定期检定、校准;

  (三)未按照规定在主要监测点位安装、使用视频监控设备;

  (四)未按照规定安装、使用自动监测设备,或者发现自动监测设备传输数据异常未及时报告并对自动监测设备进行检查、修复;

  (五)主要监测点位视频监控设备或者自动监测设备未与生态环境主管部门或者其他有关部门联网;

  (六)未记录或者未如实记录手工监测期间的生产负荷、污染防治设施运行情况等工况;

  (七)未建立监测数据质量管理制度;

  (八)未保存或者未按照规定期限保存原始监测记录;

  (九)未依法公开或者不如实公开自行监测相关信息。

  生态环境主管部门或者其他有关部门发现企事业单位使用的监测设备不符合国家标准或者规范的,除依照前款规定对企事业单位予以处罚外,可以将该设备有关情况以及其生产者、销售者向社会公布,并通报市场监督管理部门,由市场监督管理部门对生产者、销售者依法处理。

  第四十三条 技术服务机构有下列情形之一的,由生态环境主管部门责令改正,处2万元以上20万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;拒不改正的,责令停业:

  (一)不具备相应的设施设备、技术能力、技术人员、管理能力;

  (二)未按照规定备案;

  (三)超出其业务范围接受委托,违反约定将受托业务转委托,或者同时接受可能存在利益冲突的委托;

  (四)开展监测服务不遵守生态环境监测规范或者标准,导致监测数据失真;

  (五)开展生态环境监测设备运行维护未建立运行维护记录制度,或者隐瞒、不及时处理发现的影响生态环境监测设备正常运行的问题;

  (六)未建立监测数据质量管理制度;

  (七)未按照规定保存其开展业务的相关数据、报告、记录、委托合同等材料。

  第四十四条 企事业单位实施或者明示、暗示有关单位、个人对监测数据弄虚作假的,由生态环境主管部门或者其他有关部门依据职责责令改正,处10万元以上100万元以下的罚款,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处5万元以上20万元以下的罚款;情节严重的,责令停产停业。

  第四十五条 接受委托开展监测服务的技术服务机构对监测数据弄虚作假的,由生态环境主管部门处10万元以上50万元以下的罚款;情节严重的,处50万元以上200万元以下的罚款,禁止从事监测服务,对其中取得监测服务相关资质的,由授予其资质的部门吊销其资质证书。

  技术服务机构因前款规定的违法行为受到处罚的,对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处1万元以上5万元以下的罚款,5年内禁止从事监测服务;情节严重的,10年内禁止从事监测服务;构成犯罪的,依法追究刑事责任,终身禁止从事监测服务。

  第四十六条 违反本条例规定,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附则

  第四十七条 军队的生态环境监测工作按照中央军事委员会的有关规定执行。

  第四十八条 生态环境监测数据安全保护,依照《中华人民共和国数据安全法》、《网络数据安全管理条例》的规定执行。

  第四十九条 本条例自2026年1月1日起施行。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。