国家税务总局令第60号 税务人员税收业务违法行为处分规定
发文时间:2025-11-24
文号:国家税务总局令第60号
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务人员税收业务违法行为处分规定

国家税务总局令第60号    2025-11-24

  《税务人员税收业务违法行为处分规定》,已经2025年11月11日国家税务总局第3次局务会议审议通过,现予公布,自2026年1月1日起施行。

国家税务总局局长:胡静林

2025年11月24日

税务人员税收业务违法行为处分规定

  第一章 总则

  第一条 为了规范对税务人员税收业务有关违法行为的处分,促进税务机关、税务人员依法履职,维护国家税收秩序和税收安全,根据《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国公职人员政务处分法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等相关法律、行政法规,制定本规定。

  第二条 本规定所称税务人员是指税务机关公务员、参照《中华人民共和国公务员法》管理的人员。

  本规定所称税收业务违法行为(以下简称违法行为)是指第三章所列违反税收法律、行政法规的行为。

  税务机关对有违法行为的税务人员给予处分,适用《中华人民共和国公职人员政务处分法》第二章、第三章的规定和本规定。

  第三条 税务人员违法行为处分工作,坚持中国共产党的领导,坚持党管干部原则,加强税务干部队伍建设,高质量推进中国式现代化税务实践。

  第四条 税务机关应当加强对税务人员的教育、管理、监督。给予税务人员处分,应当坚持公平公正,集体讨论决定;坚持宽严相济,惩戒与教育相结合;坚持法治原则,以事实为根据,以法律为准绳,依法保障税务人员及相关人员的合法权益。

  第五条 给予税务人员处分,应当事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、程序合法、手续完备,与其违法行为的性质、情节、危害程度相适应。

  第二章 处分的种类和适用

  第六条 处分的种类为:

  (一)警告;

  (二)记过;

  (三)记大过;

  (四)降级;

  (五)撤职;

  (六)开除。

  第七条 处分的期间为:

  (一)警告,六个月;

  (二)记过,十二个月;

  (三)记大过,十八个月;

  (四)降级、撤职,二十四个月。

  处分决定自作出之日起生效,处分期自处分决定生效之日起计算。

  第八条 税务机关集体作出的决定违法或者实施违法行为的,对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分。

  税务机关集体作出的决定违法,持保留意见或者不同意见的税务人员可以免予或者不予处分。

  税务人员二人以上共同违法,根据各自在违法行为中所起的作用和应当承担的责任,分别依法给予处分。

  第九条 税务人员有下列情形之一,可以从轻或者减轻给予处分:

  (一)主动交代本人应当受到处分的违法行为的;

  (二)配合调查,如实说明本人违法事实的;

  (三)检举他人违纪违法行为,经查证属实的;

  (四)主动采取措施,有效避免、挽回损失或者消除不良影响的;

  (五)在共同违法行为中起次要或者辅助作用的;

  (六)主动上交或者退赔违法所得的;

  (七)法律、法规规定其他从轻或者减轻情节的。

  第十条 税务人员违法行为情节轻微,且具有本规定第九条规定情形之一的,可以对其进行谈话提醒、批评教育、责令检查或者予以诫勉,免予或者不予处分。

  税务人员因不明真相被裹挟或者被胁迫参与违法活动,经批评教育后确有悔改表现的,可以减轻、免予或者不予处分。

  第十一条 税务人员有下列情形之一,应当从重给予处分:

  (一)在处分期内再次故意违法,应当受到处分的;

  (二)阻止他人检举、提供证据的;

  (三)串供或者伪造、隐匿、毁灭证据的;

  (四)包庇同案人员的;

  (五)胁迫、唆使他人实施违法行为的;

  (六)拒不上交或者退赔违法所得的;

  (七)法律、法规规定其他从重情节的。

  第十二条 税务人员在处分期内,不得晋升职务、职级和级别;其中,被记过、记大过、降级、撤职的,不得晋升工资档次。被撤职的,按照规定降低职务、职级和级别,同时降低工资和待遇。

  第三章 违法行为及其适用的处分

  第十三条 违反规定擅自改变税收征收管理范围和税款入库预算级次的,予以降级或者撤职。

  第十四条 有下列行为之一,造成不良后果或者影响的,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除:

  (一)违反法律、行政法规的规定提前征收、延缓征收或者摊派税款的;

  (二)违反规定采取虚收空转等手段虚增税收收入的;

  (三)违反规定配合地方政府统计造假等行为的。

  第十五条 违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收的开征、停征或者减税、免税、退税、补税以及其他同税收法律、行政法规相抵触的决定,造成不良后果或者影响的,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除。

  第十六条 对地方政府违规招商引资涉税问题知情不报,情节较重的,予以警告、记过或者记大过;情节严重的,予以降级或者撤职。

  参与配合地方政府违规招商引资、为地方政府违规招商引资出谋划策,在发票数量、额度调整,委托代征,代开发票,出口税收管理等工作中违反规定,造成不良后果或者影响的,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除。

  第十七条 有下列行为之一,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除:

  (一)违反规定要求纳税人、扣缴义务人委托税务代理,或者为其指定涉税专业服务机构,谋取不正当利益的;

  (二)税务人员的近亲属违反有关规定在本人任职单位管辖的业务范围内从事涉税中介经营活动,本人拒不按照有关要求整改的。

  第十八条 有下列行为之一,造成不良后果或影响,情节较重的,予以警告、记过或者记大过;情节严重的,予以降级或者撤职;情节特别严重的,予以开除:

  (一)查封、扣押纳税人个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品的;

  (二)其他违反规定采取税收保全、强制执行措施的。

  第十九条 私分扣押、查封的商品、货物或者其他财产,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除。

  第二十条 有下列行为之一,造成不良后果或者影响的,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除:

  (一)隐匿、毁损、伪造、变造税收违法案件证据的;

  (二)提供虚假税务协查函件的(含出口税收调查函)。

  第二十一条 在征收税款或者查处税收违法案件时,违反规定应当回避而不回避,影响公正执行公务,造成不良后果或者影响,情节较重的,予以警告、记过或者记大过;情节严重的,予以降级或者撤职。

第二十二条 有下列行为之一,造成不良后果或者影响的,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除:

  (一)未依法为纳税人、扣缴义务人、税务代理人、检举人保密,泄露涉税数据、资料的;

  (二)盗用他人账号或者违反规定将税收业务系统用户账号提供给他人使用的。

  第二十三条 有下列行为之一,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除:

  (一)利用职务职权上的便利,收受或者索取纳税人、扣缴义务人等管理服务对象财物或者谋取其他不正当利益的;

  (二)截留、挪用税款的。

  第二十四条 故意刁难纳税人、扣缴义务人,情节较重的,予以警告、记过或者记大过;情节严重的,予以降级或者撤职;情节特别严重的,予以开除。

  滥用职权,侵害纳税人、扣缴义务人合法权益,造成不良后果或者影响的,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除。

  第二十五条 对依法批评、申诉、控告、检举税收违纪违法行为的纳税人、扣缴义务人以及其他检举人进行压制或者打击报复的,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除。

  第二十六条 有下列行为之一,造成不良后果或者影响的,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除:

  (一)勾结、唆使或者协助纳税人、扣缴义务人逃避缴纳税款、抗税、逃避追缴欠税、骗取出口退税的;

  (二)勾结、唆使或者协助纳税人、扣缴义务人虚开发票,非法代开发票,私自印制、伪造、变造发票以及窃取、截留、篡改、出售、泄露发票数据等违反发票管理法律、行政法规的;

  (三)违反规定办理发票限额调整、全面数字化电子发票额度调整的。

  第二十七条 对涉嫌犯罪的纳税人、扣缴义务人依法应当移交司法机关追究刑事责任的不移交,造成不良后果或者影响的,予以记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除。

  第二十八条 不履行或者不正确履行职责,玩忽职守,不征或者少征应征税款,造成不良后果或者影响的,予以警告、记过或者记大过;情节较重的,予以降级或者撤职;情节严重的,予以开除。

  第二十九条 税务人员有其他违反税收法律、行政法规行为,影响税务人员形象,损害国家和纳税人、扣缴义务人利益的,可以根据情节轻重给予相应处分。

  第四章 处分的程序

  第三十条 税务人员涉嫌有违法行为的,按照干部管理权限,经税务机关负责人同意,由税务机关有关部门对需要调查处理的事项进行初步调查;税务机关有关部门经初步调查认为税务人员涉嫌违法需要进一步查证的,报税务机关负责人批准后立案,由有权处理单位调查,并按规定处理。

  第三十一条 对涉嫌违法税务人员的调查,应当由二名以上工作人员进行。

  第三十二条 作出处分决定前,有权处理单位应当将调查认定的违法事实及拟给予处分的依据告知被调查人,听取被调查人的陈述和申辩,并对其陈述的事实、理由和证据进行核实,记录在案。被调查人提出的事实、理由和证据成立的,应予采纳。不得因被调查人的申辩而加重处分。

  第三十三条 决定给予处分的,应当制作处分决定书。

  处分决定书应当载明下列事项:

  (一)受处分税务人员的姓名、工作单位和职务(职级);

  (二)违法事实和证据;

  (三)处分的种类和依据;

  (四)不服处分决定,申请复核、申诉的途径和期限;

  (五)作出处分决定的机关、单位名称和日期。

  处分决定书应当盖有作出决定的机关、单位的印章,并存入受处分税务人员本人档案。

  第三十四条 参与税务人员违法案件调查、处理的人员有下列情形之一,应当自行回避,被调查人及其他涉案人员也有权要求其回避:

  (一)是被调查人或者涉案人员的近亲属的;

  (二)担任过本案的证人的;

  (三)本人或者其近亲属与调查的案件有利害关系的;

  (四)可能影响案件公正调查、处理的其他情形。

  第三十五条 税务机关负责人的回避,由上级税务机关决定;其他参与案件调查、处理人员的回避,由本级税务机关决定。

  税务机关或者上级税务机关发现参与违法案件调查、处理人员有应当回避情形的,可以直接决定该人员回避。

  第三十六条 在调查中发现税务人员受到不实检举、控告或者诬告陷害,造成不良影响的,应当按照规定及时澄清事实,恢复名誉,消除不良影响。

  第三十七条 对税务人员违法行为情节轻微,可以从轻、减轻、免予或者不予处分的,应当列明从轻、减轻、免予或者不予处分的原因,并按规定履行报批手续。

  第三十八条 按本规定受到处分的税务人员对处分决定不服的,可以依照《中华人民共和国公务员法》等有关规定申请复核或者提出申诉。

  第三十九条 税务人员有违法行为,按照规定应当给予党纪处分的,移送相应纪检机构按规定处理。涉嫌违法犯罪的,移送有关机关依法处理。

  第五章 附则

  第四十条 本规定所称造成不良后果或者影响的情形,包括:

  (一)导致国家税收损失且数额较大的;

  (二)形成涉税负面舆情造成恶劣社会影响的;

  (三)导致税务机关承担国家赔偿责任的;

  (四)其他应当认定为造成不良后果或者影响的。

  第四十一条 本规定施行前,已经结案的案件如果需要复核、申诉,适用当时的规定。尚未结案的案件,如果行为发生时的规定不认为是违法的,适用当时的规定;如果行为发生时的规定认为是违法的,依照当时的规定处理,但是如果本规定不认为是违法或者根据本规定处理较轻的,适用本规定。

  第四十二条 事业单位工作人员有本规定第三章违法行为的,按照《事业单位工作人员处分规定》给予处分;机关工勤人员有本规定第三章违法行为的,参照《事业单位工作人员处分规定》执行。

  税务机关编外人员有本规定第三章违法行为的,由税务机关依照相关规定处理或者向其任职、受雇单位提出处理建议。

  第四十三条 税务人员在征收社会保险费、非税收入过程中,有违法违规行为的,有关处分事宜参照本规定执行。

  第四十四条 法律、行政法规、国务院决定和国家公务员管理部门制定的处分规定对违法行为的处分另有规定的,从其规定。

  第四十五条 本规定自2026年1月1日起施行。《税收违法违纪行为处分规定》(监察部 人力资源和社会保障部 国家税务总局令第26号)同时废止。

关于《税务人员税收业务违法行为处分规定》的解读

  为贯彻落实党的二十届三中、四中全会精神,纵深推进全面从严治党、持续推进全面从严治税,促进税务干部依法履职,根据《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国公职人员政务处分法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等相关法律、行政法规,税务总局制定了《税务人员税收业务违法行为处分规定》(以下简称《处分规定》),现解读如下:

  一、相关背景

  2012年6月,原监察部、人力资源和社会保障部、税务总局以联合规章的形式发布《税收违法违纪行为处分规定》(监察部 人力资源和社会保障部 国家税务总局令第26号,以下简称《规定》),自2012年8月1日起施行。《规定》明确税收违法违纪行为的处分对象、行为设定、处分种类和幅度,对维护税收征管秩序发挥了重要作用。2020年7月1日起施行的《中华人民共和国公职人员政务处分法》从法律层面明确规范公职人员处分行为;税务总局结合税收征管形势要求,提出依法治税、以数治税、从严治税要求,深入实施税费征管“强基工程”。《规定》部分内容已不完全适应国家机构改革、上位法规定和税收执法实践,为此,税务总局对《规定》进行了修改。

  二、《处分规定》主要内容

  《处分规定》共五章45条,主要内容包括:

  一是明确总体要求。规定立法目的、制定依据、适用对象、基本原则、适用原则等内容,明确税务人员税收业务违法行为处分工作原则(第一章)。

  二是规定处分种类和适用。按照《中华人民共和国公职人员政务处分法》有关规定,明确关于处分的种类、期间、从轻或者减轻、免予或者不予处分、从重处分的适用,规定集体决定中有关责任人员的处理、共同违法处理等内容(第二章)。

  三是完善违法行为及其处分。根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则有关税收业务违法行为情形,对照《政务处分法》量责规定,分情形明确税收违法行为及其适用处分(第三章)。

  四是规范处分程序。按照《中华人民共和国公职人员政务处分法》等有关规定,明确调查权限、调查人员、处分决定主体、免予或不予处分程序规定、复核或申诉程序以及与党纪处分相衔接等内容(第四章)。

  此外,明确了事业单位工作人员、机关工勤人员、编外人员处分依据,社保非税业务参照适用,新旧规定的衔接和施行日期等(第五章)。

  三、《处分规定》施行时间

  《处分规定》自2026年1月1日起施行。经国家监委、中组部、司法部、人力资源和社会保障部同意,《税收违法违纪行为处分规定》(监察部 人力资源和社会保障部 国家税务总局令第26号)同时废止。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。