法释[2025]14号 最高人民法院关于互联网法院案件管辖的规定
发文时间:2025-9-29
文号:法释[2025]14号
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最高人民法院关于互联网法院案件管辖的规定

法释[2025]14号        2025-09-29

  《最高人民法院关于互联网法院案件管辖的规定》已于2025年9月15日由最高人民法院审判委员会第1957次会议通过,现予公布,自2025年11月1日起施行。

最高人民法院

2025年9月29日

最高人民法院关于互联网法院案件管辖的规定

(2025年9月15日最高人民法院审判委员会第1957次会议通过,自2025年11月1日起施行)

  为加强互联网法院建设,优化完善互联网法院的案件管辖,进一步发挥互联网法院司法便民利民、公正高效便捷解纷、强化网络空间依法治理、服务保障数字经济健康发展的功能作用,根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等规定,结合审判工作实际,制定本规定。

  第一条 互联网法院集中管辖所在市辖区内应当由基层人民法院受理的下列第一审案件:

  (一)网络数据权属、侵权、合同纠纷;

  (二)网络个人信息保护、隐私权纠纷;

  (三)网络虚拟财产权属、侵权、合同纠纷;

  (四)网络不正当竞争纠纷;

  (五)网络域名权属、侵权、合同纠纷;

  (六)通过电子商务平台签订或者履行网络购物合同产生的纠纷;

  (七)签订、履行行为均在网络上完成的网络服务合同纠纷;

  (八)因行政机关作出网络数据监管、网络个人信息保护监管、网络不正当竞争监管、网络交易管理、网络信息服务管理等行政行为产生的行政纠纷;

  (九)检察机关提起的网络公益诉讼案件。

  符合前款规定的涉外民事案件以及涉香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事案件,由互联网法院管辖。

  经最高人民法院批准,相关高级人民法院可以指定互联网法院管辖其他特定类型的网络民事、行政案件。

  第二条 对于本规定第一条确定的合同及其他财产权益民事纠纷,当事人可以依法协议约定与争议有实际联系地点的互联网法院管辖。

  当事人之间采取格式条款形式约定案件由互联网法院管辖的,应当符合法律及司法解释关于格式条款的规定。

  第三条 当事人对互联网法院作出的判决、裁定提起上诉的案件,由互联网法院所在地的中级人民法院审理。所在地设有多个中级人民法院的,由高级人民法院指定的中级人民法院审理。

  上诉案件属于专门人民法院管辖范围的,由相应的专门人民法院审理。

  第四条 本规定自2025年11月1日起施行。本规定施行前已经受理的案件由原受理人民法院继续审理。

  此前发布的司法解释与本规定不一致的,以本规定为准。

最高人民法院研究室负责人就互联网法院案件管辖司法解释答记者问

最高人民法院       2025年10月11日

  最高人民法院为深入贯彻落实党中央改革部署,大力加强互联网法院建设,进一步发挥互联网法院司法便民利民、公正高效便捷解纷、促进网络空间依法治理、服务保障数字经济健康发展的功能作用,进一步加强互联网法院建设,根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国行政诉讼法》等规定,结合审判工作实际,制定印发《最高人民法院关于互联网法院案件管辖的规定》(法释[2025]14号,以下简称《规定》),自2025年11月1日起施行。为准确理解《规定》内容,记者采访了最高人民法院研究室负责人。

  问题1. 据了解,最高人民法院于2018年出台的《关于互联网法院审理案件若干问题的规定》(以下简称《2018年规定》)已对互联网法院管辖作出规定,此次出台《规定》对《2018年规定》作出调整的背景和原因是什么?

  答:2018年9月6日,最高人民法院印发《关于互联网法院审理案件若干问题的规定》(法释[2018]16号,以下简称《2018年规定》),明确了由互联网法院集中管辖的十一类案件,该司法解释有效适应互联网法院成立初期的功能定位,在探索在线审理机制、提升司法便民利民、促进网络空间治理方面发挥了积极作用。2019年5月,党中央针对政法领域全面深化改革作出部署,要求加强互联网法院建设,推动完善互联网法院案件管辖,《人民法院第五个五年改革纲要(2019—2023年)》《人民法院第六个五年改革纲要(2024—2028年)》均将“完善互联网法院案件管辖”列为重点改革举措。为切实贯彻落实党中央改革部署,最高人民法院在深入总结互联网法院前期探索成果和经验成效,深入听取各方面意见建议基础上,积极稳妥推进互联网法院案件管辖调整工作。制定印发《规定》具体主要有以下三方面的背景和原因。

  第一,调整互联网法院管辖范围是贯彻落实三中全会《决定》的重要举措。党的二十届三中全会《决定》作出“加快构建促进数字经济发展体制机制”、“健全网络综合治理体系”的改革部署,提出“加快建立数据产权归属认定、市场交易、权益分配、利益保护制度,提升数据安全治理能力”、“加强网络空间法治建设,健全网络生态治理长效机制,健全未成年人网络保护工作体系”等改革任务。互联网法院作为审判机制改革“排头兵”、依法治网规则“试验田”,应当充分发挥“头雁”效应和专业化审判优势,探索完善在数据权益、平台经济、人工智能、算法治理、未成年人网络保护等新型、前沿、重点网络领域的裁判规则,发挥司法审判规范引领、促进保障作用,及时回应网络空间治理新要求,护航数字经济健康发展。因此,有必要将上述领域案件纳入互联网法院集中管辖,为数字经济发展和网络空间治理输出更多值得参考的典型案例和裁判规则。

  第二,调整互联网法院管辖范围是落实党中央关于互联网法院功能定位的必然要求。2018年,中央深改委审议通过的《关于增设北京互联网法院、广州互联网法院的方案》,明确互联网法院总结推广“网上纠纷网上审理”的新型审理机制、探索构建适应互联网时代需求的新型诉讼规则、通过审理各类新型网络案件推动网络空间治理法治化三方面功能定位。围绕以上功能定位,互联网法院积极开展探索,随着2021年修改的民事诉讼法已确认在线诉讼法律效力和明确相关诉讼规则,以及《人民法院在线诉讼规则》《人民法院在线调解规则》《人民法院在线运行规则》出台实施,互联网法院探索在线审理机制、构建完善在线诉讼规则的工作目标已有效实现,当前其工作重心亟待向第三个目标,即通过审理各类新型网络案件推动网络空间治理法治化这一方向迈进。而《2018年规定》确定的案件管辖范围,以受理批量化、简单性、适宜在线审理的一般网络案件为主,目的是适应互联网法院成立初期探索在线审理机制和在线诉讼规则的定位需求。为全面充分落实党中央关于互联网法院功能定位和改革部署,推动互联网法院核心功能从“审理机制创新”向“治网裁判规则输出”迭代升级,有必要对《2018年规定》作出系统调整,推动其聚焦审理新型、前沿、复杂、与数字经济关系密切的案件。

  第三,调整互联网法院管辖范围是回应数字时代人民群众多元司法需求的客观需要。近年来,随着数字技术与经济社会发展深度融合嵌套和数字经济快速发展,涉及数据、算法、平台、市场竞争秩序、个人信息保护等各类新形态网络法律纠纷不断涌现。人民群众不仅希望在互联网法院享受到高效便捷的在线诉讼机制,更希望大力提升互联网法院专业化审判水平,充分发挥互联网法院在树规则、定标尺、促治理方面的功能作用,输出更多具有规则确立意义、示范引导作用的司法裁判规则,清晰划定数字经济主体权利义务边界,明确网络空间行为规范,切实加强新型网络权益司法保护。因此,有必要调整互联网法院管辖,从一般性、传统性网络案件向新类型、前沿、复杂网络案件转变,及时回应人民群众对网络空间治理和数字经济发展的新需求新期待。

  问题2:《规定》施行后,将对当事人诉讼会产生哪些影响?

  答:《规定》施行后,相关案件的管辖法院将发生变化。具体而言,对于北京市、杭州市、广州市应当由基层法院审理的“网络数据权属、侵权、合同纠纷”、“网络个人信息保护、隐私权纠纷”、“网络虚拟财产权属、侵权、合同纠纷” 、“网络不正当竞争纠纷”四类案件,将由互联网法院集中管辖,当事人应当向互联网法院提起诉讼;对于原由互联网法院集中管辖的“签订、履行行为均在互联网上完成的金融借款合同纠纷、小额借款合同纠纷”、“在互联网上首次发表作品的著作权或者邻接权权属纠纷”、“在互联网上侵害在线发表或者传播作品的著作权或者邻接权而产生的纠纷”、“通过电子商务平台购买的产品,因存在产品缺陷,侵害他人人身、财产权益而产生的产品责任纠纷”,以及网络侵害名誉权、一般人格权、财产权等传统网络侵权纠纷,将按照民事诉讼法地域管辖标准由三地相关基层法院受理,其中涉及网络著作权的案件,将根据《最高人民法院关于印发基层人民法院管辖第一审知识产权民事、行政案件有关事项的通知》(法[2025]167号),由相关集中管辖法院按管辖区域范围受理,例如北京地区的网络著作权案件将按照规定的管辖区域,分别由东城区、西城区、朝阳区等六家基层法院集中受理。

  互联网法院案件管辖调整后,通过完善审理机制、优化管辖格局,将更有助于提升当事人的诉讼体验和案件的审理质效。当事人诉讼体验方面,北京、杭州、广州三地基层法院均有功能完善、运行稳定的在线诉讼平台,在适用在线审理机制方面有扎实的工作基础。对于调整至相关基层法院管辖的案件,当事人仍可充分享受“网上纠纷网上审”的诉讼便利,全流程在线完成立案、送达、举证、庭审等诉讼环节。同时,随着人民法院“一张网”建设全面上线,在线诉讼平台功能将进一步健全完善,当事人的诉讼体验将会进一步优化。相关高院也将指导辖区相关法院加强诉讼引导、细化流程指引、优化办案方式、加大在线诉讼适用力度,确保当事人享受到更加高效便捷的司法服务。案件审理质效方面,三地基层法院均有扎实的审判基础,具备专业化水平较高的法官队伍,能够确保调整出互联网法院管辖的案件法律适用统一性和裁判结果稳定性,相关高院也将加强辖区内审判资源统筹调配和条线业务指导,持续提升案件审理质效,积极将互联网法院前期探索建立的矛盾纠纷多元化解机制应用到辖区其他基层法院,推动更大范围发挥解纷效果,确保当事人权益更加及时获得有效保障。

  问题3:《规定》将网络数据、网络虚拟财产、网络个人信息保护和隐私、网络不正当竞争等纠纷纳入互联网法院集中管辖,互联网法院是否具备相应的审判资源和审判能力审理好这些案件?

  答:及时有效回应人民群众对新型网络权益、数字权益司法保护新需求,是此次调整互联网法院案件管辖范围的重要原因。三家互联网法院在前期司法实践中,已具备适应新类型网络案件的专业化审判经验、审判力量和审判机制,能够妥善审理新类型网络案件。一是专业化审判经验方面,虽然新增案件类型此前未成体系地纳入互联网法院管辖范围,但通过受理复合案由案件和接受指定管辖等方式,互联网法院先后审理包括“全国首例大数据产品权属案”、“全国首例AI文生图案”等一大批具有首案示范意义的网络案件,近年来共有200余件案例被评选或纳入最高人民法院指导性案例、最高人民法院入库案例、全国法院年度案例、年度互联网十大案例等,近期我院发布的首批6个数据权益指导性案例中,有两个就出自互联网法院,充分说明互联网法院对新类型网络案件已积累丰富的审判经验,具备扎实的审判基础。二是专业化审判力量方面,互联网法院自成立以来,高度重视专业化审判队伍建设,健全完善人才培养模式,已培养出全国审判业务专家、全国法院办案标兵、全国优秀法官、省级审判业务专家共10余名,形成了一支“既懂法律又懂网络”的专业化、复合型审判人才队伍。互联网法院绝大多数法官都有新型网络案件审判经验,能够精准把握数据、算法等前沿领域纠纷的法律争议焦点,确保新类型案件依法妥善审理。管辖调整后,相关高院也将进一步统筹调配审判资源,优化互联网法院力量配备,针对类型化案件组建专业化审判团队,为妥善审理新类型网络案件奠定坚实基础。三是专业化审判机制方面,互联网法院积极探索数字技术与司法审判的深度融合,通过组建专业化审判团队、加强平台对接和数据互通、完善区块链技术固证认证、应用人工智能技术全流程辅助办案等审判机制建设,形成了一套适应网络案件特点的专业化审判模式,对于纠纷发生于网络、证据留存于网络、当事人为网络主体的新型案件具有独特审理优势,能够确保相关前沿、复杂、新类型网络案件得到公正高效审理。

  问题4:《规定》主要调整三家互联网法院案件管辖范围,对全国法院互联网审判工作有何影响?对网络空间治理和数字经济发展有何意义?

  答:互联网法院作为互联网审判探索创新的重要阵地,一直以来都是全国互联网审判工作的“先行军”,此次案件管辖的调整将为数字时代互联网审判工作注入新活力,推动司法审判主动适应数字经济发展变革,进一步提升网络空间治理法治化水平,具体有以下三方面影响和意义:

  一是充分发挥先导示范效应,推动提升全国互联网审判工作整体水平。三家互联网法院所在的北京市、杭州市、广州市,是我国数字经济创新高地和产业集聚区,汇聚大量头部科技企业,是各类新型、疑难、复杂网络纠纷“首发地”。互联网法院集中管辖三地相关案件,能够依托其专业化审判优势,对最前沿、最典型法律问题率先作出回应,探索完善裁判规则,推动形成典型案例。最高人民法院将对互联网法院审判工作持续加强跟踪指导,系统总结新类型案件审理经验,着力培育和形成一批具有规则确立意义的典型案例,准确提炼裁判要旨,及时转化为人民法院案例库案例和指导性案例,定期向全社会发布,充分发挥互联网法院的示范、引领和先导作用。同时,依托全国法院“一张网”系统平台,及时将互联网法院典型案例和裁判规则,嵌入类案推送、智能检索、法答网答问等系统平台和流程环节,扩大规则辐射效应,为全国法院审理类似案件提供有益参考,促进统一法律适用,不断带动提升全国互联网审判工作水平。

  二是确立新兴领域裁判规则,强化网络空间治理和数字经济发展司法保障。司法实践中,对一些新型、前沿、与数字经济关系密切的案件,还存在裁判标准不明确、法律适用不统一等情况。以数据权益类不正当竞争纠纷为例,由于法律规定较为原则,不同法院对数据权益保护请求权基础、数据权益归属主体、数据行为合法性判断、相关市场主体竞争关系认定、数据行为与竞争损害之间因果关系,以及竞争损害大小判定等等,存在着裁判思路和判断标准上的差异。通过由互联网法院集中管辖相关新类型案件,能够集中优质审判资源,输出高质量裁判,有助于加强对网络个人信息、网络空间个人隐私、虚拟财产等司法保护,维护公民新型网络权益;有助于完善数据类纠纷裁判规则,明确数据权利义务边界、规范数据行为,统筹平衡数据权益保护和数据交易流通效率,保障数据市场有序健康发展;有助于依法规制各类流量劫持、数据爬取、刷单炒信、平台“二选一”等新型网络不正当竞争行为,加大网络黑灰产业治理力度,规范和促进人工智能算法应用;有助于推动系统治理算法歧视、算法操纵、算法诱导沉迷、算法违法处理数据等现象,促进平台经济、数字经济有序健康发展,为新质生产力发展提供有力司法保障。

  三是完善涉外网络案件审理机制,深度参与国际网络空间治理。《规定》拓展了互联网法院涉外案件管辖范围,将涉外网络数据纠纷、不正当竞争纠纷等纳入互联网法院管辖范围,推动进一步提升涉外网络案件专业化审判水平。通过依法审理具有涉外因素的网络案件,围绕数据权益、平台治理、网络市场竞争秩序、我国公民和法人海外利益保护等领域,探索完善在国际上具有先例意义的裁判规则和示范性判决,推动加强涉外法治建设,助力加快构建网络空间命运共同体。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。