关于完善社会保险费滞纳金制度的建议
发文时间:2025-04-17
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来源:税务研究
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一、社会保险费滞纳金制度的历史演变及现行制度规定

  我国社会保险费滞纳金制度最早可追溯至1951年的《中华人民共和国劳动保险条例》。《中华人民共和国劳动保险条例》系新中国成立后首部全国统一的社会保险法规,规定的滞纳金加收比例非常高,为按日加收百分之一,且未明确是否封顶,征收主体为工会或劳动行政部门。1994年《中华人民共和国劳动法》颁布,社会保险费滞纳金立法层级随之提高,规定由劳动行政部门征收,比例未予明确,亦未明确是否封顶。1999年《社会保险费征缴暂行条例》(以下简称《征缴暂行条例》)出台,实行劳动行政部门和税务机关二元征收模式,滞纳金加收比例下调为每日千分之二,未明确是否封顶。2011年7月实施的《中华人民共和国社会保险法》(2018年12月修订,以下简称《社会保险法》)首次以法律形式对加收社会保险费滞纳金的条件和比例作出明确规定,其中第八十六条比照《中华人民共和国税收征收管理法》将社会保险费滞纳金按日加收比例从千分之二下调至万分之五,但未明确是否封顶。现行制度对经营困难等情形的用人单位,规定了暂缓缴纳社会保险费的情形,暂缓缴费期间免收滞纳金。

  纵观制度演变历史可以看出:社会保险费滞纳金制度层级从条例逐步上升到一般性法律;加收比例分两步从百分之一降至千分之二再到万分之五,且参考借鉴了税收征管有关做法。但是,社会保险费滞纳金制度从出台至今,一直未明确社会保险费滞纳金是否封顶,使得滞纳金问题成为各方面争论的焦点。

  二、社会保险费滞纳金征管面临的问题

  社会保险费滞纳金征收本身面临相关法律法规规定存在差异的问题。社会保险费征收职责划转税务部门后,为平稳有序征管、稳定社会预期,以及基于本地化的历史背景和现实因素考量,各地多沿用原征收部门关于滞纳金法律适用及减免的历史惯例。其中,部分做法因没有明确法律依据甚至不符合上位法规定,以及长期遗留下来的历史问题,都可能加大税务部门的执法风险。

  (一)法律法规规定存在差异

  作为社会保险费征管的重要依据和对《社会保险法》的有益补充,我国在2019年对1999年出台的《征缴暂行条例》进行了修订,使其更加适应社会保险费征管实际。但是,相关部门在修订《征缴暂行条例》时,并未按照《社会保险法》相关规定,对滞纳金加收比例进行修改,依然保留了按日加收千分之二滞纳金的规定,导致与《社会保险法》规定的万分之五比例存在矛盾,不利于规范社会保险费滞纳金征收。

  (二)各地制度执行差异大

  1.对加收滞纳金是否可以超本金等理解和执行不一致。由于相关法律制度未明确社会保险费滞纳金是否封顶,各地在执行中理解不一。有的地区未执行滞纳金1倍封顶,有的地区执行1倍封顶。此外,本金和滞纳金是否可以分离缴纳、社会保险费滞纳金在破产清算中债权确认等事项尚无明确司法解释,各地执行不一。

  2.加收滞纳金的险种有差异。有的地区对全部社会保险费险种均加收滞纳金;有的地区只对养老保险等待遇享受及时性不强的险种加收滞纳金,对其他险种不予加收滞纳金;个别经济落后地区直接对所有单位的所有险种不加收滞纳金。

  3.对“欠缴之日”的理解有差异。有的地方当月征收当月社会保险费,次月1日开始计算滞纳金。有的地方当月征收上月社会保险费,征期是1日至15日,从16日开始计算滞纳金。

  4.加收滞纳金的时间界线有差异。有的地方对所有时间段均加收滞纳金,有的地方以2011年7月《社会保险法》实施为界线,从2011年7月开始加收滞纳金,对于之前的则不加收滞纳金。

  5.部分地区对欠费加收利息且加收方式有差异。有的地区变相地只加收了社会保险欠费对应的利息,不加收滞纳金;有的地区对社会保险欠费同时加收滞纳金和利息;有的地区按补缴业务类型区分加收社会保险欠费的滞纳金或利息;有的地区对《社会保险法》出台前产生的欠费加收利息,对《社会保险法》出台后产生的欠费加收滞纳金。

  以上政策理解不一、执行宽严不均的情况与提升统筹层次、营造公平市场环境等要求不相适应。社会保险滞纳金征管亟待从全国层面予以规范统一。

  (三)历史遗留问题难解决

  部分国有、集体企业改组改制失败后不再进行生产经营,但部分职工仍与企业保留劳动关系(不从事实际生产)。为保证相关职工继续以企业方式参保退休,仍按期生成应征费款,造成大量无法收回的欠费。此外,还有因企业拆并、市场主体消亡、劳资纠纷等历史遗留问题产生的欠费。这类欠费往往追溯时间久远,成因复杂,数额巨大,无论本金还是滞纳金都难以追缴,在实际执行中也没有相应的政策依据和解决措施。

  (四)是否适用《中华人民共和国行政强制法》存在争议

  目前,关于《社会保险法》规定的社会保险费滞纳金是否适用《中华人民共和国行政强制法》(以下简称《行政强制法》)尚无定论,各地法院判例也各有支持。

  支持社会保险费滞纳金适用《行政强制法》的主要依据是,《行政强制法》第四十五条有关滞纳金的条款定义,将加处滞纳金明确归为行政强制执行措施之一。学理解释中,该种强制执行的滞纳金属于执行罚,与划拨存款、拍卖财物等直接强制执行方式不同,是间接强制执行。全国人大常委会法制工作委员会等部门组织编写的《中华人民共和国社会保险法释义》已经明确社会保险费滞纳金属于间接强制执行。《行政强制法》和《社会保险法》规定的滞纳金属性相近,应适用《行政强制法》。且2010年10月通过、2011年7月实施的《社会保险法》,早于2011年6月通过、2012年1月实施的《行政强制法》,前者属于旧法,后者属于新法,按照新法优于旧法原则,社会保险费滞纳金应受《行政强制法》规范。

  不支持社会保险费滞纳金适用《行政强制法》的主要依据是,《社会保险法》规定的逾期缴费自动产生的滞纳金与《行政强制法》规定的用人单位不履行行政决定产生的滞纳金存在明显内涵差异。《行政强制法》对滞纳金征收有封顶限制规定,并明确加收滞纳金的行政机关有告知义务和催告程序,《社会保险法》对封顶限制、告知义务和催告程序均没有相应规定,存在具体执行差异。且《社会保险法》相对《行政强制法》为特别法。由此,部分判例认为社会保险费滞纳金不能直接适用《行政强制法》。

  以上两种观点均有法院判例支持。比如,支持适用《行政强制法》的有(2019)桂03行终257号行政判决书,不支持适用《行政强制法》的有(2019)琼01行终70号行政判决书。

  三、社会保险费滞纳金与税收滞纳金加收的比较及现实借鉴

  在我国,社会保险费滞纳金与税收滞纳金目前均由税务部门征收,起算时间类似、加收标准相同(具有参照关系)、督促作用相近,两种滞纳金具有相似之处,且税收征管相对成熟,理论和实践均争议较少,对于在操作层面完善社会保险费滞纳金具有现实借鉴意义。

  (一)关于明确社会保险费滞纳金加收起止时间

  《社会保险法》和《征缴暂行条例》均规定,“自欠缴之日起,按日加收滞纳金”。然而,社会保险费征管情况较为复杂,各地征期属期存在差异,对欠缴日期的理解也各有不同,导致对滞纳金加收起止时间的认定存在差别。各地在征收社会保险费征管实践中对进一步统一和明确滞纳金加收的起止时间需求较为迫切。因此,本文倾向于认为应当按照便于税费齐抓共管原则,参照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》(以下简称《税收征管法实施细则》)第七十五条明确社会保险费滞纳金加收起止时间。

  (二)关于明确社会保险费本金与滞纳金是否可以分离缴纳

  社会保险费本金与滞纳金是否可以分离缴纳,暂无相关规定。但在征管实务中,基层普遍反映,对于不少生产经营困难且欠费数额大、欠费时间久的企业而言,难以一次性同时缴清社会保险费本金和滞纳金,在未能缴清本金的情况下滞纳金会不断增加,最终有可能导致企业逃避缴费,造成难以解决的历史遗留问题,既降低企业遵从度、影响了基金收入,又损害职工的合法权益。因此,本文认为,无论是从便企利民角度,还是从便于执行角度,都应借鉴税收有关经验做法,明确社会保险费本金与滞纳金可以分离缴纳,企业补缴本金后相应滞纳金将不再增加。

  (三)关于社会保险费滞纳金破产阶段债权申报认定

  2012年7月实施的《最高人民法院关于税务机关就破产企业欠缴税款产生的滞纳金提起的债权确认之诉应否受理问题的批复》(法释[2012]9号)明确:“依照企业破产法、税收征收管理法的有关规定,破产企业在破产案件受理前因欠缴税款产生的滞纳金属于普通破产债权。”但目前对社会保险费滞纳金尚无明确规定。

  《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定:“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权。”

  目前,尚无法律法规明确社会保险费滞纳金是否属于普通破产债权。在各地法院出台的规定及实际判例中,更多支持社会保险费滞纳金属于普通破产债权。以江苏省为例,《江苏省高级人民法院 国家税务总局江苏省税务局关于印发〈关于做好企业破产处置涉税事项办理优化营商环境的实施意见〉的通知》(苏高法[2020]224号)第三条第一款规定,由税务机关征收的社会保险费、非税收入,税务机关按照企业破产法相关规定进行申报。其中,企业所欠的滞纳金、因特别纳税调整产生的利息、由税务机关征收的非税收入按照普通破产债权申报。江苏省泰州市中级人民法院在(2022)苏12民终462号行政判决书中认为,“社会保险费滞纳金在本质上不完全等同于罚款,与其他金钱债权的利息性质相似,可与其他普通金钱债权一样,作为破产程序中的普通债权清偿”“在社会保险费已被作为破产债权的前提下,对于与社会保险费本身密切相连的滞纳金也应被列入破产债权”。

  法院受理企业破产申请后,按照《社会保险法》第五十七条,用人单位的社会保险登记事项发生变更或者用人单位依法终止的,应当办理变更或者注销社会保险登记。同时,根据2023年12月施行的《社会保险经办条例》,用人单位注销社会保险登记的,应当先结清欠缴的社会保险费、滞纳金、罚款。在实际征收中企业注销后难以对欠费进行追缴,从这个角度看也应当将滞纳金作为破产债权。

  因此,本文认为应该参照税收滞纳金有关规定,将社会保险费滞纳金作为破产程序中的普通债权清偿,并参照税收滞纳金有关办法,提请最高人民法院进行明确。

  (四)关于明确法院受理企业破产申请后滞纳金是否停止计算

  《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》(国家税务总局公告2019年第48号)第四条规定,企业所欠税款、滞纳金、罚款,以及因特别纳税调整产生的利息,以人民法院裁定受理破产之日为截止日计算。而社会保险费滞纳金暂无相关规定。从法律衔接角度看,2019年3月施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(三)》(法释[2019]3号)第三条规定,破产申请受理后,企业欠缴款项产生的滞纳金,包括债务人未履行生效法律文书应当加倍支付的延迟利息和劳动保险金的滞纳金,债权人作为破产债权申报的,人民法院不予确认。为与企业破产有关法律更好衔接,法院受理企业破产申请后社会保险费滞纳金应当停止计算。从现实意义看,法院受理企业破产申请后,企业已无生产经营能力,如继续计算社会保险费滞纳金已无现实意义。综合以上几点,本文认为应当参考有关税收规定,明确自法院受理企业破产申请裁定之日起,社会保险费滞纳金停止计算。

  (五)关于社会保险费滞纳金是否适用《行政强制法》

  2012年8月,国家税务总局在官网上答复纳税咨询问题时明确:“税收滞纳金的加收,按照征管法执行,不适用行政强制法。”这对规范社会保险费滞纳金征收具有一定参考借鉴意义。

  本文认为,从程序看,《社会保险法》规定社会保险费滞纳金是由该法规定的“自欠缴之日起”自动生效的,并非基于行政机关作出的行政决定,这与《行政强制法》对“行政强制执行”的定义存在本质差异。从资金属性看,《社会保险法》规定社会保险费滞纳金进入社会保险基金,是参保人的共同财产,滞纳金除了具有督促履行金钱给付义务作用,还有明显的利息补偿作用。银行贷款利息是可以超过本金的,如果滞纳金不能超过本金,起不到有效防止用人单位占用公共费款的作用。因此,加收社会保险费滞纳金不应适用于《行政强制法》,相应地也不适用于该法第四十五条“加处罚款或者滞纳金的数额不得超过金额给付义务的数额”的规定。同时本文建议,为了避免一些非主观原因造成的滞纳金无限增加,甚至出现“天价”滞纳金现象,导致执行困境,应当适当增加滞纳金停止计算的具体情形和认定程序,兼顾其合法性、合理性及现实可执行性,最大限度回归其督促和补偿功能。

  四、完善社会保险费滞纳金制度的建议

  (一)加强顶层设计,完善法律法规和明确有关解释

  一是在《征缴暂行条例》修订时,将滞纳金加收比例从千分之二调整为万分之五,以与《社会保险法》规定相统一,兼顾其合理性和督促履责作用。二是规范滞纳金征管,取消个别地区加收利息的规定,避免重复加收。三是按照合理配比原则将加收的滞纳金分别划入统筹基金和该职工的个人账户。具体建议是:按照养老保险和医疗保险相应的个人账户记账利率计算应划入个人账户的补偿资金数额,并将相应资金从加收的滞纳金中划入个人账户,剩余部分全部划入统筹账户。四是提请全国人大常委会对社会保险费滞纳金是否适用《行政强制法》事宜予以裁决明确。2023年修订的《中华人民共和国立法法》规定,法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致,不能确定如何适用时,由全国人民代表大会常务委员会裁决。因此,鉴于社会保险费滞纳金是否适用《行政强制法》存在较大争议,且对现实征管影响较大,建议由全国人大常委会予以裁决明确。本文建议不应适用于《行政强制法》。同时,建议在完善相关法律法规和有关解释时,适当增加滞纳金停止计算的具体情形,尤其是对一些经营确实困难没有能力补缴费款的企业应允许其适当缓缴,以兼顾滞纳金的合法性、合理性及现实可执行性,最大限度回归其督促和补偿功能。

  (二)借鉴成熟做法,完善操作层面有关规定

  一是按照便于税费齐抓共管原则,参照《税收征管法实施细则》规定明确社会保险费滞纳金加收起止时间。当前,全国存在当月征收当月属期费款及当月征收上月属期费款两种情况。而将这两种情况统一为一种暂时难以实现。应结合有关改革逐步统一为当月征收上月属期费款,征收期与税收同步为15日前。滞纳金自征期结束后次日为计算起始日期。二是明确社会保险费本金与滞纳金分离缴纳,补缴本金后相应滞纳金将不再增加。三是明确将社会保险费滞纳金作为破产程序中的普通债权清偿,并参照税收滞纳金有关办法,提请最高人民法院出台司法解释予以明确。四是明确自法院受理企业破产申请裁定之日起,社会保险费滞纳金停止计算。五是随着相关法律法规的完善,逐步明确减免条件和审批程序。明确滞纳金减免各类情形及审批权限和流程,便于基层征管一线有规可依,提高征管效率,减少缴费争议,降低征收成本。

  (三)加强部门协作,稳慎处置历史欠费及相应滞纳金问题

  为深入推进社会保险费部门协同共治,建议以各地政府为主导,进一步明确社会保险费征管各部门职责分工,建立多部门常态化工作协作机制,完善跨部门联办业务流程,联合解决历史欠费相应滞纳金的追缴等问题,发挥共治合力保障社保基金的安全可持续,促进经济社会稳定发展。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。