关于完善社会保险费滞纳金制度的建议
发文时间:2025-04-17
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来源:税务研究
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一、社会保险费滞纳金制度的历史演变及现行制度规定

  我国社会保险费滞纳金制度最早可追溯至1951年的《中华人民共和国劳动保险条例》。《中华人民共和国劳动保险条例》系新中国成立后首部全国统一的社会保险法规,规定的滞纳金加收比例非常高,为按日加收百分之一,且未明确是否封顶,征收主体为工会或劳动行政部门。1994年《中华人民共和国劳动法》颁布,社会保险费滞纳金立法层级随之提高,规定由劳动行政部门征收,比例未予明确,亦未明确是否封顶。1999年《社会保险费征缴暂行条例》(以下简称《征缴暂行条例》)出台,实行劳动行政部门和税务机关二元征收模式,滞纳金加收比例下调为每日千分之二,未明确是否封顶。2011年7月实施的《中华人民共和国社会保险法》(2018年12月修订,以下简称《社会保险法》)首次以法律形式对加收社会保险费滞纳金的条件和比例作出明确规定,其中第八十六条比照《中华人民共和国税收征收管理法》将社会保险费滞纳金按日加收比例从千分之二下调至万分之五,但未明确是否封顶。现行制度对经营困难等情形的用人单位,规定了暂缓缴纳社会保险费的情形,暂缓缴费期间免收滞纳金。

  纵观制度演变历史可以看出:社会保险费滞纳金制度层级从条例逐步上升到一般性法律;加收比例分两步从百分之一降至千分之二再到万分之五,且参考借鉴了税收征管有关做法。但是,社会保险费滞纳金制度从出台至今,一直未明确社会保险费滞纳金是否封顶,使得滞纳金问题成为各方面争论的焦点。

  二、社会保险费滞纳金征管面临的问题

  社会保险费滞纳金征收本身面临相关法律法规规定存在差异的问题。社会保险费征收职责划转税务部门后,为平稳有序征管、稳定社会预期,以及基于本地化的历史背景和现实因素考量,各地多沿用原征收部门关于滞纳金法律适用及减免的历史惯例。其中,部分做法因没有明确法律依据甚至不符合上位法规定,以及长期遗留下来的历史问题,都可能加大税务部门的执法风险。

  (一)法律法规规定存在差异

  作为社会保险费征管的重要依据和对《社会保险法》的有益补充,我国在2019年对1999年出台的《征缴暂行条例》进行了修订,使其更加适应社会保险费征管实际。但是,相关部门在修订《征缴暂行条例》时,并未按照《社会保险法》相关规定,对滞纳金加收比例进行修改,依然保留了按日加收千分之二滞纳金的规定,导致与《社会保险法》规定的万分之五比例存在矛盾,不利于规范社会保险费滞纳金征收。

  (二)各地制度执行差异大

  1.对加收滞纳金是否可以超本金等理解和执行不一致。由于相关法律制度未明确社会保险费滞纳金是否封顶,各地在执行中理解不一。有的地区未执行滞纳金1倍封顶,有的地区执行1倍封顶。此外,本金和滞纳金是否可以分离缴纳、社会保险费滞纳金在破产清算中债权确认等事项尚无明确司法解释,各地执行不一。

  2.加收滞纳金的险种有差异。有的地区对全部社会保险费险种均加收滞纳金;有的地区只对养老保险等待遇享受及时性不强的险种加收滞纳金,对其他险种不予加收滞纳金;个别经济落后地区直接对所有单位的所有险种不加收滞纳金。

  3.对“欠缴之日”的理解有差异。有的地方当月征收当月社会保险费,次月1日开始计算滞纳金。有的地方当月征收上月社会保险费,征期是1日至15日,从16日开始计算滞纳金。

  4.加收滞纳金的时间界线有差异。有的地方对所有时间段均加收滞纳金,有的地方以2011年7月《社会保险法》实施为界线,从2011年7月开始加收滞纳金,对于之前的则不加收滞纳金。

  5.部分地区对欠费加收利息且加收方式有差异。有的地区变相地只加收了社会保险欠费对应的利息,不加收滞纳金;有的地区对社会保险欠费同时加收滞纳金和利息;有的地区按补缴业务类型区分加收社会保险欠费的滞纳金或利息;有的地区对《社会保险法》出台前产生的欠费加收利息,对《社会保险法》出台后产生的欠费加收滞纳金。

  以上政策理解不一、执行宽严不均的情况与提升统筹层次、营造公平市场环境等要求不相适应。社会保险滞纳金征管亟待从全国层面予以规范统一。

  (三)历史遗留问题难解决

  部分国有、集体企业改组改制失败后不再进行生产经营,但部分职工仍与企业保留劳动关系(不从事实际生产)。为保证相关职工继续以企业方式参保退休,仍按期生成应征费款,造成大量无法收回的欠费。此外,还有因企业拆并、市场主体消亡、劳资纠纷等历史遗留问题产生的欠费。这类欠费往往追溯时间久远,成因复杂,数额巨大,无论本金还是滞纳金都难以追缴,在实际执行中也没有相应的政策依据和解决措施。

  (四)是否适用《中华人民共和国行政强制法》存在争议

  目前,关于《社会保险法》规定的社会保险费滞纳金是否适用《中华人民共和国行政强制法》(以下简称《行政强制法》)尚无定论,各地法院判例也各有支持。

  支持社会保险费滞纳金适用《行政强制法》的主要依据是,《行政强制法》第四十五条有关滞纳金的条款定义,将加处滞纳金明确归为行政强制执行措施之一。学理解释中,该种强制执行的滞纳金属于执行罚,与划拨存款、拍卖财物等直接强制执行方式不同,是间接强制执行。全国人大常委会法制工作委员会等部门组织编写的《中华人民共和国社会保险法释义》已经明确社会保险费滞纳金属于间接强制执行。《行政强制法》和《社会保险法》规定的滞纳金属性相近,应适用《行政强制法》。且2010年10月通过、2011年7月实施的《社会保险法》,早于2011年6月通过、2012年1月实施的《行政强制法》,前者属于旧法,后者属于新法,按照新法优于旧法原则,社会保险费滞纳金应受《行政强制法》规范。

  不支持社会保险费滞纳金适用《行政强制法》的主要依据是,《社会保险法》规定的逾期缴费自动产生的滞纳金与《行政强制法》规定的用人单位不履行行政决定产生的滞纳金存在明显内涵差异。《行政强制法》对滞纳金征收有封顶限制规定,并明确加收滞纳金的行政机关有告知义务和催告程序,《社会保险法》对封顶限制、告知义务和催告程序均没有相应规定,存在具体执行差异。且《社会保险法》相对《行政强制法》为特别法。由此,部分判例认为社会保险费滞纳金不能直接适用《行政强制法》。

  以上两种观点均有法院判例支持。比如,支持适用《行政强制法》的有(2019)桂03行终257号行政判决书,不支持适用《行政强制法》的有(2019)琼01行终70号行政判决书。

  三、社会保险费滞纳金与税收滞纳金加收的比较及现实借鉴

  在我国,社会保险费滞纳金与税收滞纳金目前均由税务部门征收,起算时间类似、加收标准相同(具有参照关系)、督促作用相近,两种滞纳金具有相似之处,且税收征管相对成熟,理论和实践均争议较少,对于在操作层面完善社会保险费滞纳金具有现实借鉴意义。

  (一)关于明确社会保险费滞纳金加收起止时间

  《社会保险法》和《征缴暂行条例》均规定,“自欠缴之日起,按日加收滞纳金”。然而,社会保险费征管情况较为复杂,各地征期属期存在差异,对欠缴日期的理解也各有不同,导致对滞纳金加收起止时间的认定存在差别。各地在征收社会保险费征管实践中对进一步统一和明确滞纳金加收的起止时间需求较为迫切。因此,本文倾向于认为应当按照便于税费齐抓共管原则,参照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》(以下简称《税收征管法实施细则》)第七十五条明确社会保险费滞纳金加收起止时间。

  (二)关于明确社会保险费本金与滞纳金是否可以分离缴纳

  社会保险费本金与滞纳金是否可以分离缴纳,暂无相关规定。但在征管实务中,基层普遍反映,对于不少生产经营困难且欠费数额大、欠费时间久的企业而言,难以一次性同时缴清社会保险费本金和滞纳金,在未能缴清本金的情况下滞纳金会不断增加,最终有可能导致企业逃避缴费,造成难以解决的历史遗留问题,既降低企业遵从度、影响了基金收入,又损害职工的合法权益。因此,本文认为,无论是从便企利民角度,还是从便于执行角度,都应借鉴税收有关经验做法,明确社会保险费本金与滞纳金可以分离缴纳,企业补缴本金后相应滞纳金将不再增加。

  (三)关于社会保险费滞纳金破产阶段债权申报认定

  2012年7月实施的《最高人民法院关于税务机关就破产企业欠缴税款产生的滞纳金提起的债权确认之诉应否受理问题的批复》(法释[2012]9号)明确:“依照企业破产法、税收征收管理法的有关规定,破产企业在破产案件受理前因欠缴税款产生的滞纳金属于普通破产债权。”但目前对社会保险费滞纳金尚无明确规定。

  《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定:“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权。”

  目前,尚无法律法规明确社会保险费滞纳金是否属于普通破产债权。在各地法院出台的规定及实际判例中,更多支持社会保险费滞纳金属于普通破产债权。以江苏省为例,《江苏省高级人民法院 国家税务总局江苏省税务局关于印发〈关于做好企业破产处置涉税事项办理优化营商环境的实施意见〉的通知》(苏高法[2020]224号)第三条第一款规定,由税务机关征收的社会保险费、非税收入,税务机关按照企业破产法相关规定进行申报。其中,企业所欠的滞纳金、因特别纳税调整产生的利息、由税务机关征收的非税收入按照普通破产债权申报。江苏省泰州市中级人民法院在(2022)苏12民终462号行政判决书中认为,“社会保险费滞纳金在本质上不完全等同于罚款,与其他金钱债权的利息性质相似,可与其他普通金钱债权一样,作为破产程序中的普通债权清偿”“在社会保险费已被作为破产债权的前提下,对于与社会保险费本身密切相连的滞纳金也应被列入破产债权”。

  法院受理企业破产申请后,按照《社会保险法》第五十七条,用人单位的社会保险登记事项发生变更或者用人单位依法终止的,应当办理变更或者注销社会保险登记。同时,根据2023年12月施行的《社会保险经办条例》,用人单位注销社会保险登记的,应当先结清欠缴的社会保险费、滞纳金、罚款。在实际征收中企业注销后难以对欠费进行追缴,从这个角度看也应当将滞纳金作为破产债权。

  因此,本文认为应该参照税收滞纳金有关规定,将社会保险费滞纳金作为破产程序中的普通债权清偿,并参照税收滞纳金有关办法,提请最高人民法院进行明确。

  (四)关于明确法院受理企业破产申请后滞纳金是否停止计算

  《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》(国家税务总局公告2019年第48号)第四条规定,企业所欠税款、滞纳金、罚款,以及因特别纳税调整产生的利息,以人民法院裁定受理破产之日为截止日计算。而社会保险费滞纳金暂无相关规定。从法律衔接角度看,2019年3月施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(三)》(法释[2019]3号)第三条规定,破产申请受理后,企业欠缴款项产生的滞纳金,包括债务人未履行生效法律文书应当加倍支付的延迟利息和劳动保险金的滞纳金,债权人作为破产债权申报的,人民法院不予确认。为与企业破产有关法律更好衔接,法院受理企业破产申请后社会保险费滞纳金应当停止计算。从现实意义看,法院受理企业破产申请后,企业已无生产经营能力,如继续计算社会保险费滞纳金已无现实意义。综合以上几点,本文认为应当参考有关税收规定,明确自法院受理企业破产申请裁定之日起,社会保险费滞纳金停止计算。

  (五)关于社会保险费滞纳金是否适用《行政强制法》

  2012年8月,国家税务总局在官网上答复纳税咨询问题时明确:“税收滞纳金的加收,按照征管法执行,不适用行政强制法。”这对规范社会保险费滞纳金征收具有一定参考借鉴意义。

  本文认为,从程序看,《社会保险法》规定社会保险费滞纳金是由该法规定的“自欠缴之日起”自动生效的,并非基于行政机关作出的行政决定,这与《行政强制法》对“行政强制执行”的定义存在本质差异。从资金属性看,《社会保险法》规定社会保险费滞纳金进入社会保险基金,是参保人的共同财产,滞纳金除了具有督促履行金钱给付义务作用,还有明显的利息补偿作用。银行贷款利息是可以超过本金的,如果滞纳金不能超过本金,起不到有效防止用人单位占用公共费款的作用。因此,加收社会保险费滞纳金不应适用于《行政强制法》,相应地也不适用于该法第四十五条“加处罚款或者滞纳金的数额不得超过金额给付义务的数额”的规定。同时本文建议,为了避免一些非主观原因造成的滞纳金无限增加,甚至出现“天价”滞纳金现象,导致执行困境,应当适当增加滞纳金停止计算的具体情形和认定程序,兼顾其合法性、合理性及现实可执行性,最大限度回归其督促和补偿功能。

  四、完善社会保险费滞纳金制度的建议

  (一)加强顶层设计,完善法律法规和明确有关解释

  一是在《征缴暂行条例》修订时,将滞纳金加收比例从千分之二调整为万分之五,以与《社会保险法》规定相统一,兼顾其合理性和督促履责作用。二是规范滞纳金征管,取消个别地区加收利息的规定,避免重复加收。三是按照合理配比原则将加收的滞纳金分别划入统筹基金和该职工的个人账户。具体建议是:按照养老保险和医疗保险相应的个人账户记账利率计算应划入个人账户的补偿资金数额,并将相应资金从加收的滞纳金中划入个人账户,剩余部分全部划入统筹账户。四是提请全国人大常委会对社会保险费滞纳金是否适用《行政强制法》事宜予以裁决明确。2023年修订的《中华人民共和国立法法》规定,法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致,不能确定如何适用时,由全国人民代表大会常务委员会裁决。因此,鉴于社会保险费滞纳金是否适用《行政强制法》存在较大争议,且对现实征管影响较大,建议由全国人大常委会予以裁决明确。本文建议不应适用于《行政强制法》。同时,建议在完善相关法律法规和有关解释时,适当增加滞纳金停止计算的具体情形,尤其是对一些经营确实困难没有能力补缴费款的企业应允许其适当缓缴,以兼顾滞纳金的合法性、合理性及现实可执行性,最大限度回归其督促和补偿功能。

  (二)借鉴成熟做法,完善操作层面有关规定

  一是按照便于税费齐抓共管原则,参照《税收征管法实施细则》规定明确社会保险费滞纳金加收起止时间。当前,全国存在当月征收当月属期费款及当月征收上月属期费款两种情况。而将这两种情况统一为一种暂时难以实现。应结合有关改革逐步统一为当月征收上月属期费款,征收期与税收同步为15日前。滞纳金自征期结束后次日为计算起始日期。二是明确社会保险费本金与滞纳金分离缴纳,补缴本金后相应滞纳金将不再增加。三是明确将社会保险费滞纳金作为破产程序中的普通债权清偿,并参照税收滞纳金有关办法,提请最高人民法院出台司法解释予以明确。四是明确自法院受理企业破产申请裁定之日起,社会保险费滞纳金停止计算。五是随着相关法律法规的完善,逐步明确减免条件和审批程序。明确滞纳金减免各类情形及审批权限和流程,便于基层征管一线有规可依,提高征管效率,减少缴费争议,降低征收成本。

  (三)加强部门协作,稳慎处置历史欠费及相应滞纳金问题

  为深入推进社会保险费部门协同共治,建议以各地政府为主导,进一步明确社会保险费征管各部门职责分工,建立多部门常态化工作协作机制,完善跨部门联办业务流程,联合解决历史欠费相应滞纳金的追缴等问题,发挥共治合力保障社保基金的安全可持续,促进经济社会稳定发展。


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  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

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  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

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  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。