房地产开发企业代建安置房税收管理探讨
发文时间:2020-05-19
作者:蔡诚 陈翔
来源:税屋
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随着城市的大规模建设,棚户区改造、旧城改造已成为政府的一项重要工作。在土地出让过程中,房地产开发企业(以下简称房企)代建回迁安置房、经济适用房、公共配套设施等(以下简称安置房),已越来越多的成为土地出让的模式。


  土地出让进入一种新模式,同时也产生了新的税收问题。本文旨在房地产开发企业代建安置房的相关税收问题作一探讨。


  一、土地出让合同中的代建安置房条款的认定


  根据《合同法》第八条规定,土地出让合同中约定了的合同双方的权利、义务,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。


  合同中约定的房企代建安置房条款,实质是在给付土地出让金的同时承担了代建安置房的义务,这种义务通过一定价值的商品体现。


  二、理解一个概念


  “不具有合理商业目的”在《营业税改征增值税试点实施办法》附件一第四十四条、《土地增值税暂行条例》第九条第三款、《企业所得税法》第四十七条、《一般反避税管理办法(试行)》第三、四条均有表述,其中心意思为“是指以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳税款。”


  而房企代建安置房条款的实质是,代建安置房的建安成本是取得土地使用权支付价款的组成部分,是“换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为”。这种税收安排是政府宏观调控房地产市场的手段,房企不具有“以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳税款。”的特征。


  三、代建安置房的税务处理


  (一)增值税


  《营业税改征增值税试点实施办法》(附件一)第十四条将代建安置房移交政府行为视同销售。第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权确定销售额。


  我们认为:代建安置房移交政府行为是同等价值下的商品交换,交换过程中的房企成本就是实际发生的建安成本。从交换的目的看,房企没有“以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳税款”。从公允价值看,无形资产没有按公允价值计算土地出让金金额,增加进项税额。从计税原理看,增值税作为流转税最终是由消费者负担,房企作为流转的环节不应是最终负担者。


  因此,房企的视同销售收入应是实际代建的建安成本加进项税金转出后的金额。


  (二)企业所得税


  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十一条:企业以非货币交易方式取得土地使用权的,应按下列规定确定其成本:(一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理:1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。


  我们认为:相比增值税对视同销售商品的收入认定,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十一条明确了房企成本按市场公允价值,更准确的还原了交易的本质,使房企的代建成本能够归集到取得土地使用权的成本里,减少了税企的争议。


  同时,房企有代建绿化、公园、菜市等公共配套设施,无偿赠与地方政府、政府公用事业单位,按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条第五款处理。


  (三)土地增值税


  《土地增值税清算管理规程》第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


  《安徽省土地增值税清算管理办法》第三十四条:(三)纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格,又无正当理由的,税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形:1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品;


  第三十八条:取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中,取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。


  我们认为:代建安置房无偿移交政府部门,应视同销售处理。《安徽省土地增值税清算管理办法》第三十四条、三十八条确定了支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。


  视同销售的收入应作为取得土地对价的组成部分,可以作为取得土地成本在计算土地增值税时扣除,并且享受加计扣除的税收优惠政策。


  综上所述,在房地产开发过程中,所涉及的增值税是流转环节的税收,由消费者负担,而代建行为的接收对象是政府部门,通过政府部门把房产转移到所有者手中,所以作进项税金转出处理,加大取得土地使用权所支付的金额。土地增值税、企业所得税的课税对象是企业利润,就其增值额征收的税种。在对三个税种学习的过程中,我们认识到在实际工作时,只有深刻的把握事物本质,才能有助于更好理解税法的内涵。


蔡诚 陈翔


二〇一九年十一月十六日


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

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  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。