房地产开发企业代建安置房税收管理探讨
发文时间:2020-05-19
作者:蔡诚 陈翔
来源:税屋
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随着城市的大规模建设,棚户区改造、旧城改造已成为政府的一项重要工作。在土地出让过程中,房地产开发企业(以下简称房企)代建回迁安置房、经济适用房、公共配套设施等(以下简称安置房),已越来越多的成为土地出让的模式。


  土地出让进入一种新模式,同时也产生了新的税收问题。本文旨在房地产开发企业代建安置房的相关税收问题作一探讨。


  一、土地出让合同中的代建安置房条款的认定


  根据《合同法》第八条规定,土地出让合同中约定了的合同双方的权利、义务,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。


  合同中约定的房企代建安置房条款,实质是在给付土地出让金的同时承担了代建安置房的义务,这种义务通过一定价值的商品体现。


  二、理解一个概念


  “不具有合理商业目的”在《营业税改征增值税试点实施办法》附件一第四十四条、《土地增值税暂行条例》第九条第三款、《企业所得税法》第四十七条、《一般反避税管理办法(试行)》第三、四条均有表述,其中心意思为“是指以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳税款。”


  而房企代建安置房条款的实质是,代建安置房的建安成本是取得土地使用权支付价款的组成部分,是“换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为”。这种税收安排是政府宏观调控房地产市场的手段,房企不具有“以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳税款。”的特征。


  三、代建安置房的税务处理


  (一)增值税


  《营业税改征增值税试点实施办法》(附件一)第十四条将代建安置房移交政府行为视同销售。第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权确定销售额。


  我们认为:代建安置房移交政府行为是同等价值下的商品交换,交换过程中的房企成本就是实际发生的建安成本。从交换的目的看,房企没有“以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳税款”。从公允价值看,无形资产没有按公允价值计算土地出让金金额,增加进项税额。从计税原理看,增值税作为流转税最终是由消费者负担,房企作为流转的环节不应是最终负担者。


  因此,房企的视同销售收入应是实际代建的建安成本加进项税金转出后的金额。


  (二)企业所得税


  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十一条:企业以非货币交易方式取得土地使用权的,应按下列规定确定其成本:(一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理:1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。


  我们认为:相比增值税对视同销售商品的收入认定,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十一条明确了房企成本按市场公允价值,更准确的还原了交易的本质,使房企的代建成本能够归集到取得土地使用权的成本里,减少了税企的争议。


  同时,房企有代建绿化、公园、菜市等公共配套设施,无偿赠与地方政府、政府公用事业单位,按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条第五款处理。


  (三)土地增值税


  《土地增值税清算管理规程》第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


  《安徽省土地增值税清算管理办法》第三十四条:(三)纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格,又无正当理由的,税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形:1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品;


  第三十八条:取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中,取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。


  我们认为:代建安置房无偿移交政府部门,应视同销售处理。《安徽省土地增值税清算管理办法》第三十四条、三十八条确定了支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。


  视同销售的收入应作为取得土地对价的组成部分,可以作为取得土地成本在计算土地增值税时扣除,并且享受加计扣除的税收优惠政策。


  综上所述,在房地产开发过程中,所涉及的增值税是流转环节的税收,由消费者负担,而代建行为的接收对象是政府部门,通过政府部门把房产转移到所有者手中,所以作进项税金转出处理,加大取得土地使用权所支付的金额。土地增值税、企业所得税的课税对象是企业利润,就其增值额征收的税种。在对三个税种学习的过程中,我们认识到在实际工作时,只有深刻的把握事物本质,才能有助于更好理解税法的内涵。


蔡诚 陈翔


二〇一九年十一月十六日


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。