【回答】

　　根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：

　　“七、关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式

　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。

　　各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

　　……

　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

【回答】

　　一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件的规定：“八、清算后再转让房地产的处理

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”

　　二、根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：“六、关于受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间

　　纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。

　　尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

　　七、关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式

　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。

　　各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

　　八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形

　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税;普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

　　来源：国家税务总局     发布日期：2026-01-01

【回答】

　　第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定： “计算增值额的扣除项目：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额;

　　(二)开发土地的成本、费用;

　　(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)财政部规定的其他扣除项目。”

　　第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。

　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　……

　　(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

　　第三、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

　　第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

　　本通知自2016年5月1日起执行。”

　　第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　……

　　四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

　　房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：

　　(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

　　(二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

　　五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

　　营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”

　　第五，根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财税〔2021〕21号)第五条“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

　　……

　　九、本通知执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。”

　　第六，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)第二条：“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。

　　……

　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

　　来源：国家税务总局     发布日期：2026-01-01

【回答】

　　第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　......

　　第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　......

　　第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

　　(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　(二)提供扣除项目金额不实的;

　　(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

　　第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　......

　　第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

　　条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

　　条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

　　隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

　　提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

　　转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。”

　　第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

　　第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

　　第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

　　本通知自2016年5月1日起执行。”

　　第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

　　第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”

　　第五，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)第二条的规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。

　　……

　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

　　来源：国家税务总局     发布日期：2026-01-01

【回答】

　　根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：

　　“八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形

　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税;普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

　　……

　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

　　来源：国家税务总局     发布日期：2026-01-01

【回答】

　根据《国家税务总局关于发布<涉税专业服务信用评价管理办法>的公告》(国家税务总局公告2026年第1号)规定：“第二十七条  对达到TSC5级的涉税专业服务机构，税务机关采取下列激励措施：

　　(一)开通纳税服务绿色通道;

　　(二)对其所代理的纳税人发票可以按照更高一级的纳税缴费信用级别管理，纳税缴费信用级别为D级的除外;

　　(三)依托税务信息化系统为涉税专业服务机构开展批量纳税申报、信息报送、在线税务咨询及相关业务办理提供便利化服务;

　　(四)在税务机关购买涉税专业服务时，同等条件下优先考虑，涉及政府采购的，按照政府采购法律法规办理。

　　……

　　第三十七条  本办法自发布之日起施行。”

　　【回答】

根据《投资性房地产评估指导意见》第十五条规定，“采用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，判断租金收益与相应费用的匹配性，确定净收益。投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当考虑免租期和租金收取方式的影响”。

　　因此，投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费。

　　【回答】

根据《中华人民共和国资产评估法》第二十九条规定，“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年”，自2016年12月1日起施行。

　　根据《资产评估准则——工作底稿》第十七条规定，“评估业务档案自评估报告日起至少保存10年。国家法律、法规另有规定的，依照其规定”，自2008年7月1日起施行。

　　综上，如果在《中华人民共和国资产评估法》正式实施前，底稿保存已满10年，按10年确定保存期限。如果在资产评估法正式实施后，底稿保存尚未到期，按照《中华人民共和国资产评估法》第二十九条规定执行。

　　【回答】

根据《中华人民共和国资产评估法》第十三条第四项规定，评估专业人员应当履行对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证的义务，以及第二十三条第三款规定，“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责”。

　　根据《资产评估基本准则》第十四条及《资产评估执业准则——资产评估程序》第十三条规定，“资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料。包括：委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料;从政府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料”。《资产评估执业准则——资产评估程序》第十四条规定，“资产评估专业人员应当要求委托人或者其他相关当事人提供涉及评估对象和评估范围的必要资料。资产评估专业人员应当要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细表及其他重要资料进行确认，确认方式包括签字、盖章及法律允许的其他方式”，第十五条规定，“资产评估专业人员应当依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等”。

　　综上，资产评估师应当履行相关资料核查验证义务，同时委托人也应当对其提供相关资料的真实性、完整性和合法性负责。

　　【回答】

您好，根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

       其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

       对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

　　感谢您的来电，再见!

　　来源：宁波税务   2025年12月25日

【回答】

是否需要开具发票取决于该违约金是否构成增值税的应税收入。

　　需要开具增值税发票的情况：当收取的违约金属于《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定的“价外费用”时，必须并入主营业务收入并向付款方开具增值税发票。发票的项目名称应与主业务一致，并适用相同的税率或征收率。

　　不得开具增值税发票的情况：当收取的违约金不属于增值税征税范围，不应开具增值税发票。此时，收款方可开具收据或普通资金往来凭证。

【回答】

收取违约金的一方：企业收取的违约金收入应作为企业所得税应税收入。

　　支付违约金的一方：企业支付的与生产经营有关的违约金，属于企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，且不属于企业所得税法规定的不得扣除的支出项目。

“有关”：指违约金的支付源于企业为开展正常经营活动而签订的合同，违约行为是该合同履行过程中的直接后果。

　　“合理”：指违约金金额是根据合同约定计算得出，符合行业惯例和商业常规，是真实、公允的补偿性支出，而非惩罚性的、虚构的利润转移。需特别注意，行政罚款、司法罚金等不得税前扣除。因此，对于违约金的支付方，其支付的违约金准予在计算企业所得税应纳税所得额时扣除，但应以取得真实、合法、且具备关联性的税前扣除凭证为前提。

【回答】

是的，不同国家或地区的个人所得税计算方法存在差异。以下是一些国家或地区的个人所得税计算方法的简要介绍：

1.中国：个人所得税的计算方法是根据应纳税所得额来计算的，应纳税所得额等于全年的收入减去各项扣除后的金额。税率分为7个档次，根据应纳税所得额的不同，税率也不同。

2.美国：个人所得税的计算方法是根据税前收入减去各项扣除后的金额来计算的。美国的个人所得税采用渐进税率制，税率分为7个档次，根据应纳税所得额的不同，税率也不同。

3.日本：个人所得税的计算方法是根据税前收入减去各项扣除后的金额来计算的。税率分为5个档次，根据应纳税所得额的不同，税率也不同。

4.欧洲：欧洲的个人所得税计算方法各不相同，不同国家或地区有不同的税率和扣除标准。例如，英国的个人所得税采用渐进税率制，税率分为3个档次，根据应纳税所得额的不同，税率也不同。而瑞典的个人所得税则采用累进税率制，税率分为20个档次，根据应纳税所得额的不同，税率也不同。

总之，不同国家或地区的个人所得税计算方法存在差异，需要根据当地的税法规定来计算。

【回答】

财产清查是指对企业的资产、负债、权益、收入、费用等进行全面的审查和清点，以确保财务报表的真实性和准确性。财产清查的结果应该按照以下步骤进行处理：

1. 编制财产清查报告：财产清查的结果应该编制成财产清查报告，该报告应该详细记录企业的资产、负债、权益、收入、费用等情况，并对存在的问题进行分析和说明。

2. 核实财产清查报告：财产清查报告应该由企业的财务部门进行核实，确保财产清查的结果准确无误。

3. 处理财产清查报告：根据财产清查报告的结果，企业应该及时采取措施处理存在的问题，如补充资料、调整账目等。

在进行财产清查时，需要注意以下事项：

1. 财产清查应该由专业人员进行，确保财产清查的结果准确无误。

2. 财产清查应该全面、细致、严谨，确保财务报表的真实性和准确性。

3. 在进行财产清查时，应该遵守相关法律法规和企业内部规定，确保财产清查的合法性和规范性。

4. 在处理财产清查报告时，应该及时采取措施处理存在的问题，确保企业的财务状况得到有效控制和管理。

【回答】

如果你们公司剩余的发票是数电发票，则无需缴销。如果剩余的是通过增值税发票系统开具的普通纸票、纸电发票或者是通过电子发票服务平台开具的数电纸票，可以在电子税务局进行缴销，具体操作跟我一起往下看吧。

一、登录电子税务局后，点击【我要办税】-【发票使用】-【发票缴销】功能菜单

二、点击“发票缴销”进入系统功能办理页面。系统自动带出纳税人可缴销的发票种类和起始号码段。

三、若申请缴销的发票为非电子发票（即普通纸票、数电纸票），根据‘销毁方式说明’对需缴销发票进行剪角处理，完成后请拍照上传。若申请缴销的发票为电子发票（即纸电发票）则无需上传附件。

四、勾选需缴销的发票信息，选择‘缴销类型’，录入‘缴销原因说明’，点击【提交】，系统跳转发票缴销预览页面。

五、纳税人确认数据无误后，点击【申请缴销】，若纳税人提交缴销的发票为非电子发票（即普通纸票、数电纸票），则需要税务机关审核。

若纳税人提交缴销的发票种类为纸电发票，系统自动办结。

【回答】

涤纶低弹丝油剂（即DTY油剂）、工业用异己烷、N型橡胶增塑剂，符合《成品油消费税征收范围注释》及相关征收规定，应当按照溶剂油缴纳消费税。

《国家税务总局关于消费税有关政策问题的公告》（国家税务总局公告2012年第47号）第一条第二款所称“石油化工行业标准”是指标准号为“SH”的产品标准。

【回答】

企业生产的产品，如果根据国家标准、行业标准或其他方法可以确认符合《成品油消费税征收范围注释》和相关征收规定，应当按照相关规定缴纳消费税。

【回答】

根据《财政部国家税务总局关于调整部分成品油消费税政策的通知》（财税〔2008〕19号）第三条第一款规定，以外购或委托加工收回的已税石脑油、润滑油、燃料油为原料生产的应税消费品，在同一生产过程中既生产出应税消费品，又同时生产出非应税消费品的，其生产应税消费品所耗用原料中已纳消费税税款允许抵扣，生产非应税消费品所耗用原料中已纳消费税税款不得抵扣。生产应税消费品耗用原料的数量，可根据企业实际生产模式选择合理的比例进行划分。

【回答】

       根据《国家税务总局关于<中国税收居民身份证明>有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第4号)第一条规定，企业或者个人可以就其构成中国税收居民的任一公历年度向其主管税务机关申请开具《税收居民证明》。

【回答】

       纳税人通过电子税务局领取的《中国税收居民身份证明》可自动加盖各区局电子印章；纳税人通过大厅领取的，需税务机关打印《中国税收居民身份证明》后线下加盖主管税务机关公章。