【回答】

不是。房地产公司卖开发产品是销售行为，不是融资行为，销售行为与租赁行为是两项交易，应当分别确认和处理，因此，房地产公司和客户都应当按照不动产经营租赁缴纳增值税。  

【回答】

由于在同一份合同中约定，担保人是卖方，被担保人是买方，所以，违约金按照销售不动产的价外费用并入销售额缴纳增值税。同时，作为土地增值税的应税收入。           

如果房地产企业单独签订合同提供担保服务，收取客户的违约金按照直接收费金融服务缴纳增值税。不作为土地增值税的应税收入。 

【回答】

汽车不构成房产的不可分割的一部分，送汽车的目的是促销，所以，在计算土地增值税时，购进汽车时应当单独计入库存商品，而不能计入开发成本，不能作为扣除项目来处理。在增值税和企业所得税中，按照捆绑销售的原则来处理。

【回答】

如果卖房时一起送装修、家电的，按照捆绑销售的原则，将收取的总价款按照房屋和装修、家电的公允价值比例分摊，分别计算缴纳增值税。如果卖房之前，搞促销活动赠送的装修、家电，与所卖的房子没有一一直接对应关系，应当按照视同销售缴纳增值税，因为送装修、送家电与卖房是两项销售行为。  

【回答】

不需要。零息首付贷，是指房地产企业给客户提供首付贷款服务，而且不收利息。由于该业务不收利息，而且以客户买房为前提，所以不属于无偿赠送，不需要缴纳增值税。   

【回答】

需要。根据企业所得税法相关规定，销售价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权调整交易价格。因此需要进行纳税调整。但是，需要注意的是，调增销售收入后，甲公司支付的利息支出也应当纳税调增，纳税调整的结果可能并不影响企业所得税。 

【回答】

可以。根据《人民防空法》的规定，城市新建民用建筑，应当按照国家和省有关规定修建防空地下室。因此，建造人防设施属于法律规定，属于开发房地产项目必须发生的支出，应当计入开发成本，可以在计算土地增值税和企业所得税前扣除。           

2、需要。由于人防设施的产权属于国家，而不属于甲企业，因此，甲企业作为实际使用人应当代替产权人缴纳房产税。           

3、需要缴纳房产税，理由同（2）。但是，不需要缴纳土地增值税，因为人防设施的产权属于国家，而不属于甲企业，甲企业与业主也无法办理产权手续。 

【回答】

停车位的成本如何扣除取决于相应的收入如何确认，具体分以下情形：           

①如果停车位可以单独办理产权证，则停车位的成本视同开发成本，可以扣除。           

②如果停车位不可以单独办理产权证，表明停车位不符合规划的开发产品要求，停车位视同公共配套设施，将其成本作为公共配套设施成本，分摊到可售建筑面积，在计算土地增值税时扣除。 

【回答】

根据企业所得税法及国税发2009年第31号《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的相关规定，应当区分不同情况进行税务处理：           

第一，售楼处单独出售、单独办理产权登记的，应当作为开发产品进行税务处理；如果最终未出售，转为固定资产使用的，按照固定资产的规定进行税务处理；           

第二，售楼处未单独出售、未单独办理产权登记的，相关的房地产项目销售完毕后交付给业主的，作为公共配套设施进行税务处理，不属于开发产品或固定资产，售楼处的开发成本计入相关的开发项目的成本；           

第三，售楼处属于临时建筑、相关的房地产项目销售完毕后拆除的，不属于开发产品或固定资产，属于销售过程中发生的支出，应当作为开发费用进行税务处理；           

第四，售楼处是以经营租赁方式租入的，不属于开发产品或固定资产，支付的租赁费在企业所得税前扣除。       

【回答】

根据《土地管理法》的规定，未经国家征用的集体土地不得转让。甲企业出售别墅的业务应当分为两部分分别进行处理：           

第一部分是转租土地，甲企业实质上是将租赁来的土地再转租出去，转租收入应当缴纳增值税，但是不需要缴纳土地增值税。           

第二部分是出售房产，这部分应当缴纳土地增值税。其中，支付给政府的土地租金不得作为取得土地的成本扣除，也不得作为计算加计扣除的基数。

【回答】

需要。根据国税函2007年第645号规定，只要实质上转让了土地的占有、使用、收益、处分等权利，即实质上转让了土地权属，无论是否办理了土地使用权证，都应当依法缴纳增值税、土地使用税、契税。 

【回答】

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[1986]财税地字第8号）规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”

【回答】

您提供签证代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向服务接受方收取并代为支付给外交部和外国驻华使（领）馆的签证费、认证费后的余额为销售额。向服务接受方收取并代为支付的签证费、认证费，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。

按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

【回答】

安保服务比照劳务派遣服务缴纳增值税和开具发票。如选择差额纳税，纳税人向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票；如选择一般计税方式，可以全额开具增值税专用发票。

按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印”差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

【回答】

金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。

金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

【回答】

您公司提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。如选择一般计税方式，可以全额开具增值税专用发票。

按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

【回答】

您公司提供劳务派遣服务选择差额纳税的，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。如选择一般计税方式，可以全额开具增值税专用发票。

劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。

按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

【回答】

提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

选择上述办法计算销售额的，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。如选择一般计税方式，可以全额开具增值税专用发票。

按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

【回答】

经纪代理服务,以取得的全部价款和价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额，向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费,不得开具增值税专用发票。

按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

【回答】

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。