海南省地方税务局公告2016年第8号 海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告
发文时间:2016-12-05
文号:海南省地方税务局公告2016年第8号
时效性:全文有效
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根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等有关税收法律法规的规定,结合我省实际情况,予以调整房地产项目土地增值税核定征收办法,现公告如下: 


  一、申报主体责任


  纳税人是土地增值税清算申报主体,依法按时、如实进行土地增值税清算申报是纳税人的法定义务,纳税人应对清算资料的真实性、准确性和完整性负责。纳税人未按照规定的期限办理清算手续,未按规定提交清算资料或弄虚作假的,主管税务分局按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。


  二、核定征收条件


  在土地增值税清算过程中,纳税人有下列情形之一的,税务机关可采取核定方式征收土地增值税:


  (一)依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;


  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;


  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;


  (四)符合土地增值税清算条件,纳税人未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;


  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


  三、核定方法


  对符合清算条件的房地产开发项目按核定征收方式进行土地增值税清算时,主管税务分局根据日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息,综合运用从第三方获取的信息,逐项核定房地产开发项目的收入和扣除项目金额,确定应纳的土地增值税。


  (一)销售收入


  根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额,确定转让房地产取得的销售收入。对房地产转让价格明显偏低且无正当理由的,按规定进行调整。


  (二)扣除项目金额


  1.土地价款。根据纳税人日常申报的资料和数据,向国土部门查询该项目取得土地使用权支付的价款,确定土地价款。无法获得土地价款相关数据的,可参照同期同类基准地价核定。


  2.房地产开发成本。由市县区局委托有资质的工程造价审核机构,参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,对项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用进行评估,税务机关参照评估结果,对房地产开发成本予以核定。


  3.房地产开发费用及其他。房地产开发费用根据规定,按照土地成本和开发成本的10%计算确认;与转让房地产有关的税金和加计扣除金额按照规定计算确认。


  (三)根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后,区分普通住宅和非普通住宅,分别计算增值额和增值率,确定应缴及应补缴的土地增值税。


  四、土地增值税核定征收工作由各市县区局负责,按以下程序进行


  (一)主管税务分局向纳税人出具相关房地产项目经审核或调查认定符合核定征收条件,告知核定事项的税务事项通知书;


  (二)主管税务分局组织有关人员进行核定征收核查;


  (三)主管税务分局出具核定征收意见报告;


  (四)主管税务分局将核定征收意见报告报市县区局税政部门;


  (五)市县区局组织清算审理委员会审议;


  (六)主管税务分局向纳税人出具核定征收税款审核结论的税务事项通知书,按规定执行。


  各市县区局可根据本公告的规定,结合本地实际情况,制定具体执行措施。


  五、以核定征收方式清算后转让剩余房产的处理


  在土地增值税以核定征收方式清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税纳税申报,扣除项目金额分别按清算时的普通住宅、非普通住宅单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。


  (普通住宅或非普通住宅)单位建筑面积成本费用=(普通住宅或非普通住宅)清算时的扣除项目金额÷(普通住宅或非普通住宅)清算时的已售建筑面积


  其中,上述计算公式中的“清算时的扣除项目金额”不包括清算时“与转让房地产有关的税金”。清算后转让房地产有关的税金准予在本次销售的扣除项目中进行扣除。


  本公告实施前,税务机关已按原核定征收方式,进行土地增值税清算的房地产开发项目,在本公告实施后,再销售所剩余房产所取得的收入,依照原规定处理。


  六、其它事项


  (一)在据实清算过程中,发现纳税人提供的部分扣除项目金额不实的,可按本公告第三条规定的方法单项核定确认。


  (二)主管税务分局启动核定征收程序后,纳税人申请补办土地增值税清算申报手续的,税务机关不再受理。


  (三)对符合本公告第二条第(二)项中“擅自销毁账簿”、第(四)项规定情形之一的纳税人,予以核定征收清算后有补缴税款的,市县区局应根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定,按涉嫌偷税移交稽查部门立案处理。


  (四)直接转让土地使用权的,不适用本公告的规定。


  本公告自2017年1月1日起执行。凡2017年1月1日前,税务机关未作清算结论的,按照本公告规定执行。对2017年1月1日前符合本公告第二条第(二)、(四)项规定情形之一,税务机关已核定征收清算的,税务稽查发现纳税人设置账簿,可以确定转让收入和扣除项目金额,并查出应交税款超过核定征收税款的,纳税人应补缴其少缴的土地增值税税款。


  《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》(海南省地方税务局公告2012年第3号)同时废止。


  特此公告


  海南省地方税务局

  2016年12月5日


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。