房企自持物业出租的税务处理
发文时间:2020-04-02
作者:冯骏驰
来源:正坤财税
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2017年“3·30”新政后,广州出现了“竞地价+竞配建+竞自持面积”的拿地方式,关于这种拿地方式的税务风险分析,我们在之前的文章中已详细分析过(感兴趣的读者可查《“竞配建”要当心的几个税务“坑”》一文),本文主要分析在该方式拿地的情况下,建成后对自持物业进行出租的税务处理:


  一、转自持环节


  1、增值税


  房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持,没有发生交易行为,不属于增值税的应税行为。


  2、土地增值税


  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(二)款规定,“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。”


  3、企业所得税


  房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持,只是企业内部资产的用途改变,作为内部处置资产,按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条规定,不视同销售确认所得税收入,相关资产的计税基础延续计算,在会计处理上,计入固定资产或者投资性房地产,按照规定计提折旧费用,按照规定可以在企业所得税前扣除。


  二、持有并出租环节


  1、增值税


  涉及增值税,在“竞地价+竞配建+竞自持面积”的拿地方式下,通常规定了自持部分只出租不能出售(或规定期限内不能出售),根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第二条规定:“纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。第三条第二点规定“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。”


  需要提醒纳税人注意的是:如果是采取预收款方式取得租金的,根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税[2017]58号)第二点的规定:“《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。


  2、房产税


  根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第一条规定:“对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”


  3、土地使用税


  自持物业用于出租,按照《城镇土地使用税暂行条例》的规定,房地产开发企业拿地后要按规定缴纳土地使用税,将自持物业出租时,其房产、土地的实物或权利状态并没有发生变化,因此仍要求继续缴纳土地使用税。


  4、企业所得税


  自持物业用于出租的,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定:“企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”按照此规定,租金收入需作为应纳税所得额计算企业所得税。


  需要提醒纳税人注意的是,和增值税的处理不同,如果是采用预收租金并且出现跨年的方式,根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第一点:“关于租金收入确认问题,根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。”


  三、总结


  房企将自持物业出租的,在税务处理上,会涉及到增值税,房产税,土地使用税和企业所得税,如果涉及到预收租金方式,由于增值税和企业所得税对纳税义务发生时间的规定是不同的,因此纳税人要特别留意增值税和企业所得税的税务处理是否正确的问题。


我要补充
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隐匿收入偷税的商家,税务机关如何处理处罚?

编者按:在2025年10月27日第一轮通知要求平台内经营者说明报送数据与平台报送数据差异原因之后,近期已经有多家企业收到正式的《税务事项通知书》,部分通知书已经明确提到“税收风险核查”“风险疑点”等,要求企业限期提交账簿资料、银行流水、平台交易记录等数据。本篇基于上述背景,在深入检索分析各地税务机关公示的电商偷税案例处理处罚文书基础上,探讨电商被认定偷税情况下,增值税、企业所得税各地税务处理处罚思路,以期为平台内经营者判别风险、合规经营提供参考。

  一、各地税务机关公示电商违法案例中:隐匿收入偷税多发

  近期,各地税务机关公示的电商企业的税务处理处罚文书中,隐匿收入偷税案例显著增多。经营主体涵盖个体户、个人独资企业、公司;行业涵盖服饰、食品、电子产品、百货等;基本手段:隐匿收入、未足额申报来自天猫、京东、抖音、拼多多等电商平台的销售收入。

  税务机关通过对比平台查询到的交易订单及结算数据、银行流水、公司纳税申报三项数据,能够初步判定商家隐匿收入、虚假申报的基本情况,通过进一步的调查询问、店铺交易记录比对等确认隐匿销售收入具体数额,制发税务处理决定书、税务行政处罚决定书,追缴少缴纳税款、加收滞纳金并予以偷税处罚。

  二、各地税务机关对电商偷税处理结果共性探讨

  根据《税收征收管理法》第六十三条规定,在账簿上多列支出、不列少列收入、进行虚假纳税申报,不缴或者少缴纳税款的行为构成偷税,对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

  具体到电商偷税案例中,根据不同主体涉及到的应补缴税款主要为增值税、企业所得税、个人所得税。

  (一)增值税: 查补时是小规模的,即使收入超500万,也适用小规模纳税人征收率政策计算应补缴增值税

  根据《增值税暂行条例》第一条、第六条、第十九条之规定,在中国境内销售货物取得收入,应当申报缴纳增值税。如经营主体登记为小规模纳税人的,则按照小规模纳税人政策由税务机关在查补时计算应补缴增值税金额。

  根据《增值税一般纳税人登记管理办法》,年销售额超过500万元的,除特殊规定外,应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。那么如果电商企业经营中收支均不入账,年度应补税收入已超过一般纳税人标准,但未进行一般纳税人登记,应当如何界定增值税应补税数额?《国家税务总局关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复》(税总函[2015]311号)规定:

  根据前述规定,即使查补税款时发现登记为小规模纳税人的经营主体年度应税销售额已经远超一般纳税人标准,但仍应按照查补税款时经营主体的登记,即仍应按照小规模纳税人征收率计算各期应补缴税款,同时正常享受关于减按1%、六税两费减半征收等优惠政策。

  我们以青岛市税务局某稽查局发布的《税务行政处罚事项告知书》为例,稽查局经检查认定某服装店在2022年月至2024年6月抖音店铺收入5679万余元,仅申报收入32.8万余元,最终认定应补缴增值税数额为56万余元,可反推稽查局最终认定应补缴增值税数额是以小规模纳税人征收率方式进行计算。

  (二)自然人店铺:跟销售额无关,适用小规模纳税人政策

  根据《增值税暂行条例实施细则》第二十九条,年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税。《增值税一般纳税人登记管理办法》第四条之规定,年应税销售额超过规定标准的其他个人(自然人)不办理一般纳税人登记。

  上述规定限定了自然人无论年应税销售额规模达到多少,均按照小规模纳税人对待。故自然人偷税案件中,增值税均按照小规模纳税人政策计算缴纳,同时适用相应优惠政策。

  (三)自然人少缴纳增值税是否定偷税、是否应加收滞纳金

  由于增值税征管体系中,主要针对已做税务登记和工商登记的经营主体展开,自然人在未进行税务登记的情况下,实际上无法完成增值税缴纳,除非到税务机关代开发票并及时将税款缴纳入库。因此,部分地区税务机关对自然人未申报缴纳增值税的行为以《税收征收管理法》第六十四条之规定,认定为未进行纳税申报行为予以处罚,部分地区税务机关对个人增值税部分不认定偷税、也不进行处罚,甚至不加收滞纳金。

  (四)企业所得税/经营所得个税:适用三十五条核定征收

  与网红等高收入人群严格限制经营所得定性、几乎禁止适用核定征收政策不同,货物销售涉及到的经营性所得:企业所得税、经营所得个税,在已经公示的案例中,税务机关多采取核定征收方式查补企业所得税。

  此前税务机关公示案例中,某贸易公司因在检查时为小规模纳税人,通过经营四家网店共隐匿销售收入3.22亿,且账证资料残缺不全,无法确定经营成本,最终依照《税收征收管理法》第三十五条之规定,对企业所得税适用核定征收。根据《企业所得税核定征收办法》(国税发[2008]30号)文件规定,对批发零售业规定的核定利润率范围为4%-15%,本案中对该贸易公司适用核定利润率下限4%计算应税所得率,最终税滞罚共计924万元。

  (五)分红个税:根据实控账户流水进项“挑选”确认

  需要提请店家们关注的是,并不能因为所得税的核定征收、小规模的增值税征收率适用就认为偷税成本更低,已经有越来越多的税务机关根据隐匿收入的具体事实,结合个人账户私下收款情况,开始关注到对股东追缴个税。

  常见的稽查方式,调取实控人、股东名下账户,根据银行流水结合企业交易情况,要求企业自查梳理个人账户名下流水,哪些属于公司收益直接进入到了股东账户,同时要求股东按照股东分红缴纳个人所得税,对股东的大额资金流入还需要说明合法来源,避免通过交税方式将违法资金“洗白”。

  三、电商开票链条不畅,两头无法入账的现实困境

  一方面,商家终端是消费者,消费者无需索取发票,如果销售端做大量的不开票收入也会引发数据异常,此外从销售端来讲,如果如实记录销售则销售收入符合一般纳税人要求后需要升级为一般纳税人,则税负上升;另一方面,中小商家的供应商来源五花八门,不愿或不具备开具13%税率专票的能力,且长期以来形成的“不含税价”价格优势,导致如果要取得合规发票则需要“增加税点”,导致电商进货成本直接上升。

  基于上述情况,部分中小商家想合规但有心有余力不足,有时不得不“被动偷税”,即选择购销均不入账。

  四、电商报送新规:以票控税威力再显,隐匿收入摆烂或不再现实

  在涉税新规报送规定出台之前,税务机关更多依赖大数据核查推送风险案源的方式,或要求企业自查或由稽查局直接立案稽查,是对电商企业的事后监管。而互联网平台企业涉税信息报送新规出台之后,这种事后监管转变为事前的数据比对核查。

  根据国家税务总局公告2025年第15号之规定,互联网平台企业应当于2025年10月1日至31日之间完成平台内经营者和从业人员身份信息、收入信息的首次报送。我们也能够关注到,在10月27日,各地税务机关陆续发出首批通知,通知商家申报的销售收入小于平台报送的收入,要求对相关情况进行核查。也有商家是以正式的《税务事项通知书》形式,要求商家提供证据资料以排查涉税风险,要求提交的资料主要包括:平台导出的原始销售订单和结算明细、银行流水及收入、成本费用明细账,货物/服务成本费用对应的合同、付款凭证、物流凭证和发票等资料。

  随着税务机关逐步摸索积累新规报送后的数据比对及检查经验,对报送数据差异大的风险预警会更加及时和精准,后续监管措施也会更加有效,电商企业很难再通过粗暴的隐匿收入不申报这种方式持续经营。

  五、合规考验:偷税尚能补救,虚开发票是红线

  我们在前文已经提及,税务机关查处偷税案件中,常用方式或必采用的方式是调取银行流水,如果商家仅仅是隐匿收入,那么流水中进货出账、收款入账容易说明,税企双方回归网店真实销售数据本身,探讨协商应补税数额,最终如果定性偷税,则至多是税款、滞纳金和罚款处罚。

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小结:电商新规报送从10月1日-31日开始,数据收集暂限定于2025年7月至9月数据。目前,各地税务机关仍处于收集数据、摸排分析阶段,杭州市税务局走在前列还向电商企业发放调查问卷,就新规发布之后,平台内就经营者经营现状及存在的困难进行意见收集。之后一段时间,针对电商企业存在的发票难题、投流费定性难题等,如何在不突破现行税法规定下,给予电商企业持续经营空间,成为摆在征管部门面前的重要课题。但电商企业应当关注的是:通过数据报送倒逼行业合规,最终将自然人、个体户、个人独资企业、公司均纳入税收征管体系,实现自然人税收征管与企业税收征管的协同,促进公平市场竞争环境建立是大势所趋,经营决策、战略调整均应基于这一基本判断进行。

企业不征税收入详细解读

在企业日常财税管理中,“不征税收入”这个词频频出现,准确理解不征税收入,已经成为企业合规经营的“必修课”。这份企业不征税收入详细解读,帮您精准把控税务风险。

  一、不征税收入概述

  1.财政拨款

  财政拨款是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金,但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  2.依法收取并纳入财政管理的行政事业性

  收费、政府性基金

  (1)行政事业性收费是指依照法律法规等有关规定,按照国务院规定程序批准,在实施社会公共管理,以及在向公民、法人或者其他组织提供特定公共服务过程中,向特定对象收取并纳入财政管理的费用。

  (2)政府性基金是指企业依照法律、行政法规等有关规定,代政府收取的具有专项用途的财政资金。

  3.国务院规定的其他不征税收入

  国务院规定的其他不征税收入是指企业取得的,由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。

  二、不征税收入特殊规定

  1、全国社会保障基金

  对社保基金理事会、社保基金投资管理人管理的社保基金银行存款利息收入,社保基金从证券市场中取得的收入,包括买卖证券投资基金、股票、债券的差价收入,证券投资基金红利收入,股票的股息、红利收入,债券的利息收入及产业投资基金收益、信托投资收益等其他投资收入,作为企业所得税不征税收入。

  2、全国社会保障基金投资收益

  对社保基金取得的直接股权投资收益、股权投资基金收益,作为企业所得税不征税收入。

  3、软件企业

  符合条件的软件企业按照《财政部 国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》(财税[2011]100号)规定取得的即征即退增值税款,由企业专项用于软件产品研发和扩大再生产并单独进行核算,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

  4、核电行业

  自2008年1月1日起,核力发电企业取得的增值税退税款,专项用于还本付息,不征收企业所得税。

  5、基本养老保险基金

  对社保基金会及养老基金投资管理机构在国务院批准的投资范围内,运用养老基金投资取得的归属于养老基金的投资收入,作为企业所得税不征税收入。

  6、接收政府划入资产

  县级以上人民政府将国有资产无偿划入企业,凡指定专门用途并按《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)规定进行管理的,企业可作为不征税收入进行企业所得税处理。其中,该项资产属于非货币性资产的,应按政府确定的接收价值计算不征税收入。

  三、不征收收入常见误区

  ×误区1.企业取得不征税收入用于研发形成的费用可以享受研发费用加计扣除政策。

  √正解:企业取得作为不征税收入处理的财政性资金用于研发活动所形成的费用或无形资产,不得计算加计扣除或摊销。

  ×误区2.企业取得的不征税收入购置资产的折旧可以税前扣除。

  √正解:企业的不征税收入用于支出所形成的费用,不得在计算应纳税所得额时扣除;企业的不征税收入用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。

  ×误区3.企业代扣代缴员工个人所得税,收到税务机关支付的手续费,可以作为不征税收入处理。

  √正解:企业代扣代缴员工个人所得税,税务机关支付的手续费不符合《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)第一条不征税收入的条件,企业不得在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

  政策依据

  1.《中华人民共和国企业所得税法》

  2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》

  3.《财政部 国家税务总局关于全国社会保障基金有关企业所得税问题的通知》(财税[2008]136号)

  4.《财政部 税务总局关于全国社会保障基金有关投资业务税收政策的通知》(财税[2018]94号)

  5.《财政部 国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》(财税[2011]100号)

  6.《财政部 国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知》(财税[2012]27号)

  7.《财政部 国家税务总局关于核电行业税收政策有关问题的通知》(财税[2008]38号)

  8.《财政部 税务总局关于基本养老保险基金有关投资业务税收政策的通知》(财税[2018]95号)

  9.《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)

  10.《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2014年第29号)

  11.《国家税务总局关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第97号)

  12.《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)