房企自持物业出租的税务处理
发文时间:2020-04-02
作者:冯骏驰
来源:正坤财税
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2017年“3·30”新政后,广州出现了“竞地价+竞配建+竞自持面积”的拿地方式,关于这种拿地方式的税务风险分析,我们在之前的文章中已详细分析过(感兴趣的读者可查《“竞配建”要当心的几个税务“坑”》一文),本文主要分析在该方式拿地的情况下,建成后对自持物业进行出租的税务处理:


  一、转自持环节


  1、增值税


  房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持,没有发生交易行为,不属于增值税的应税行为。


  2、土地增值税


  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(二)款规定,“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。”


  3、企业所得税


  房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持,只是企业内部资产的用途改变,作为内部处置资产,按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条规定,不视同销售确认所得税收入,相关资产的计税基础延续计算,在会计处理上,计入固定资产或者投资性房地产,按照规定计提折旧费用,按照规定可以在企业所得税前扣除。


  二、持有并出租环节


  1、增值税


  涉及增值税,在“竞地价+竞配建+竞自持面积”的拿地方式下,通常规定了自持部分只出租不能出售(或规定期限内不能出售),根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第二条规定:“纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。第三条第二点规定“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。”


  需要提醒纳税人注意的是:如果是采取预收款方式取得租金的,根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税[2017]58号)第二点的规定:“《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。


  2、房产税


  根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第一条规定:“对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”


  3、土地使用税


  自持物业用于出租,按照《城镇土地使用税暂行条例》的规定,房地产开发企业拿地后要按规定缴纳土地使用税,将自持物业出租时,其房产、土地的实物或权利状态并没有发生变化,因此仍要求继续缴纳土地使用税。


  4、企业所得税


  自持物业用于出租的,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定:“企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”按照此规定,租金收入需作为应纳税所得额计算企业所得税。


  需要提醒纳税人注意的是,和增值税的处理不同,如果是采用预收租金并且出现跨年的方式,根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第一点:“关于租金收入确认问题,根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。”


  三、总结


  房企将自持物业出租的,在税务处理上,会涉及到增值税,房产税,土地使用税和企业所得税,如果涉及到预收租金方式,由于增值税和企业所得税对纳税义务发生时间的规定是不同的,因此纳税人要特别留意增值税和企业所得税的税务处理是否正确的问题。


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  通过检索相关的司法判例,可以梳理出专用设备企业所得税优惠主要涉及以下几个方面:

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  税收优惠的实施和执行:税务机关在执行税收优惠政策时应当遵守法定程序,不得随意更改税收政策(2015)峨眉行初字第119号。例如,税收减免和返还必须由法律或行政法规明确规定,或由省级人民政府向国务院财政部门申请,并得到国务院批准后才能实施(2015)峨眉行初字第119号。

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  税收优惠政策的法律效力:税收优惠政策必须有明确的法律规定或合法授权,否则该优惠政策不具有法律效力,相关请求可能不会得到支持(2015)峨眉行初字第119号。如(2018)湘09行终36号所示,尽管四部委的政策性文件已执行,但因发布时间晚于通知,无法直接执行,故不能作为审查被诉行政行为是否合法的依据。

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