房企自持物业出租的税务处理
发文时间:2020-04-02
作者:冯骏驰
来源:正坤财税
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2017年“3·30”新政后,广州出现了“竞地价+竞配建+竞自持面积”的拿地方式,关于这种拿地方式的税务风险分析,我们在之前的文章中已详细分析过(感兴趣的读者可查《“竞配建”要当心的几个税务“坑”》一文),本文主要分析在该方式拿地的情况下,建成后对自持物业进行出租的税务处理:


  一、转自持环节


  1、增值税


  房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持,没有发生交易行为,不属于增值税的应税行为。


  2、土地增值税


  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(二)款规定,“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。”


  3、企业所得税


  房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持,只是企业内部资产的用途改变,作为内部处置资产,按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条规定,不视同销售确认所得税收入,相关资产的计税基础延续计算,在会计处理上,计入固定资产或者投资性房地产,按照规定计提折旧费用,按照规定可以在企业所得税前扣除。


  二、持有并出租环节


  1、增值税


  涉及增值税,在“竞地价+竞配建+竞自持面积”的拿地方式下,通常规定了自持部分只出租不能出售(或规定期限内不能出售),根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第二条规定:“纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。第三条第二点规定“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。”


  需要提醒纳税人注意的是:如果是采取预收款方式取得租金的,根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税[2017]58号)第二点的规定:“《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。


  2、房产税


  根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第一条规定:“对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”


  3、土地使用税


  自持物业用于出租,按照《城镇土地使用税暂行条例》的规定,房地产开发企业拿地后要按规定缴纳土地使用税,将自持物业出租时,其房产、土地的实物或权利状态并没有发生变化,因此仍要求继续缴纳土地使用税。


  4、企业所得税


  自持物业用于出租的,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定:“企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”按照此规定,租金收入需作为应纳税所得额计算企业所得税。


  需要提醒纳税人注意的是,和增值税的处理不同,如果是采用预收租金并且出现跨年的方式,根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第一点:“关于租金收入确认问题,根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。”


  三、总结


  房企将自持物业出租的,在税务处理上,会涉及到增值税,房产税,土地使用税和企业所得税,如果涉及到预收租金方式,由于增值税和企业所得税对纳税义务发生时间的规定是不同的,因此纳税人要特别留意增值税和企业所得税的税务处理是否正确的问题。


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股权投资争议问答(二):投资人收购股权,如何防范前手股东出资不实风险

序 言

  股权投资领域,高收益与高风险如影随形。从投资阶段的决策,到投后管理的细节,再到退出路径的选择,每个阶段的策略选择,都可能对投资安全与回报造成颠覆性影响。

  作为长期深耕公司争议解决领域的团队,汉坤公司争议解决团队曾陪伴投资人参与商业谈判的博弈、化解投后管理的分歧、破解退出的困局。多年实战经验让我们发现,尽管投资项目与被投公司各有不同,但投资人在股权投资过程中遭遇的困惑、痛点与风险点,往往具有高度共性。

  如何提前预判风险?如何在争议出现时精准破局?这是汉坤争议解决团队始终在探索与实践的课题。基于多年服务经验与行业观察,我们推出本次系列文章,以问答形式回应股权投资流程中的风险与解决方案,以期为各位投资人提供参考。

  本文是系列文章第二篇,【上一篇:股权投资争议问答(一):股东协议和公司章程冲突,如何解决?】旨在介绍投资人收购股权时,可能因前手股东出资不实面临哪些风险,如何通过前期尽调与合同条款设计尽可能避免投资人为前手股东出资不实承担责任。具体问题包括:

  什么是“出资不实”?

  如果存在虚假出资或瑕疵出资,投资人是否需要承担补足出资责任?

  如果前手股东实缴出资之后抽逃出资,投资人是否需要承担补足出资责任?

  为甄别前手股东是否出资不实,投资人尽调期间可采取哪些核查措施?

  投资人尽调期间充分核查前手股东出资情况的必要性?

  股权转让合同可以设置哪些条款,以保护投资人利益并提供追责路径?

  能否在股权转让合同中约定仅由前手股东承担出资责任,而非投资人承担?

  上述问题的意见与建议是否适用于投资人受让股份有限公司股份?

  01什么是“出资不实”?

  虚假出资,即事实上未按照章程规定的出资日期缴纳出资,但是以虚假材料伪造已完成实缴出资的假象,或利用公司资产出资、未实际完成实物交付、未转移财产所有权等虚构出资的行为。

  瑕疵出资,即以非货币财产出资,但是非货币财产的实际价额显著低于所认缴的出资额。

  抽逃出资,即完成实缴出资后,通过制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配、虚构债权债务关系、利用关联交易将出资转出等行为,抽回实缴出资。

  02如果存在虚假出资或瑕疵出资,投资人是否需要承担补足出资责任?

  如果前手股东虚假出资,或者用于出资的非货币财产实际价额显著低于所认缴的出资额,投资人需要对出资不足部分承担连带责任。公司有权要求投资人补足出资,如公司不能清偿到期债务,债权人也有权要求投资人以出资不足金额为限承担责任。

  但是,如果投资人能够证明不知道且不应当知道虚假出资或瑕疵出资,则无需对出资不足部分承担责任。

  03如果前手股东实缴出资之后抽逃出资,投资人是否需要承担补足出资责任?

  不同于虚假出资与瑕疵出资,抽逃出资往往发生于缴纳出资与验资之后,通过虚增利润分配、虚构债权债务关系或关联交易等较为隐蔽的方式进行,善意投资人尽调阶段仅通过审慎核查出资材料较难发现抽逃出资问题,因此,目前《公司法》未明确规定投资人需就前手股东抽逃出资行为承担补足出资的连带责任。

  2025年9月,最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的解释(征求意见稿)》(“《公司法解释征求意见稿》”),第44条第2款规定,“股东抽逃出资后转让股权,公司、公司债权人等参照公司法第88条第2款规定请求受让人承担连带责任的,人民法院不予支持。转让人与负有责任的董事、监事、高级管理人员不能赔偿因抽逃出资给公司造成的损失,公司请求明知转让人抽逃出资的受让人承担补充赔偿责任的,人民法院应予支持;公司不以诉讼或者仲裁方式主张权利,致使公司债权人对公司的到期债权未能实现,公司债权人以转让人、负有责任的董事、监事、高级管理人员以及受让人为被告、公司为第三人,请求受让人对其到期未实现的债权承担补充赔偿责任的,人民法院应当依法予以支持。”此问题在后续生效的司法解释中如何规定以及实践中如何适用,值得继续关注。

  目前司法实践中,如果存在股权对价畸低、投资人未实际支付股权对价、投资人与前手股东有代持安排等事实,足以证明投资人知情甚至与前手股东串通抽逃出资的,有裁判观点认为投资人需就抽逃部分承担补足出资的连带责任。

  04为甄别前手股东是否出资不实,投资人尽调期间可采取哪些核查措施?

  针对常见出资财产类型的虚假出资与瑕疵出资问题,建议采取以下多种措施交叉核查:

  货币出资:核查资金来源、转账凭证、银行流水、出资证明书、验资报告等。

  债权出资:核查底层债权债务合同、往来流水、债务人情况(主体信息、是否认可债务、是否具备还款能力)、公司财务账册记载情况,以及债权价值评估报告、出资证明书、验资报告等。

  房屋、土地使用权出资:核查不动产来源、权属情况(单独所有或共有),例如是否有权利瑕疵或权利负担(抵押担保、司法查封),是否存在权属变更登记情况(是否已完成或能否完成所有权变更登记)等,以及资产价值评估报告、出资证明书、验资报告等。

  知识产权出资:核查知识产权来源、权属情况(是否为有效状态),例如是否有权利瑕疵(被第三人主张无效、撤销等),是否具有实益性(为公司生产经营所必需、能为公司带来经济效益),是否有权利负担(权利质押、司法冻结),权属变更登记、备案情况(是否、能否完成权利人变更),以及资产价值评估报告、出资证明书、验资报告等;对于以使用权出资的情况,还需核查许可使用合同相关约定,包括许可使用期限、是否独占许可、权利人是否有权收回使用权以及收回使用权后的处理方案等。

  针对抽逃出资问题,尽调阶段,如果投资人有条件查阅目标公司财务经营资料,建议重点核查前手股东实缴前后目标公司银行流水的大额转出、前手股东或其关联方与目标公司的大额关联交易真实性、名为顾问费/咨询费等的异常支付、历次分红真实性等。如果因尽调时间有限、前手股东不配合等原因,无法全面查阅相关资料,也可通过定向核查重点资料、向目标公司发函、要求前手股东解释说明等方式,在尽调效率与防范出资风险之间取得有效平衡。

  05投资人尽调期间充分核查前手股东出资情况的必要性?

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如尽调不充分、审查材料不完整,或材料之间明显相互矛盾的,裁判机关倾向于认为投资人未尽到合理注意义务,要求投资人就不足部分承担出资责任。(如(2024)最高法民申5990号案)

  06股权转让合同可以设置哪些条款,以保护投资人利益并提供追责路径?

  建议明确记载实缴金额及出资方式。合同中同时可以要求前手股东承诺已如实陈述出资情况,不存在虚假出资、瑕疵出资及抽逃出资行为。

  建议明确约定出资不实的后果。双方可于合同中约定,一旦发现出资不实问题,应由前手股东于规定期限内以货币出资补足出资不实部分,或替换非货币出资,并以此作为股权交割的前提条件或合同解除条件,如前手股东不按期履行补足义务,投资人有权终止交易、解除合同及追究违约责任。

  建议预设投资人承担出资补足责任后对前手股东的追偿机制。现行《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)(2020)》第18条第2款及《公司法解释征求意见稿》第44条第1款均规定受让方承担补足出资责任后,有权向前手股东追偿。为减少追偿时可能产生的争议,除在合同中明确约定追偿权外,投资人可设置股权转让款分期付款机制、预留出资保证金,或要求前手股东对出资责任提供担保等。

  07能否在股权转让合同中约定仅由前手股东承担出资责任,而非投资人承担?

  可以进行约定,但该约定仅在前手股东与投资人之间发生内部效力,不对公司、债权人发生效力,公司、债权人仍有权要求投资人承担法定出资责任,投资人实缴出资后可依据法律规定与合同约定向前手股东追偿。

  《公司法解释征求意见稿》第42条进一步强调出资义务的法定性,即使该约定经过公司决议通过,也不得对抗公司与债权人,仍应由受让方(即投资人)承担出资责任。

  08前述意见与建议是否同样适用于投资人受让股份有限公司股份?

  《公司法》第88条虽然规定于有限责任公司章节,但是,股份有限公司股东出资不实同样影响目标公司及外部债权人利益,存在参照适用《公司法》第88条第2款的空间。因此,前述意见和建议同样适用于投资人受让股份有限公司股份的场景,建议投资人注意通过尽调核查与合同条款设计,避免相关出资风险。

       下一篇:股权投资争议问答(三):公司治理中的同盟 — 一致行动协议

“隐名股东”能否行使股东知情权?

01基本案情

  2019年7月,甲公司注册成立,公司类型为有限责任公司,经营范围为食品加工、销售,农副产品购销以及配餐、餐饮管理和餐具清洗服务,登记股东为李某、于某、张某。2020年4月,甲公司法定代表人变更为孙某,任执行董事兼总经理。

  2020年12月,孙某、张某、于某与李某共同签订《股东投资协议书》,约定甲公司由孙某、张某、于某三方共同投资设立,总投资额为200万元;其中孙某股份由李某代持,李某仅代持孙某股份,不参与公司经营管理;法定代表人为孙某,股东为李某、张某、于某;孙某担任甲公司总经理,负责公司日常运营和管理;协议各方禁止参与经营与本公司经营竞争的业务,不得从事损坏公司利益的活动;除经孙某、张某、于某三方同意外,协议各方不得同本公司进行关联交易。李某与孙某系夫妻关系,二人分别投资、经营多个公司,且经营范围与甲公司均有重合。

  2022年11月,甲公司法定代表人变更为王某,并任公司执行董事兼经理。另查明,李某与孙某系夫妻关系,二人分别投资、经营多个公司,且经营范围与甲公司均有重合。

  2025年1月,孙某起诉甲公司,要求查阅、复制甲公司的公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告、会计账簿以及会计凭证。

  甲公司辩称,孙某非甲公司的登记股东,无权直接行使股东知情权。且孙某与李某自营或为他人经营的公司均与甲公司主营业务有实质竞争关系,其行使股东知情权可能损害甲公司合法利益,甲公司有权拒绝其查阅。

  02法院审理

  法院经审理认为,本案争议焦点为:1.孙某是否依法享有知情权;2.甲公司拒绝孙某查阅、复制公司章程、股东名册、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告、会计账簿和会计凭证理由是否正当。

  关于焦点1,《中华人民共和国公司法》第五十七条规定:“股东有权查阅、复制公司章程、股东名册、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。股东可以要求查阅公司会计账簿、会计凭证。” 本案中,根据孙某、张某、于某、李某各方签订的《股东投资协议书》,甲公司的实际出资人为孙某、张某、于某。孙某作为隐名股东由李某代持股,但实际参与了公司的经营管理并以股东的身份参与了公司的经营活动,其他股东均知悉孙某实际出资的事实且对孙某以股东身份参与公司事务无异议,对公司内部而言孙某具有实质股东的法律地位,因此孙某作为甲公司的隐名股东依法享有知情权。

  关于焦点2,《中华人民共和国公司法》第五十七条第一款规定:“股东有权查阅、复制公司章程、股东名册、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。”根据该规定,并未要求股东查阅、复制上述文件时应说明目的。因此,本案中孙某要求查阅、复制自工商登记注册成立之日(2019年7月1日)起至本案判决生效之日止期间的公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告的诉求,本院予以支持。

  关于会计账簿、会计凭证。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(四)》第八条规定:“有限责任公司有证据证明股东存在下列情形之一的,人民法院应当认定股东有公司法第三十三条第二款规定(新公司法第五十七条)的“不正当目的”:(一)股东自营或者为他人经营与公司主营业务有实质性竞争关系业务的,但公司章程另有规定或者全体股东另有约定的除外;……。”案涉《股东投资协议书》明确约定禁止协议方参与经营与本公司经营竞争的业务,孙某与李某投资、经营的多个企业与甲公司经营范围均有重合,孙某此举违反了股东投资协议书的约定,且上述企业与甲公司所针对的客户群体基本一致,应存在业务竞争关系。孙某要求查阅、复制甲公司的会计账簿、会计凭证,可以获知该公司的客户资料和合同底价等具有商业秘密性质的信息,使甲公司在以后的业务竞争中可能处于不利地位,继而损害公司利益。故对孙某要求查阅、复制甲公司会计账簿和会计凭证的诉求,本院不予支持。

  最终,法院依法判决甲公司提供公司章程、股东会会议记录、董事会会议记录、监事会会议记录和财务会计报告供孙某查阅、复制,驳回了孙某的其他诉讼请求。判决后,孙某提起上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。该判决现已生效。

  03法官提醒

  “隐名股东”即法律意义上的实际出资人,是指实际向公司出资但未在公司章程、股东名册及工商登记中记载,由他人(显名股东)代为持股的投资者。“隐名股东”与“显名股东”之间存在股权代持关系,与公司之间并不直接建立法律关系。根据法律规定,“隐名股东”经公司其他股东半数以上同意,记载于公司的股东名册等文件并在登记机关办理登记,即可实现“显名化”。

  有限责任公司具有人合性、社团性特征,依据《中华人民共和国公司法》第五十六条第二款的规定,记载于股东名册的股东,可以依股东名册主张行使股东权利。一般情况下,股东知情权的行使主体是指记载于股东名册的“显名股东”,在未经“显名化”程序的情况下,“隐名股东”不可直接行使股东知情权。

  特殊情况下,“隐名股东”虽未经前述“显名化”程序,但已经获得实质“显名”,例如,“隐名股东”已被生效判决确认其实际持股事实,或公司其他股东对于其“隐名股东”身份知情或已书面承认等,也可直接行使股东知情权。本案中,孙某虽为“隐名股东”,但与甲公司股东签订了投资协议,实际参与经营甲公司,其股东身份已经实质“显名”,可以直接行使股东知情权。

  此外,根据法律规定,股东在行使知情权时,不应损害公司合法利益。会计账簿、会计凭证中含有客户信息、成本构成、定价策略及交易细节等核心商业秘密,当股东具有不正当目的,可能损害公司合法利益的情况下,公司可以拒绝提供查阅、复制。本案中,孙某与其妻李某投资、经营的多个公司与甲公司主营业务具有实质竞争关系,允许其查阅、复制甲公司的会计账簿、会计凭证可能损害甲公司合法利益,故法院对孙某该项诉求不予支持。

  03法条链接

  《中华人民共和国公司法(2023年修订)》

  第五十六条 有限责任公司应当置备股东名册,记载下列事项:

  (一)股东的姓名或者名称及住所;

  (二)股东认缴和实缴的出资额、出资方式和出资日期;

  (三)出资证明书编号;

  (四)取得和丧失股东资格的日期。

  记载于股东名册的股东,可以依股东名册主张行使股东权利。

  第五十七条 股东有权查阅、复制公司章程、股东名册、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。

  股东可以要求查阅公司会计账簿、会计凭证。股东要求查阅公司会计账簿、会计凭证的,应当向公司提出书面请求,说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿、会计凭证有不正当目的,可能损害公司合法利益的,可以拒绝提供查阅,并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的,股东可以向人民法院提起诉讼。

  股东查阅前款规定的材料,可以委托会计师事务所、律师事务所等中介机构进行。

  股东及其委托的会计师事务所、律师事务所等中介机构查阅、复制有关材料,应当遵守有关保护国家秘密、商业秘密、个人隐私、个人信息等法律、行政法规的规定。

  股东要求查阅、复制公司全资子公司相关材料的,适用前四款的规定。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(四)(2020年修正)》

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《中华人民共和国公司法(2013年修正)》

  第三十三条 股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。

  股东可以要求查阅公司会计账簿。股东要求查阅公司会计账簿的,应当向公司提出书面请求,说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的,可能损害公司合法利益的,可以拒绝提供查阅,并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的,股东可以请求人民法院要求公司提供查阅。