企业从政府取得土地入账需要哪些附件资料？

实务中我们企业从政府取得土地，无论是后续开发还是自持建设办公厂房等，都应取得相应齐备的手续资料入账，以免在后续成本不予扣除给企业造成税费损失。土地成本入账应附有基本资料如下：

一、政府返还土地出让金用于回购安置房

甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地50亩，与国土部门签订的出让合同价格为5000万元，企业已缴纳5000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予甲公司1000万元，用于回购回迁房款，此项目为老项目。

（1）增值税

甲企业收到政府返还的用于回购安置房的土地出让金1000万元，若为政府回购回迁房的款项，实质可理解为甲公司销售商品房取得的销售收入。需根据[国家税务总局公告2016年18号]及营改增36号文件要求，应将其款项确认收入，按适用税率缴纳增值税。

（2）土地增值税

因此企业在收到政府回购回迁房款项1000万元，在计算土地增值税时应确认为商品房销售收入，缴纳土地增值税。

（3）企业所得税

据[国税发2009年31号]及相关税法规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照预计毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工以后，企业可在完工年度进行所得税汇算确定实际毛利额。甲企业将完工产品移送时，因资产所有权属已发生改变，应将其回购款确认收入缴纳企业所得税。

二、政府返还土地出让金用于前期拆迁补偿款

丙房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为8000万元，企业已缴纳8000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙公司2000万元，用于该项目土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

涉税分析

招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。

对于实务中的此种行为，开发企业实则是为取得目标地块，代政府做的拆补工作，实质为代理项目，此过程不涉税，所以丙地产公司在收到政府返还的出让金2000万元时，不需要缴纳税费。

实务中企业收到的政府出让金返还也有不同的形式及理由，对于出让金应如何处理，关键在于判断企业从政府取得的返还出让金用途及目的，因此也会导致税务处理上的不同，需要具体情况具体分析。

众所周知在房地产企业中，开发商交付给业主的房屋一种是毛坯房一种是精装房，两种不同的交付方式对于地产公司来说也会有不同程度的涉税影响，本文笔者结合实务工作经验及部分地区相关政策，进一步为大家解读关于房屋装修费对土增税成本扣除的影响。   

首先需要明确了解的是国家层面的涉税政策，(国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。也就是说该部分成本允许扣除，同时也是可以加计扣除的。   

但我们需要注意的是政策规定的是“销售已装修的房屋”简而言之精装房，且并未说明可扣除的该部分装修费用是硬装还是软装，如果该部分装修费是为营销设施及样板房发生的是否可以计入成本扣除？等等实务中最为常见的问题迎面而来，本文就此问题进一步为大家解读分析。

一、销售精装商品房，硬装、软装是否都可在土增清算时作为成本扣除？

地方政策：

依据各地方性政策及实务中常见的处理方式，在税务清算中关于精装房的硬装和软装扣除问题，显而易见不可移动的硬装部分是可以作为成本扣除且可以加计，软装部分实务中大部分省份对于该部分是不能作为成本予以扣除，当然也不排除像广州类似的政策，具体还是要以当地税务政策执行口径保持一致。

二、样板间及营销设施装修费土增清算时是否可以作为成本扣除？

地方政策：   

由此可以看出在实务中，关于营销设施建造费及售楼处装修费的处理是显而易见的，重点需要判断该笔装修费用涉及的主体，是否在清算单位内且后续可转让、非临时建造。若不能同时满足，例如：临时性营销设施装修费、地产企业将公共配套设施装修作为售楼部、或以租赁方式租入房产发生的装修费等都应计入销售费用核算，该部分成本费用在土增清算时不得作为成本项目扣除。    

三、开发商销售毛坯房，后期发生装修费土增清算时税务是否认可？可作为成本加计扣除？

实务中地产公司出现前期合同签订毛坯房，后续精装交付的情况也是很常见的行为，根据相关政策对于此种情况的规定，笔者认为地产公司若要在土增税前扣除相关的装修成本，需要把握几点内容：商品房销售合同或后续补充协议必须明确装修行为的存在、其次发票开具时装修部分与房屋总价一起开具、且有其他能证明业务真实性的证据资料，在此问题上各地税务机关的执行口径有所差异，清算前企业应提前了解熟悉当地的相关税法政策。

建筑行业的乱象整治在过去的几年里成效显著，特别是劳务用工环节的监管引起了相关部门的重点关注。那么就有财务人员会问到：我们延续好多年的用工方式，现在整改还来得及吗？今日小编就来为大家答疑解惑。

一、劳务“转包”如何理解？

目前建筑行业对于劳务“转包”行为的界定是：劳务作业承包人将承包的劳务转让给第三人，使第三人实际成为劳务合同的另一方当事人，而劳务作业承包人并不退出承包关系。

二、“转包”的劳务法律怎么说？

《中华人民共和国建筑法》条款明确规定：

被称为“社会生活的百科全书”的《中华人民共和国民法典》中第七百九十一条明确提及：

结合两部法律条款的描述，不难发现当中重合部分的描述集中在”建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成“，这里小编理解的是，以“工程形式”的转包在满足一定条件下，存在税务认可的空间。

三、不同类型的劳务“转包”判定浅析

（一）劳务用工

劳务用工转包是法律明文所禁止的行为，承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为视为无效。

对因转包工程或者违法分包的工程不符合规定的质量标准造成的损失，与接受转包或者分包的单位承担连带赔偿责任。

（二）劳务派遣

劳务派遣同样属于违法行为，劳务派遣单位违法转包的，可能会导致降低劳务派遣单位资质等级的结果。

（三）劳务工程

劳务工程是否允许分包，视具体情况而定。如果是将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位而且是经建设单位认可，建筑工程主体结构的施工仍然是由总承包单位自行完成的，那么，理论上是可以分包的。

政策依据：《中华人民共和国建筑法》第二十九条

【小编有话说】

关于劳务转包类型是否归类为劳务工程，各地区税务部门具有不同的解读。站在企业角度，参照现行法律制度，尽可能有理有据地和税务部门进行沟通，为企业税负争取最有利的处理方式。

【引言】

在大量公司作为侵权主体的侵权案件中，时常会有这样的情形：权利人投入巨大成本去打官司维权，最终官司获得胜诉却得不到切实赔偿。此类案件因囿于公司有限责任制度，即股东以认缴投资额为限对公司债务承担有限责任，纵使公司烂账缠身难以维持，股东依旧可以大玩一把“金蝉脱壳”，潇洒转身。此时公司账上往往没有任何财产，权利人维权只能落空。

而在此类案件中，股东或法定代表人往往是侵权行为的幕后推手，对侵权本身有着实质性参与或推动，甚至公司可能仅是控制人通过侵权行为获取非法利益的操纵工具。实务案例中，若一直任由实际控制人蜷缩在股东有限责任的保护壳之下，则不利于权利人利益保护以及司法层面公平正义的实现。

【案例】

博柏利有限公司、博柏利（上海）贸易有限公司与佛山市南海区路必达马球皮具制品有限公司、广州市宝罗化妆品有限公司、章某等侵害商标权纠纷案，此案经历了一审、二审、再审，最终被法院认定被告公司与自然人共同侵权，赔偿博柏利公司损失共计300万元。

2004年起，章某、汤某及其亲属陆续设立多家公司，其中就有在广州设立的宝罗公司、在广东佛山设立的路必达公司。章某等人在公司经营过程中，陆续申请了带有格子图案的外观设计专利30多个、商标若干，其制造的各种格子图案箱包等产品，较为畅销。其中路必达公司的规模较大，在阿里巴巴网站宣传的经营规模为月产量80000件，年出口额为人民币2001万元至3000万元，年营业额为人民币2001万元至3000万元。

眼看着相似的格子图案箱包在广州某知名商场“撞衫”，“真格子”博柏利公司开始主张权利。博柏利公司在一审时诉称，1967年其将格子图案在英国注册成商标，2000年该图案在中国获得格子商标注册。长久以来博柏利公司通过各种途径，在各大平台进行大量宣传推广，广泛举办品牌活动，其经典格子的图案及产品已经在中国市场具有极高知名度。消费者看到经典“格子”图案，脑海里闪现的第一个品牌就会是BURERRY。

而章某、汤某及其实际控制的路必达公司，首先从未获得博柏利公司授权，就擅自在其生产、销售的一些产品上使用与BURERRY经典格子图案商标混淆的标识，并大规模恶意注册与博柏利公司商标相同的标志，大量长期使用。其次，路必达公司在其产品手册等可广为人知的文件中宣传是“英国的时尚品牌”、“苏格兰格子图案”等，进行虚假宣传。博柏利公司请求法院判令章某、汤某、路必达公司、宝罗公司四被告停止涉及相似的5个格子商标的侵权行为及不正当竞争行为，赔偿经济损失人民币400万元。

一审法院经过庭审质证等程序，认定路必达公司制造生产销售了印有与原告博柏利公司图形商标近似的格子图案的手袋、钱包、提包、拉杆箱等。以此判定路必达公司停止生产、销售被诉产品，并赔偿原告经济损失及为制止侵权所支付的合理开支300万元。期间，一审法院依原告申请，对路必达公司的财务账册、银行账户等财务资料、交易合同、销售单据、库存表、日报表等进行证据保全，这些证据成为认定路必达公司构成侵权的重要依据。

但一审法院对自然人章某、汤某与宝罗公司、路必达公司是否构成共同侵权并未予以认定。

一审判决后，博柏利公司作为胜诉方提起了上诉，这是为何？

实际上博柏利公司有顾虑，此类侵权案件中，因为公司有限责任制度，若只判定公司侵权、承担侵权责任，则实际控制人很可能会直接将侵权公司破产，玩把“金蝉脱壳”，换个壳子再继续实施侵权行为牟利。而判决的赔偿金很有可能难以执行到位。因此，博柏利公司上诉请求二审判令章某、汤某、宝罗公司侵犯了博柏利公司的商标专用权，与路必达公司构成共同侵权，承担连带责任。

经事实认定，汤某与章某系夫妻关系，企业信息显示的路必达公司大股东及法定代表人汤某强，系汤某的弟弟。早在1997年，章某经营的皮具厂就曾因盗用路易威登等公司的注册商标多次被行政处罚。汤某曾于2001年被公安机关查获假冒普拉达、香奈儿等公司注册商标的手袋2000余个，旅行箱170多个，曾被以假冒注册商标罪判处有期徒刑二年。现如今又碰上BURERRY瓷儿，二人连同亲属，设立宝罗公司、路必达公司等关联公司，假冒注册商标，通过商标侵权行为，形成大规模的生产销售网络，大肆敛财。

本案二审中，法院认定理由如下：对此本院认为，首先，被诉侵权产品及其吊牌上标注了宝罗公司申请注册的标识以及章可明注册的“保罗马球”标识，该两个标识均作为商标使用，起到识别商品来源的作用，宝罗公司和章可明作为被诉侵权产品的商标权利人，可依法推定为被诉侵权产品的生产者。其次，一审法院的询问笔录显示，章可明自称与汤铁卉为夫妻关系，路必达公司的法定代表人汤铁强为汤铁卉的弟弟，宝罗公司的股东汤丽负责路必达公司的生产活动。宝罗公司的工商登记信息显示，汤丽和章可明为宝罗公司股东，章可明为宝罗公司法定代表人。一审法院在路必达公司进行证据保全及送达诉讼材料的时候，章可明在场接受法院的询问，接收了法院送达给汤铁卉、路必达公司的诉讼材料。一审法院在路必达公司进行证据保全时所拍照片显示路必达公司仓库外墙上贴有“廣州保羅化妝品有限公司手袋倉庫”字样的标牌。由此可见，章可明、宝罗公司与路必达公司之间存在紧密的合作关系，应知晓路必达公司使用其“保罗马球”或商标所生产的产品情况。第三，博柏利公司在路必达公司公证购买的型号为55PL-324的手袋以及型号为04PL-286A的钱包以及一审法院在路必达公司证据保全的型号为55PL-603号手袋的标签右下角标注了专利号“200430001157.3”。该专利的申请人、设计人以及专利权人均为章可明。经比对，三款被诉侵权产品的装潢与200430001157.3号外观设计专利相近似，与博柏利公司请求保护的第G732879号商标近似。章可明申请多个外观设计专利时使用的地址“广东省南海市里水镇洲村过水埗18号”为路必达公司的工商登记地址。宝罗公司于2011年4月2日申请注册“9296674”商标，该商标与被诉侵权产品的装潢近似，与博柏利公司请求保护的第G732879号商标近似。第四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款和第二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度的可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”章可明是被诉侵权产品的商标注册人、外观设计专利的设计人，被诉侵权产品标注的生产商路必达公司为其关联企业，现有证据足以推定章可明参与了生产过程。章可明未提交任何证据证明其未授权路必达公司生产被诉侵权产品，也未举证证明其未参与被诉侵权产品的设计及生产过程，因此，章可明认为其并非被诉侵权产品的生产者，证据不足，本院不予支持。宝罗公司是被诉侵权产品的商标注册人，被诉侵权产品标注的生产商路必达公司的仓库外墙上贴有“廣州保羅化妝品有限公司手袋倉庫”字样的标牌，且章可明为宝罗公司法定代表人，宝罗公司未提交任何证据证明其未授权路必达公司生产被诉侵权产品，也未举证证明其未参与被诉侵权产品的生产过程，因此，宝罗公司认为其并非被诉侵权产品的生产者，证据不足，本院不予支持。博柏利公司主张章可明、宝罗公司为被诉侵权产品的共同生产者，理由成立，本院予以采纳。

最终，法院通过一系列证据认定章某是公司实际控制人、被诉侵权产品的共同生产者，被判与路必达公司、宝罗公司共同赔偿原告经济损失及为制止侵权所支付的合理开支人民币300万元。

本案的意义在于，与以往此类商标侵权案往往只追究侵权企业的责任不同，二审法院认定章某作为自然人（侵权企业实际控制者）构成共同侵权，从侵权的源头打击侵权人，有效破解了此类侵权案“赔偿难”问题。

【认定共同侵权的关键要素】

本案引申出一个可以追究到公司背后实际控制人责任的关键点：共同侵权制度。

这一制度打破了公司有限责任制度的壁垒，颠覆了此类问题解决的传统思路。同样能打破这一壁垒制度的大家还记得吗？就是上一期咱们讲的公司法人格否认制度。

共同侵权制度：《中华人民共和国民法典》第一千一百六十八条规定：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。构成要件：第一，侵权主体必须是两个以上主体；第二，共同（包括共同故意、共同过失）实施侵权行为；第三，侵权行为与损害后果之间具有因果关系；第四，损害在结果上具有不可分割性。

而对于商标侵权民事责任的归责问题，二审法院适用了过错责任原则。即根据《民法典》第一千一百六十五条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

目前我国法律、司法解释并未具体规定认定股东、实际控制人与公司构成共同侵权的构成要件。最高院曾在2020年《关于加大知识产权侵权行为制裁力度的意见（征求意见稿）》考虑知产侵权案件中追究股东连带责任时，列举了四种较为具体的情形：

时常有人针对一个事项咨询是否需要缴纳印花税，同时也会带出下一个问题“按什么税率缴纳”？我们以物业公司为例，看一下常见的涉税及不涉税事项，感受印花税缴纳与否判断的切入点。

一、不属于印花税征税范围

不属于印花税征税范围是最基础的判别方法，依据《中华人民共和国印花税法》第一条规定在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。

从这里可以看出印花税的纳税人包括单位和个人，站在物业公司的角度，印花税以书立应税凭证为计税依据，结合财税字[1988]255号第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。因此印花税属于列举税，列举的内容缴纳，未列举不缴纳。

结合《中华人民共和国印花税法》及《民法典》第三编合同，物业公司涉及的与业主签定的物业管理合同不属于印花税列举的纳税范围，因此不缴纳印花税。

根据财税〔2006〕162号第二条规定，对发电厂与电网之间、电网与电网之间(国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外)签订的购售电合同按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。据此，物业公司转售电不属于印花税列举的纳税范围，因此不缴纳印花税。

二、免税情况

免税情况是考虑是否缴纳的第二个切入点，根据财税[2017]77号第二条自2018年1月1日至2020年12月31日，对金融机构与小型企业、微型企业签订的借款合同免征印花税。同时财政部、税务总局公告2022年第23号附件1针对财税〔2017〕77号第二条进行了延期，据此物业公司属于小型企业、微型企业，那么与银行签订借款合同不缴纳印花税。

三、缴纳印花税情况

物业公司存在股权转让行为，按照《中华人民共和国印花税法》规定，股权转让按照转让价款的万分之五缴纳印花税。

根据《中华人民共和国印花税法》相关政策电梯广告租赁需按租赁合同的千分之一缴纳印花税。

综上所述，判断是否应该缴纳印花税最关键的点在于它是否是列举的内容，考虑列举内容的时候不仅要看《中华人民共和国印花税法》，同时也要参考《民法典》对相关合同的划分与解释，在结合现行减免政策及特殊规定，综合从这三个顺序思考是否缴纳会更清晰准确。

增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

一、土地增值税介绍：

1、土地增值税纳税依据：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

2、纳税义务人：为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

3、征税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

4、适用税率（四级超率累进税率）：

5、清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税清算的条件及时间：

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。

三、土地增值税清算时应提供的清算资料：

（一）土地增值税清算表及其附表；

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、土地增值税的扣除项目及要求：

（一）扣除项目：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目。

（二）扣除项目是否符合下列要求：

1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
  

六、清算后再转让房地产的处理：

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

车位费和停车费从字面含义上来看好像区别不大，实务中很多业主甚至很多物业公司也容易将车位费、停车费混淆，但实际上两者区别很大。到底有何差异呢，今天我们从两个角度来解读一下。

一、概念差异

车位费，也就是正常所说的车位管理费，指的是公司已将车位卖给业主，在车位产权归属业主的情况下，业主为购买物业提供的其他服务项目如保洁、照明、闸机、值守、巡逻等服务而支付的费用。

停车费，指的是在车位产权归属物业的情况下，业主将车辆停放在车位，向物业缴纳停车费并由物业提供保管及存放服务，从本质上可以理解为业主租赁了一块临时停车的场地。

通过概念描述可以看出两种费用的本质区别在于车位产权归属。

二、增值税适用政策差异

物业公司在收取了以上两项费用后，应该按照什么标准缴纳增值税呢？我们先来看一下《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附注中的解释：

从政策中可以看出，不管是租赁露天停车场还是地下停车场、地上停车场，均属于对不动产的租赁。因此停车费，应该按照不动产经营租赁缴纳增值税，一般纳税人选择适用税率9%缴纳增值税，出租其2016年4月30日以前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，小规模纳税人选择适用税率5%缴纳增值税。

而车位费，由于产权属于业主，物业只是负责管理维护，打扫卫生等服务性工作时，物业收取的是服务费，按物业管理服务费相关规定纳税，一般纳税人选择适用税率6%缴纳增值税，小规模纳税人选择适用税率3%（现阶段征收率1%）缴纳增值税。

通过以上两方面差异可以看出，物业公司将车位费、停车费统一按照物业管理费确认收入缴纳增值税，不仅仅是概念上的混淆，另一方面也存在很大的税收风险。建议相关物业企业将停车整个服务流程梳理清晰，自查纳税申报，发现少报、漏报、错报等情况，应尽早将税金及滞纳金补齐。

一提到“无租使用”，大家脑海中想的是什么原因导致的呢？小编结合日常咨询工作，做一个简单的列举：

案例一：老板将自己或家人名下的不动产无租使用给自己的公司；

案例二：集团企业将某一企业名下的不动产无租使用给集团内其他企业；

案例三：企业将自有不动产作为员工宿舍或给高管使用；

案例四：发包方将已修建好的商业作为临时用房提供给施工方使用；

案例五：项目代建期间，将已修建好的办公楼作为临时办公场所提供给代建方使用。

案例六：A租用B的土地，合同期限为20年，无租金，A在该土地上建商铺，房屋产权属于B，A负责建设，合同期内无租使用，合同期满后，土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还B。

除此以外，还存在其他类型的无租使用。在无租使用中，既有关于增值税视同销售的风险，也有房产税计税方式、纳税人的争议。本文将根据以上6个案例，分析不同情形下无租使用房产税的主体。

一、无租使用的税收政策

二、分析无租的核心原因

（一）简化处理，资产拉通使用

案例一与案例二均属以上原因，区别是个人将自有不动产无租使用增值税不需要视同销售，企业将不动产无租使用增值税需要按照市场租赁价格视同销售。该种情况下，需要按照房产余值缴纳房产税。

作为最常见的无租使用，到底谁是纳税人谁是负税人。在这里，大连税务官方公众号做出了一个非常明确的答复，无租使用其他单位房产，在产权所有人没有缴纳房产税的情况下，应由房产使用者依照房产余值代缴纳房产税。小编也是很认可该答复，那就是无租使用并不灭失产权所有人的纳税义务，只是产权所有人没有缴纳房产税，税务可向房产使用者追征房产税。实务中比较常见的是，出租人既不收取租金，同时也不会负担房产税，由使用者依照房产余值缴纳房产税。

（二）业务需求，无租提供房产

案例三、案例四、案例五均为业务需求导致的无租提供房产。

案例三 员工宿舍或高管宿舍均是为了业务发展而发生的成本，作为员工工作的必备条件或者是额外福利，定性不同也会决定到是否需要与工资合并申报个税。但毫无争议的是该种情况下，均属于企业自用，企业按照房产余值自行申报房产税。

案例四 基建工地临时性房屋房产税特殊规定

财税地字[1986]8号

案例五 该情况比较特殊

大的代建方是派驻团队进驻项目现场，与被代建方共同办公。但是也有大的集团公司，下设房地产公司作为集团开发项目的代建公司，主业就是负责集团开发项目的代建。此种情况下，房产税按照房产余值缴纳是毫无争议的，争议的是到底是谁来缴纳？小编个人观点，该情况下，为了便利承租人开展工作而无租提供的场所，类似临建房屋，从税收政策规定及征管顺序来说，可以先产权所有人再使用人。该业务情况下，产权所有人可以按照房产余值缴纳房产税。若是产权所有人未缴纳，税务机关也可按照财税【2009】128号追征实际使用人缴纳。

（三）无租为虚，实际有“租”

案例六，与其他案例明显不同的是，该无租是虚，双方实质是租赁，区别与其他案例，本案例A是以出租土地使用权为代价换取建筑物。一方发生了出租土地使用权的行为，需要缴纳增值税，一方未来交还建筑物，按照“销售不动产”征收增值税还是按照视同提供建筑服务，也是存在争议的。

可以明确的是，不动产使用期间，通常情况下A作为实际使用人需要按照房产原值缴纳房产税。房产原值是否包含土地价款，实务中又是争议不断，有认定需要按照地价并入房产原值，有认定将租金并入房产原值，也有认定房产原值不包含地价。目前并未有明确规定，需要加强与主管税务机关的沟通。

本文通过6个案例，分析了三种不同大的类型的无租使用，过程中涉及多个税种，实务中存在很多争议，仅就房产税做一个小的探讨，欢迎大家共同探讨。

现在房地产企业的贷款融资渠道越来越趋于多样化，不同贷款模式下的利息费用是否可以据实在土地增值税前扣除存在一定争议。今天笔者将着重分析委托贷款、统借统贷模式下的利息费用是否可以据实扣除，希望可以为财务人员带来一些思路。

一、委托贷款

委托贷款从严格意义上看，是指A企业将资金委托给银行或其他金融机构，由银行将资金贷款给B企业的行为。在这个过程中，银行赚取的是手续费，开具的是手续费增值税发票；B企业支付的贷款利息应由A企业收取并开具增值税发票。

那么，B企业支付的利息是否可以在土地增值税前据实扣除呢？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》规定：

我们可知，利息支出在土地增值税前据实扣除的要点除了可以按照房地产项目计算分摊外，还有两个关键点：一是需要提供金融机构证明；二是利息费用最高不能超过按商业银行同类同期贷款计算的金额。

笔者认为，委托贷款时A企业、B企业及银行签署三方协议，此时借款协议、三方协议以及银行贷款流水均可以作为金融机构证明。只要贷款利率不超过商业银行同类同期的利率，支付给B企业的利息费即可凭借增值税发票、贷款合同、银行流水等在土地增值税前扣除。

值得注意的是，委托贷款利息支出是否属于金融机构贷款事项虽然在某些地区已经得到认可，但部分地区还存在争议，因此建议房地产企业在签订委托贷款合同之前与主管税务机关充分沟通，确定当地扣除口径。

二、集团贷款

实务中，存在以集团为贷款主体向银行贷款，再由集团支付旗下房地产项目公司资金需要。笔者认为可以分为两个角度进行考虑：

（一）集团内设立金融机构

如以集团金融机构为贷款主体向银行贷款，再结合统借统贷相关政策规定，将贷款资金分摊至房地产项目公司，同时与房地产项目公司签订贷款合同，开具利息免税发票。笔者认为此种情况下，符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》第三条规定，具有金融机构证明且利息费用不超过按商业银行同类同期贷款计算的金额，房地产项目公司向集团金融机构支付的利息费用可以在土地增值税前据实扣除。

（二）集团内未设立金融机构

如集团内未设立金融机构，以集团或其他组织为贷款主体向银行贷款，再结合统借统贷相关政策规定，将贷款资金分摊至房地产项目公司，同时与房地产项目公司签订贷款合同，开具利息免税发票。笔者认为此种情况下，并不符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》第三条规定，不具有金融机构证明，房地产项目公司向集团支付的利息费用不可以在土地增值税前据实扣除，需要考虑房地产开发费用在“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

综上所述，开发间接费用中利息费用的扣除，重点需要关注三个点：可在房地产项目之间分摊、有金融机构证明、利息费用最高不超过按商业银行同类同期贷款计算的金额。争议点往往在金融机构证明包含哪些，各地税务局有不同的见解，如企业计划采用委托贷款或统借统还的业务模式，建议财务人员在业务开展前期就与主管税务沟通。

企业账本数据实际上不一定如实反映企业的真实经营情况，但在编制财务报表过程中，往往为了符合企业的实际情况，相应的调整不必可少。那么，在财务圈子里流传的“调表不调账”就是这一类补救处理的原则，今日小编就和大家就补税调整事宜举例说明解释处理办法。

一、“调表而不调账”源起何处？

对于调表不调账的问题，通常会出现在企业所得税汇算清缴的时间节点。

一般是税务部门主动提出具体要求，对财务报表中的项目进行调整，但是并未明确要求在账务中实际进行调整。这并不意味着企业可以随意进行调整，“调表不调账”需要遵循一定的规范和原则。

当中，有三个基本原则是财务需要特别注意的：

1．所有调整项目的必须有理有据，备查资料务必齐全，不得随意进行调整；

2．调整操作必须符合税法规定和相关法规的要求；

3．调整的结果必须符合逻辑，能够向税务部门解释清楚。

二、营业税补缴后现在怎么做账?

企业根据不同的组织形态以及业务范围，直接决定财务核算时适用的准则要求。现行的《企业会计准则》和《小企业会计准则》在会计科目启用上存在明显的差别。

1．适用《企业会计准则》企业会计处理方式

(1)补提税费

借：以前年度损益调整

贷：应交税费-应交增值税-检查调整

(2)结转利润

借：利润分配--未分配利润

贷：以前年度损益调整

(3)当期补税

借：应交税费-应交增值税-检查调整

贷：银行存款

2．适用《小企业会计准则》企业会计处理方式

*《小企业会计准则》不设置“以前年度损益调整”科目

(1)补提税费

借：利润分配--未分配利润

贷：应交税费-应交增值税-检查调整

(2)当期补税

借：应交税费-应交增值税-检查调整

贷：银行存款

【简易调账逻辑】

① 纳税义务发生年度：按照常规账务处理书写业务有关会计分录；

② 在实际调账发生年度：以“利润分配--未分配利润”替换上述分录中“损益类”科目，形成调账分录。

三、营业税补缴后如何补充申报?

通常，财务人员在企业所得税汇算清缴后被告知补税，本意是不想调整已经上报的申报数据。

在此前提下，相当于在本期补充申报营业税时期未申报的收入，补缴税款对应收入与当期增值税应税收入一并申报纳税并无异议。但对于所得税来说，建议企业于第四季度申报时补充申报应税收入，并在所得税汇算清缴时调整该部分收入，确保该年度纳税情况与实际经营情况保持一致。

近期关于房地产企业涉及小税种问题咨询较多，其中又以房产税和土地使用税的问题较为集中。要理清这两个税种的涉税疑问，个人认为先要对房地产企业涉及的不同业态类型及持有不动产的状态进行理解。

这里我们可以借鉴土地增值税中对房地产企业的业态三分类方式，即将房地产企业的业态分类为住宅（普通、非普通）和其他类，而无论是住宅还是其他，对于房地产企业来说通常都是为了建成开发产品。类比制造业生产产品，房地产企业的各种业态也是其生产的产品，在未转为自用或出售之前其实都是“存货”，在资产负债表中我们也可以看出，实际开发成本的各项支出都是在存货中列示。

而当房屋正式建成后，即达到预订可使用状态后，企业可能会做出新的决策，此时不同业态可能面临去留状态的差异，具体如下图所示。

一、房产税

根据财税地字[1986]8号财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定，其中提到“纳税人自建的房屋，从建成之日起次月开始缴纳房产税”，这里我们需要区分，自建并不包含房地产企业以建造开发产品为目的的自建，因此也可以理解为房地产企业的存货虽然属于房产但是在实质状态未转变为出租前是无需缴纳房产税的。

这一观点在国税发〔2003〕89号 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 第一条中也予以了明确，即房地产开发企业开发的商品房在出售前是一种产品（存货），因此在售出前，不征收房产税。但是如果是我们上图中所涉及的其他情况，即已经不在是存货状态，而是企业转为自用，如部分用于售楼中心，办公，物业办公等则应该由存货转为固定资产，此时需要按照房产原值缴纳房产税，同样，如果是转为出租状态，则需要按照租金缴纳房产税。

除以上情况外，其实较容易产生争议的是房地产企业项目建设过程中搭建的临时设施的房产税问题。

笔者认为临时设施只要满租房产税关于房产的界定即应该从价计征房产税。但关于房地产企业在存货核算但是实际为样板间的房产究竟是否缴纳房产税，各地税务局答复口径不一，关键是对于是否实际投入“使用”存在较大的争议，笔者个人理解样板间其实还是以存货的形式存在，类似于制造业向客户展示的样品，既可以理解为其具备了展示用途（发生使用），当然也可以理解为其实未实际有人入住（未发生房屋的入住使用用途），所以究竟是否缴纳房产税建议咨询当地税务机关，进一步确认征管口径。又如房地产企业移交物业属全体业主所有的房产，其中营业用的地下人防设施可以暂免征收房产税（财税地字〔1986〕8号 第十一条），物业用房（居民住宅区内业主共有的经营性房产）分情况缴纳房产税。（财税〔2006〕186号第一条）

二、土地使用税

土地使用纳税义务发生是以土地的占用为基础，因此无论是哪一种业态形式，只要企业实际占用土地且符合征收条件，就应该缴纳土地使用税。但是凡事也有例外比如财税〔2013〕101号 财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知第一条对于符合规定的棚户区改造安置房建设用地，可以免征土地使用税。

但又有的朋友提出，如果项目中含有为后续无偿移交给政府而配建的学校、幼儿园等，是否该建筑物所占土地可以不缴纳土地使用税呢？

根据财税〔2004〕39号 财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知 第二条的规定“对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；”，那么如何界定这一政策的生效时间实务中也存在着争议。部分认为用地规划确认该区域土地用途为“学校、幼儿园用地”时可以开始享受，而部分又认为因为用地性质的差异（建设非教育用地），因此只有在建成实际移交后才能享受，因此建设期还是应该正常缴纳土地使用税。

以上两种观点都各有道理，但是鉴于没有进一步的政策可以参考，建议企业还是以所属地税务征管口径为依据。

按照房地产企业项目的建设周期房产税、土地使用的缴纳安排，具体如下图所示。

这两个税种虽然看似简单但是实务问题较多，本篇只是对具有代表性的问题进行浅析，欢迎大家后台留言分享企业遇到的相关问题及处理经验。

【导语】

不少财务人员咨询关于购置房产的问题：老板想置办房产，究竟是买到个人名下还是买到公司名下更有利？购买不同类型的房产、使用用途不同、购买主体不同，各有利弊。小编带大家从不同的角度为大家进行分析，在实务中，企业会首先购买商业用房，本篇和大家分享个人或者公司购买商业用房的涉税情况及优劣分析。

一、不同购买主体各环节的涉税情况

二、企业名义购买或者个人购买的优劣分析

上述分析中主要是针对个人和一般纳税人，针对公司为小规模纳税人购买资产无意义，实务中一般纳税人购买资产是为了抵扣税款。

1、购买用房资金问题：现在公司购买房屋主要是面临贷款问题比较棘手，银行为企业贷款极其难处理，没有个人贷款政策宽松。

2、房产持有成本问题:对于公司名下的房产，每年都需要缴纳房产税及土地使用税。

3、后续产权及经营风险问题：以公司名义买房，产权属于公司，可以抵减税款，但同事也要承担公司的经营风险。

4、后续出售问题：公司可以通过转让股权出售资产，可以减少整体税负，个人只能通过转让二手房形式出售资产。

我们知道，城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。

计算公式为：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区，分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。其中的适用单位税额根据不同地区划分很好掌握，那么，应税土地的实际占用面积到底怎么计算呢？

案例：

甲公司租用A房地产公司1套商铺，面积为200平方米，通过了解得知，A房地产公司该楼栋规划占地总面积1万平方米，该楼栋建筑总面积3.5万平方米，其中地上建筑总面积3万平方米（计容面积）、地下建筑总面积5000平方米。那么甲公司应税土地的实际占用面积如何计算呢？

算法一：

根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，我们得知：

应税土地实际占用面积＝项目占地总面积*实际占用建筑面积/项目建筑总面积

那么甲公司应税土地的实际占用面积=10,000*200/35,000=57.14平方米

算法二：

根据容积率计算：

容积率=地上计容建筑面积/项目总占地面积

=30,000/10,000

=3

应税土地实际占用面积=实际占用建筑面积/容积率

=200/3

=66.67平方米

通过上述计算发现：

用算法（二）计算出来的应税土地面积比用算法（一）计算出来的应税土地面积大9.53平方米，如果两种算法都正确的话，那为什么会产生差异呢？

我们不难发现，用容积率方法计算，之所以会产生差异，是因为容积率是按计容面积计算的，而一般地下建筑面积都是不计容的，因此地下建筑面积是不包含在算法二的公式中的；而用算法（一）计算时，我们考虑的是总建筑面积，因为其中的地下建筑面积也是需要交纳土地使用税的，因此两种算法会产生差异，那最终计算城镇土地使用税时，用算法二计算出来的税额一定是大于算法一的（除非地下建筑面积也计入容积率中）。

一般地产项目的容积率在规划指标上都有显示，项目总平图是一个可靠的获取途径，如果项目还有别的规划资料也是可以看到的。而我们在计算土地使用税时，不仅涉及地上建筑物，还包括地下建筑物，所以我们认为按照容积率的算法二计算是不准确的，因为他没有考虑地下建筑面积。

当然，在实务中，我们也发现个别税务机关要求企业按照容积率的算法二来进行计算应税土地的实际占用面积，从而计算应缴纳的土地使用税。我们考虑：一方面可能是出于类似于甲租户这样的企业无法获取出租企业A房地产公司太多的这些经济指标信息，从而按这种所谓“简便”的容积率算法进行计算，另一方面，我们也不得不承认税务的征管权及征管口径。当然，如果出现上述争议情况，我们可以根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定和税务机关进行有效沟通，避免出现企业多缴税款的损失，相信税务机关也会根据暂行条例的规定，依法征税，维护良好的税法经济秩序。

【导语】