近期关于房地产企业涉及小税种问题咨询较多，其中又以房产税和土地使用税的问题较为集中。要理清这两个税种的涉税疑问，个人认为先要对房地产企业涉及的不同业态类型及持有不动产的状态进行理解。

这里我们可以借鉴土地增值税中对房地产企业的业态三分类方式，即将房地产企业的业态分类为住宅（普通、非普通）和其他类，而无论是住宅还是其他，对于房地产企业来说通常都是为了建成开发产品。类比制造业生产产品，房地产企业的各种业态也是其生产的产品，在未转为自用或出售之前其实都是“存货”，在资产负债表中我们也可以看出，实际开发成本的各项支出都是在存货中列示。

而当房屋正式建成后，即达到预订可使用状态后，企业可能会做出新的决策，此时不同业态可能面临去留状态的差异，具体如下图所示。

一、房产税

根据财税地字[1986]8号财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定，其中提到“纳税人自建的房屋，从建成之日起次月开始缴纳房产税”，这里我们需要区分，自建并不包含房地产企业以建造开发产品为目的的自建，因此也可以理解为房地产企业的存货虽然属于房产但是在实质状态未转变为出租前是无需缴纳房产税的。

这一观点在国税发〔2003〕89号 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 第一条中也予以了明确，即房地产开发企业开发的商品房在出售前是一种产品（存货），因此在售出前，不征收房产税。但是如果是我们上图中所涉及的其他情况，即已经不在是存货状态，而是企业转为自用，如部分用于售楼中心，办公，物业办公等则应该由存货转为固定资产，此时需要按照房产原值缴纳房产税，同样，如果是转为出租状态，则需要按照租金缴纳房产税。

除以上情况外，其实较容易产生争议的是房地产企业项目建设过程中搭建的临时设施的房产税问题。

笔者认为临时设施只要满租房产税关于房产的界定即应该从价计征房产税。但关于房地产企业在存货核算但是实际为样板间的房产究竟是否缴纳房产税，各地税务局答复口径不一，关键是对于是否实际投入“使用”存在较大的争议，笔者个人理解样板间其实还是以存货的形式存在，类似于制造业向客户展示的样品，既可以理解为其具备了展示用途（发生使用），当然也可以理解为其实未实际有人入住（未发生房屋的入住使用用途），所以究竟是否缴纳房产税建议咨询当地税务机关，进一步确认征管口径。又如房地产企业移交物业属全体业主所有的房产，其中营业用的地下人防设施可以暂免征收房产税（财税地字〔1986〕8号 第十一条），物业用房（居民住宅区内业主共有的经营性房产）分情况缴纳房产税。（财税〔2006〕186号第一条）

二、土地使用税

土地使用纳税义务发生是以土地的占用为基础，因此无论是哪一种业态形式，只要企业实际占用土地且符合征收条件，就应该缴纳土地使用税。但是凡事也有例外比如财税〔2013〕101号 财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知第一条对于符合规定的棚户区改造安置房建设用地，可以免征土地使用税。

但又有的朋友提出，如果项目中含有为后续无偿移交给政府而配建的学校、幼儿园等，是否该建筑物所占土地可以不缴纳土地使用税呢？

根据财税〔2004〕39号 财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知 第二条的规定“对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；”，那么如何界定这一政策的生效时间实务中也存在着争议。部分认为用地规划确认该区域土地用途为“学校、幼儿园用地”时可以开始享受，而部分又认为因为用地性质的差异（建设非教育用地），因此只有在建成实际移交后才能享受，因此建设期还是应该正常缴纳土地使用税。

以上两种观点都各有道理，但是鉴于没有进一步的政策可以参考，建议企业还是以所属地税务征管口径为依据。

按照房地产企业项目的建设周期房产税、土地使用的缴纳安排，具体如下图所示。

这两个税种虽然看似简单但是实务问题较多，本篇只是对具有代表性的问题进行浅析，欢迎大家后台留言分享企业遇到的相关问题及处理经验。

【导语】

不少财务人员咨询关于购置房产的问题：老板想置办房产，究竟是买到个人名下还是买到公司名下更有利？购买不同类型的房产、使用用途不同、购买主体不同，各有利弊。小编带大家从不同的角度为大家进行分析，在实务中，企业会首先购买商业用房，本篇和大家分享个人或者公司购买商业用房的涉税情况及优劣分析。

一、不同购买主体各环节的涉税情况

二、企业名义购买或者个人购买的优劣分析

上述分析中主要是针对个人和一般纳税人，针对公司为小规模纳税人购买资产无意义，实务中一般纳税人购买资产是为了抵扣税款。

1、购买用房资金问题：现在公司购买房屋主要是面临贷款问题比较棘手，银行为企业贷款极其难处理，没有个人贷款政策宽松。

2、房产持有成本问题:对于公司名下的房产，每年都需要缴纳房产税及土地使用税。

3、后续产权及经营风险问题：以公司名义买房，产权属于公司，可以抵减税款，但同事也要承担公司的经营风险。

4、后续出售问题：公司可以通过转让股权出售资产，可以减少整体税负，个人只能通过转让二手房形式出售资产。

我们知道，城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。

计算公式为：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区，分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。其中的适用单位税额根据不同地区划分很好掌握，那么，应税土地的实际占用面积到底怎么计算呢？

案例：

甲公司租用A房地产公司1套商铺，面积为200平方米，通过了解得知，A房地产公司该楼栋规划占地总面积1万平方米，该楼栋建筑总面积3.5万平方米，其中地上建筑总面积3万平方米（计容面积）、地下建筑总面积5000平方米。那么甲公司应税土地的实际占用面积如何计算呢？

算法一：

根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，我们得知：

应税土地实际占用面积＝项目占地总面积*实际占用建筑面积/项目建筑总面积

那么甲公司应税土地的实际占用面积=10,000*200/35,000=57.14平方米

算法二：

根据容积率计算：

容积率=地上计容建筑面积/项目总占地面积

=30,000/10,000

=3

应税土地实际占用面积=实际占用建筑面积/容积率

=200/3

=66.67平方米

通过上述计算发现：

用算法（二）计算出来的应税土地面积比用算法（一）计算出来的应税土地面积大9.53平方米，如果两种算法都正确的话，那为什么会产生差异呢？

我们不难发现，用容积率方法计算，之所以会产生差异，是因为容积率是按计容面积计算的，而一般地下建筑面积都是不计容的，因此地下建筑面积是不包含在算法二的公式中的；而用算法（一）计算时，我们考虑的是总建筑面积，因为其中的地下建筑面积也是需要交纳土地使用税的，因此两种算法会产生差异，那最终计算城镇土地使用税时，用算法二计算出来的税额一定是大于算法一的（除非地下建筑面积也计入容积率中）。

一般地产项目的容积率在规划指标上都有显示，项目总平图是一个可靠的获取途径，如果项目还有别的规划资料也是可以看到的。而我们在计算土地使用税时，不仅涉及地上建筑物，还包括地下建筑物，所以我们认为按照容积率的算法二计算是不准确的，因为他没有考虑地下建筑面积。

当然，在实务中，我们也发现个别税务机关要求企业按照容积率的算法二来进行计算应税土地的实际占用面积，从而计算应缴纳的土地使用税。我们考虑：一方面可能是出于类似于甲租户这样的企业无法获取出租企业A房地产公司太多的这些经济指标信息，从而按这种所谓“简便”的容积率算法进行计算，另一方面，我们也不得不承认税务的征管权及征管口径。当然，如果出现上述争议情况，我们可以根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定和税务机关进行有效沟通，避免出现企业多缴税款的损失，相信税务机关也会根据暂行条例的规定，依法征税，维护良好的税法经济秩序。

【导语】

近期遇到很多财务人员在问一个问题，就是房地产企业什么时候可以抵减土地价款，顺带也就延伸出了一系列的时间顺序问题，即土地价款抵减、进项税抵扣、预缴税金抵减的触发条件。

我们知道房地产行业的特殊性，开发周期长，资金占用量大，且过程中成本归集和销售回款都是逐渐完成的，因此一般性项目，以住宅开发为典型基本均采用预售制。

因此，和其他生产企业相比，房开企业的整个经营周期中有特殊的预售期，也因为这个期间的存在，因此形成这个行业较为特殊的涉税处理模式。

1、土地价款抵减

土地价款是抵减增值税的销售额，因此形成增值税销售额是前提，那么项目什么时候形成销售额就是关键。因为预售模式的存在，房开企业实际是在产品（房屋）尚未建成前，像客户宣传项目的远景以及未来的规划等，并使客户预先缴纳购房款项。在客户交付预付房款时，因为尚未形成产品，也未实际转移产品的控制权，因此并不正式触发增值税纳税义务。

注意，这一点不能简单的套用财税2016年36号文中增值税纳税义务触发时点的表述，即：款项收讫。预收房款不触发增值税正式纳税义务，但是却需要按预售房款预缴增值税，此时不开具增值税销售不动产正式发票，开具602的不征税发票。

既然预售期不正式触发增值税纳税义务，只是根据预售房款（不含增值税）金额计算缴纳预缴税款，因此也就不能按交房比例计算可抵减土地价款。

这里需要提示的是房开企业预缴增值税时，第一列第二行“销售额”需要填写预售房款价税合计数，表单会自动计算出不含税价用于计算最终的预缴增值税税额。

详细查看填表说明，要求也是一致的。

2、进项税抵扣

根据以上分析，我们已经知道预售期增值税是按预缴而不是正式缴纳，那么自然也就不会正式形成销项税额。对于一般纳税人来说，只有存在销项税额时才能与进项税互抵，因此可以明确预售期会形成大量的留抵进项，但是却不能抵用。

那么等到企业项目建成交付后，正式开具增值税发票缴纳增值税时，是先抵减土地价款，还是先抵扣进项呢？

让我们回顾原理，土地价款抵减的是增值税销售额，而销售额是计算销项税额的基础，因此土地价款抵减的触发天然优先与进项税额抵扣。

3、预缴税金抵减

预缴增值税税款的抵减发生在土地价款抵减、进项税额抵扣之后，即企业计算“本期未缴税款”时可以抵减本期可以抵减的已缴纳的预缴增值税税款。如果结合《增值税及附加税费申报表》，全表一共分为四个部分，第一部分是销售额的计算，第二部分是税款计算，第三部分是税款缴纳额的计算，第四部分是附加税费的计算。预缴税款抵减填在第28行“分次预缴税款”行次。

小结：

综上我们可以得出以下时间排序。

注：销项税额在计算时已经考虑土地价款抵减。

因此，最终发生顺序为土地价款抵减、进项税抵扣、预缴税金抵减。

不少老板在创业初期经常遇到这个问题：目前自己有一家公司，后期想发展壮大、发展的各店面整体由总公司管理，听闻设立成总分公司刚好适用此业务模式，干脆直接成立若干个分公司，于是老板起草了发展的广阔蓝图、对于经营管理也是游刃有余，但在注册时工作人员或财务提出：您选择“独立核算”还是“非独立核算”？老板蒙了，这中间有什么区别？问财务，财务也一脸懵，实务中发现众多会计都一知半解。

今天就为大家进行解析：

一、会计层面

“独立核算”、“非独立核算”两个名词中都含有“核算”一词，那么大家一看就明白，只有会计范围才涉及核算，如果分公司的业务可以对外自行开展业务、有自己的规章制度、配备一定的财务人员并单独核算，应选择“独立核算”；如果设立的分公司仅仅为一个办事处、相当于分开的一个部门，无法独立入账，所有业务需要到总公司报帐，则选择“非独立核算”。

二、税务层面

主要从以下两大税种分析：

1.增值税

一般来讲，分公司不论是否独立核算，均应由分公司自行申报并缴纳增值税，实务中很多财务混淆概念，一部分分公司的收入未直接由分公司申报，而由总公司汇总缴纳，这种认识是错误的，近期很多区域税务局均要求企业进行自查、纠正；

当然，部分分公司增值税可以由总公司汇总缴纳，具体文件号见财税2012年9号、财税2016年36号文规定，属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税，当然审批条件也是比较严苛的。

2.企业所得税

分公司设立的其中之一目的为总分机构的所得税可以进行互相调节，政策规定分机构的企业所得税汇总到总公司进行缴纳，具体参照国家税务总局公告2012年57号规定，实务中很多企业也是未将总分公司的所得税进行汇总申报，存在一定的税务风险。

综上所述，企业可根据业务自行选择“独立核算”、“非独立核算”，主要看业务形态及是否可以独立记账，但两者在税务层面没有区别。

在企业日常经营过程中，可能会出现亏损或股东个人等原因，涉及到股东减资行为，关于企业减资从法律层面来看，首先必须要通过股东会决议，其次需要通知企业相关的债权人，否则退股股东有可能承担连带赔偿责任。对于一个企业来说，会涉及法人股东或自然人股东，减资行为对于这两类股东所得税的影响，在本文为大家一一分析。

一、法人股东减资的企业所得税处理

政策依据：

该政策该如何理解呢？

    其实也就是对于法人股东来说减资额可以分为三部分处理：a.投资收回b.股息所得c.投资资产转让所得。具体分析详见案例：

Eg：甲公司和乙公司分别出资300万元、700万元注册成立了实收资本1000万元的丙公司，在经营过程中，由于甲公司缘故决定从丙公司依法撤资，取得现金400万元，撤资时丙公司的未分配利润100万元、盈余公积30万元，资本公积150万元。

二、自然人股东减资的个人所得税处理

政策依据：

应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额（投入额）及相关税费。

对于自然人股东是否需要缴纳个税也需要分情况:

a.减资收回金额大于初始投资成本金额，超出部分是需要按“财产转让所得”缴纳个税。

b.减资收回金额小于初始投资成本金额，无需缴纳个人所得税，但必须符合公平交易原则，且有正当理由的，否则可能会被税务机关核定调整。

融资顾问费的是非功过，在某知名集团企业的巨额“取费”风波中引起一波热议，银行从业人员对于这一笔服务费的解释就是“手续费”，而有一些外资银行有关工作人员则认为是这样操作可能是为满足一些客户利率下浮的要求，额外收取的费用。站在企业的立场上来看，账面突兀出现千万级别的“融资顾问费”，财务人员会比较担心如何向税务部门做好稳妥无隐患的解释工作，今日小编来给各位出出招来尽力争取企业的利益。

一、融资顾问服务真有其事？

融资顾问服务主要活跃于资本市场，为客户通过私人配售普通股、可转换优先股或其他类型的证券进行融资提供专业建议，资金“掮客”的概念或许更为人所熟知。

对于这一类服务的合规合法性，相关部门也在逐步予以明确定位，但站在税务的角度，对于这一类服务的定性仍存在于模糊边界。

（一）银保监会为“金融中介”发声！

中国银保监会办公厅发布《关于2021年进一步推动小微企业金融服务高质量发展的通知》，当中明确指出：针对企业融资诉求，联动科技主管部门、科技融资担保机构、科技金融服务中介机构，全方位、多元化满足企业的融资需求。

（二）人力资源部门将“金融顾问”正式收编！

《中华人民共和国职业分类大典（2021年版）》发布更新的新职业当中，新增“金融顾问”类别信息，相当于正式给贷款类居间服务明确身份，统一纳入监管范围。

（三）《民法典》为“融资顾问”正名！

2021年1月1日，正式实施的《中华人民共和国民法典》第九百六十三条明确规定：

借鉴上述规定描述，当事人需要融资时，向融资顾问进行咨询的，融资顾问收取服务费用是符合民法典界定的居间活动，可能视为双方签订居间合同。

二、融资顾问服务从何而来？

对于办理抵押贷款的房地产开发企业，银行可能会收取所谓的“融资顾问费”，原因是抵押贷款上浮利率没有界限，目前各家银行住房抵押贷款利率一般上浮10%~50%。

实务中，除支付利息外，可能还需支付给资金方所谓的“融资顾问服务费”或者是“咨询服务费”，并且是一笔不小的数目。这一类费用从本质上来看，属于一类变相的利息费用，但取费名义是以提供咨询服务所支付的报酬，因此，房地产企业无法取得利息发票入账。

三、融资顾问费常见收费方式

融资顾问费的收费通常有两种：一次性支付和分期支付。

（1）一次性支付——融资顾问在项目融资成功后一次性收取全部费用

这种支付方式对于企业来说较为简便，能够快速结清融资顾问的费用；但对于融资顾问来说，一次性付款的风险较高，因为如果项目最终未能融资成功，他们将无法收取任何费用。

（2）分期支付——融资顾问会根据项目进展的不同，将费用分为融资前期、融资中期和融资后期等不同阶段进行支付

这种支付方式能够减轻企业的负担，同时也减少了融资顾问的风险；但对于企业来说，需要额外的管理和监督成本，以确保及时支付融资顾问的费用。

四、税务检查会怎么认定？

（1）“有凭有据”的顾问或咨询费用

融资方聘请专业人员或团队，对企业融资融资过程中遇到的财务、法务或税务等不同专业问题，提供辅导及咨询、策划服务，通常金额不宜过大。

提供上述服务需要有全套的证据链来支撑业务真实性，包括但不限于业务合同、资金往来流水、发票、服务成果报告等一系列资料，税务部门以此认可该项服务的入账合规性以及相应的税务处理。

（2）“无凭无据”的顾问或咨询费用

房地产开发企业通过抵押贷款取得资金，通常需要一次性或分期向出资方或者指定第三方支付一定费用，相当于从贷款总额拆解出一定大额比例资金作为咨询顾问费用，这样会导致实际可用的贷款资金减少。

与利息不同的是，这一类费用支付一般是在放款后立即实现，但其实质仍为利息。若是税务部门严查，即使企业所得税口径予以认可，但在土地增值税清算时通常会将这一部分从开发成本中剔除。

【小编有话说】对于巨额融资顾问费的合规处理，至今税务口径对其存在争议。小编个人建议财务人员基于谨慎性原则，严格审核相关证据资料入账，清晰辨别发票应税服务，据实合规入账。

经常有财务人员疑惑：取得以前年度的成本、费用发票是否可以入账？企业财务自查，发现以前年度的账务处理有漏记、存在差错？

在目前房地产开发项目的市场大环境中，想必大家对“以房抵工程款”这个名词已经耳熟能详了，但是对建筑企业，在这项业务过程中存在的风险是否清晰明了，想必大家也是非常关注的，本文来为大家一一分析解读。

“以房抵工程款”一般是地产企业将房屋过户至建筑公司，地产企业视同销售同时建筑公司资产增加，但在实务中由于种种原因，往往该项业务，大部分由地产企业直接与第三方签订商品房买卖合同，与此同时业务就变成建筑单位找买家，地产公司协助配合办理后续相关手续。

该业务交易模式下，在合同的签订与发票开具环节需特别注意以下几点：

中秋将至，企业会给员工发放各种实物或现金福利，有关福利所得是否需要合并工资缴纳个税是财务人员时常探讨的一个问题。

观点一、“福利费”免个税

有此考量的财务人员会以《中华人民共和国个人所得税法》第四条“福利费、抚恤金、救济金免征个人所得税”作为政策依据。

从字面上看福利费免税毋庸置疑，但还需关注《中华人民共和国个人所得税法实施条例》针对此处“福利费”的解释：从企业、事业单位、国家机关、社会组织提留的福利费或者工会经费中支付给个人的生活补助费。

而关于生活补助这个解释，税法也有明确说明，《国税发[1998]155号》，上述所称生活补助费，是指由于某些特定事件或原因而给纳税人本人或其家庭的正常生活造成一定困难，其任职单位按国家规定从提留的福利费或者工会经费中向其支付的临时性生活困难补助。

据此，免征个人所得税的“福利费”此处实际针对的是临时性生活困难补助，罔顾前提条件下“福利费免个税“这种结论显然是以偏概全。

观点二：“福利费”缴纳个税

部分财务人员从业务实质角度出发，认为发放给员工中秋福利，员工据实得到一定涉及个税，政策依据为国税发[1998]155号，下列收入不属于免税的福利费范围，应当并入纳税人的工资、薪金收入计征个人所得税:从福利费和工会经费中支付给本单位职工的人人有份的补贴、补助。

从这个政策来看，中秋发放福利这种行为属于人人有份的补贴、补助，是需要合并工资缴纳个税的。

进一步分析，根据国家税务总局在官方网站进行2018年第三季度税收政策解读，对于任职受雇单位发给个人的福利，不论是现金还是实物，依法均应缴纳个人所得税。

这更明确中秋福利缴纳个税这一观点，而且强调了无论现金还是实物，依法均应缴纳个人所得税。

但同时也是这个政策解读，明确了对于集体享受的、不可分割的、未向个人量化的非现金方式的福利，原则上不征收个人所得税，如中秋分发给集体的一起享用的食品，无法确认每个人吃了多少，属于集体享受的、不可分割的、未向个人量化的非现金方式的福利。

政策理解要全面，要考虑业务本质、政策依据、政策解读、特殊事项，综合分析出具结论。