变化点

变化一：

下一步注册新公司的时候，注册资金动辄几个亿、几十亿的越来越少了，可能会选择几十万、100万元、几百万左右的小额注册资金的越来越多。

变化二：

下一步注册新公司的时候，用非货币性投资的将会越来越多，比如技术入股、实物投资的将非常普遍。

变化三：

认缴资本5年内到位，对于之前存量公司也就是老公司来讲，可能会引发减资潮！

变化四：

认缴资本5年内到位，对于之前存量公司也就是老公司来讲，可能会引发注销潮！

变化五：

认缴资本5年内到位，对于之前存量公司也就是老公司来讲，可能会引发转让潮！

变化六：

下一步注册新公司的时候，注册资金由于不够，可能会出现借钱投资注册然后变相拿走的抽逃资金现象。账面上挂账其他应收款的涉税问题将会越来越突出。

变化七：

下一步注册新公司的时候，注册资金由于不够，可能会出现虚假出资的现象。

变化八：

下一步注册新公司的时候，注册资金由于不够，可能会出现通过过桥资金实现资金到位的现象，也就是垫资现象。

变化九：

下一步注册新公司的时候，注册资金较少，会影响企业经营周转，下一步企业向外部借款融资的情形将会越来越普遍。

变化十：

认缴资本5年内到位，下一步新企业注册的数量会有所降低。

变化十一：

认缴资本5年内到位，下一步空壳公司将会大大减少。

变化十二：

下一步注册新公司的时候，好多企业会先从小到大，也就是刚开始注册资金小，慢慢来增资实现较大的注册资金。意味着未来办理增资的公司也会越来越多。

变化十三：

认缴资本5年内到位，下一步可能会出现由于部分人没钱注册新公司、而挂靠借朋友的公司来经营的不规范、不合法现象。

变化十四：

认缴资本5年内到位，因期限已大大缩短，下一步股东滥用出资期限规避出资责任情况发生概率将大大降低。

变化十五：

认缴资本5年内到位，下一步注册新公司的时候如何设计股权架构将会越来越重要。

变化十六：

认缴资本5年内到位，下一步，未在期限内出资的股东将承担相应的责任和后果，包括向公司补足出资、向其他股东承担违约责任、对公司债权人承担责任以及可能被公司除名或丧失其未缴纳出资的股权。这将会加强股东的责任意识，促使其更积极地参与公司的管理和经营。

变化十七：

认缴资本5年内到位，下一步新公司在注册资金的选择上，创始人会更为脚踏实地、量力而行、不会跟以往之前一样打肿脸充胖子，会在一定程度上改善诚信的营商环境、推动市场经济的健康发展。

变化十八：

认缴资本5年内到位，这个新政的出台，下一步对于从事财税服务的机构来讲，既是挑战又是机遇，急须提升专业水平、应对政策之变化！为企业出谋划策、保驾护航！

参考：

1、新《公司法》第四十七条：有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。全体股东认缴的出资额由股东按照公司章程的规定自公司成立之日起五年内缴足。

法律、行政法规以及国务院决定对有限责任公司注册资本实缴、注册资本最低限额、股东出资期限另有规定的，从其规定。

2、新《公司法》第二百六十六条：本法施行前已登记设立的公司，出资期限超过本法规定的期限的，除法律、行政法规或者国务院另有规定外，应当逐步调整至本法规定的期限以内；对于出资期限、出资额明显异常的，公司登记机关可以依法要求其及时调整。具体实施办法由国务院规定。

3、根据《公司法》第一百九十九条规定，公司的发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的，由公司登记机关责令改正，处以虚假出资金额5%以上15%以下的罚款。

4、刑法第159条规定：“公司发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物或者未转移财产权，虚假出资，或者在公司成立后又抽逃其出资，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚假出资金额或者抽逃出资金额2以上10以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处5年以下有期徒刑或者拘役”。

请问

新公司法要求认缴的注册资金5年内到位，老公司（存量公司）怎么办？

答复

这几天不断接到企业咨询，新公司法要求认缴的注册资金5年内到位，老公司（存量公司）怎么办？老公司好多都是10年、20年、50年的，而且认缴资金有的很大！

其实大家也不要过于紧张，新公司法并未一刀切的要求所有老公司必须将认缴的注册资金5年内到位，而且给予了较为充分的过渡期。这种柔性的解决方式，可以避免规定五年实缴期限而给经营主体造成过大震荡。具体的过渡期实施办法耐心等待！期待国务院尽快制定具体实施办法！

总之：

下一步这些注册资金大、认缴期限长的老公司，会要求在过渡期内逐步完成实缴到位，从而实现老公司的平稳过渡。

当然也允许老公司减资，国家也会出台简化减资流程的具体规定。

参考

参考一：

《完善认缴登记制度 营造诚信有序的营商环境》（国家市场监督管理总局官方微信）：

为避免新设公司和存量公司适用注册资本法律制度的不一致，强化法律适用的统一性，同时减少对绝大多数正常经营的存量公司的影响，充分考虑经营主体类型、行业领域等复杂情形，研究为存量公司设定一定年限、较为充裕的过渡期，按照新《公司法》要求，分类分步、稳妥有序调整存量公司出资期限调整至新《公司法》规定的期限以内。对于公司具有法律、行政法规或者国务院决定另有规定的特殊情形的，可以不适用5年认缴期限规定。

对于出资期限、出资数额明显异常的公司，公司登记机关可以依法要求其及时调整。对于“明显异常”的界定，将根据公司登记数据客观分析和实际工作情况作出科学规定，受到影响的将是明显违反真实性原则、有悖于客观常识的极少数公司。上述规定有利于新《公司法》平稳有序实施，有效减少对经营主体的短期集中冲击，更好提振发展信心，稳定社会心理预期。

下一步，在国务院制定具体实施办法时，有关方面还要深入调研论证，充分分析经营主体可能存在的问题困难，有针对性地出台政策措施，简化优化减资、文书等办理手续，引导存量公司修改章程合理调整出资期限、出资数额，稳妥审慎推进相关工作。特别是在判断对存量公司注册资本出资期限、出资数额明显异常时，公司登记机关要充分听取当事人说明情况，综合研判，避免一刀切，科学有序引导公司诚信履行出资义务。

参考二：

全国人大常委会法工委负责人回答了记者提问：

一是完善注册资本认缴登记制度。规定有限责任公司股东出资期限不得超过五年。根据国家市场监督管理总局的意见，授权国务院制定具体办法，对新法施行前已登记设立且出资期限超过本法规定期限的公司设置过渡期，要求其将出资期限逐步调整至本法规定的期限以内。

参考三：

《公司法》第二百六十六条：本法自 2024 年 7 月 1 日起施行。本法施行前已登记设立的公司，出资期限超过本法规定的期限的，除法律、行政法规或者国务院另有规定外，应当逐步调整至本法规定的期限以内；对于出资期限、出资额明显异常的，公司登记机关可以依法要求其及时调整。具体实施办法由国务院规定。

　　跨年迎新购物季，各大商场促销优惠精彩来袭，纷纷推出打折、买赠、送小礼品等花式促销活动，这么多不同种类的促销方式，在税务处理上有什么区别呢?让小编带您了解一下吧。

　　1.商业折扣(折扣销售)

　　商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。

　　根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)规定：商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

　　▲其中：企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让属于销售折让;企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

　　2. 实物折扣(买一赠一)

　　实物折扣，是指在销售货物的同时赠送同类或其他货物，并且在同一项销售货物行为中完成。

　　根据《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税[2011]50号)规定：企业和单位(包括企业、事业单位、社会团体、个人独资企业、合伙企业和个体工商户等，以下简称企业)在营销活动中以折扣折让、赠品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等(以下简称礼品)时：企业在销售商品(产品)和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：

　　(1)企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品(产品)和提供服务;

　　(2)企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等;

　　(3)企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。

　　3. 随机赠送(进店有礼)

　　随机赠送，是指商家在宣传销售过程中，采取的进店直接送小礼品的销售活动。

　　根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)第三条规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包，下同)，以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

　　4. 关于折扣销售发票开具以及增值税的处理

　　可以参考以下：

　　根据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》(国税函[2010]56号)规定：《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题规定〉的通知》(国税发[1993]154号)第二条第(二)项规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税”。纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。

转眼间，2023年已结束，各公司财务人员忙的焦头烂额，开发票、收发票、估算收入成本费用、计算利润，这时候发现部分已实际发生的业务还未取得发票，紧急联系业务人员，业务人员回复对方公司预计次年1月-2月可将发票开回？这就给财务造了难，正常业务到底是本年还是次年入账，开回来的发票是否能在所得税前扣除？

一、“跨年暂估”账务处理

企业在日常业务中，暂估是一个非常常见的问题，因为业务的产生、合同的签订、款项的支付与实际收票往往存在一定的时间差异，在这里举例说明。

假设a公司为一家商砼企业，12月购进x公司的沙子一批，此沙子合同已签订、预付款已付、货品已全部收到，但发票未在12月31日前取得，此批沙子价款不含税金额为100万元。

1.收到货物，暂估入账

借：原材料-沙子 100万

贷：应付账款-材料暂估  100万

2.支付此笔款项

借：应付账款-材料暂估 100万

贷：银行存款  100万

3.结转成本时

借：生产成本 100万

贷：原材料-沙子  100万

4.次年取得发票时

1）先冲红前期暂估

借：原材料-沙子 红字100万

贷：应付账款-暂估  红字100万

2）正常计入

借：原材料-沙子 100万

应交税费-进项税额  100*0.13万

贷：应付账款-x供应商  100万

二、“跨年暂估”税务处理

1.企业所得税预缴时

税总公告2011年第34号第六条规定：

“企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。”

据此，实际发生的成本费用在企业所得税季度预缴时，可以按照账面发生金额核算。

2.企业所得税汇算清缴时

企业上一年度实际发生的成本、费用，如在次年5月31日前取得有效扣除凭证，则可以正常使用，在企业所得税前抵扣；反之，则需要在汇算清缴前进行纳税调增。

作为打工人的小编会比较关心年终奖，拿到的同时也会考虑个税缴纳多少的问题，“全年一次性奖金”政策已延续至2027年12月31日，那如何准确的应用这一税收政策，我们可以从四个方面进行考虑：

一、适用范围

1、属于全年一次性奖金

行政机关、企事业单位等扣缴义务人根据其全年经济效益和对雇员全年工作业绩的综合考核情况，向雇员发放的一次性奖金。

也包括年终加薪、实行年薪制和绩效工资办法的单位根据考核情况兑现的年薪和绩效工资。

2、不属于全年一次性奖金

 半年奖、季度奖、加班奖、先进奖、考勤奖等，这些在个税申报时要并入当月工资薪金收入进行申报。

 二、适用次数

在一个纳税年度内，一个人该计税办法只允许采用一次，也就是说一笔年终奖，如果在一个纳税年度内不同月份发放，是不能合起来算作“全年一次性奖金”，只能就其中一笔享受该政策。

三、申报所属期

个人所得税纳税义务发生时间以实际发放时间为准，如某单位要发放2023年的年终奖，在2023年发放则属于2023年的收入;在2024年1月发放则属于2024年的收入。

四、两种计税方式

1、单独计税

以全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额，按照综合所得税率表，确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：

应纳税额=全年一次性奖金收入×适用税率-速算扣除数

2、并入综合所得计税

根据政策也可以选择并入当年综合所得计算纳税。计算公式为：

应纳税额=（年收入-减除费用-附加扣除-专项附加扣除-其他扣除）×适用税率-速算扣除数

因两种计税方式不同，所以计算出的个人所得税可能有很大的差异，可以登录个人所得税APP，在汇算申报时分别选择两种方式，对比结果再选择更有利的计税方式即可。

企业租个人房子，原本会计处理十分简单。预付的房租计入“预付账款”，押金计入“其他应收款”，以后每月确认租房成本，具体分录如下：

1、预付房租与押金

借：预付账款—xx（房东姓名）

      应交税费—应交增值税—进项税额

      其他应收款—房东姓名（押金）

贷：银行存款

2、每月摊销房租

借：管理费用—办公费

贷：预付账款—xx

需要入账的原始凭证：租房合同、银行支付凭证、租房增值税发票。

重点：如果个人房东能够提供发票，租房的会计处理十分简单。但实务当中，个人房东极少会给租户提供租房发票，租房的过程中，会涉及房产税、增值税、个税、印花税，这些税费，如果租户不承担，房东是绝对不会给租户提供发票的。

计算：房租开票后的税务负担-以月房租1万元半年付为例

1、增值税。根据财税[2016]36号文件和附件2的规定，个人出租住房与非住房的增值税征收率为5%。增值税纳税义务时间为房租实际发生与实际收到那个时间先到，则哪一个时间为纳税义务发生的时间。以房租1万/月，预付半年房租计算。

增值税应纳税额=60000×5%=3000元

政策优惠：自2019年1月1日起，个人出租房屋分摊后的月租金收入不超过10万元的情况下，免征增值税。

实际需要缴纳增值税额=0元

2、房产税。个人出租非住房按照《房产税暂行条例法规》的规定，以租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

优惠政策：个人出租房屋可以按小规模纳税人出租房屋，享受房产税减半征收政策。

每月缴纳房产税=10000 ÷ (1+5%) × 12% ÷ 2=571.43元（半年合计支出3428.58元）

3、个人所得税。出租房屋个税所得税税率为20%，计算应纳税所得额时可以扣除必要的修缮费用及20%费用扣除，费用扣除不足800，按800元扣除。此次业务个人所得税计算公式如下：

个税应纳税额=60000×（1-20%）×20%=9600元

在享受税收优惠政策的情况下，不计算印花税、附加税的情况下，半年6万元房租，需要缴纳13,028.58元税款。

半年房租须交税税款=9600+3428.58=13,028.58元

个人不开租房增值税发票时的替代处理方案

1、房租费用入账的合规要求。

承租方只有取得增值税发票，企业才能入账，才能够做到税前扣除。没有租房发票的房租，不能进行所得税税前扣除。而出租方（个人）只要开具租房发票，房产税、个税所得税是必须缴纳的。

2、对方提供其他增值税发票的情况

这种方式比较多见，对方利用名下的小规模纳税人企业，向我方提供服务费发票。这种形式，很像是对方给我们提供房屋服务，而住房是额外赠送的（这是强行合规的逻辑）。

分录如下：

借：管理费用—服务费

贷：银行存款/预付账款

3、不入账

不入账，实际上并不是企业主动选择。而是出租人不提供发票，入账也不能税前扣除，还会有个税代扣义务人的风险。所以很多企业无奈之下只能选择不入账。

重要提示：既然选择不入账，该笔费用最好由股东或法人代表去支出，与企业脱离关系。更不要去画蛇添足，支付的房租做成，做成“其他应收款”。

4、不可取的入账方案

很多中小企业，为了能够让支付的房租合理入账。会要求会计将支付的房租，按劳务报酬申报。这样企业会剩下房产税及大部分个税。但这种行为已经属于逃税行为，支付房租的固定模式，会让企业的这种行为很容易暴漏。小编不推荐这种高风险、且违规的避税方案。

近期有客户咨询，我们地产公司在营改增前通过招拍挂取得一块土地，地价款1.5亿元，由于公司经营战略发生转移一直未进行开发，现在准备将该土地投资入股至全资地产子公司，由子公司后续进行房地产开发业务，经估值土地市场价为3.5亿元，由于我们双方是全资公司，土地是营改增前取得的，那么这种母子公司的投资是否还免缴增值税？如果需要缴，如何缴纳，还有什么其他的方式进行转让吗？

   分析：

一、营改增前、后土地投资入股政策变化：

因此，根据上述政策规定，无论是否为母子公司，无论土地是不是在营改增前取得的，只要在营改增后发生了投资入股行为，则属于应当征收增值税的行为。

二、母公司增值税处理：

1、母公司应交的增值税：

那么根据上述政策，母公司按简易计税方法计算增值税，当然就允许按差额计算缴纳增值税。

应缴纳的增值税为：（3.5亿-1.5亿）/1.05*5%=952.38万元

2、母公司发票开具：

母公司给子公司开具发票，应该按全额开票，差额纳税的方式开具增值税专用发票，即价税总额按3.5亿开具、销项税额为未扣除差额部分1.5亿元开具的。

即：专用发票上的金额为:3.5亿/1.05=3.33亿元

专用发票上的税额为：3.33亿*5%=0.17亿元

三、子公司土地价款：

子公司取得母公司开具的增值税专用发票当然可以作为进项抵扣，那么该土地价款能否做为土地价款抵减冲减子公司的销售额呢？

我们知道，地产企业支付给政府的征地款，应做为土地价款抵减从销售额中扣除计算销售额。

四、母公司土地增值税处理：

在这里母公司的土地由于还未进行开发，也未成为在建工程，那么将土地投资入股，视同转让土地使用权，在计算土地增值税时，只能以市场价减去招拍挂时的原价及附加税后的金额做为增值额，按照30%-60%的适用税率计算缴纳土增税。要注意的是，这里的土地因未开发，不存在土地成本加计扣除一说。

五、总结：

通过上述分析可以看出，母公司将土地投资入股子公司，虽然母公司缴纳了增值税，但子公司也相应进行了进项抵扣，以母子公司做为一个整体来看，可以视同上游交纳的增值税，下游也相应做了抵扣，但做为母公司来说，缴纳的土地增值税及企业所得税税负比较重，在实务中，也可以通过一些渠道的转换达到将母公司的土地转给子公司，常用的有：

1、将土地投资超过25%，即成为在建项目后进行投资或转让，与上述将土地直接投资最大的不同点在于，土地成本及开发成本可以加计扣除，可以最大限度的减轻土地增值税税负。

2、将土地使用权转让转化为公司股权转让，由于双方直接进行公司股权转让，土地使用权不存在过户，也未发生土地使用权的转移，因此母公司不需要缴纳转移过程中的增值税及土地增值税。

3、母公司将土地投资装入全资子公司，然后转让全资子公司股权，由于投资双方为母子公司，投资额可以在不失公允的条件下，尽可能的缩小增值额，从而降低各种税负。

上述列举的几种通过其化方式的转换，将土地转给子公司，在给企业带来税负降低的同时，也会带来一些相应的其他风险，比如：

（1）投资25%后取得在建项目，资金的合理规划及税负的增减变动需要提前做好规划；

（2）土地使用权转化为公司股权转让的方式，是否存在税务机关认为的股权转让收入明显偏低且无正当理由，且以股权转让主要的表现形式为土地使用权，有可能会被税务机关判定为土地使用权转让，缴纳土地增值税的风险。

（3）母公司将土地投资装入全资子公司，然后转让全资子公司股权，由于需要分两步走，中间过程的设计及复杂的流程带来的涉税及相关风险都需要做好统筹安排和考虑。

开发商在建造项目时，按照规划要求，需配建一定数量的车位，一般是由地下车位和地上划线车位组成，但在实际开发过程中的各种原因，导致无法配建足够的车位，开发商就会申请建设地面的立体车库。关于立体车库的处理情况，大家众说纷纭，今天小编带大家一起进行分析立体车库的涉税情况。

一、立体车库究竟是设备还是不动产？

很多人针对单独建造立体车库的属性存在争议，第一种观点认为等立体车库属于起重机械，属于机械设备；第二种观点认为单独建造的立体车库属于不动产，主要是立体车库形成围合特定空间，建设立体车库必须板、桩基或其他基础与特定地块永久固定，非经拆卸、毁坏，或破碎与之固定的地块，不能将立体车库分离出来；立体车库作为合为空间建筑物，可以测量建筑面积；例如成都、南京等判决将立体车库有认定为建筑物而非设备。故综上所述，本文观点认为立体车库属于不动产。

二、立体车库如何缴纳税费呢？

根据上述的分析，首先立体车库属于不动产，需要涉及房产税、城镇土地使用税，增值税及附加税、土地增值税和企业所得税，具体如下：

1、正常经营租赁

房企将立体车库用于日常化的经营租赁，以租金价格为计税依据，计算缴纳房产税、增值税及附加税费、企业所得税；按照占地面积，缴纳城镇土地使用税；不涉及土地增值税。

2、等同于商品房期限的长期租赁

在实务操作中及各地政策中存在争议，例如：广西等地税务认为立体车库无产权，应按照租赁缴纳相关税费；但辽宁、浙江等地税务认为长期出租且一次性收取租金，应视同销售，按照销售不动产缴纳增值税及附加税；纳入土地增值税清算范围，核算收入，扣除成本，计算缴纳土地增值税；且计算缴纳相应的企业所得税；不涉及房产税。

3、直接销售

虽然立体车库无产权，但是在实务中，存在很多销售无产权车位的情况，销售无产权车位，直接按照销售不动产，缴纳增值税及附加税；但是在计算土地增值税时，存在关于是否将其纳入清算范围存在争议，部分地区认为销售无产权车位不能纳入土地增值税清算范围；部分地区认为按照实质重于形式的原则，纳入土地增值税清算范围，计算收入、扣除成本；计算缴纳相应的企业所得税；不涉及房产税。

综上所述，首先需要确认立体车库的属性，本文观点认为立体车库属于的不动产，因此在实务操作中，针对无产权立体车库的不同的处理，存在涉税争议及不同，特别是长期租赁和销售无权产车位，引起的不同税务观点，会给企业带来巨大的影响，其中长期租赁无产权车位，本文观点认为：从实质出发，属于销售车库，应按照销售不动产处理更合理；直接销售的无产权车位引起的土地增值税的争议，本文观点认为：按当地政策执行，当地无政策，建议与主管税务机关沟通，尽量纳入土地增值税清算范围，核算收入、扣除成本，对于企业更有利。

请问

老师你好，物业管理公司代收水电费如何确认收入？

答复

情况一：

若是仅仅是属于代收代付行为，物业公司不会从中赚钱差价，则不需要确认收入。

收到代收的水电费时：

借：银行存款

贷：其他应付款—代收水电费

实际支付时：

借：其他应付款—代收水电费

贷：银行存款

情况二：

若是物业公司代收水电费，从中赚钱差价，相当于转售水电，则需要确认收入。

收到水电费时：

借：银行存款

贷：主营业务收入-水电费收入

      应交税费—应交增值税—销项税额

支付水电费时：

借：主营业务成本-水电费

      应交税费-应交增值税-进项税额

贷：银行存款

注意：

物业公司转售水费，允许按照差额简易征收3%缴纳增值税。可全额开具增值税专用发票，开具时不需要选择“差额征税”功能。

计算增值税的公式为：(收取的自来水费-支付的自来水费)÷(1+3%)×3%。

参考

依据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定处理，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

近几年来，房地产市场的发展速度明显放缓，甚至出现了局部的爆雷现象。这使得原本依赖房地产市场的施工单位陷入了困境，面临着前所未有的生存挑战。随着施工业务订单的缩水，建筑企业对于仅有的业务内容进行深挖，尽可能将“人工”与“材料”统一包揽，严格把控工程建设质量。

业务模式的选择直接影响到后期税收优惠政策的应用，近日小编就遇到客户咨询这样一个问题：某建筑企业中标承接建筑施工业务，作为业务总包分别与建设方同时签订清包工合同和水泥混凝土销售合同，财务人员在进行财税处理过程中可否按照两个合同各自判定使用简易计税？

【业务界定】

l清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

l甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

l一般纳税人销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土），可选择按照简易办法计算缴纳增值税。

【政策规定】

【小编有话说】

1．若建筑企业与同一家企业针对不同的项目工程，分别签署清包工、甲供工程建筑服务合同，可以单独判定业务均适用简易计税方法。

[天津税务局回复]同一企业的不同清包工或甲供工程，纳税人可以按照工程项目进行选择，是适用简易计税方法还是一般计税方法。

2．若建筑企业与同一家企业针对同一项目工程，两项业务合并签订甲供工程建筑服务合同，约定建设单位自行采购全部或部分混凝土来自于建筑企业。即使提供部分建筑劳务，根据现行税法规定，该项业务适用简易计税方法。

3．若建筑企业与同一家企业针对同一项目工程，分别签署清包工、甲供工程建筑服务合同，理论上两份合同内容是有冲突的部分。界定为清包工服务就不存在提供建筑材料的可能性，界定为自产商品混凝土销售服务就不存在清包工的可能性。

因此，通常这种情况下倾向于定性为提供甲供工程服务，具体以各地税务部门回复口径为准。

实务中企业购买农产品取得了相关票据，那么取得的票据是否正确、增值税进项能否抵扣、又应该怎么抵扣，这一系列的问题常常困扰着企业的财务人员，只因关于农产品进项税额抵扣问题一直以来是财务人员的“心头病”，因此，笔者梳理文章如下观点与大家共同分享学习：

在实务中，我们购买农产品，一般情况下会收到以下三种凭证：

①一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书。

②免税的农产品销售发票或收购发票。

③小规模纳税人开具的增值税专用发票。

这里既有销售发票、又有收购发票，那么这发票到底该谁开呢？这也正是农产品区别于其他货物及产品的地方，其他货物当然都是销售方开发票，但农产品由于它原生的局限性（农产品收购企业会面对许多农户，很多农户是不具备开发票的条件和能力），所以允许反向开具发票，由收购企业向农户开具农产品收购发票。

第一：一般纳税人开具的增值税专用发票和海关专用缴款书

这两种类型票据比较常规，在实务中没有什么争议点，直接按照增值税专用发票或者海关专用缴款书上注明的税额正常抵扣即可，可参考如下案例：

甲公司为一般纳税人，2019年6月购进一批苹果用于餐饮服务，取得增值税专用发票，金额10万元，税额0.9万元。因用于餐饮服务属于销售税率为6%的服务，则甲公司可以抵扣的进项税额为0.9万元。

账务处理如下：

借：库存商品 10万元

应交税费—应交增值税（进项税额） 0.9万元

贷：银行存款 10.9万元

第二：免税的农产品销售发票或收购发票

根据《增值税暂行条例》的规定，农业生产者销售的自产的农产品免征增值税。那么，“农业生产者销售自产的农产品”免税政策到底都有哪些情形呢？

1、我们先从”农业、农产品”、“农业生产者”的定义进行剖析：根据《增值税暂行条例》我们可得出以下定义：

①农业：指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。

②农业生产者：指从事农业生产的单位和个人。

③农产品：指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定。

“农业生产者销售的自产农业产品”，是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品。根据税法对于“农业生产者”的解释，我们这里不能单纯的将农业生产者理解为就只是农户或农民，这里的农业生产者是包括单位和个人。

2、“公司+用户”经营模式

自2013年4月1日起，纳税人采取“公司＋农户”经营模式从事畜禽饲养，即公司与农户签订委托养殖合同，向农户提供畜禽苗、饲料、兽药及疫苗等(所有权属于公司)，农户饲养畜禽苗至成品后交付公司回收，公司将回收的成品畜禽用于销售。在上述经营模式下，纳税人回收再销售畜禽，属于农业生产者销售自产农产品，应根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的有关规定免征增值税。

3、农民专业合作社

自2008年7月1日起，农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。

总结：以上情形的企业应该取得销售方开具的增值税免税发票或者自行开具的农产品收购专用发票，企业按照农产品收购发票和销售发票中注明的买价和9%扣除率计算进项税。可以抵扣的进项=买价*9%。如果购进的农产品用于生产13%税率的货物的，在领用当期加计扣除1%的进项税，也就等于实际扣除率是10%。这是营改增后简并税率的时候出现的规定，主要是为了维持原先的扣税力度而专门制定。

与此同时，我们需要注意一个问题：根据财税[2017]37号规定，纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。所以可不能一看到农产品免税的销售发票就抵扣进项，具体内容可参考政策文件：财税[2011]137号：财政部、国家税务总局关于免征蔬菜流通环节增值税有关问题的通知

第三：小规模纳税人销售农产品开具增值税专用发票

按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额。取得的是3%的专票却可以按9%计算抵扣，这种抵扣方式也是独一份的了。参考如下案例：

案例：甲公司为一般纳税人，2019年6月向小规模纳税人B购进一批苹果用于餐饮服务，取得增值税专用发票，金额10万元，税额0.3万元。则甲公司可以抵扣的进项税额=10×9%=0.9（万元）。

账务处理如下：

借：库存商品 9.4万元

应交税费—应交增值税（进项税额） 0.9万元

贷：银行存款 10.3

通过以上内容的介绍，希望能为各位财务朋友提供帮助，农产品进项抵扣在实务种还是比较复杂的，需要分析具体情况做出判断，正确计算及抵扣进项。

临近年底，财务人员即将忙于应对年底关账，但是即使再认真小心也不免可能需要应对后续跨年度的账务调整。对于执行企业会计准则的企业，在涉及跨年度账务调整时，因为以前年度损益已经结转至本年利润后归集到未分配利润中，因此在当期发现后需要使用会计科目“以前年度损益调整”对原损益科目进行替换。

例如：某财务人员在2024年3月收到一张20万元的费用发票，该费用的所属发生期为2023年度但尚未支付，在2023年底前并未对该项应计费用进行提前预提，导致2023年度利润多计，该企业使用《企业会计准则》，因此需要对该项费用进行补计。

调整分录如下：

借：以前年度损益调整

贷：银行存款（应付账款、其他应付款等）

做完这笔分录后，很多财务不禁要问，该项调整将如何反应在财务报表中呢？为什么无论在利润表，或者资产负债表中都没有看到反应“以前年度损益调整”的栏次？这个问题看似简单，但是在咨询中却有很高的问答率。

其实，我们应该理解利润表反映的是企业一段时间经营成果，为了体现当期的经营成果，因此利润表只反应经营当期，而最终当期与以往各期的累计成果则会汇集到一起形成股东所享盈亏，也就是在资产负债表的所有者权益中体现。

至于因为调账引起的损益变动，自然不属于当期的正常经营成果，因此在标准利润表中是完全不体现的，但是某些企业为了便于管理层了解更多信息可能会自主添加这样的行次，因此也就解释了为什么有的企业财务人员可以在利润表中看到“以前年度损益调整”的金额。

既然这样的调整不影响到当期，那么自然是应当在以往期间体现，因此“以前年度损益调整”需要直接被结转至所有者权益中，即需要在完成上例分录后再进行如下账务处理：

借：以前年度损益调整

贷：利润分配-未分配利润

当我们对调账后某一时点的资产负债表及其对应当期的利润表进行比较时，我们会发现资产负债表的当期“未分配利润”总额中是含有该笔“以前年度损益调整”金额的，而利润表的当期“净利润”中则不含，因此会形成资产负债表全年对应栏的累计金额与利润表对应栏的累计金额恰好形成一个差额，即“以前年度损益调整”金额。这一暂时性差异会在全年结转后消失，因为最终这一差异会形成下一年度的期初数累计数，而不再影响当年的累计金额。

以上就是关于利润表上为什么看不到“以前年度损益调整”的成因，欢迎朋友们后台留言分享遇到的同类困惑，让我们一起探讨进步。

近期身边一朋友咨询：公司因业务需要，已从小规模纳税人升级为一般纳税人，那么我们在小规模期间收到的专用发票现在可以抵扣吗？

首先带大家看下相关政策规定：（国家税务总局公告2015年第59号）第一条规定：纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。

根据上面的政策，笔者从以下两个方面进行分析：

一、不可以抵扣情形

1、企业在小规模期间取得收入并按照销售额和征收率简易计算申报增值税，在这期间取得的增值税专用发票或者其他抵扣凭证在转为一般纳税人后不得抵扣进项。

2、企业在小规模期间取得收入并按照销售额和征收率简易计算申报增值税，期间发生的业务如购买设备、办公用品等，当时供货商未及时提供发票，在升为一般纳税人后对方补开的专用发票或者其他可抵扣凭证不得抵扣进项。

3、如果小规模纳税人已取得收入但是没有申报或者延迟申报增值税，那么也是不得抵扣进项。

在这里需要提醒大家这些取得的专票或者其他可抵扣凭证如果不能抵扣也需要及时退回或者勾选认证做进项转出处理，否则会形成滞留票。

二、可以抵扣情形

企业在小规模期间未取得经营收入，一直是零申报，那么在此期间取得可以抵扣的专用发票或者其他抵扣凭证在升为一般纳税人后可以抵扣进项。

综上所述，如果公司遇到这样得问题，可以根据上述情形进行判断，如果满足政策规定得条件是可以抵扣进项，否则就不可以抵扣。

在建筑企业从业的财务朋友们经常会遇到项目跨地区经营的情况出现，在办理了跨地区涉税事项登记后就会面临项目地、机构地的涉税问题，今天我们就选取其中水利基金的问题来和大家分享。

根据陕财办综[2008]55号 陕西省财政厅 陕西省地方税务局关于明确全省水利建设基金征收有关问题的通知 文件的内容，我们可以得知陕西省在具体计算水利基金时是以销售收入或者营业收入的0.8计算征收水利基金的。

这里的销售收入、营业收入范围如下图：

基于陕西省的政策我们可以得出以下结论：

1、陕西的企业如果在陕西取得销售收入、营业收入当然应当缴纳水利基金；

2、非陕西的企业，如果来陕外阜经营取得的收入也需要缴纳水利基金。

3、对于异地项目，应当是在项目所在地就地缴纳水利基金，但是如果未在项目地及时缴纳的回到机构所在地需要补缴水利基金。

此外关于水利基金的优惠政策主要是参考财税[2016]12号 财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知，这一政策中要注意几点：

1、月度销售额（营业额）10万以内的免征水利基金，不限于小规模或者一般纳税人，也就是说即使是一般纳税人只要月度销售额低于10万的，依旧可以享受这一政策优惠；

2、季度的纳税人可以按季度额累计，即及时一个季度中某个单月超过10万，但是三个月累计不超过30万依旧可以享受该项政策优惠；

3、如要享受此项优惠，在申报时见面代码为“99129901”，切勿误填其他代码。

除上述提到的财税[2016]12号文，根据陕财办综[2021]9号 陕西省财政厅等四部门关于印发《陕西省水利建设基金筹集和使用管理实施细则》的通知 我们也可得知水利基金属于政府性基金即一项非税收入，因此实际的收缴主体是县级以上人民政府，除12号文中提及的营业收入限额内可以享受水利基金免征外，企业应该密切关注是否符合政府专项减免标准规定，是否属于残联、社会福利企业，是否属于农田灌溉水费等特殊情形。

以上就是本次关于建筑企业异地项目水利基金的缴纳问题，欢迎大家后台留言分享自己遇到的相关案例。

企业在日常经营活动中，会出现给个人支付劳务报酬的业务，支付给个人劳务报酬时需要注意哪些事项，汇总整理供大家参考。

一、支付给个人的费用，需要取得发票

个人提供劳务取得报酬，属于增值税的应税范围，支付报酬的企业应该凭发票税前扣除。很多以为个人不能开发票，这是错误的，个人可以去税务局代开发票。

根据《中华人民共和国发票管理办法》第十六条规定，需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关申请代开发票。

但是需注意，支付给个人500元以下的劳务报酬可以不用发票。

政策规定：28号文规定，对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

财税2016年36号文规定，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税，按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）；按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。

二、支付给个人的劳务报酬，需要代扣代缴个人所得税

个人到税务局去代开劳务报酬的发票时，在开出发票的备注栏会写着个人所得税由支付方代扣代缴，意味着代开发票的时候只交了增值税和其他税费、预缴了部分个人所得税，因此个人所得税是由费用的支付方来代扣代缴的。

支付方作为扣缴义务人如果没有履行代扣代缴个人所得税义务的话，是会受到行政处罚的。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定，扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。

三、企业在支付给个人劳务报酬的时候，预扣对方个人所得税税额时，劳务报酬预扣预缴税率分为三档。

很多企业在预扣预缴个人所得税时，直接按照预扣税率20%来计算，这是对劳务报酬预扣预缴税率不熟悉，劳务报酬预扣预缴税率分为三档，看下面这个表，最高税率可达40%。

四、一个月内多次支付给个人劳务报酬，每次都不超过800元，如果在同一个月内，针对同一个项目所产生的劳务费用，应该合并计算个税。

五、劳务报酬虽不超过800元，很多人认为不用申报了。这个认知是错误的。税额为0不代表不用申报，即使没有税款也需要做零申报。

向客户收取的资金占用费该如何账务处理？

解答：

如果客户是指销售客户的话，就意味着对方购买货物等，超过了正常的信用期限，销售方收取的资金占用费属于增值税价外费用，需要按规定计算缴纳增值税。

一、构成重点融资成分

如果购销双方在签署的合同中明确约定了资金占用费，且满足新收入准则规定构成“重大融资成分”的，应按照现金交易价格确认收入，该现金交易价格与合同对价之间的差额（资金占用费），应当在合同期限内采用实际利率法分摊。

1.确认收入时：

借：银行存款等（首付款）

合同资产-xx（尚未到收款的期限）

贷：主营业务收入（现销价格）

未确认融资收益（差额，资金占用费）

应交税费-应交增值税（销项税额）（已产生的纳税义务）

应交税费-待转销项税额（尚未产生的纳税义务）

2.收款权利到期：

借：应收账款-xx/银行存款等

贷：合同资产-xx

3.增值税纳税义务产生：

借：应交税费-待转销项税额

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）

4.收款期限内按照实际利率法分摊：

借：未确认融资收益

贷：财务费用

二、不构成重大融资成分

（一）合同有约定的

如果合同有资金占用费的约定，但是不构成重大融资成分的，在确认收入时就不需要将其单列，而是直接作为收入的组成部分。

1.确认收入时：

借：银行存款等（首付款）

合同资产-xx（尚未到收款的期限）

贷：主营业务收入（现销价格）

应交税费-应交增值税（销项税额）（已产生的纳税义务）

应交税费-待转销项税额（尚未产生的纳税义务）

2.收款权利到期：

借：应收账款-xx/银行存款等

贷：合同资产-xx

3.增值税纳税义务产生：

借：应交税费-待转销项税额

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）

（二）合同中没有约定的

合同中没有约定资金资金占用费，但是购货方由于资金紧张导致拖欠货款违约等，事后支付了资金占用费的，应在实际收取的时候确认。

1.确认收入时：

借：应收账款-xx等

贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

2.实际收款时收取资金占用费：

借：银行存款等

贷：应收账款-xx

财务费用（资金占用费）

应交税费-应交增值税（销项税额）

说明：资金占用费作为价外费用，与销售货物等税率（征收率）一致。

三、执行《小企业会计准则》的

执行《小企业会计准则》的，不需要考虑是否构成“重大融资成分”，但是也需要考虑资金占用费是否在合同中有约定。

（一）合同中有约定的

比如，分期收款销售商品的，当收款时间超过正常信用期限的，通常会约定资金占用费。

1.确认收入时：

借：银行存款（首付款）

贷：主营业务收入（首付款）

应交税费-应交增值税（销项税额）

同时，出库结转：

借：主营业务成本（首付款对应的成本）

分期收款发出商品

贷：产成品/库存商品

2.分期收款到期时：

借：银行存款/应收账款等

贷：主营业务收入（分期收款额）

应交税费-应交增值税（销项税额）

同时，结转成本：

借：主营业务成本（分期收款对应的成本）

贷：分期收款发出商品

（二）合同中没有约定的

合同中没有约定的，也是事后支付了资金占用费的，应在实际收取的时候确认。

1.确认收入时：

借：应收账款-xx等

贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

2.实际收款时收取资金占用费：

借：银行存款等

贷：应收账款-xx

财务费用（资金占用费）

应交税费-应交增值税（销项税额）

在建工程先结转固定资产后收到发票该如何处理？

问题详情：付款直接计入在建工程按资产固定价值结转固定资产，到票后怎么冲，在建工程成负数怎么办？

解答：

按照描述的业务，正确的会计分录应如下：

1.预付设备、工程款：

借：在建工程-xx工程（预付账款）（按不含税金额确认）

应交税费-应交增值税（待抵扣进项税额）（按预计能取得的进项税额确认）

贷：银行存款

2.在固定资产建造过程中，发生的安装费，领用安装材料等：

借：在建工程-xx工程

贷：应付职工薪酬/原材料/工程物资/银行存款等

3.工程竣工，固定资产交付使用的，不管是否收到发票，依照固定资产准则以及应用指南的规定，应暂估入账：

借：固定资产-xx

贷：在建工程-xx工程

4.从投入使用的次月开始按规定计提折旧：

借：管理费用/制造费用等

贷：累计折旧

5.收到预付款开具的增值税专用发票，确认进项税额：

借：应交税费-应交增值税（进项税额）

贷：应交税费-应交增值税（待抵扣进项税额）

6.固定资产暂估入账后，经工程决算或陆续收到的发票，与暂估金额一致的，对固定资产入账的会计分录不再调整；如果与暂估入账的固定资产原值存在差异，只需要对固定资产原值金额进行调整，对于按照暂估金额计提的折旧不需要调整。

综上所述，在正确的会计处理下，“在建工程”的科目余额是不可能出现负数，否则就是会计差错。对于会计差错，应比对上述的正确会计处理，找出错误的地方，然后按照会计准则对“会计差错”规定的更正方法进行更正。

临时用工的工资如何纳入个人所得税的计算？

解答：

临时工的工资的个人所得税，企业在发放时，实务中有两种计算方法：1.按照“工资薪金所得”预扣预缴；2.按照“劳务报酬所得”预扣预缴。

1.按照“工资薪金所得”预扣预缴

如果要严格按照个人所得税方面的规定，“雇佣+非独立劳动”的临时工，应按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。

比如。临时工从事的工作跟正式工的工作没有区别，也是需要考勤打卡，上流水线等接受企业的现场工作安排等。同时，在企业所得税方面也有规定，临时工、季节工等报酬属于工资的部分，可以直接以“工资薪金支出”进行税前扣除。

依照财税[2016]36号文附件一规定，单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务，不属于增值税应税范围；再根据国家税务局总局公告2018年第28号规定，不属于增值税应税范围的，不需要发票作为税前扣除凭证。因此，在以“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税的情况下，临时工的工资是可以直接造工资表发放的，以工资表以及付款凭单等作为税前扣除凭证。

2.按照“劳务报酬所得”预扣预缴

照个人所得税方面的规定，“非雇佣+独立劳动”的临时工，应按照“劳务报酬所得”预扣预缴个人所得税。

比如，企业的下水道堵塞找一个临时工进行疏通，企业将宣传插画、壁画等业务外包美术学院师生等。这些业务中，企业聘请这些“临时工”，都是不会要求对人家进行考勤打卡，也不会对具体工作做安排，只是对最终的工作成果进行验收即可，属于“独立劳动”。

由于这些“独立劳动”属于增值税中的“有偿服务”，属于增值税应税范围，如果金额超过500元的，企业就需要个人在税务局代开发票作为税前扣除凭证。

3.二者的异同

（1）个税方面：

都是“综合所得”的组成部分。但是：“工资薪金所得”预扣预缴时可以扣除基本费用5000元/月、专项附加扣除等，预扣预缴税金较少甚至不用预缴；而一般的“劳务报酬所得”预扣预缴时，不能扣除基本费用5000元/月、专项附加扣除等，预扣税率最低20%，会导致预扣预缴时税金较高，虽然在次年可以通过汇算清缴退税，但毕竟麻烦。

不过，“劳务报酬所得”在汇算清缴时，可以先扣除20%的费用，相当于收入按八折计算。

（2）企业所得税方面：

按照“工资薪金”算，不需要发票，且可以作为福利费等限额扣除的基数；但，同时也可能造成“工会经费”“残保金”等根据工资来计算缴纳的多交；同时，也可能造成“小型微利企业”员工人数的超标等。

按“劳务费”处理，主要就是不满足“小额零星”时，需要个人到税务局代开发票，才能作为税前扣除凭证。

（3）工资额度影响

在国企，工资有“工效挂钩”的额度，如果按照“工资”计算可能造成额度超标。

综上，对于临时工的工资，具体采用何种方式，应综合考虑。

新租赁准则下承租人如何进行会计处理？

在租赁期，该房屋总租金为人民币 2750000 元(含税，税率9%,税额为人民币227064.22 元) ，自本合同签订生效后，承租人于 2022年7月支付2022年7月至2023年1月的半年租金，即人民币:550000元，2023-2025两年期间于每年开始的第一个月支付该年的租金，即人民币: 1100000 元,按照新租赁准则如何计算及做账。

解答：

按照新租赁准则规定，承租人的会计处理，需要在在租赁开始日确认“使用权资产”和“租赁负债”等（低价值租赁和短期租赁可以简化处理除外）。

由于“使用权资产”的确认，需要根据租赁付款额的现值等进行确定，提问描述中少了租赁合同的内含报酬率（实际利率、折现率），或者承租人的增量借款利率，导致无法据实计算。为确保计算与会计处理顺利进行，我们假设该租赁合同如果是一次性支付租金的话，租金含税总额为2475000元，这个现付租金的不含税金额就是租赁付款额的现值。

1.租赁开始日（2022年7月）：

借：使用权资产 2,270,642.20（2,475,000/1.09）

应交税费-应交增值税（进项税额） 45,412.84（首笔租金取得的进项税额）

租赁负债-未确认融资费用 252,293.58(差额)

贷：银行存款 550000.00（首笔租金）

租赁负债-租赁付款额 2,018,348.62(110×2/1.09)

说明：实务中还要考虑押金、复原成本等对现值的影响。

2.在租赁期间按照实际利率法分摊未确认融资费用

实务中，对于实际利率（折现率）的计算，通常是在Excel表格中使用IRR函数或XIRR函数计算。

比如，2023年1月的会计分录：

借：财务费用 21,275.45

贷：租赁负债-未确认融资费用

其余的各月会计分录类似，不赘述。

表格为了显示方便有隐藏。

3.租赁期间折旧

假如从计租当月开始折旧，合计30月。

月折旧额=2,270,642.20/30=75,688.07

借：管理费用等

贷：使用权资产累计折旧

4.租赁期间支付租金（如2023年1月）：

借：租赁负债-租赁付款额 1,009,174.31

应交税费-应交增值税（进项税额） 90,825.69

贷：银行存款 1,100,000.00

5.按照16号会计准则解释，在租赁开始日，需要根据确认的“使用权资产”确认“递延所得税负债”，根据“租赁负债-租赁付款额”确认“递延所得税资产”；在年末，根据当年度减少的“使用权资产”（已折旧）和“租赁负债-租赁付款额”（支付租金）冲减租赁开始日确认的递延所得税。

租赁业务的税会差异较为复杂，纳税调整也比较复杂。

6.租赁期结束后，不再续租的，应将该租赁业务确认的“使用权资产”及其折旧从账面冲减。

借：使用权资产累计折旧

贷：使用权资产

融资租赁分成式租赁的账务处理？

A公司与B融资租赁公司签订售后回租业务合同，A公司销售设备一台给B公司，B公司回租给A，A与B在合同中约定：本租赁项目采用分成式租赁，为或有租金，每期租金金额不确定，即B按回租的设备每月产生的收入的70%作为租金，期限10年。到期后无论B是否收回成本设备都归A公司所有。请问这种模式下A与B各自的账务如何处理？

解答：

业务判断：（1）该业务属于融资性售后回租，且销售不构成实质性销售。（2）该项业务的实质，就是以该项设备未来的收入做担保。

一、承租人兼销售方的会计处理

由于该业务属于融资性售后回租，且销售不构成实质性销售，因此，承租人兼销售方不需要确认设备的出售，只需要确认一项金融负债即可。设备依然在“固定资产”中核算，保持不变，折旧等也保持不变。

虽然未来需要支付的租金是不确定的，但是企业需要依据相关的数据合理预测与推断未来需要支付的租金额，并不能全部做为“或有租金”；当后期实际支付租金，与预估的租金存在差异的部分，再作为“或有租金”处理。

1.售后回租收到融资款项

借：银行存款（实际收到的融资金额）

租赁负债-未确认融资费用（差额）

贷：租赁负债-租赁付款额（预计的租金额）

2.按照实际利率（折现率）分摊未确认融资费用

借：财务费用

贷：租赁负债-未确认融资费用

3.实际支付租金

借：租赁负债-租赁付款额

贷：银行存款

4.如果实际支付租金与预估的租金存在差额，则作为“或有租金”计入当期的“财务费用”。

借：财务费用

贷：租赁负债-租赁付款额

说明：或者做相反的分录。

二、出租方兼购买方的会计处理

同样原因，出租方兼购买方也不需要确认资产的购进，只需要确认一笔金融资产。

1.租赁开始日

借：长期应收款

贷：银行存款

2.租赁期间收回租金

借：银行存款

贷：长期应收款（预计的本金）

投资收益（与本金的差额，可能在借方）